До 1917 року в Москві було 800 прибуткових будинків, це близько 40% столичного житла в той час
А. Гордєєв / Відомості
Будівництво сучасних будинків, всі квартири в яких призначені для здачі в оренду, стримується низькою прибутковістю. При використанні кредитних коштів вона стає зовсім негативною, розповідає директор департаменту житлової нерухомості Colliers Int. Катерина Фонарьова. «Сьогодні в цьому бізнесі складно щось прогнозувати. А значить, є проблеми з отриманням кредиту на реалізацію такого проекту, з подальшою передачею побудованого об'єкта під заставу, з продажем прибуткового будинку як «готового бізнесу», - говорить комерційний директор ФСК «Лідер» Григорій Алтухов.
Що пропонує АІЖК
Єдиний інститут розвитку в житловій сфері - АІЖК - взявся реформувати непрозорий донині сектор. Спроба далеко не перша в постперестроечной Росії, але у відомстві налаштовані серйозно. Одна з цілей - створити «інноваційний ринок орендного житла», який дозволить вирішити житлові питання громадян, які не мають можливості придбати власну квартиру. АІЖК збирається розробити механізм залучення в такі проекти зовнішніх інвесторів.
Для цього АІЖК організовує керуючу компанію, залучить інвесторів і за допомогою банку-партнера створить цільового фонду для викупу житла, що будується у забудовників. Крім того, підбере проект з перспективами збуту найманого житла, забезпечить контроль та підтримку будівництва, виступить гарантом будівельних ризиків - такий план. АІЖК виступить координатором сторін, а також співінвестором. Паї фондів під управлінням ТОВ «УК АІЖК» будуть запропоновані широкому колу інституційних і роздрібних інвесторів, в тому числі з використанням каналів продажів різних комерційних банків в регіонах, повідомили в АІЖК.
«Щоб інструмент вийшов, потрібно почати в Москві», - розповідає гендиректор АІЖК Олександр Плутнік (втім, досліди раніше ставили в Омську, Калузі. - «Ведомости»). За його словами, спочатку агентство планувало купити в столиці вже готове житло - або під'їзд, або будинок цілком. Але не знайшли пропозиції. «Ми вийшли на московський ринок і не знайшли нічого!» - каже він. Тому зараз АІЖК дивиться проекти, які будуть здані через рік-два, веде переговори із забудовниками. Наприклад, недавно «Інтеко» повідомила, що в партнерстві з АІЖК планує виділити частину об'єктів в своїх новобудовах в Москві (наприклад, апартаменти в комплексі «Лайнер» на Ходинському полі) і Ростові-на-Дону під формат орендного житла. За словами гендиректора агентства нерухомості «Магістрат» (входить до ГК «Інтеко») Олексія Болдіна, в програму увійде близько 10 000 кв. м, почати здавати в оренду квартири планується в кінця 2016 - початку 2017 року (цитата по «РІА Новини»). За словами Плутніка, горизонт окупності проектів - близько 10 років.
Іншим механізмом стане випуск іпотечних цінних паперів, забезпечених зобов'язаннями наймодавця під заставу збудованого орендного житла. Передбачається, що банк, що видав кредит юридичній особі на будівництво житла для найму, матиме можливість рефінансувати його, продавши заставу в АІЖК. Обсяг викупу буде визначатися розміром держфінансування (субсидування або пільгового фондування), наданого АІЖК на ці цілі, а також попитом з боку інвесторів на цінні папери.
Тільки один власник
Відповідно до Житлового кодексу під прибутковими будинками (найманими) маються на увазі будівлі, які повністю (або все приміщення в яких) належать на праві власності одній особі, розповідає старший юрист колегії адвокатів «Юков і партнери» Олена Тихонова. Поняття «будинок» в законі не прописано, проте під ним розуміється не «коробка», а будинок цілком, т. Е. Якщо будівля належить одній особі, а все приміщення в ньому - іншому, такий будинок не може бути визнаний найманим, продовжує Тихонова . Якщо забудовник здає нерозпродані квартири в будинку через свою компанію, що управляє, будинок не може претендувати на статус найманого. За ЖК існує п'ять критеріїв, яким повинен відповідати будинок для визнання його найманим: об'єкт / все приміщення в ньому знаходяться у власності; право власності належить одній особі; житлових приміщень (квартир) має бути кілька; мета використання - тільки надання громадянам для проживання; приміщення можуть надаватися тільки за договорами найму житлових приміщень (або соціального використання).
