- Права дітей на житло
- Продаж житла з неповнолітнім власником
- Необхідні документи
- Подача заяву в органи опіки
- Проведення операції і реєстрація
- Якщо дітей кілька
- Продаж квартири дитині
- висновок
Укладення угоди з купівлі або продажу квартири значно ускладнюється, якщо в якості однієї зі сторін виступає неповнолітній. Такі угоди часто не можна здійснювати без згоди органів опіки та піклування, при цьому процедура переходу прав на квартиру відрізняється від стандартної і вимагає додаткових дій.
Права дітей на житло
Конституція РФ гарантує всім громадянам право на житло, в тому числі дітям. Крім того, права дітей на житло регулюються наступними законодавчими актами:
- Цивільним кодексом,
- Сімейним кодексом,
- Житловим кодексом,
- Законом № одна тисяча п'ятсот сорок одна «Про приватизацію житлового фонду».
Стаття 20 ГК РФ говорить, що неповнолітня дитина , Яка не досягла 14-ти років (малолітній) повинен проживати з батьками, не позбавлені і не обмеженими в своїх правах.
Ст. 54 СК РФ гарантує право дитини у віці до 18-ти років проживати з одним з батьків, а п. 4 ст. 72 ЖК РФ зобов'язує обмінювати муніципальні квартири з прописаними в них дітьми тільки за згодою органів опіки.
Якщо на момент приватизації квартири в ній зареєстрований неповнолітній, то він має право на частку в приватизації нарівні з іншими мешканцями, згідно зі ст. 2 ФЗ № тисячі п'ятсот сорок одна.
Продаж житла з неповнолітнім власником
Якщо квартира (або частка в ній) знаходиться у власності неповнолітнього, то у родичів може виникнути необхідність продати таку квартиру. Причини можуть бути різними:
- необхідність переїзду сім'ї,
- недолік фінансових коштів,
- бажання родичів переселити дитини і т.д.
Продаж квартири або частки , Що належить дитині, може здійснюватися як родичам (батькам, бабусям, дідусям і т.д.), так і стороннім особам. У всіх випадках будь-яка угода, яка призводить до зменшення майна дитини, не може бути здійснена без згоди служби опіки (п.2 ст. 37 ГК РФ).
Залежно від віку неповнолітнього, його інтереси в угодах представляють виключно батьки (для дітей до 14-ти років) або він сам, але з обов'язкової згоди органів опіки, які повинні стежити за дотриманням інтересів дитини.
З 14 до 18 років в угоді враховується не тільки думка служби опіки та його батьків, але і думка самої дитини.
Важливо враховувати, що обмінювати житло дитини на іногородніх можна тільки за умови, що новий населений пункт буде крупніше, ніж раніше. Переселяти дитину-власника житла з міста в село або в місто з меншим населенням можна тільки в трьох випадках:
- якщо екологічна обстановка нового місця проживання більше підходить дитині;
- якщо на новому місці проживання дитина може отримати кращу освіту;
- якщо в новому місті є кращі можливості для лікування захворювання дитини.
У загальному вигляді процес продажу квартири, що належить неповнолітньому, складається з наступних кроків:
- Збір необхідних документів.
- Звернення до органів опіки із заявою.
- Отримання дозволу.
- підписання договору купівлі-продажу.
- Реєстрація угоди в Росреестра.
Продаж квартири з неповнолітнім власником повинна обов'язково супроводжуватися одночасною купівлею нової квартири дитині.
Необхідні документи
Для звернення до органів опіки будуть потрібні наступні документи:
- копія паспорта (або свідоцтва про народження) неповнолітнього власника;
- виписка з ЕГРН про права дитини на квартиру;
- технічний паспорт;
- акт обстеження квартири;
- довідка про реєстрацію дитини і які проживають разом з ним осіб;
- письмова згода власника на продаж житла;
- виписка з ЕГРН про права власника, що продає житло дитині.
