Рента: рішення квартирного питання або кабала на довгі роки?

Сама ідея ренти з точки зору теорії чудова і доленосна для цілого ряду людей. Для молодих - якщо вони не в змозі придбати квартиру за ринковою ціною, для людей у ​​віці - якщо їм гостро не вистачає фінансів на повсякденне життя або допомоги в побуті. Однак практика показала: рента може обернутися серйозною проблемою для кожної зі сторін. З юридичної ракурсу, договір ренти є одним з найскладніших типів угод. Новини рясніють історіями про скандальні розірвання договорів ренти. Так чому ж виникають складнощі?
Який вид ренти краще?
У Цивільному кодексі РФ описано кілька видів договорів ренти. Найпоширеніші - договір довічної ренти і договір довічного утримання з коштом. Існує ще договір постійної ренти за участю юридичних осіб, але, за оцінкою Федеральної нотаріальної палати, - це явище вкрай рідкісне.
Катерина Лексакова, нотаріус м Москви, член Федеральної нотаріальної палати:
- Договір довічної ренти передбачає передачу майна, найчастіше - квартири або будинку, рентоплательщіку. Той, в свою чергу, щомісяця виплачує рентополучателя обумовлену договором суму. При довічну ренту не зберігається право рентополучателя на проживання в квартирі. Тобто якщо сторони припускають, що він все ж залишиться проживати в ній, їм потрібно буде укладати окремий договір: наприклад, договір безоплатного користування. При укладанні договору довічного утримання з утриманням одержувач ренти зберігає право проживати в своїй квартирі, а також отримує щомісячне утримання у вигляді щомісячних платежів і / або «в натурі» - шляхом надання будь-яких послуг, покупки ліків, продуктів і так далі.
Потрібно розуміти, що перелік обов'язків рентоплательщіка може бути будь-яким: все залежить від домовленості сторін, яка буде прописана в договорі. При цьому експерти стверджують, що для покупців вигідніше укладати договір довічної ренти, а ось літніх людей більше приваблює договір змісту з утриманням, особливо якщо вони не в змозі себе обслуговувати, а рідні поруч немає.
Особливості довічної ренти:
- щомісячне перерахування певної суми грошей на рахунок пенсіонера;

- відсутність будь-яких побутових обов'язків по відношенню до рентополучателя;

- в деяких випадках є можливість відразу отримати купується за договором ренти житло в користування;

- можливість просто довести виконання зобов'язань за договором (чеки, квитанції про переведення платежів).
Особливості довічного утримання:
- щомісячна плата - це витрати на догляд за літньою людиною;

- пенсіонер весь час дії договору живе в квартирі. При цьому проживати з ним не можна;

