Ілдус нафік натиснув на паузу: чому в Казані заборонено будувати нові висотки?

30.01.2017

Як «Ак Барс Девелопмент», «Сувар» і ще 12 забудовників, які будують 32 висотки в Казані, пройшли по краю

Як стало відомо «БІЗНЕС Online», в Казані повністю припинена видача нових дозволів на будівництво будівель вище 20 поверхів. Прокуратура РТ з'ясувала, що в правилах землекористування і забудови відображені не всі необхідні для цього параметри, і зобов'язала виконком внести відповідні поправки. Під заборону могли потрапити і вже розпочаті проекти, що могло обернутися новою хвилею ошуканих пайовиків. Але, на щастя, був знайдений компроміс.

Відомство Илдуса Нафикова (праворуч) наклало вето на будівництво нових будинків вище 20 поверхів Фото: prav.tatarstan.ru

«Є І ВАШЕ ПРИПИС, Ілдусу Саидович ...»

Як стало відомо «БІЗНЕС Online», прокуратура Татарстану наклала вето на будівництво нових будинків вище 20 поверхів. Виконком Казані підтвердив «БІЗНЕС Online», що в зв'язку з позицією наглядового відомства дозволів на будівництво висоток не видає. Правда, після 9 січня, коли було винесено припис, ніхто із забудовників за документом не звертався. Прокуратура на наш запит поки не відповіла.

Публічно проблему «засвітив» президент РТ Рустам Мінніханов. На підсумковій колегії прокуратури РТ тиждень тому він, кажучи про небезпеку появи нової хвилі обманутих пайовиків, доручив якнайшвидше вирішити проблему: «Є і ваше розпорядження, Ілдус Саидович, прокуратури, в частині 22-поверхових будівель - цю роботу треба теж завершити».

У чому суть претензій прокуратури? Один з основних документів для забудовника при початку будівництва - містобудівна план земельної ділянки (ГПЗУ). У ньому вказуються в тому числі граничні параметри для ділянки: який допустимий відсоток забудови в цьому місці, на якій відстані від кордонів може стояти будинок, який він може бути граничної висоти. Ці дані представляють собою, по суті, виписку з правил землекористування і забудови (ПЗЗ), в яких ці вимоги повинні бути детально прописані на основі генплану.

Як з'ясувала прокуратура, для будинків вище 20 поверхів забудовники цю частину ГПЗУ не заповнюється. Як з'ясувалося, в ПЗЗ прописані значення параметрів тільки для будинків нижче цієї даної позначки. Таким чином, документ не конкретизує параметрів для висотних будинків, що створює можливість довільного розсуду при визначенні деяких параметрів забудови, порахували в прокуратурі.

Містобудівна план земельної ділянки не конкретизує параметрів для висотних будинків, що створює можливість довільного розсуду при визначенні деяких параметрів забудови Фото: Сергій Єлагін

ЧОТИРНАДЦЯТЬ ПІДПРИЄМСТВ ПРОЙШЛИ ПО КРАЮ

Далі постало питання: як бути з тими компаніями, які вже отримали дозвіл на будівництво вище 20 поверхів, почали роботи, а то і зовсім готують до здачі свої ЖК?

Всього під загрозою скасування, за нашою інформацією, виявилося 28 дозволів на будівництво, виданих з 2014 року. Так як в деяких випадках одне дозвіл видавався на кілька будівель в одному ЖК, меч був занесений над 32 будинками, споруджуються 14 компаніями.

Лише менша частина проектів не розпочато або заморожена. Наприклад, проект «Румі груп» з будівництвом двох будинків в 30 і 32 поверхи або проекти у «Маг-Будуючи» Рашида Аітова (ЖК «Міленіум сіті» в 26 поверхів) і «Фону» (ЖК «МНС» та ЖК «Ноксінскій спуск »).

Переважна ж частина проектів, навпаки, активно реалізується. Найбільше об'єктів могло зависнути у «Сувар Девелопмент» - 9 будинків. Це ЖК «Столичний» (22 поверхи), РК «Веснянки» (24 поверхи), РК «Волзькі простори» (будинок в 23 поверху), РК «ВДНХ» (23 поверхи), РК «Волзькі простори» (будинок в 26 поверхів ). При цьому в кінці року були здані «Барселона» і перша черга ЖК «Столичний». За відомостями наших джерел, компанії не підписували документи для введення, оскільки в коридорах влади і прокуратури йшли дебати, як бути з цією проблемою. В результаті останній підпис поставили майже під бій курантів, а припис прокуратури вийшло в перший робочий день 2017 року.

Найбільше об'єктів могло зависнути у «Сувар Девелопмент» Фото: «БІЗНЕС Online»

Під загрозою було і п'ять будинків у БМУ-88, хоча фактично це один житловий комплекс «П'ять зірок» (21 поверх). За три будинки у «Бризу» (ЖК «Казан Су», 22 - 23 - 24 поверху) і «Ак Барс Девелопмент» (ЖК «Сьоме небо» і ЖК «Чисте небо», 22 поверху). Формально два дозволи на будівництво видано ТОВ РК «Перемога» (24 поверхи, компанія «ЖВК Казані»), але фактично це найбільший в ПФО житловий комплекс. По одному будинку у компаній «Олімп» (друга черга однойменного ЖК, 24 поверху), «Авалон сіті» (ЖК в Приволзькому районі в 24 поверху), «Арт-Буд» (ЖК «Легенда», 25 поверхів). Також по одній висотці у ТОВ «Сіті лідер» (друга черга будинку на вулиці Повстання, 80, 23 поверху) і АТ ДК «Розвиток» (ЖК на вулиці Аделя Кутуя, 23 поверху), але обидві компанії належать Рустема Ахметшина.