У Москві вже була спроба створити прибутковий будинок в пострадянський період: департамент інвестиційних програм будівництва міста побудував такий в Великому Ніколоворобьінском провулку ще в 2002 р Квартири здавалися по досить високій щодо середніх ставок ціною. Тодішні міська влада повідомляли, що в разі успіху експеримент буде продовжений. Однак досвід так і не був розтиражований, а нова влада Москви зовсім розпродали всю нерухомість в будинку.
Згорнути докладної інформації Читайте повний текст
Для розвитку ринку найманого житла АІЖК планує опрацювати механізми підвищення економічної ефективності таких проектів за допомогою податкових пільг або грантів. Наприклад, надавши податкові пільги для вирівнювання ставки податку на майно для юридичних осіб і громадян, що здають надлишкові житлові приміщення в оренду.
Керуючий партнер Blackwood Марія Котова сподівається, що заходи світового рівня, такі як Олімпійські ігри, чемпіонати світу, міжнародні виставки та симпозіуми (і неодмінно - податкові пільги), попрацюють стимуляторами попиту на цивілізовану оренду і відповідальне користування знімним житлом.
Побудував - продав
Зараз девелопери при інших рівних роблять вибір на користь продажу квадратних метрів, говорить Котова. Якщо на ділянці можна побудувати житло, то його продажу, особливо в споруджуваних будинках, принесуть набагато більше прибутку, ніж здача в оренду після завершення проекту з чистової обробкою квартир, пояснює Алтухов. Концепція така: побудувати - продати - вкласти гроші в нові проекти. Прибутковість бізнесу тих компаній, які спеціалізуються на здачі площ в оренду, буде в кращому випадку можна порівняти зі здачею в оренду комерційних площ, продовжує Алтухов. Наприклад, інвестиційна вартість 1 кв. м квартири з оздобленням в ближньому Підмосков'ї - не менш 80 000 руб. Здаватися цей «умовний метр» буде приблизно за 10 000 руб. на рік. В середньому в торговому центрі інвестиційна вартість орендного метра порівнянна, але середня ставка оренди - близько 12 000 руб. за 1 кв. м в рік.
У той же час у девелопера виникне більше труднощів, перераховує Алтухов: доведеться мати справу з фізичними особами, які менш відповідально підходять до дотримання умов договору, і витрачати час і кошти на чистову обробку квартир. Орендарів в багатоквартирних будинках набагато більше, ніж в середньому торговому центрі, а значить, більше витрати по організації бізнесу та управління ім.
Оренда від «Піонера»
Бізнес-модель мережі апарт-готелів YE'S компанії «Піонер» передбачає продаж апартаментів приватним інвесторам ще на етапі будівництва (як в звичайному девелоперском проект). Однак як керуюча компанія «Піонер» бере на себе функції і по здачі квартир за 20% від вартості оренди. «Новизна», за словами гендиректора мережі Олександра Погодіна, в тому, що орендар отримує сервіс 4-зіркового готелю і це дешевше аналогічного за якістю готельного номера. «Відкривши перший апарт-готель в Санкт-Петербурзі в 2013 р, ми переконалися, що попит існує як з боку приватних інвесторів, так і безпосередньо з боку орендарів», - продовжує він. Заповнюваність петербурзького проекту в середньому по році була на рівні 85-88%, що вище показників готельного ринку. Тільки 10-20% покупців апартаментів використовують їх для власного проживання.
Але апарт-готелі або сервісні апартаменти, призначені для здачі в довгострокову (від одного місяця) оренду, не є найманими будинками в тому сенсі, як вони трактуються ЖК. Все через те, що власників багато. Але їх можна розглядати як альтернативний варіант, впевнений Погодін.