Якщо нове житло купується в недобудованому будинку, то необхідно також письмова згода родичів на проживання неповнолітнього з ними до введення нового житла в експлуатацію.
Виписку з ЕГРН отримують батьки малолітньої дитини в МФЦ за місцем проживання, або сама дитина, якщо досяг 14-ти років. Техпаспорт на квартиру отримують в місцевому відділенні БТІ.
Акт обстеження квартири - це довідка, яка містить інформацію про житлові умови, вона є ключовим документом для отримання згоди органів опіки на операцію. Для отримання акту обстеження потрібно звернутися в житлову інспекцію, фахівці цієї організації відвідають квартиру і занесуть в акт дані:
- про знос житлового приміщення,
- про стан інженерних комунікацій,
- про тип і стан опалювальної системи,
- про санітарний стан житла,
- про рівень благоустрою будинку.
Знос приміщення визначається як датою будівлі і останнього капітального ремонту, так і загальним станом несучих конструкцій.
довідку про реєстрації дитини отримують в місцевому відділенні УФМС, куди повинен звернутися один з батьків або опікунів дитини разом з ним і його свідоцтвом про народження або паспортом.
Подача заяву в органи опіки
Заява в опіку подається з усіма документами законним представником (батьком, усиновителем або опікуном) дитини. Якщо неповнолітній старше 14 років, то він повинен писати дублюючі заяву від свого імені.
У тексті заяви повинна міститися наступна інформація:
- найменування органу подачі;
- ПІБ, реквізити посвідчення особи дитини;
- ПІБ, паспортні дані представника;
- відомості про тип угоди (обмін, продаж і т.д.);
- розмір частки неповнолітнього;
- причина угоди;
- параметри продаваного і житла, що купується.
Заява пишеться на ім'я голови місцевої адміністрації. Співробітники адміністрації подають дані на розгляд в службу опіки, а після розгляду справи виноситься постанова від імені місцевої влади.
Розгляд звернення займає зазвичай від 10 до 15 днів, протягом яких співробітники служби опіки аналізують законність угоди, що планується і порівнюють умови поточного житла неповнолітнього з привабливим. При прийнятті рішення опіка оцінює два ключові показники:
- Площа житла, що купується.
- Умови проживання.
Площа нової квартири (або частки), що переходить у власність дитини, не повинна бути менше житлоплощі, в іншому випадку дозвіл отримано не буде. Неприпустимо також переселення дитини в більшу житлоплощу, але з гіршими умовами проживання. Співробітники опіки досліджують безліч факторів, серед яких:
- близькість квартири до дитячого садку чи школі,
- кількість проживаючих в новій квартирі осіб на одиницю житлоплощі,
- ступінь спорідненості майбутніх співмешканців,
- санітарний стан житла.
За інших рівних умов дитини не переселяють в однокімнатну квартиру або кімнату до родича, якщо вони різностатеві. Переселення неповнолітнього з центру міста з розвиненою інфраструктурою на околицю міста навіть в більшу за площею квартиру не буде схвалено опікою.
Служба опіки також перевіряє, щоб нова квартира не була обтяжена боргами по комунальних платежах і не була закладена в кредитну організацію.
За підсумками розгляду органи опіки або схвалюють майбутню угоду, або відмовляють і позначають причини відмови і вимоги до нового житла.
Проведення операції і реєстрація
Після отримання дозволу на угоду сторони складають договір купівлі-продажу квартири неповнолітнього. У такому договорі вказуються:
- відомості про неповнолітнього продавця і його представника,
- відомості про покупця,
- інформація про предмет угоди (параметри продаваного житла),
- дата схвалення угоди органами опіки та реквізити відповідної постанови голови адміністрації,
- ціна і порядок розрахунків,
- порядок передачі майна,
- відповідальність сторін.
Зразок договору можна скачати тут .
