Земля.net: плюси і мінуси «віртуального» кадастру України

1. Наталія Доценко-Білоус, радник юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери», член Асоціації правників...
2. Олександр Каліберда , Заступник керівника проекту USAID «АгроІнвест»
3. Юрій Кацер, менеджер податкового і юридичного відділу «КПМГ в Україні»
4. Олександр Ковалів, заслужений працівник сільського господарства України, почесний доктор Інституту...
5. Андрій Кошиль , Президент асоціації «Земельний союз України»
6. Ростислав Кравець, адвокат, старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери»
7. Андрій Мартин , Завідувач кафедри Національного університету біоресурсів і природокористування України
8. Іван Томич , Голова Союзу сільськогосподарських кооперативів України

21 січня 2013, 22:47

Земля.net: плюси і мінуси «віртуального» кадастру України
Джерело фото: export LAT

Україна нарешті зробила реальний крок до спрощення земельних відносин - стартувало створення єдиного державного земельного кадастру. Не минуло й 22 року, як в країні в відкритому доступі з'явилася публічна кадастрова карта. Це, так би мовити, початковий варіант українського «віртуального» кадастру. Кожен власник земельної ділянки може ознайомитися з роботою карти на сайті Держземагентства України . Користуючись публічної картою, можна побачити, де знаходиться той чи інший ділянку, не збігається він з іншим. На карті можна також побачити межі ділянок, їх кадастрові номери, форму власності, цільове призначення, площа, ортофотоплани, межі областей, районів і населених пунктів. Але інформації про реальних власників тих чи інших ділянок у відкритому доступі немає.

Складність відома всіх земельних даних в єдину систему полягала в тому, що раніше кожне районне управління зберігало їх, використовуючи власну систему координат. В результаті за 20 років реєстрації отримали понад тисячу різних координат, які жодним чином не стикувалися з іншими. Розроблене для роботи електронного кадастру програмне забезпечення дозволяє перевести всі ці різні системи в єдину національну систему координат. Однак саме через різних підходів, кажуть в Держземагентстві, на карті і виникають проблеми: накладки, розміщення ділянки не там, де треба, наприклад, на акваторії.

Є й інші зауваження до карти. За визнанням директора Центру Державного земельного кадастру Андрія Тарнопольського, приблизно 30% земельних ділянок в Україні не мають кадастрових номерів. Однак, продовжує він, проблема вирішувана, так як з 1 січня всім «невідомим» ділянкам автоматично привласнені номери і після звернення їх власників все стане на свої місця.

Але є й інші важливі питання, відповіді на які не настільки однозначні. Зокрема на адресу розробників посипалися докори, мовляв, в основі презентованої карти лежить не що інше, як Google-карта. Якщо це правда, то виникає питання: на що ж тоді витратили 50 мільйонів доларів кредиту Світового банку? Паралельно звучить, що, навпаки, Держземагентством проведена величезна робота, зокрема зроблені ортофотоплани усієї території України!

Так що, підсумовуючи можна сказати: дива не сталося. Презентована публічна карта далеко не досконала і над нею доведеться ще добряче попрацювати, щоб зняти всі зауваження і відповісти на всі питання. Які ж плюси і мінуси початкового варіанту електронної карти? Про це Latifundist.com запитав експертів, що працюють у земельній сфері.

Спрощували-спрощували - і отримали ще більш складний і незрозумілий коло земельних питань

Наталія Доценко-Білоус, радник юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери», член Асоціації правників України

З теоретичної точки зору поява державного земельного кадастру несе істотне спрощення в земельні відносини. Але в умовах відсутності повної інвентаризації земельних ділянок і еволюційно сформованої єдиної бази даних, запуск електронного земельного кадастру передчасний і спричинить за собою ряд проблем. З деякими ми як юристи вже зіткнулися.

Проблема №1: ось уже два тижні фактично не здійснюються операції з купівлею-продажем земельних ділянок. По всій видимості, відновляться вони не раніше ніж через два місяці. З 1 січня 2013 року, практично кожен нотаріус виявився в критичній ситуації: навіть маючи підключення до електронного земельного кадастру, вони відмовляються проводити будь-які операції з земельними ділянками, адже розуміють високу ймовірність помилок і неточності заповнення всіх даних публічної карти, запущеної на сайті Держземагентства. А помилка в питаннях права власності - це критичний ризик для покупця. Ризикувати ніхто не хоче.