конкурентне оточення
У 2014 р Герман Елянюшкін, заступник голови уряду Підмосков'я, вважав, що прибуткові будинки не витримають конкуренції з приватниками, які «здають колись отримані від держави безкоштовно квартири, не турбуючись про економічну ефективність». Експерти також відзначали, що ціни на неорганізованому ринку оренди істотно нижче, ніж економічно обґрунтовані розцінки для зведення дохідних будинків. З того часу оренда в Московському регіоні в цілому подешевшала, за даними ріелторів, а квартир в реченні більше, ніж орендарів. Це позначиться на планці для ставок, вважає Фонарьова. На думку Дмитра Котровскій, партнера «Химки груп», щомісячна ставка в прибутковому будинку повинна бути точно не вище або навіть нижче ринкової - і конкурувати з сірим ринком, - щоб оператор (керуючий прибутковим будинком, інвестор, власник) міг гарантовано протягом усього терміну експлуатації мати 100% -ве завантаження площ. З іншого боку, цей бізнес повинен бути цікавим для забудовника з точки зору повернення інвестиції. Зараз, за його оцінкою, навіть при середньоринкової орендною ставкою в багатоквартирному будинку в непоганому місці термін окупності за рахунок оренди складе 10-14 років (при 100% -ної завантаженні без урахування амортизації і податків). «Це не самий маржинальний бізнес, який до того ж вимагає постійної уваги і нагляду, - Котровскій не вірить в райдужні перспективи такого бізнесу в найближчу п'ятирічку. - Поки у інвесторів на ринку нерухомості є можливість вибирати більш дохідні ніші ».
Але продавати новобудови все важче, і ось уже «Інвесттраст», забудовник Нових Ватутінок, пропонує орендувати з правом подальшого викупу повністю облаштовану квартиру з тих, що залишилися непроданими до моменту заселення новобудови (таких квартир близько сотні). Про перспективи дохідних будинків заговорили і учасники ринку елітного житла, де близько 30% квартир в новобудовах не продане. Їх можна також обробляти і здавати. На думку Олени Коміссарова, гендиректора «Бел девелопменту», років через 5-8 в центрі Москви знову з'являться дохідні будинки (якщо законодавство буде того сприяти), забудовники погодяться на меншу, але більш стабільну прибутковість. «І будуть пропонувати:« Не хочеш купити квартиру? Візьми в оренду », - говорила вона на круглому столі в« Ведомости. Нерухомість ».
У 2009 р холдинг «Сапсан» пропонував в котеджному селищі «Княже озеро» вдома в оренду від забудовника для бажаючих приміряти на себе різні варіанти заміського життя. Зараз орендний фонд селища складає 34 будинки, на початку 2016 року акціонери ГК «Сапсан» вирішили їх продати - поступово, протягом 2016-2017 рр., А виручені кошти інвестувати в новий проект, і теж орендний, повідомила прес-служба компанії. За словами віце-президента «Сапсана» Світлани Шмакової, компанія придбала 23 га на північному заході, в ближньому Підмосков'ї, і планує побудувати селище котеджів і таунхаусів, призначених для оренди. «Власний орендний фонд - це високоприбутковий і ліквідний актив. У бізнес-і елітному сегменті на підмосковному ринку ця пропозиція затребуване, - підкреслила Шмакова. - Тому рішення про відмову від орендного фонду в «Княжому озері» далося нам непросто, але новий проект обіцяє стати цікавим, і наш орендний бізнес зосередиться в ньому. Ми розглянули кілька варіантів фінансування і прийшли до висновку, що продаж поточних активів з орендного фонду дозволить направити на реалізацію нового проекту інвестиції, не обтяжені відсотками по кредитах або іншими додатковими зобов'язаннями ». «Зараз, на етапі прорахунку проекту, ми орієнтуємося на повну окупність через 6-7 років», - оптимістично налаштована Шмакова.
«І будуть пропонувати:« Не хочеш купити квартиру?