Як розповіли «БІЗНЕС Online» джерела, знайомі з ситуацією, до недавнього часу ясності з долею всіх цих будинків не було. Всерйоз розглядався варіант призупинити роботи на них до затвердження всіх документів. Але це завдало б такий потужний удар по будівельному ринку в цілому, конкретним компаніям і їх пайовикам, що всі біди «Фону» і «Свея» здалися б сущою дрібницею.

У підсумку переміг гуманний і розумний підхід: початі будівництва завершити, але нові дозволи на будівництво не видавати, поки не будуть прийняті необхідні документи. Керівники компанії, які знають суть проблеми, полегшено зітхнули. Втім, більшість пройшло по краю в невіданні.

Згідно з припущенням деяких учасників ринку, щодо благополучного розв'язання проблеми сприяв і компроміс, знайдений в конфлікті навколо комплексу «П'ять зірок», проти якого виступали впливові власники котеджів по сусідству.

Всерйоз розглядався варіант призупинити роботи на об'єктах, що будуються до затвердження всіх документів Фото: «БІЗНЕС Online»

ПРИВІТ З 2004 РОКУ

Сама поява правової колізії пов'язано з тим, що нинішні ПЗЗ затверджені Казанським радою народних депутатів майже 13 років тому - в квітні 2004 року. Не дивно, що під час перебування мером Каміля Исхакова прописувати параметри для висоток не стали. Вважається, що перша двадцатіетажка з'явилася в Казані лише в 2009 році.

Однак в останні роки Казань, як видно навіть за наведеним вище переліком проектів, стрімко зростає у висоту. Одна з причин - брак землі в місті, що змушує компанії вичавлювати з кожної ділянки максимум. Логіку забудовників «БІЗНЕС Online» пояснив Сергій Орлов, технічний директор «Фону»: «Чому зростає висотність? Раніше в п'ятиповерхівці була пішохідна сходи - і все. Сьогодні, щоб побудувати п'ять поверхів по санітарним нормам, потрібен вже ліфт. А якщо має бути ліфт, то навіщо мені будувати п'ять поверхів, якщо я можу з одним ліфтом додати ще чотири поверхи і буде дев'ять? А ось якщо я буду робити десять поверхів, то треба вже два ліфта. А якщо два ліфта, то навіщо мені десять поверхів, якщо я з двома ліфтами можу побудувати 14 поверхів? А якщо я раптом захочу побудувати 16 поверхів, то я з двома ліфтами, може бути, пройду по санітарним нормам, а може бути, поки Я перейду. Тоді доведеться три ліфти ставити. А якщо три ліфти доведеться ставити, то навіщо зупинятися на 16 поверхах, якщо я можу дійти до 24? Але 24 поверху - це вже інша категорія, зона Ж5, до 20 поверхів. Понад 20 поверхів або повинна бути інша зона, або повинні пройти громадські слухання щодо відхилення від граничних параметрів. Виникають організаційні моменти, пов'язані з часом, процедурами, роботою з виконкомом. Потім не завжди є можливість перезонування, є обмеження, пов'язані з показниками забудови території і т. Д. Ось в цих параметрах і шукається оптимальна схема для кожної конкретної площадки ».

Сама поява правової колізії пов'язано з тим, що нинішні ПЗЗ затверджені Казанським радою народних депутатів майже 13 років тому Фото: Сергій Єлагін

... АЛЕ Є техрегламенту, СНіП, СанПіН

Виконком у відповіді на запит «БІЗНЕС Online» визнає, що граничні розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва для будинків вище 20 поверхів в ПЗЗ дійсно не встановлені. Однак це зовсім не означає, що їх можна було будувати як душа забажає. Є безліч інших нормативів, які задають рамки забудовнику, - це різні технічні регламенти, СНиП, СанПіН та інші норми. Є і більш чіткі і конкретні вимоги, які зобов'язаний дотримуватися забудовник, - мова йде про нормативах, встановлених для багатоквартирних будинків, незалежно від поверховості: зробити проїзди і тротуари, озеленення і світло, лавки та урни, дитячі майданчики для різних вікових груп і майданчики для сміттєвих контейнерів, забезпечити будинок парковками, при цьому не менше 15% паркувальних місць повинні бути відкритими. Так що говорити про свавілля забудовників і погоджують будівництво чиновників в будь-якому випадку не доводиться. Зауважимо, прокуратура не стверджує, що забудовники не дотримуються цих вимог. Питання лише в формі, по якій має бути наповнений ГПЗУ.

Наскільки швидко чиновники зможуть прийняти необхідні документи, щоб зняти видачу дозволів з паузи? У виконкомі конкретні терміни не назвали, але пояснили, що ще 30 грудня 2016 року, тобто формально до винесення припису, було прийнято постанову «Про підготовку проекту рішення Казанської міської Думи про внесення змін до правил землекористування і забудови (частина II містобудівного статуту Казані) ». Зміни, очевидно, повинні бути розглянуті на найближчих сесіях Казгордуми.

Ну а учасники будівельного ринку в черговий раз відчули, наскільки крихке їх положення. Документ 13-річної давності цілком міг створити колосальні проблеми тисячам без вини винуватим людям.

Чи потрібні Казані висотні будівлі?

33% Ні, в таких «человейнік» жити некомфортно

20% Так, хмарочоси виглядають переконливо і прикрашають місто

23% Всі добре в міру і до місця: зараз все вирішують інтереси забудовника

22% Дивлячись як будувати - часто це виглядає потворно, але є винятки

1% Свій варіант (в коментарях)