Що робити обдуреним пайовикам при банкрутстві забудовника

1. Реєстр ошуканих пайовиків
2. Огляд нормативних актів
3. Рекомендації перед банкрутством забудовника
4. Банкрутство забудовника і які є гарантії у пайовика
5. Реєстр кредиторів. Вимоги, які включаються в реєстр
6. Особливості банкрутства забудовника при різних формах договору з пайовиків
7. Підсумкові рекомендації для пайовика

Rating: 5.0 / 5. From 2 votes.

Please wait ...

Все пайовики, права яких були порушені забудовником, можуть подати відомості про себе в спеціальний державний обліковий орган.

Цей спеціальний орган називають реєстром ошуканих пайовиків.

На жаль, в різних областях облік ведуть різні органи влади.

Наприклад, реєстр в Московській області ведеться Міністерством будівельного комплексу, в Санкт-Петербурзі їм займається Комітет з питань соціальної політики і так далі.

Реєстр ошуканих пайовиків

Потрібен реєстр для таких цілей:

1. Всім обдуреним пайовикам, які подали інформацію про себе в реєстр, можуть отримати від регіональної влади компенсацію. Тип і розмір компенсації залежить від регіонального законодавства. Найчастіше компенсація надається субсидія на завершення будівництва. У деяких випадках також може бути надана цільова допомога, виділена земельна ділянка і так далі.
2. Ошукані пайовики, які внесли інформацію про себе в реєстр, можуть оголосити конкурс для вибору нового забудовника.
3. Також реєстр потрібен для ведення обліку з метою вдосконалення законодавства.

Щоб потрапити до реєстру, необхідно подати в місцеві органи влади заяву, копію паспорта, копію договору пайової участі та копію платіжних документів про внесення повної суми оплати за майбутній об'єкт будівництва. Також обманутий пайовик повинен відповідати деяким вимогам. З 1 липня 2017 року діють нові правила щодо того, чиї дані можуть бути внесені до реєстру ошуканих вкладників.

Ось ці вимоги:

• Забудовник не виконує свої обов'язки протягом більше 9 місяців, а також відсутній приріст вкладень в будівництво за останні 2 звітних періоди;
• Пайовики внесли гроші згідно з договором пайової участі, при цьому договір відповідає 214-ФЗ ;
• Пайовики внесли повну суму згідно з договором пайової участі;
• У забудовника відсутній правонаступник;
• За забудовника нікому платити - відсутні як гроші в банку, так і страховка;
• Пайовика немає в реєстрі за будь-якою іншою справою.

Важливо: Якщо пайовик уклав договір пайової участі на 2 або більше квартир, то компенсацію він може отримати тільки по одній з них.

Огляд нормативних актів

Будівництво будинків регулюється Містобудівною кодексом Російської Федерації (ГРК РФ). Щодо прав забудовників і пайовиків з нормативних актів ГрК РФ відомо наступне:

• Забудовник займається не тільки зведенням будівель, але і збором дозволів для здійснення будівництва. Після завершення будівництва він зобов'язаний отримати дозвіл на введення в експлуатацію будівлі. Зведену будівлю зобов'язана в повній мірі відповідати плану споруди, на зведення якої видавався дозвіл. Якщо будівництво будинку не завершено або зведену будівлю не в повній мірі відповідає плану, то така будівля вважається відноситься до незавершеного будівництва ( ст. 1 п. 10 ГрК РФ ). Права на такі будови - об'єкти незавершеного будівництва підлягають реєстрації в державному реєстрі нерухомості ( статті 130 і 131 Цивільного кодексу РФ ). До завершення будівництва заборонено видавати дозвіл на введення в експлуатацію кімнат в цій будівлі.
• Галузевий закон № 214-ФЗ обумовлює права пайовиків в будівництві житлової нерухомості. Стаття 16 пункт 2 цього закону стверджує, що підставою для фіксації права власності пайовика в реєстрі є документи, які підтверджують факт будівництва, дозвіл на введення в експлуатацію, акт прийому-передачі або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва громадянину. Стаття 8 пункт 3 цього закону стверджує, що забудовник зобов'язаний спершу отримати дозвіл на введення в експлуатацію будівлі, поставити його на кадастровий облік і тільки після цього він повинен передати його дольщику (але не пізніше терміну, який передбачений договором) його приміщення в цьому будинку - квартиру.
• Об'єкт незавершеного будівництва вважається які у іпотеці в силу закону у пайовиків. Пайовики є не тільки заставоутримувачами, але і в справі про банкрутство можуть брати участь як заставних кредиторів. Стаття 138 Федерального закону № 127 від 26.10.2002 р «Про неспроможність (банкрутство)» вказує на те, як саме розподіляється майно боржника в разі його банкрутства, а саме: 70% грошей, отриманих в результаті продажу застави, віддаються залогодержателям-кредиторам, 20 % - на погашення вимог кредиторів 1 і 2 черги (компенсація шкоди, заподіяної життю чи здоров'ю; оплата праці громадян), 10% - на погашення всіх судових і адміністративних витрат. Майно боржника передається конкурсного керуючого, який займається інвентаризацією, забезпеченням збереження, оцінкою і реалізацією майна. Конкурсний керуючий може зробити відмову від виконання договорів, серед яких можуть бути і договори пайовиків.
• В такому випадку пайовики повинні через суд вимагати виключення своєї частини майна з конкурсної маси. Якщо вимоги пайовика будуть задоволені (судова практика показує, що таких випадків переважна більшість), то він вибуває з конкурсної маси боржника.

