Новий податок на землю: як боротися із завищеною оцінкою в кадастр

Якщо ваш ділянка коштує 100 тисяч за сотку, а кадастрова вартість - 200, це привід задуматися

- Владислав Сергійович, багато власників нерухомості в Підмосков'ї вважають, що їхні земельні ділянки оцінені неправильно - занадто дорого. Чи не могли б ви пояснити, як підраховувалася вартість земельних ділянок - за якою методикою?

- Кадастрова оцінка проводиться для всіх земельних ділянок одночасно. Для кожної місцевості розрахована базова величина - кадастрова вартість одного квадратного метра. Вона залежить від ряду факторів. Відстань до найближчої зупинки, вид покриття дороги, яка веде до СНТ, наявність доступу до водойми на відстані 1 км, вільного доступу до лісу, відстань від МКАД, наявність комунікацій, вид об'єднання - садівниче або дачне, напрямок - по зонам. Одинцовське напрямок, наприклад, найдорожче, Люберецьке - одне з найдешевших.

- Звичайно. Формули і коефіцієнти, за якими розраховується вартість нерухомості, - публічні. Їх можна подивитися на сайті Росреестра, в Фонді даних кадастрової оцінки, в звіті про визначення кадастрової вартості. Математичні статистичні формули досить складні для розуміння, при бажанні в них можна розібратися і зрозуміти правильність розрахунку кадастрової вартості для конкретної земельної ділянки. Але така перевірка - досить складна. Судячи зі звернень громадян, невелика кількість людей можуть за такою формулою щось порахувати, потрібні певні навички.

- Але якщо ми не можемо самі перерахувати по вашим формулами вартість своєї землі, значить, ми не можемо перевірити, чи правильно ви її порахували або неправильно. На якій тоді підставі люди підуть вимагати виправлення помилки в оцінці?

- 70% людей приблизно розуміють ціну продажу своєї ділянки. Якщо ваша земля коштує 100 тисяч за сотку, а кадастрова вартість - 200, це перший сигнал, що є помилка.

- Чому відбувалися помилки?

- Дві причини. Перша - ділянка віднесена не в ту групу, яка відповідає його виду використання. Наприклад, не в СНТ, а в багатоповерхове будівництво. Це відразу підвищує його вартість у кілька разів.

- Він віднесений не в ту групу з вини оцінювачів?

- Не зовсім так. Зазвичай така помилка пов'язана з тим, що в документах і державному обліку вид використання неконкретний, не дозволив кадастровому оцінювачу віднести вашу ділянку до правильної групі. Наприклад, на ділянку є кадастровий паспорт, свідоцтво на власність. Там написано: під житлове будівництво. А під яке саме? Оцінювачу незрозуміло. Генплану немає. Дотримуючись федеральним рекомендаціям, оцінювачі відносять такі ділянки до найдорожчої групі багатоповерхового будівництва. А за фактом там - індивідуальний житловий будинок. В результаті кадастрова вартість під індивідуальним житловим будинком багаторазово перевищує його ринкову вартість.

- Так у підсумку хто в цьому винен?

- Місцеві органи, які встановлювали вид використання, не замислюючись про наслідки. Іноді види дозволеного використання взагалі місцевою владою не визначались, податки з таких ділянок взагалі не сплачувались. У 2013 році, коли ми проводили останню оцінку, було виявлено 72 тис. Ділянок, які ніякого виду використання не мали.

- Але оцінювати нерухомість, не маючи достатніх даних, - теж якось неправильно, немає?

- Це абсолютно правильно. По всіх дільницях інформація запитувалася в місцевих органах влади. Там, де її відпрацювали і дали чіткі відповіді, помилок майже немає. Там, де ця інформація не надавалася або це було зроблено безвідповідально, там помилки. Але це все виправляється досить просто. Спочатку на кожне виправлення у нас йшло місяці два, але зараз все йде швидше - тим більше, коли ми робимо виправлення по великих масивів даних і відомостями про помилки по конкретних земельних ділянок, підготовленим органами місцевого самоврядування.

фото: Геннадій Черкасов

- Ви вносите виправлення кадастрової оцінки без звернень з боку громадян?

- Звичайно. І за зверненнями теж вносимо. Але це один-два відсотки. В основному - без звернень.

- Давайте повернемося до початку: за якими все-таки ознаками я можу зрозуміти, що моя ділянка оцінили неправильно?

Перше: подивитися свою кадастрову вартість і порівняти її з ринковою. Якщо відхилення до 30% - це допустимо в межах похибки визначення кадастрової та ринкової вартості, це не позначається сильно на податках.