Проблема №2: не до кінця зрозуміла технологія проведення реєстрації землі. За новим порядком дані з купівлі-продажу землі вносяться нотаріусом до Держреєстру речових прав, то чи треба ще звертатися до територіальних управлінь земельних ресурсів, які ведуть поземельні книги, де традиційно відображається інформація про зміну власника на земельну ділянку. Безпосередньо нотаріуси з цими управліннями сьогодні не працюють.

Проблема №3: ​​не зрозуміло, як поділити земельну ділянку і як оформити на нього правовстановлюючі документи, адже з 2013 року скасовані державні акти, а свідоцтва на право власності земельними ділянками будуть видаватися тільки в разі безоплатної приватизації фізособами.

Спрощували-спрощували - і отримали ще більш складний і незрозумілий коло земельних питань. Нееволюційним підхід до формування земельного кадастру може також привести до блокування передачі будь-якої інформації (не тільки по землі, а й, наприклад (як уже відбувається при передачі інформації від БТІ), на будівлях і спорудах). Іншими словами, якщо в поспіху вносилася інформація в кадастр, то де гарантія, що вона внесена коректно і що з часом у законних власників не виникнуть проблеми? Цілком ймовірно, що після згладжування всіх спірних моментів з кадастру та процедуру реєстрації землі власник ділянки звернутися до нотаріуса для продажу землі і у відповідь почує «А ви не власник». І що тоді робити: йти до суду і доводити, що це проблема погано підготовленого кадастру, а не власника? Сьогодні саме невідображення інформації про вже законних власників землі - найбільші побоювання, пов'язане з запуском публічної карти кадастру.

Системи Земельного кадастру і реєстрації прав на землю в перспективі потрібно об'єднати в одну систему

Олександр Каліберда , Заступник керівника проекту USAID «АгроІнвест»

Нарешті у держави з'явилася перша більш-менш повна кадастрова карта, заснована на даних аерофотознімання. А всі розмови, що в основі публічної кадастрової карти лежить Google-карта, перебільшені. У 2003 і 2008 роках я мав можливість працювати над цим питанням. Можу сказати, що Держземагентством проведена колосальна робота. Порівнювати гугловських і публічну карту неправильно. Google-карта дає уявлення про територію і рельєфі окремо взятих її частин, але вона не дозволяє проводити землеупорядочние роботи і підтверджувати право власності з необхідною точністю.

Зрозуміло, що презентована громадськості карта - це не повноцінний Земельний кадастр. Потрібно ще багато попрацювати. Основні зауваження, на мій погляд, стосуються одночасної наявності Земельного кадастру і окремої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. При існуванні двох систем завжди виникає необхідність проводити ті чи інші роботи і операції двічі. Словом, зберігається нестикування між цими системами. Саме тому треба величезну увагу приділити інтеграції системи Земельного кадастру і реєстрації прав на землю, щоб в перспективі об'єднати їх в одну систему. Крім того, потрібно спростити процедури на земельному ринку. Інакше вплив нового кадастру на земельні відносини буде слабким.

Інвестори зможуть попередньо оцінювати перспективи реалізації проектів в Україні

Юрій Кацер, менеджер податкового і юридичного відділу «КПМГ в Україні»

В цілому ми позитивно оцінюємо публічну кадастрову карту України. Незважаючи на технічні дефекти (наприклад, нашарування земельних ділянок, розбіжність кордонів або площі, привласнення кількох земельних ділянок одного і того ж кадастрового номера) і неповноту інформації, а також не розкриття власників і користувачів землі, даний інформаційний ресурс містить цінну інформацію для потенційних інвесторів. Зокрема, про місце розташування, площі, кадастровий номер, цільове призначення, форми власності та вигляді прав на землю, а також обмеження на земельні ділянки. За офіційну плату зацікавлені особи зможуть отримати доступ до деяких додаткових відомостей про земельну ділянку - про нормативну грошову оцінку, складі земельних угідь, бонітування ґрунту. Вищевказані відомості, як правило, допоможуть інвесторам попередньо оцінювати перспективи реалізації інвестиційного проекту в Україні.

