З огляду на актуальні критерії, що пред'являються нинішніми покупцями до об'єктів на ринку первинної нерухомості Москви, експерти з продажу житла виділили кілька районів столиці, найбільш придатних потенційним власникам.
Так, найоптимальнішим за мірками цінителів екології, говориться в прес-релізі компанії «Метріум Груп», може вважатися «старомосковский» Метрогородок. Його територія (а це, на хвилиночку, понад 2,7 тисячі га) більш ніж на 90% складається з лісопарку «Лосиний острів». А це означає, що загальна площа наявних тут зелених насаджень перевершує розміри всього Садового кільця.
Звання «самого дитячого» присуджено району Мар'їно. Згідно з наявною у відкритому доступі статистичної інформації, в даний час тут налічується в цілому 46,5 тисячі дітей (22,3% всіх жителів), з яких понад 19 тисяч припадає на малюків у віці до 6 років. Це, за логікою аналітиків, означає, що як освітня, так і розважальна дитяча інфраструктура тут добре розвинена. На підтвердження цього висновку вони посилаються також на те, що показник забезпеченості дитячими садами і школами в цьому районі набагато вище, ніж в сусідніх з меншим числом дітей.
Читайте по темі
Будь-яка новобудова може впасти через 10 років
Проблема неписьменних будівельників і поганих будматеріалів глобально не вирішена
Титулом «самого безпечного» району нагороджено Південне Бутово. Мотивуючи це рішення, експерти послалися на дані поліцейської статистики. Згідно з ними, на кожні 10 000 жителів району правопорушень припадає більш ніж в три рази менше, ніж на Арбаті - менше 100. Некрасівка, в свою чергу, удостоїлася звання «найпросторішого» району за кількістю квадратних метрів на душу населення (в середньому понад 36 «квадратів» на кожного). Правда, секрет такого успіху не в тому, що в даному районі зводять якісь надмістких новобудови, а в тому, що їх тут дуже багато, просто далеко не всі вони заселені. Так що такі результати виходять виключно при чисто математичному розподілі вже наявного метражу на кількість проживаючих.
При цьому уточнюється, що так званий «поріг входу» на первинних ринок в зазначених районах досить низький: від 3,05 мільйона рублів за об'єкт в Південному Бутово до 3,53 мільйона рублів в Некрасівці. На сьогоднішній день, за мірками представників ріелторського співтовариства, ці показники виглядають досить привабливими.
Однак громадянам, натхненним на пошуки житла в позиціонуються таким чином районах столиці, не варто забувати і про що нависає над ними загрозу. А вона, вважають експерти компанії «Інком-Нерухомість», аж ніяк не ілюзорна і цілком здатна звести нанівець будь-які переваги найперспективніших новобудов.
Як потужної «міни сповільненої дії» виступає ринок вторинного житла. За даними «інкомовцев», в межах найбільш бюджетних районів мегаполісу (розташованих або на околицях міста до МКАДа, або вже за ним), продовжує падати вартість квадратного метра в старих квартирах. За цим показником, до речі, одними з лідерів є згадані вище Некрасівка (110,7 тисячі рублів за метр на листопад 2017 року) і Південне Бутово (132,6 тисячі рублів за одиницю житлоплощі на той же період). Компанію їм, крім Старого Мар'їно і Метрогородка, складають також Карачарово (правда, історичне, а не адміністративне), Текстильники, Капотня, Любліно, Східне і Західне Браїлів, Глянув і окремі райони півночі столиці - Коровинское шосе з Ангарської вулицею.
Однією з першопричин такого явища, на думку фахівців, є той факт, що помітна частка об'єктів в таких районах належить і морально, і фізично застарілим п'яти- і дев'ятиповерховим домівках, які не приваблюють увагу покупців вторинного житла. Якщо об'єкт з подібного житлового фонду виводиться на експозицію, то її середньозважений термін становить не звичні сьогодні 75 днів, а всі 90 (+ 17%). При цьому 96% укладених угод з цією нерухомістю відбувається з дисконтом, мінімальний розмір якого - 10% від спочатку озвученої власником ціни (проти 8,3% в сегменті «вторинки» в цілому по Москві).
Як вважає керівник «інкомовского» департаменту вторинного ринку Сергій Шлома, основними набувачами старих квартир тут є або так звані «Локаль» (спочатку при зміні житла не планують покидати межі округу або навіть району), або громадяни, що не володіють достатніми засобами для покупки житла в більш дорогих районах мегаполісу, і вихідці з колишніх союзних республік, які прибувають в столицю в гонитві за довгим рублем.
Якщо з першою категорією все більш-менш зрозуміло - люди звикли до інфраструктури району, вважаючи її комфортною, і не хочуть рвати роками складалися зв'язку, то останні, в своїй масі, влаштовуються на низькооплачувану роботу. З цієї причини отримання іпотечного кредиту для них дуже проблематично, так що єдине, що їм залишається - шукати найбільш дешеве на всьому вторинному ринку житло. Дуже часто, додає експерт, приїжджі селяться неподалік від місця роботи, а в цій якості, як правило, виступають продуктові або речові ринки. До того ж додатковим фактором «тяжіння» є наявність того чи іншого земляцтва в межах районів. У доступному для огляду майбутньому, вважають «інкомовци», це ніяк не сприятиме бажанню корінних жителів столиці переїжджати в подібні місця і, ймовірно, може привести навіть до відтоку населення.
У зв'язку з цим, висловлюють думку представники «ІНКОМ-Нерухомості», перед цими столичними районами з низькобюджетних вторинним житлом постає зовсім не примарна перспектива перетворитися в справжнісінькі гетто, де переважну частину населення становитимуть мігранти. Як в будь-якому шкільному класі є групи «хорошистів», «відмінників» і «двієчників», міркує Сергій Шлома, так і столиця може ще раз розділитися на престижні, малопрестижні і непрестижні райони. І в першу чергу, випливає з його слів, цю долю цілком можуть розділити спочатку південно-східні, історично мігрантські, райони Москви, а підуть за ними і південні, і східні і північно-східні.
Читайте по темі
З російського «елітки» збили понти Де тепер розташовується найдорожче житло в світі
За припущенням експертів, навіть майбутня реновація Москви не в здатна буде зупинити цей процес. Незважаючи на те, що в згаданих районах значне число будівель вже призначене до зносу (а в тому ж Метрогородке, імовірно, під реновацію віддадуть ще й довгобуд), нові будівлі будуть зводитися або на місці демонтованих, або в безпосередній близькості від них. Отже, колишні жителі нікуди з цих насиджених місць, в принципі, не подінуться. Так, ті надлишки квартир, які утворюються в процесі цього грандіозного будівництва, будуть реалізовуватися на ринку. Але оскільки їх якість однозначно не буде ставитися до високих цінових категорій (як максимум непрестижних комфорт-класу), то і цінники на них будуть відповідні. А раз так, то і попитом воно буде користуватися в першу чергу у тих верств населення, які не володіють скільки-небудь серйозними фінансовими можливостями.