Але якщо земля в вашому садовому товаристві продається за одну суму (приблизно за 100 тисяч за сотку), а в кадастр вона коштує в рази вище (оцінена в 200 тисяч рублів за сотку), тоді це - привід задуматися. Треба подивитися вид використання ділянки - в правильну він потрапив оціночну групу. Фонд даних кадастрової оцінки містить таку інформацію. Друга можлива помилка - ділянка віднесена до неправильного населеному пункту.

У державному обліку віднесення ділянки до конкретного населеного пункту виражається цифровим адресою. Ділянки оцінювати не індивідуально, вони все розподіляються за групами відповідно до своїх цифровими адресами. Адреси вивантажуються з даних кадастрової палати, і вони можуть бути невірними або їх може не бути зовсім. Це призводить до того, що ділянка з одного села потрапляє в іншу - не обов'язково навіть сусідню.

- Це коли дві ділянки з одного села, і один з правильною адресою, оцінений в 400 тисяч, а інший з неправильним - в 2 мільйони?

- Так. Таких помилок було багато, але ми все цифрові адреси перевірили, виправили, перерахували податки і затвердили новим розпорядженням.

Проте поодинокі помилки такого роду ще могли залишитися. Тому, якщо у вас сусідні ділянки мають різну вартість, - звертайтеся до нас, ми виправимо. На сайті Мінмайна Московської області відкрито єдиний портал з розміщення скарг громадян. Заходьте на цей ресурс, вказуєте кадастровий номер ділянки, контактну інформацію та зміст скарги.

- На сайті Мінмайна є інформація про дачному товаристві «Переславичі». Там 70 ділянок оцінили в 87 млн. Власники звернулися з колективною скаргою на завищену оцінку. Їм перерахували, і тепер вся земля їх товариства оцінюється сукупно за все в 22 млн. У чотири рази їм знизили ціну! Ось це як? І за рахунок чого?

- У садових і дачних товариствах є дороги і землі загального користування. Їх вартість майже дорівнює нулю. Але у вигляді використання зазначено те ж саме, що і для особистих ділянок, - дачні ділянки. Вони оцінюються по 100-200 тисяч за сотку. Громадяни в цьому товаристві об'єдналися і подали заяву на обнулення вартості своїх земель загального користування. У підсумку загальна вартість усієї землі дачного товариства впала в чотири рази.

- Наскільки типова така помилка по землям загального користування? Вони у всіх СНТ і ДНТ оцінені так само, як особисті ділянки? Або у «Переславичі» був винятковий випадок?

- У розумінні кадастрової оцінки це не є помилкою. Для СНТ, дачних об'єднань ситуація з завищенням вартості доріг і земель загального користування типова для тих об'єднань, які утворювалися з одного великого земельної ділянки. Коли при нарізці земельних ділянок по 6-10 соток залишалися дороги і місця загального користування з тим же видом використання - садівництва і дачного будівництва. Тут виправлення кадастрової вартості можливо при зверненні від імені СНТ, зазвичай голови - за рішенням садівників, при цьому буде враховано фактичне використання таких земельних ділянок.

фото: Геннадій Черкасов

- Рахункова палата недавно виявила, що, за даними Росстату, загальна площа Московської 4445,9 тис. Га, а за даними кадастрової палати, - 6663,9 тис. Га. Чому така різниця?

- Рахунковій палаті ми всі це пояснили. Варто ділянку, власник ділить його на три частини, і в кадастрової палаті якийсь час - іноді недовгий, а іноді довгий - на обліку перебувають всі чотири ділянки одночасно. В результаті відбувається дублювання площ. Ми знаємо випадок, коли площа ділянок на одному кадастровому кварталі перевищує площу кварталу в три рази. Але податки ніхто не платить за одні й ті ж ділянки.

- За даними тієї ж Рахункової палати, 62% всіх зареєстрованих земельних ділянок Московської області не мають відомостей про координати меж. Відсутність кордонів не є перешкодою для оцінки ділянок?

- Це загальна проблема - не тільки області, а й країни. І в вашому СНТ напевно кордону проведені не у всіх ділянок. Бо раніше у нас ділянки не було потрібно межувати. Та й зараз громадяни не зобов'язані ставити ділянки на кадастровий облік.

Ви відкрийте публічну карту свого СНТ і побачите, що воно все в шматках. Десь накреслені прямокутники, а між ними - порожні місця. Прямокутники - це ділянки людей, які з якихось причин їх відмежували і поставили на кадастровий облік. А у інших є на ділянки правовстановлюючі документи, старі, 60-80-х років. Але конкретних меж у них немає, вони не відмежовані.

- З чого ж беруться податки, якщо незрозуміло, у кого яка площа ділянки?

- З тієї площі, що записана в правовстановлюючих документах.

- Але ми реально не знаємо нашу площу, якщо дільниці не відмежовані. Я плачу за 6 соток, а у мене, може, 5,8. А у сусіда 6,2. А у третього сусіда взагалі 7.