Поява Державного земельного кадастру та публічної кадастрової карти зможе посилити гарантії прав фізичних та юридичних осіб на землю. Що стосується спрощення земельних відносин, то питання неоднозначне, адже на початковому етапі, коли кадастр, швидше за все, буде містити значну кількість технічних дефектів (наприклад, відсутність інформації про земельну ділянку), проведення операцій із землею може навіть трохи ускладнитися. У перспективі поява земельного кадастру повинно спростити здійснення операцій із землею.

Серед позитивних моментів впровадження земельного кадастру слід зазначити кілька.

По-перше, робота держземкадастру як єдиної і консолідованої бази даних про земельні ділянки та їх власників (користувачів), значна частина якої є публічною, буде перешкоджати несумлінним операціями із землею (наприклад, коли в відношенні однієї земельної ділянки могло бути видано кілька правовстановлюючих документів) .

По-друге, публічність інформації про земельні ділянки (кадастровий номер, площу, межі ділянки) дозволяє власникам / користувачам земельних ділянок оперативно виявляти невідповідності між даними кадастру і правовстановлюючими документами, документацією із землеустрою (зокрема, щодо нашарування земельних ділянок, розбіжності кордонів або площі ). У разі виявлення таких розбіжностей зацікавлені особи (власники / користувачі земельної ділянки, власники суміжних земельних ділянок) зможуть вжити заходів щодо врегулювання спірних питань і усунення виявлених розбіжностей, що, в свою чергу, буде сприяти досягненню більшої визначеності в питанні прав на землю. Примітно, що згідно із законодавством неточність інформації в земельний кадастр, як правило, не блокує здійснення операцій із землею. Розуміючи, що технічних дефектів функціонування кадастру не уникнути (особливо, на початковому етапі роботи), законодавець завбачливо вказав, що державний реєстратор не має права відмовити в державній реєстрації прав на землю в разі наявності технічних помилок в земельний кадастр, пов'язаних з перенесенням відповідної інформації.

По-третє, робота земельного кадастру спрощує для інвесторів процедури due diligence щодо земельних ділянок та надає їм більше впевненості.

По-четверте, скасування необхідності переоформлення / перереєстрації державних актів про право власної на землю при придбанні землі спрощує і прискорює здійснення операцій із землею.

По-п'яте, передбачена законодавством можливість підключення банків до кадастру при здійсненні операцій з іпотекою дозволить їм попередньо перевіряти пропонований в якості застави ділянку, а також постійно моніторити юридичний статус застави, і дотримання залогодателями обмежень щодо предмета застави, що дозволить в деякій мірі знизити кредитні ризики.

Вищевказані переваги роботи державного земельного кадастру сприятимуть більшої визначеності в правах на землю, посилення гарантій прав на землю, зниження ризиків інвестування в землю, посилення гарантій кредиторів, які володіють запорукою землі, і, таким чином, активізації ринку землі в Україні.

Якщо не брати до уваги технічні помилки в інформації, що міститься в кадастр, і поточний рівень його наповнення (дефекти, які з часом, ми сподіваємося, будуть усунені), то в даний час досить складно відзначити конкретні зміни, спрямовані на поліпшення державного земельного кадастру. Це пов'язано з тим, що на даний момент практично відсутня практика використання земельного кадастру при здійсненні операцій із земельними ділянками. У той же час вже зараз можна відзначити деякі невідповідності положень чинного Порядку про здійснення нотаріальних дій новими правилами реєстрації земельних ділянок, а також прав і обтяжень на них. Очевидно, в подальшому по ходу збільшення кількості операцій з земельним кадастром, на практиці будуть виявлятися і інші недоліки, які будуть вимагати оперативного усунення для ефективної роботи земельного кадастру і ринку землі в цілому.

Підводячи підсумки, слід зазначити, що впровадження держземкадастру і публічної кадастрової карти, незважаючи ні деякі технічні недоліки функціонування, є важливим кроком на шляху побудови цивілізованого і ефективного ринку землі в Україні.