Прочитати про особливості правового статусу малоповерхового будівництва: види використання землі та інші нюанси і обмеження ви можете тут .

Рекомендації перед банкрутством забудовника

Якщо існує загроза, що забудовник оголосить банкрутство, то слід через суд домогтися визнання прав на частку у вигляді квартири. Практика показує, що в більшості випадків суди стають на бік пайовиків, проте, це відбувається не завжди. Щоб збільшити шанси на успішний результат справи, дотримуйтеся наступних рекомендацій:

1. Районні суди частіше стають на бік пайовиків, ніж арбітражні, тому звертатися потрібно саме в суди загальної юрисдикції (що передбачає для громадян за замовчуванням, якщо вони не зробили переуступку прав вимоги юридичній особі);
2. Позов про визнання прав слід подавати до визнання судом забудовника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури, в іншому випадку, в прийнятті позову може бути відмовлено;
3. Як позовної вимоги повинні бути вказані права не на частку, а на конкретну квартиру, оскільки вказівка ​​частки не дозволяє однозначно ідентифікувати конкретне майно;
4. Також потрібно зробити акцент на тому, що забудовник порушував права і інтереси пайовиків. Під порушенням прав може матися на увазі порушення обумовлених термінів будівництва, фактичне припинення будівництва, відмова компанії від своїх зобов'язань, реальна загроза банкрутства і так далі.

Корисно: Щоб підвищити шанси в суді, слід довести існування квартири - об'єкта незавершеного будівництва. Зробити це можна, пред'явивши наступні документи: документ від БТІ, кадастровий паспорт і т.д.

Банкрутство забудовника і які є гарантії у пайовика

Досить часто забудовник не може компенсувати завдану шкоду в повній мірі. В такому випадку він може пройти спеціальну процедуру визнання його банкрутом. Якщо у нього це вдасться, то він буде звільнений від значної частки зобов'язань перед пайовиками. Однак це не означає, що пайовики залишаються напризволяще і у них немає ніяких гарантій.

Реєстр кредиторів. Вимоги, які включаються в реєстр

Основним інструментом для захисту прав на компенсацію заподіяної шкоди дольщику при банкрутстві будівельної компанії є включення його вимог до реєстру кредиторів. Пайовик може вступити до реєстру і включити туди ряд таких вимог:

• Грошові виплати в частині компенсації вартості квартири - це ціна квартири, зафіксована в договорі пайової участі. Ця вимога є основним і захищається правами застави по об'єкті незавершеного будівництва.
• Вимоги про додаткові виплати, що носять штрафний характер: неустойка за законом 214-ФЗ за затримку термінів передачі квартири, штраф згідно із законом про захист прав споживачів, компенсація за завдану моральну шкоду, судові витрати і так далі. Дані вимоги вважаються до моменту введення процедури спостереження і включаються в реєстр, якщо вони підтверджені рішенням суду загальної юрисдикції (для чого дольщику слід туди звернутися). Арбітражний суд в такому випадку застосовує статтю 201.1 закону про банкрутство для включення цих вимог в 4-у чергу.
• Вимоги, альтернативні пункту 2 для компенсації втрати вартості грошей за сумою основного боргу (вартості квартири) можуть заявлятися як «разом із відсотками», які вважаються з моменту введення процедури спостереження і включаються також в 4-у чергу погашення вимог, так і індексація вартості боргу (по ст. 208 ЦПК РФ ) При належній вправності може бути включаючи в основні вимоги 3-й черзі.

