- Відмінність кадастрової вартості від інвентаризаційної
- Чи є пільги?
- Зміни в сфері купівлі-продажу нерухомості
На початку 2016 року уряд змінило схему нарахування податку на нерухомість. Якщо раніше він розраховувався на основі інвентаризаційної вартості, то тепер основою розрахунку стане кадастрова вартість нерухомого майна.
Новий податок росіянам доведеться платити вже з весни 2017 року - до 01.10.2017 року власники нерухомості внесуть оплату за 2016 рік.
Рішення змінити методику оподаткування уряд прийняв з метою збільшити надходження в бюджет. Ця ініціатива вже стартувала в 28 регіонах країни в якості пілотного проекту. Жителі регіонів-учасників пілота вже до 01.12.2016 року оплатять податок на нерухомість за новою схемою за 2015 рік.
Відмінність кадастрової вартості від інвентаризаційної
раніше податок на нерухомість визначали, виходячи з її інвентаризаційної (оціночної) вартості. Особливість цього показника полягає в тому, що при його розрахунку враховують тільки конструкцію будівлі, рік його введення в експлуатацію, розцінки на будівельні роботи та матеріали. В результаті підсумкове значення вельми віддалене від ринкової ціни будови.
Щоб наблизити вартість нерухомості, яка береться за основу для розрахунку податку, до ринкового рівня, уряд вирішив змінити методику її визначення. З цією метою чиновники замінили інвентаризаційну вартість кадастрової.
Розрахунок кадастрової вартості нерухомості здійснюється з урахуванням таких показників, як:
- розташування будинку (в якому районі міста знаходиться будова);
- розвиненість інфраструктури;
- близькість до соціально важливих об'єктів;
- наявність в будинку охорони, парковки і т.д.
Визначається кадастрова вартість незалежними експертами з оцінки нерухомості та оновлюється не рідше ніж 1 раз в 5 років.
Варто відзначити, що кадастрова вартість нерухомості може мати значні відмінності, в залежності від конкретного регіону РФ. Наприклад, якщо в середньому по країні один «квадрат» житла з кадастрової оцінки коштує близько 32 тис. Рублів, то в Москві його вартість становить близько 166 тис. Рублів.
до змісту ↑
Поправки до Податкового кодексу, що стосуються оподаткування нерухомості, були прийняті ще в 2015 році. Вони передбачають, що реформа буде вводитися протягом 5 років з поетапним підвищенням податку в розмірі до 20% за рік.
При цьому зростання податкових платежів будуть стримувати понижуючі коефіцієнти. 5-річний період необхідний для більш плавного переходу на нову систему, адже кадастрова вартість, за різними оцінками, в 10 разів перевищує інвентаризаційну.
Згідно з новим законом, для фізосіб податкова норма буде встановлена в розмірі 0,1% від кадастрової вартості нерухомості. Податок доведеться платити за:
- приміщення житлового типу (квартири, приватні будинки, кімнати тощо);
- незавершені об'єкти будівництва, які відносяться до житлового фонду;
- нерухомі комплекси, в яких є житлові приміщення;
- господарські будівлі площею до 50 м2 (якщо вони розміщені на ділянці, призначеній для ведення підсобного господарства, зведення дачі, спорудження будинку і т.д.).
У містах федерального значення (Санкт-Петербург, Москва і т.д.) ставка податку може бути збільшена на розсуд місцевого уряду в рамках встановленого законом «коридору».
до змісту ↑
Чи є пільги?
Новий закон передбачає податкові пільги для найменш захищених верств населення (інвалідів, пенсіонерів, ветеранів). При розрахунку податку для цих категорій осіб із загальної площі нерухомості віднімуть:
- для кімнат - 10 м2;
- для квартир - 20 м2;
- для приватних будинків - 50 м2.
Якщо після вирахування підсумкова площа буде нульовою, то її власник не буде платити податок. Згідно з новими нормами, місцеві адміністрації мають право встановлювати власний список пільг і розробляти індивідуальні податкові ставки для регіону.
до змісту ↑
Зміни в сфері купівлі-продажу нерухомості
Нова реформа передбачає зміни в процедурі здійснення операцій з нерухомістю. Так, якщо раніше продати будова (будинок, гараж, квартиру і т.д.) без сплати 13% податку на доходи фізосіб можна було після 3 років володіння, то зараз цей період збільшили до 5 років (для нерухомості, придбаної після 01.01.2016 року).
Як виняток «старий» 3-річний термін буде діяти для нерухомості, яка була отримана у власність:
- за договором дарування від близького родича або в спадщину;
- за договором довічного утримання;
- в результаті приватизації.
За словами чиновників, 5-річний «охолоджуючий» період необхідний для боротьби зі спекулятивними операціями. Однак в Російській гільдії ріелторів побоюються, що така міра збільшить кількість «тіньових» операцій на ринку нерухомості.
Ще одна важлива зміна стосується подачі відомостей про нерухомість в Федеральну податкову службу (ФСП). Згідно з новими нормами, громадяни повинні самі надавати відомості про наявність майна в податкові органи. При приховуванні інформації порушника чекає штраф в розмірі 20% від несплаченого податкового збору.
до змісту ↑ до змісту ↑
З 2017 року Москві оподаткування торгових і офісних площ буде здійснюватися, виходячи з кадастрової вартості будівель, а не з балансової, як було раніше. Це відноситься тільки до великим діловим і торговим центрам, площа яких перевищує 3 тис. М2.
Що стосується окремо розташованих будівель, що використовуються як магазини чи ресторани, то мінімальна площа будівель, які підпадають під оподаткування за новою схемою, складе 1 тис. М2 (раніше було 2 тис. М2). Таким чином, перелік платників податків у 2017 році значно збільшиться.
При цьому ставка в 2016 році зросте до 1,3%, в 2017 році - до 1,4%, а в 2018 - до 1,5%.
Представники малого і середнього бізнесу від такої ініціативи далеко не в захваті. З вступом реформи в силу податкове навантаження на підприємців зросте, в результаті чого багато невеликі ресторани і магазини просто закриються.
Крім того, експерти ринку нерухомості підкреслюють, що кадастрова вартість часто просто неадекватна. Так, ціна «квадрата» в старій будівлі може у багато разів перевищувати ціну метра в новому бізнес-центрі, розташованому поруч.
Очевидно, що новий податок дозволить уряду збільшить обсяг надходжень до бюджету і більш ефективно регулювати ринок нерухомості. Однак ця реформа потребує суттєвого доопрацювання з урахуванням думки експертів галузі.