Поява електронного кадастру в нинішньому вигляді, спростить земельні відносини, в першу чергу, «бажаним і обраним»

Олександр Ковалів, заслужений працівник сільського господарства України, почесний доктор Інституту агроекології і природокористування Національної академії аграрних наук України

До появи кадастру ставлюся позитивно. Публічний електронний земельний кадастр слід було ввести ще на старті реформування права власності та створення громадянського суспільства. Але натомість наробили багато помилок і неточностей, тому все необхідно переробляти і уточнювати.

В Івано-Франківській області ще в 1996 році завершилася розробка українсько-канадського пілотного проекту по впровадженню земельно-реєстраційної та земельно-кадастрової комплексної електронної системи на базі всіх землевласників, землеволодінь і землекористувачів Косівського району. Проект на безповоротній основі профінансувало канадський уряд. Тому до запуску електронного кадастру в цій області підготувалися ще шість років тому. А якби українські чиновники були зацікавлені в поширенні цього позитивного досвіду, то ми змогли б впровадити його і по всій країні.

Нінішня структура електронного документа в запущеній системе Державного земельного кадастру складається з двох частин: службової та інформаційної. Предложено Держземагентством Публічна кадастрова карта - це мізерна Частка справжнього електронного реєстру и всієї необхідної публічної інформації. Серйозно и змістовної земельної информации у відкрітому доступі, якові обіцялі дати з 1 січня 2013 року, поки не видно. На мій погляд, таке «публічне» загравання з фізічнімі та юридичними особами, Які ма ють земельні ділянки и хотят їх зареєструваті, або прідбаті землю у власність, що не дасть Нічого ні для практичної роботи, ні для гарантування права власності за. Аджея реєстрації прав на земельні ділянки та інше Нерухоме майно віведено за Межі державного земельного кадастру. І согласно з Порядком ведення державного земельного кадастру (постанова правительства від 17 жовтня 2012 №1051) Функції адміністратора кадастру Надано державному Підприємству Держземагентства за погодження з Міністерством аграрної політики та продовольства України. Внесення відомостей до кадастру та Надання таких відомостей проводять Державні кадастрові реєстратори, Які входять до складу Держземагентства та его територіальних ОРГАНІВ. Такий реєстратор, вікорістовуючі Власний печатку, по форме и описание, Певного Мінагропродом, має доступ до всіх відомостей цього кадастру, самостійно пріймає решение про внесення відомостей до него, Про надання таких відомостей, а такоже про відмову у внесенні або наданні відомостей. Тому, можливо, и добро, что реєстрацію прав на земельні ділянки та інше Нерухоме майно віведено за Межі державного земельного кадастру - Мін'юсту. Однак такий «розлучення» здатний ускладнити реєстраційні відносини і, ймовірно, призведе до дублювання або невідповідності реєстраційних даних і самих процедур.

Підсумовуючи, скажу, що поява електронного кадастру в нинішньому вигляді спростить земельні відносини, в першу чергу, «бажаним і обраним» ... А виписані, в згаданому порядку, вимоги, дії і процедури занадто ускладнять процес законного придбання прав власності. Якщо до цього всього додасться багато неточностей і фальсифікацій (і як наслідок - судові позови і невдоволення громадян і юросіб), то не варто очікувати отримання справедливих і гарантованих реєстраційних прав власності на земельні ділянки.

Невнесені в кадастр ділянки не мають 100% гарантії прав власності

Андрій Кошиль , Президент асоціації «Земельний союз України»

Поява закону про земельний кадастр і відкриття в он-лайн режимі публічної кадастрової карти - добре. Нарешті можна побачити накопичені більш ніж за 20 років земельної реформи проблеми. Однак публікація і запуск нової системи не означає, що з'явилися надійні гарантії прав власності на землю і всі проблемні питання вирішені. Протягом всієї історії незалежної України йде приватизація земельних ділянок. При чому до 2004 року приватизовані ділянки не отримували кадастрового номера, тому що не вносилися в електронну систему кадастру. Це проблема. Адже право власності на них часто підтверджено тільки актом на право власності, а інший землевпорядної та юридичної документації неможливо знайти.