- в спірних ситуаціях дуже важко довести належне виконання своїх обов'язків.
Олена Борисівна Валєєва, генеральний директор агентства нерухомості «Світлий Град», автор книги «Бажаємо успіху! Або як допомога ріелтору »:
- Ті, хто розраховують жити в квартирі разом з рентополучателя, глибоко помиляються, розраховуючи на це. Люди похилого віку побоюються, що їх, наприклад, можуть отруїти або образити іншим способом. Рентоплательщіку це теж невигідно: якщо щось трапиться з літньою людиною (рентополучателя), першим підозрюваним буде той, хто зацікавлений у швидкій смерті і має великі можливості, проживаючи поруч. Ми категорично не допускаємо таких ризикованих угод.
А деякі посередницькі організації і зовсім відмовилися від укладення договору змісту з утриманням як найбільш ризикованого, пропонуючи клієнтам тільки договір довічної ренти.
Сергій Жуков, заступник директора Московської міської служби ренти (МГСР):
- Ми і після укладення договору продовжуємо підтримувати відносини з платником та одержувачем ренти, не допускаючи конфліктних ситуацій, контролюємо виконання зобов'язань за договором, допомагаємо вирішувати побутові питання пенсіонера і, якщо потрібно, наймаємо доглядальницю або помічницю по господарству. Тому у наших рентополучателя немає приводу звертатися в суд.
Математика ренти
Щоб знайти пенсіонера, який вирішив продати квартиру через договір ренти, потрібно звернутися в посередницьку організацію, у якій є база даних. Часто буває і так, що договір ренти укладають сторони договору оренди. Наприклад, людина приїхала в Москву на заробітки, зняв квартиру у самотнього старого людини, а той вирішив йому цю квартиру і продати по ренті.
Олена Борисівна Валєєва:
- Одна наша клієнтка, Наташа, п'ять років знімала койко-місце в однокімнатній квартирі, де проживало ще декілька приїжджих, у літній важкої жінки з владним і непередбачуваним характером. Поступово всі мешканці розбіглися, залишилася одна Наташа. Вирішила потерпіти, так як працювала цілими днями, будинки бувала мало. Згодом Парасковія Федорівна стала слабшати. Одного разу, допомагаючи господині вибратися з ванної, Наташа запитала, чому їй не допомагають племінники (дітей у жінки не було). Старенька подзвонила їм, але після розмови лягла і лежала, дивлячись в одну точку, весь день. На наступний день Парасковія Федорівна сказала Наташі: «Ти одна мене витримала всі ці роки. Я хочу подарувати тобі квартиру ». Запросили нотаріуса, так як господиня на вулицю вже не виходила. Нотаріус порадив оформити договір ренти, щоб підстрахувати Параску Федорівну і створити стимул для догляду за нею Наташі. А через три місяці старенька померла. Племінники не заперечували проти того, щоб Наташа оплатила всі витрати на похорон. Вони вирішили, що Наташа підлещується таким чином перед ними, щоб їй дозволили ще пожити в квартирі. Після похорону вони зажадали звільнити квартиру. Коли Наташа відмовилася, викликали поліцію, якій жінка і показала правовстановлюючий документ на квартиру.
Як уже згадувалося вище, договір ренти становить і запевняє нотаріус. Всі витрати при цьому оплачує рентоплательщік.
Катерина Лексакова:
- Юридичні ризики мінімальні, так як нотаріус досконально вивчає всі подані документи, особисто спілкується з кожної зі сторін і детально роз'яснює усі існуючі особливості кожного з видів ренти. Завдання нотаріуса - захист законних прав та інтересів обох сторін, він зацікавлений в тому, щоб договір не був кабальним для однієї з них, щоб сторони договору твердо розуміли, які наслідки матиме його підписання.
Договір діє до тих пір, поки живий рентополучателя. При цьому весь цей час він буде жити в квартирі. По суті, договір ренти - це можливість швидко і без глобальних витрат отримати квартиру у власність, законну прописку, але з відстроченою можливістю користуватися житлом.
Сергій Жуков:
- Головною «родзинкою» договору довічної ренти є ціна за придбану квартиру, яка становить 25-40% від ринкової вартості квартири, і надходить на рахунок пенсіонера. Далі необхідно визначити щомісячну рентну виплату. Зазвичай вона варіюється від 12 до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Вона може бути фіксована, а може бути прив'язана до величини прожиткового мінімуму на душу населення.
Що стосується договору довічного утримання з коштом, тут, кажуть експерти, все складніше, так як потрібно заздалегідь продумати і чітко прописати в договорі, що входить в обсяг змісту і утриманні, врахувати індексацію обсягу змісту з урахуванням рівня інфляції або прожиткового мінімуму, а також як платник ренти зможе підтвердити, що виконав свої зобов'язання. Якщо платежі прив'язані до величини прожиткового мінімуму, то важливо і це врахувати, тому що він встановлюється постфактум. У документі потрібно вказати, що кожні три місяці платник ренти представляє одержувачу ренти розрахунок витрат за формулою ПМ - ОС = Х, де ПМ - встановлена ​​величина прожиткового мінімуму на душу населення в місяць, ОС - вартість загального обсягу змісту на місяць, Х - підлягає доплаті різниця за конкретний місяць.
Катерина Лексакова:
- Якщо рента передається безкоштовно, тобто без початкового одноразового платежу рентополучателя, розмір щомісячного платежу не може бути менше одного прожиткового мінімуму на душу населення. В цьому випадку вартість загального обсягу змісту на місяць не може бути менше двох прожиткових мінімумів на одну особу. Сторони можуть домовитися про те, як будуть розподілятися кошти. Припустимо, за договором передбачається, що розмір щомісячного платежу - 30 000 рублів. Вони можуть вирішити, що 15 000 рентоплательщік переводить, скажімо, на рахунок рентополучателя, а на решту 15 000 рублів купує ліки, продукти, оплачує послуги доглядальниці і так далі. Якщо ж рента купується за плату, тобто одноразовий початковий платіж здійснюється, величина щомісячної виплати встановлюється за домовленістю сторін, без прив'язки до розміру прожиткового мінімуму.