Договір підписують покупець, законний представник дитини-власника і сам дитина, якщо на момент угоди досяг 14-ти років і отримав паспорт.
Реєстрація угоди відбувається в органах Росреестра або МФЦ, сторони повинні пред'явити паспорти і три екземпляри підписаного договору, а також сплатити держмито в 350 рублів.
Неповнолітній з паспортом повинен обов'язково бути присутнім на реєстрації і підписувати заяву.
Після продажу квартири і придбання нового житла представник неповнолітнього повинен отримає виписку з ЕГРН про нову власності дитини, і направити її в органи опіки.
Якщо дітей кілька
Якщо житлова нерухомість знаходиться у власності 2-х або більше дітей, то дозвіл органів опіки необхідно отримувати для кожної окремої угоди. Придбану загальну нерухомість кількох дітей органи опіки будуть розглядати, враховуючи інтереси кожної дитини.
Для зручності розгляду при продажу нерухомості 2-х і більше дітей, які проживають на одній житлоплощі, їх представникам слід підготувати для кожного пакет документів і подавати заяву за один візит до органу опіки.
Продаж квартири дитині
Неповнолітній громадянин має право купувати нерухомість нарівні з іншими громадянами РФ. Дитині продають житло в наступних випадках:
- відразу після продажу квартири або частки дитини,
- при бажанні родичів оформити житло, що купується на дитину,
- при придбанні житла за рахунок материнського капіталу (власником частки стає дитина).
для придбання житла на ім'я дитини згоди органів опіки не потрібно, так як в даному випадку майно дитини не зменшується, а збільшується.
Важливо враховувати, що близькі родичі не має права продавати дитині житло, а також здійснювати з ним будь-які угоди з нерухомістю, крім дарування (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
До близьких родичів дитини відносяться, згідно зі ст. 14 СК РФ:
- батьки і усиновителі,
- дідусі і бабусі,
- брати і сестри (в т.ч. зведені).
Здійснити з дитиною угоду купівлі-продажу житлової нерухомості можуть тільки особи, що не належать до перерахованих по відношенню до неповнолітнього власнику.
Від імені дитини діють його законні представники. Згода самої дитини на придбання нерухомості враховується, якщо вона досягла 14-ти років.
Для продажу житла неповнолітній будуть потрібні наступні документи:
- паспорта продавця, представника дитини та посвідчення особи дитини;
- довідка з ЕГРН про право власності продавця на житло;
- довідка про відсутність обтяжень;
- довідка з РАГСу про відсутність родинних зв'язків між дитиною і продавцем;
- технічний паспорт.
Всі довідки з ЕГРН отримують в МФЦ, технічний паспорт можна замовити в БТІ.
Договір складається за стандартним зразком, який можна скачати тут .
Від звичайного договору купівлі-продажу даний документ відрізняється інформацією про представника дитини (ПІБ і повні паспортні дані), а також пунктом, в якому продавець підтверджує, що не перебуває з дитиною в близькій спорідненості і не діє в корисливих по відношенню до дитини інтересах.
Реєстрація відбувається в органах Росреестра.
Дитина, яка досягла 14-ти років, повинен бути присутнім при оформленні документів, він ставить свій підпис на 3 примірника акредитуючої договору і на заяві про перехід прав.
Якщо квартира продається дитині-сироті, то його інтереси представляють його усиновителі, а при їх відсутності - опікуни, співробітники спеціалізованого дитячого закладу, в якому міститься дитина, в присутності співробітників соціальної служби.
висновок
Участь неповнолітніх у операціях з нерухомістю завжди проходять в присутності їх законних представників. Якщо угода передбачає зменшення майна дитини, то така угода повинна бути обов'язково схвалена органами опіки, які стежать за дотриманням прав та інтересів дитини.
Дорогі читачі, інформація в статті могла втратити свою актуальність. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему, телефонуйте за телефонами:
Або задайте питання юристу на сайті. Це швидко і безкоштовно!