По суті справи, ділянок, які не мають кадастрового номера, в публічній карті взагалі немає: Держземагенство говорить про 7-8 мільйонів таких ділянок з 25 всіх існуючих. А будь-який реєстр, який містить в собі не всю інформацію, а лише її частина, - не повний. Невнесені в кадастр ділянки не мають 100% гарантії прав власності. Так що в кадастрі, безумовно, є помилки (зокрема, в інформації про земельні ділянки, їх межах, про власників), але по-іншому і бути не могло. Тому першочергове завдання - якомога швидше вдосконалити і внести всю цю інформацію, якої бракує в кадастр.

Не можна проконтролювати перехід права власності на земельну ділянку

Ростислав Кравець, адвокат, старший партнер адвокатської компанії «Кравець і партнери»

В цілому такий крок я оцінюю позитивно. Однак в тому вигляді, в якому він існує зараз, реєстр малоефективний. Так, при пошуку інформації декількома моїми знайомими в реєстрі, дані про їхнє право власності на земельні ділянки там були відсутні, або були застарілими. Крім того, дані, які надаються для вільного доступу, украй мізерні. Найчастіше крім кадастрового номера і розміру земельної ділянки інша інформація відсутня. Отже, в нинішньому вигляді від реєстру не варто чекати істотного спрощення земельних відносин. У більшості країн такі реєстри містять значно більше інформації. А саме, крім номера, розміру і призначення дані про всіх власників земельної ділянки з моменту його виділення. Крім того, за невелику плату можна отримати офіційну виписку з цими даними з реєстру.

Також, що містяться дані в оприлюдненому реєстрі не завжди відповідають дійсності, і при здійсненні операцій з землею, на жаль, на нього не можна покластися. Крім того, за допомогою даного реєстру не можна проконтролювати перехід права власності на земельну ділянку. Щоб поліпшити реєстр, необхідно збільшити перелік даних доступних до публічного перегляду: дату останньої операції із земельною ділянкою, внести актуальні дані, так як більшість інформації сильно застаріле, ввести електронне повідомлення про зміну власника конкретної ділянки. Навіть такі дані, які не будуть розкривати кінцевого власника, зможуть запобігти несанкціоновані дії з земельною ділянкою і додадуть більше впевненості в питанні захисту права власності на землю.

Публічність кадастрової інформації - стане головною передумовою для підвищення її якості

Андрій Мартин , Завідувач кафедри Національного університету біоресурсів і природокористування України

Запущена на сайті Держземагентства публічна карта - важливий крок вперед для створення земельного кадастру України. Земельний кадастр, нарешті, перестає бути «річчю в собі», а учасники земельних відносин зможуть черпати земельно-кадастрову інформацію в зручній для себе формі в найкоротші терміни. Публічна кадастрова карта поки що не в повній мірі відповідає вимогам закону України «Про Державний земельний кадастр», тому що немає відомостей про обмеження у використанні земель, про цільове призначення ділянок, їх грошову оцінку і так далі.

Кадастровий портал поки не надає весь спектр адміністративних послуг, необхідних землевласникам і землекористувачам, землевпорядним організаціям, нотаріусам та іншим особам, зацікавленим в кадастрової інформації. Наприклад, платники земельного податку або орендної плати поки не можуть отримувати в он-лайн режимі відомості про нормативну оцінку земельних ділянок. Землестроітельние організації не мають відомостей про зареєстрованих в кадастр геодезичних координатах земельних ділянок. Нотаріуси не мають змоги самостійно готувати витягу з Державного земельного кадастру. Таким чином, представлену Держземагентством публічну кадастрову карту поки ще не можна вважати таким, що відбувся інформаційним ресурсом. Має бути ще дуже багато технічної роботи, спрямованої на вдосконалення сервісів публічної кадастрової карти, а також - на наповнення її інформацією. У той же час публічність кадастрової інформації стане головною передумовою для підвищення її якості. Тепер кожен землевласник зможе побачити, де реально зафіксовані межі його ділянки. «Спливуть» вимагають виправлення помилки, вже накопичені в кадастрових базах даних.

Зрозуміло, що кардинально краще земельний кадастр від запуску публічної кадастрової карти одномоментно не стане. Але публічність кадастрової інформації дозволить землевласникам і землекористувачам краще розуміти, чим вони володіють або користуються, побачити «накладки» ділянок, точність фіксації кордонів тощо. Сервіси, що надаються за допомогою кадастрового порталу, в перспективі повинні істотно спростити отримання інформації, необхідної для сплати податків, здійснення транзакцій з ділянками. На етапі становлення нових систем ведення земельного кадастру і реєстрації речових прав на нерухоме майно, швидше за все, виникне чимало проблем технічного та організаційного характеру.