Які вимоги може пред'явити пайовик в судовому порядку за відсутності зрушень в будівництві, читайте в нашій статті .

Особливості банкрутства забудовника при різних формах договору з пайовиків

Також зупинимося на деяких додаткових особливостях щодо включення до реєстру вимог кредиторів-пайовиків в разі банкрутства будівельної компанії:

• Якщо у Вас із забудовником угоду у формі ДДУ з 214-ФЗ , То в такому випадку включення ваших вимог до реєстру буде гладким і простим. Якщо ж спочатку Ви уклали ДДУ, але потім розірвали його (наприклад, в односторонньому порядку, щоб відсудити компенсацію з забудовника), то Ви не потрапите до реєстру пайовиків - заставних кредиторів з більш високими шансами на отримання компенсації (в тому числі в «натуральної» формі - у вигляді майже добудованої квартири), однак, оскільки Ви вкладали гроші в будівництво, то Ваші вимоги будуть включені в 3 черги кредиторів.
• При всіх інших формах пайової участі в будівництві, включаючи абсолютно законну форму ЖБК (коли договір укладається не з забудовником, а з житлово-будівельним кооперативом), а також для незаконних і «сірих» залучення коштів громадян для будівництва у вигляді договору інвестування, попереднього ДДУ або договору ДДУ без реєстрації в Росреестра - у Вас є повне право на включення до реєстру, однак це право слід довести через суд. У суді слід робити акцент на те, що кінцевою метою було придбання новобудови. Але навіть в такому випадку Вас можуть не визнати пайовиком і включити в реєстрі тільки в 4-у чергу кредиторів. Рекомендується слід найняти хорошого адвоката і робити відсилання на п.1 ст. 201 закону «Про неспроможність (банкрутстві)» , Згідно з яким суд зобов'язаний визнати законними вимоги громадянина при різних формах оформлення участі в будівництві, якщо пайовик вносив гроші на будівництво з кінцевою метою отримання житлового приміщення в новобудові.

Важливо: Якщо у Вас договір щодо участі в будівництві нежилого приміщення, то в такому випадку Ви не отримаєте преференції при попаданні в реєстр вимог кредиторів як заставодержатель.

Законодавство допускає подібні преференції (право застави на майбутній об'єкт нерухомості) тільки для пайовиків при будівництві житлових приміщень.

Про попаданні в реєстр ошуканих пайовиків і механізмах захисту читайте в наступній статті нашого порталу.

Підсумкові рекомендації для пайовика

В силу того, що в даний час закон передбачає широкі можливості для захистів прав пайовиків, правда при належної обачності або наявності ситуації повної відсутності грошей у будівельній компанії, то особливе значення приймає розуміння того які ж інструменти для захисту своїх прав вжити дольщику при ризику банкрутства забудовника .

Тут рекомендації можуть бути наступними:

• Ви можете ініціювати розірвання договору із забудовником, а також заявити права на стягнення неустойки за 214-ФЗ , Якщо терміни будівництва вже порушені, але ще немає інформації про ризики банкрутства забудовника - коли ви оцінюєте шанси отримання компенсації як за квартиру, так і штрафів в грошовій формі як реальні;
• Ви можете заявити права на неустойку і штрафи в суді загальної юрисдикції до введення процедури спостереження у забудовника, а також просити суд визнати права на об'єкт незавершеного будівництва замість компенсації вартості квартири, якщо фізично цей об'єкт уже побудований і Ви бачите перспективи його ремонту і використання;
• Якщо процедура спостереження у забудовника вже почала, а рішення суду загальної юрисдикції по неустойку не було, то Ви можете спробувати подати вимог до реєстру кредиторів разом з позовом по вартості квартири ще й індексацію вартості для включення її в 3-ю чергу вимог;
• Якщо вимоги про індексацію вартості квартири не були включення в третю чергу погашення (поряд з ціною квартири), то подавайте їх як компенсацію вартості грошей в 4-у чергу вимог.