- Вам потрібно зібратися всім садовим товариством, уточнити межі і поставити все СНТ на кадастровий облік. Оновлені відомості з кадастрової палати автоматично підуть до податкової інспекції, і вона перерахує ваш податок. Будете платити не за 6 соток, а за 5,8.

- Без сусідів це зробити не можна. А вмовити членів СНТ на уточнення меж дуже важко. Ніхто не хоче возитися з паперами, ходити по інстанціях, і до того ж все підозрюють, що у них щось хочуть відняти. Такі речі мають робитися зверху, в державному якомусь порядку.

- Треба довести до відома сусідів, що уточнювати межі своїх земельних ділянок їм доведеться, оскільки в недалекому майбутньому, починаючи з 2018 року, за федеральним законодавством неможливі угоди з землею без чітких меж.

- Які податкові нововведення нас чекають в 2015 році?

- Головна новина в тому, що навесні почнуть розсилатися квитанції про податок за об'єкти капітального будівництва - квартири, будинки, житлові приміщення. І ось цей податок на майно для фізичних осіб вперше буде стягуватися з кадастрової вартості, наближеною до ринкової.

- А як ви будете оцінювати приватні будинки та дачі? Це ж треба ходити і реально дивитися, у кого який будинок.

- Кадастрова оцінка об'єктів капітального будівництва вже проведена - в 2012-му, затверджена в 2013-му.

фото: Геннадій Черкасов

- Де може власник подивитися, як оцінили його дачу, наприклад?

- На тій же публічної кадастровій карті. Квартири оцінені близько до ринкових цін - від 50 до 70 тисяч рублів за квадратний метр. Перекоси, звичайно, можуть бути, але будемо виправляти, це поодинокі випадки. А по приватних будинках ми швидше спостерігаємо занижену вартість - 8-10 тис. Руб. за кв. метр.

- Якщо площа хати в селі - 100 кв. м, вона оцінена в мільйон рублів? Але за такі гроші її ніхто ніколи не купить, оскільки вона вся гнила і просіла.

- Податок буде невисоким. Процентна ставка по квартирах майже всюди - 0,1%, по житловим будинкам - 0,3%. На хату площею 100 кв. м треба буде платити 3000 рублів в рік.

- Для пенсіонерів це немало.

- Пенсіонери з однієї квартири і одного будинку не платитимуть взагалі нічого. Ось якщо є друга квартира або другий будинок, за них вже платиш. Раніше пенсіонери у нас взагалі не платили податок за квартири, але це було неправильно, тому що діти оформляли свої квартири на батьків і йшли від податку.

І ще одну пільгу ми запропонували прийняти місцевій владі. Знизити в два рази податок на нерухомість малозабезпеченим громадянам, у яких дохід нижче двократного прожиткового мінімуму.

- Який прожитковий мінімум в області?

- Близько 12 тисяч.

- Навіть з такою пільгою податок буде чутливим.

- У законі прописано поетапне введення податку - п'ятирічний. Щороку сума буде збільшуватися на сто-двісті рублів. Так що принаймні різкого зльоту тут не буде. Земельний податок в наступному році теж не зміниться. Громадяни будуть платити ту ж суму, яка проставлена ​​в платіжках за цей рік. Планується тільки уточнювати кадастрову оцінку, виявляти перекоси. Так що ніякого податкового сплеску наступної весни не трапиться.

- Багато власників дач і котеджів ніколи не ставили їх на облік. Який же їм будемо обов'язковими податок?

- Ми активно зараз займаємося цією проблемою, тому що від податку таким чином у нас йдуть близько 20% власників об'єктів капітального будівництва. Перша наша задача - виявити такі об'єкти. Зараз пілотний проект по їх виявленню реалізується в Коломенському районі. На його прикладі ми всім покажемо, як їх виявляти.

- Але який все-таки алгоритм?

- У минулому році ми зробили аерофотозйомку. На знімки накладаємо будинку, за якими податки платяться, вони підсвічуються зеленим. Що залишилося, підсвічується червоним, за цими будівлям податки не сплачуються. З'ясовуємо, хто у них власник, направляємо повідомлення, потім повторне, потім - до суду.

У нас немає такого обов'язку - реєструвати право на об'єкт нерухомості, що ти збудував, в якому ти живеш, але декларувати його потрібно обов'язково.

- А якщо будинок недобудований?

- Він теж потрапляє під оподаткування. Тому власникам будинків в Підмосков'ї є сенс скоріше зайнятися своєю нерухомістю і легалізувати її. Рано чи пізно ми її виявимо, і їм тоді доведеться заплатити податки за той час, коли вони її приховували, плюс ще пені, так що сума може вийти в результаті дуже великий.

Читайте матеріал «Що поганого я зробила Батьківщині ?!» Податок на землю для пенсіонерки виріс в 75 разів » .