Останнє зобов'язання платника ренти - оплатити ритуальні послуги після смерті пенсіонера. І можна робити ремонт, готуватися до переїзду, продавати і робити все, на що мають право звичайні власники квартири. Але на цьому шляху може бути нелегко.
небезпеки ренти
Часто люди, які розглядають ренту тільки як можливість швидко стати власником дешевої квартири, махають рукою на всі інші можливі труднощі, які таїть такий договір. Мета затьмарює кошти. І це головна помилка, так як перед вступом на цей нелегкий по-своєму шлях потрібно оцінити ризики з усіх боків. А основна проблема в тому, що договір ренти не має певного терміну. Скільки проживе пенсіонер після операції, ніхто не може передбачити. Чи зможете ви стільки років або навіть десятиліть виплачувати щомісяця ренту? А раптом звільнять? Раптом захворієте? До речі, від віку рентополучателя залежить і розмір початкового внеску на квартиру: чим він старше, тим дорожче. Звичайно, якщо раптом платник ренти зрозуміє, що не справляється, він може перепродати квартиру. Але для цього потрібна згода одержувача ренти, завірене нотаріусом. А буває і так, що «молода сторона» вмирає раніше. У цьому випадку обов'язок платити ренту переходить його спадкоємцям.
Може трапитися так, що сенс самої покупки втрачається. Катерина Лексакова вважає, що за час дії договору ціни на нерухомість можуть відчутно впасти. У такому випадку угода просто перестане бути рентабельною.
Наступна небезпека - недієздатність одержувача ренти, через яку після угоди договір може бути розірваний. Як переконатися в адекватності пенсіонера? Експерти радять настояти на тому, щоб до угоди одержувач ренти пройшов розширене обстеження в психоневрологічному і наркологічному диспансерах. До того ж, як правило, на самій угоді у нотаріуса присутній судово-психіатричний експерт, який задасть літній людині необхідні питання про майбутню операцію і її умовах, а відповіді зафіксує в ув'язненні. Якщо у літньої людини виявиться розлад, при якому виключено ясне розуміння того, що відбувається, то краще з такою людиною не зв'язуватися. Якщо ж договір ренти з недієздатним - це єдина можливість допомогти пенсіонерові, то, як радить Сергій Жуков, спочатку через суд потрібно призначити йому опікуна, і вже з опікуном і наявністю дозволу органу опіки укладати договір ренти на користь цього літньої людини.
Як бути з родичами?
Ще один ризик - це поява родичів одержувача ренти, які претендували на спадщину. Ситуація неприємна, але вирішуване. Як правило, якщо одержувача ренти влаштовує договір, то родичі не перешкода. На думку Олени Борисівни Валєєва, споріднений фактор в даному випадку не має значення. Після укладення договору власником квартири стає платник ренти. Причому відразу після угоди документи можна подати на реєстрацію права власності в Росреестр. Особливістю даної угоди є наявність обтяження, при якому рентополучателя може користуватися цією квартирою. Варто зазначити, що організації, які спеціалізуються на угодах ренти, як правило, виявляють близьких родичів пенсіонера і повідомляють про майбутню операцію.
Сергій Жуков:
- Якщо близькі родичі проти договору, що укладається, то ми цю сім'ю залишаємо в спокої до прийняття пенсіонером обдуманого рішення. Був випадок, коли у 85-річного дідуся син 50-ти років постійно спустошував гаманець в день отримання пенсії, а до цього виніс медалі і все більш-менш цінні речі. І дідусь вирішив залишити його без спадку. Він підтвердив свою дієздатність і через деякий час уклав договір ренти. А через півроку прийшла повістка в суд про визнання договору недійсним, а дідуся - недієздатним. Дідусь ще раз пройшов огляд в психіатричній лікарні, лікарі якої знову визнали його дієздатним, і суд в позові синові відмовив. Договір досі діє, син більше у дідуся не з'являється.
Небезпечний і договір ренти, складений самостійно або за допомогою фахівця без досвіду роботи в сфері ренти. Одних знань закону тут недостатньо, стверджують ріелтори. Практика і тільки практика здатна позбавити платника ренти від величезних проблем в майбутньому.
Бабуся може передумати
Трапляються ситуації, коли одержувач ренти змінює прийняте раніше рішення і бажає розірвати договір, можливо, якраз через з'явився родича. Тоді він може звернутися до суду і повернути майно. На жаль, в цій ситуації платник ренти не отримає ніякої компенсації і навіть не зможе повернути свої витрачені гроші. Знову ж таки, якщо суд вирішить, що привід розривати договір є.
Олена Борисівна Валєєва:
- У 90-ті роки договори ренти розривалися дуже часто. Дійшло до того, що деякі бабусі-дідусі зробили з низки договорів ренти щось схоже на бізнес. Ще б! Адже якщо договір розривається, то сума грошей, внесена покупцем ренти, залишалася у них, у бабусь ... І знову договір ренти, і знову - розірвання ... Судді, спочатку співчували літнім людям, помітили цю тенденцію, і ситуація почала змінюватися. Та й ми, професіонали, зробили свої висновки і змінили зміст договору.
Ріелтори тепер на чеку, але це не скасовує того факту, що рентоплательщік може зіткнутися з труднощами довести, що він якісно виконував свої зобов'язання в повному обсязі. При довічну ренту головний доказ - квитанції про здійснення щомісячних платежів, які не підлягають сумніву. А якщо мова йде про договір довічного утримання з коштом, то довести старанне виконання зобов'язань буде проблематично. Угода з недобросовісним рентополучателя, попереджає Катерина Лексакова, в потенціалі загрожує судовими позовами, на яких пенсіонер буде розповідати, як ви грубили, погано прибиралися в квартирі, купували погані продукти або зовсім довго не приходили. Навіть якщо це може зовсім не відповідати дійсності.
Тому перед прийняттям рішення про укладення договору ренти ретельно зважте всі «за» і «проти», оцініть свої можливості, терпіння і тільки потім дерзайте.