14:29
Григорій Мельничук, «3m2»Дві недобудовані 23-поверхівки по проспекту Перемоги, 24А і 26, через дорогу від станції метро «Політехнічний інститут», вже давно стали частиною звичного міського пейзажу.
Таким комплекс планувався в 2008 році
Однак криза 2008 року і корпоративні суперечки зупинили проект на досить високому рівні готовності - 80% по першому будинку і 50% по другому. Дві висотки на Політеху виявилися в списку арештованого майна забудовника - корпорації «Столиця» і, здавалося, щільно застрягли в списку довгобудів. Коли в жовтні 2015 року в обох будинках почали демонтувати вікна, кияни жартували, що будинки почали розбирати.
Але вже в листопаді з'явилося повідомлення, що за об'єкт взялася девелоперська компанія UDP, що входить в «Київську інвестиційну групу», причому, не тільки в частині добудови висоток «Столиці», а й освоєння сусідньої ділянки. Тут, на місці скандально знесеного кінотеатру ім. Олександра Довженка, почалося будівництво однойменного з житловим комплексом ТРЦ Smart Plaza площею близько 15 тисяч кв.м.
Місцезнаходження комплексу можна назвати вдалим: околиця центру, неподалік відразу кілька вузів (потенціал для здачі в оренду студентам і не тільки), кілька престижних шкіл-ліцеїв. З огляду на, що район старий, і новобудов в ньому не так багато, дитсадки не так завантажені, як, наприклад, на Осокорках. З вікон відкриваються види практично в будь-яку сторону, правда, перший будинок трохи перекриває огляд для другого в сторону центру.
Метро буквально через дорогу - безперечний плюс, а ось розташування впритул до проспекту Перемоги створює дискомфорт через шум. Та й щоб виїхати за нього в сторону центру, доведеться розгортатися аж за Шулявці. Наземного громадського транспорту більш ніж достатньо, неподалік Лук'янівський ринок, а в парк КПІ і зоопарк можна пройтися пішки.
Smart Plaza майже впритул примикає до проспекту Перемоги
Проте, приймаючи рішення про покупку квартири в цьому ЖК, не завадить детально вивчити його довгу і заплутану історію.
судові війни
Замовником будівництва спочатку виступив ПАТ «Київський завод Аналітприлад», забудовником - Трест «Київміськбуд-1 ім. Загороднього », що входив в будівельну корпорацію« Столиця ». Вона відома комплексами «Оазис» на Оболонській набережній і новою забудовою Воздвіженки. При зведенні блоку Б ТРЦ DreamTown, якраз у розпал кризи 2008 року, розгорівся майновий спір між главою «Столиці» Валентином Ісаком та інвесторами ТРЦ Олександром Меламудом і Гарі Корогодським.
На кону стояли суми в сотні мільйонів гривень, суд прийняв сторону Меламуда і Корогодського, а Валентин Ісак втік з країни. На майно Тресту «Київміськбуд-1 ім. Загороднього », в тому числі, на недобудови на проспекті Перемоги, після рішення про стягнення 530 млн грн було накладено арешт. Об'єкт був переданий на відповідальне зберігання однієї з компаній, близьких до Меламуду і Корогодський.
Спочатку у заводу «Аналітприлад» не було ніяких зв'язків зі «Столицею» Ісака, і компанія-замовник будівництва намагалася в судах опротестувати накладення арешту на будівлі. Перше рішення було не на користь заводу, таким же результатом завершилася апеляція: в лютому 2015 року Київський апеляційний суд підтвердив, що фінансував будівництво саме Трест «Київміськбуд-1 ім. Загороднього »на підставі договору, завод ж - лише користувач земельної ділянки.
Поки тривав судовий розгляд, у другому кварталі 2014 року, 70% акцій «Аналітприлад» перейшли від сім'ї Григорія, Сергія та Людмили Понежд до кіпрської компанії Zaphere Limited. В офісі продажів і зовсім говорять, що частина акцій заводу перекупила UDP. При розгляді справи в апеляційному суді представники заводу підтвердили, що компанія не несла витрат на будівництво, його фінансував трест Ісака. Так, з огляду на зміну власника, справа завершилася полюбовно.
Приблизно в той же час, коли змінювався власник АНАЛІТПРИЛАД, в червні 2014 року, Оболонський районний суд виніс рішення замінити управителя Фонду фінансування будівництва на ВАТ «Унікомбанк». До розгляду справи не були притягнуті представники АНАЛІТПРИЛАД і тресту «Київміськбуд-1 ім.Загороднего» - і що знаходиться в бігах за кордоном Валентин Ісак на початку липня у великій статті заявляє про незаконність таких дій і спробах зібрати гроші з інвесторів за вже продані квартири. Партнером в цьому процесі Ісак назвав компанії Володимира Продивуса - з ним пов'язують і ВАТ «Унікомбанк», єдиний офіс якого розташовувався в Донецьку, і ПП «Нива-В.Ш.», Яке спеціалізується на реалізації заставного майна.
На сьогоднішній день всі судові процеси завершені - великий том документів можна подивитися в офісі продажів.
Перші повідомлення про те, що вдома на проспекті Перемоги будуть добудовувати і девелопером буде компанія UDP, з'явилися в листопаді 2015 року. В результаті всіх судових процесів і зміни власника ПАТ «Київський завод Аналітприлад» замовником будівництва залишається завод, у нього ж зберігається право оренди землі до 2025 року. Компанія UDP виступає девелопером і інвестором проекту, однак ні в яких договорах з інвесторами вона не фігурує, її участь врегульовано внутрішнім договором із заводом.