Позитивний ефект від впровадження нової кадастрової системи економіка і суспільство України зможе відчути, швидше за все, лише в середньостроковій перспективі. Робота кадастрової системи повинна бути приведена в повну відповідність з законом України «Про Державний земельний кадастр». Дуже важливим є питання платності кадастрових послуг. Держава повинна зрозуміти, що кадастр - це не інструмент для примусового збирання грошей за нав'язувані учасникам земельних відносин адміністративні послуги, а довгострокова інвестиція в зміцнення гарантій прав власності в нашій країні. Потребують удосконалення процедури виправлення помилок у земельному кадастрі. Досить болючим буде перехід на нову державну геодезичну систему координат УСК-2000. Багато питань залишається відносно кадрового і технічного забезпечення земельно-кадастрової діяльності, в тому числі самостійності кадастрових реєстраторів при виконанні своїх функцій.

В судовому засіданні або при здійсненні операцій з землею посилання на публічну карту не можуть прийматися

Публічна карта - це перший крок до більшої відкритості земельних відносин в Україні. Можливість отримати в он-лайн-режимі інформацію про земельні ділянки, безумовно, слід вітати. Додаткова офіційна інформація такого роду корисна для власників або потенційних покупців, оскільки дає можливість переконатися в тому, що ділянка як такий існує, права на нього визнаються державою.

Разом з тим з поява публічного реєстру збільшується кількість скарг на невідповідність інформації, яка вказана на сайті з тієї, яка в документах конкретних власників земельних ділянок. Очевидно, що мова йде про помилки та неточності. Сподіваємося, що такі випадки перестануть мати місце, інакше сенс в публічності такої інформації повністю втрачається, а ефект від такої публічності буде протилежним. Саме тому що міститься в такій базі інформація може служити лише додатковим джерелом інформації. Офіційно ж (в судовому засіданні або при здійсненні операцій з землею) посилання на публічну карту не можуть прийматися.

Не виключено, що у випадках невідповідності або відсутності інформації для підтвердження прав на земельні ділянки власники змушені будуть повторно звертатися в державні органи. В такому випадку це буде означати збільшення кількості звернень в держоргани і зростання невдоволення громадян.

Слід також врахувати, що на карті, яка існує в Інтернеті не вказано, хто є власником конкретної земельної ділянки. З цієї причини і через можливу неточність інформації, яка вказана на сайті пріоритет буде за тією, яка буде надана на папері у вигляді належним чином оформлених документів.

Особливістю наданої публічної карти є також те, що на ній не вказуються власники конкретних земельних ділянок. Сьогодні висловлюються пропозиції зробити і цю інформацію публічною. Однак для цього необхідно, щоб парламент вніс зміни до закону «Про захист персональних даних» та виключив цю інформацію з приватної інформації про громадянина. Разом з тим необхідність в публічності інформації про власників, на мою думку, є сумнівною.

Земельні відносини не стануть прозорими, а корупція не зникне, якщо інформація про власників земель в кадастр буде закритою

Іван Томич , Голова Союзу сільськогосподарських кооперативів України

Дуже позитивно, що почали реально (а не на словах) створювати відкриту (нехай ще не повну) базу земельних даних. В цьому напрямку давно потрібно було рухатися, щоб отримати прозорий ринок. Але цей крок показав численні проблеми в сфері земельних відносин, зокрема незавершеність розмежування земель. На мій погляд, створити повну загальнодержавну кадастрову електронну систему можна тільки в комплексі з прийняттям закону про інвентаризацію земель. Важливо також, щоб інформація в кадастрі була персоніфікована. Земельні відносини не стануть прозорими, а корупції не зникне, якщо інформація про власників земель в кадастр буде закритою.

Ірина Наталенко, Національний агропортал Latifundist.com

Дізнавайтесь першими найсвіжіші новини агробізнесу України на нашій сторінці в Facebook , Каналі в Telegram , Завантажуйте додаток в AppStore , Підписуйтесь на нас в Instagram або на нашу розсилку .