Нова концепція
Від первинної ідеї будівництва між висотками готелю або офісного центру при ребрендингу відмовилися. Як і від будівництва третього житлового будинку. У відповідність з новою концепцією, перші три поверхи житлових висоток буде оперізувати торговий центр зі спортклубом, бутиками та великим супермаркетом LeSilpo.
ТРЦ розташується і на прилеглій ділянці, де раніше був кінотеатр імені Довженка. Типове будівля 1960-х років в 2002 році Фонд держмайна продав ТОВ «Торговий дім« Супермаркет-93 »з умовою збереження основного виду діяльності. Компанія зобов'язалася вкласти в оновлення кінотеатру 12 млн грн, згодом - 25 млн грн, проте спочатку тут просто відкрили нічний клуб, а в 2008 році КМДА дозволила знести будівлю.
При цьому ще в 2007 році Київрада затвердила на цьому місці 15-поверховий ТРЦ з кінотеатром і офісами, а в 2014 чомусь продовжила договір оренди кінотеатру ще на 5 років, причому мова йшла про експлуатацію об'єкта, а не про знесення. У підсумку, будівля кінотеатру таки знесли, а на його місці будується ТРЦ, причому за новою концепцією, ця частина будівлі планується істотно нижче. Оператором ТРЦ Smart Plaza буде компанія UTG, площі продавати не будуть.
Двір для мешканців розташується на даху ТРЦ
З огляду на, що ділянка невелика і практично повністю забудовується, закрита дворова територія для мешканців передбачається на даху торгового центру, на рівні 4-го поверху - тут розташуються дитячий майданчик, лавки з озелененням і сміттєві контейнери. Також в комплексі заплановано підземний паркінг - для жителів на -2 поверсі (можлива як оренда, так і покупка паркомісця) і відвідувачів ТРЦ на -1 поверсі, передбачається також парковка вздовж проспекту. Всього паркомісць в підземному паркінгу 295 - на 233 квартири і ТРЦ замало.
особливості добудови
Після кількох років простою будинку обстежили і жодних порушень конструкції не виявили. Компанія UDP зробила внутрішнє перепланування будинків: якщо раніше тут були по 4 великі квартири на поверх, то тепер на один рівень припадає 6 однокімнатних та 2 двокімнатних квартири, на 22-23 поверхах - дворівневі 4-5 кімнатні апартаменти. Є можливість об'єднати кілька квартир на поверсі в процесі будівництва. При переплануванні будинку довелося прорубати в перекриттях нові шахти для стояків комунікацій, а старі - закрити.
Здати житлові будинки, будівлі ТРЦ без внутрішніх робіт і виконати благоустрій забудовник обіцяє до кінця 2016 року. Якщо вдома і так були у високому ступені готовності, і зараз завершується перепланування, скління і ведуться внутрішні роботи, то ТРЦ будувати тільки почали. Пару тижнів тому тут почала працювати бурильна установка, але, мабуть, щось пішло не так. Машина поїхала, залишивши два уткнутих в землю бура, а в котлован почали зсипати самоскидами грунт. Котлован ТРЦ знаходиться на рівні підземного струмка, канал якого також необхідно провести під комплексом - через нього накопичувалася вода.
Через підземного струмка котлован під ТРЦ наповнюється водою
Все це викликає побоювання як щодо добудови ТРЦ в заявлені терміни, так і можливості облаштування заявленого підземного паркінгу. Влаштувати все свайне поле будівельники, за планом, повинні до кінця серпня, а от повністю запустити ТРЦ забудовник обіцяє наступного літа.
схема інвестування
Сьогодні у продажу є тільки квартири в другому будинку, розташованому з боку вулиці Ванди Василевської. Відносно першого будинку триває розгляд з інвесторами «першої хвилі». Кажуть, що їх всього 27, однак процес триває, і квартири, що залишилися в будинку все ще не виставлені на продаж. Розпочати їх продавати обіцяють через місяць-півтора, але терміни переносилися вже не раз.
Замовником будівництва після всіх судів і суперечок залишився завод Аналитприбор - з ним укладається договір купівлі-продажу майнових прав (55% загальної вартості). Одночасно полягає другий договір купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт, 45% загальної вартості) з ТОВ «КУА Акерс Інвест» - єдиною біржею в Україні, яка реєструє подібні договори. Девелопер проекту - компанія UDP - в договорах з інвестором не фігурує, юридично за добудову будинків відповідає все той же завод.
При покупці квартир діє розстрочка - 50% перший внесок і щомісячна виплата до березня 2017 року рівномірними платежами. А ось розірвати договори досить затратно: за договором купівлі майнових прав утримується 7%, а за форвардними контрактами - і зовсім 20%.
За словами юриста, со-керівника практики нерухомості та земельного права ЮК Spenser & Kauffmann Максима Максименко, така схема покупки несе низку ризиків для інвестора, зокрема, визнання зазначених договорів недійсними в зв'язку з невідповідністю схеми інвестування закону «Про інвестиційну діяльність»
«Більш того, зазначена схема не гарантує відсутності повторного перепродажу майнових прав на зазначений об'єкт», - підкреслює юрист.
Також слід враховувати позицію Верховного Суду України, згідно з якою, в разі якщо забудовник не передасть інвесторові об'єкт нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав, визнання права власності на такий об'єкт за рішенням суду неможливо, додає Максим Максименко. І, в той же час, уточнює, що сьогодні не існує універсальної і абсолютно безпечною схеми, яка б гарантувала інвестору придбання права власності на відповідний об'єкт.
У містобудівному кадастрі комплекс фігурував як «вимагає додаткової перевірки». Основне зауваження - відсутність містобудівних умов і картки порушення благоустрою. Втім, на початку червня 2016 року був повідомлення, що ЖК Smart Plaza отримав таки дозвіл на будівельні роботи вже у зміненій концепції.