При рефінансуванні іпотеки позичальник не втрачає права на отримання майнового податкового відрахування в частині витрат на погашення відсотків за іпотечним кредитом. Для цього в кредитному договорі обов'язково повинні стояти посилання на первинний іпотечний кредит і на кредит, наданий для його рефінансування. Як завжди, податкове вирахування надається за той податковий період, в якому виникло право на його отримання, а також в наступні податкові періоди.
З 2014 року майнове відрахування на погашення відсотків по позиках (кредитам) є самостійним. Наприклад, Іванов купив в 2014 році квартиру і скористався своїм правом на отримання майнового вирахування. У 2016 році він взяв іпотеку і купив ще одну нерухомість. Тепер він може отримати тільки майнове відрахування на погашення відсотків по кредиту. Відносно відсотків за тими кредитами, які були видані фінансовими організаціями, що не мають ліцензію Банку Росії на здійснення банківських операцій, податкові відрахування не застосовується.
Не можу вчасно платити по іпотеці - що робити?
рефінансування іпотеки
Говорячи про своєчасність рефінансування іпотеки в даний момент, можливо, краще буде це зробити після того, як будинок буде зданий. Справа в тому, що при кредитуванні нерухомості на вторинному ринку банки надають більш вигідні умови, ніж на новобудови, бо тут є вже реальна запорука (а не ефемерні квадратні метри і право власності на них). У Вашому випадку (іпотека на первинному ринку і відсутність первинного внеску) навряд чи хтось із банків надасть умови набагато краще початкових.
Цивільне законодавство РФ не встановлює будь-яких обмежень чи заборон, що перешкоджають рефінансування кредитів, забезпечених іпотекою споруджуваного об'єкта нерухомості.
Зверніть увагу, що наявність в первісному кредитному договорі умови про неможливість дострокового виконання не може бути перешкодою для перекредитування і закриття кредиту. Справа в тому, що ця умова суперечить нормам про захист прав споживачів і порушує права боржника-фізичної особи (п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 13.09.2011 р № 146; Ухвала Верховного Суду РФ від 10.02.2015 р № 89 -КГ14-5).
Рефінансування можна проводити як в банку - первісному кредиторові (наприклад, зменшення розміру щомісячного платежу за рахунок збільшення терміну кредиту, зміни валюти кредиту), так і в іншому банку. Умови та програми кожен банк встановлює самостійно.
Для перекладу іпотеки в інший банк необхідно:
- уважно вивчити умови рефінансування в новому банку і провести порівняльний аналіз витрат і платежів з поточного та потенційного кредитним зобов'язанням;
- якщо вимальовується позитивна перспектива, то підготувати і подати на розгляд в обраний банк заявку з комплектом документів;
- якщо новий банк схвалив заявку на перекредитування, то укласти кредитний договір;
- погасити первинний кредит (в основному розрахунки проводяться безпосередньо між банками);
- зняти іпотечне обтяження і зареєструвати черговий заставу.
Що стосується права боржника на майнове відрахування в сумі сплачених ним відсотків за іпотечним кредитом, то при перекредитування у боржника в силу прямої вказівки закону з'являється також право на майнове відрахування у вигляді понесених витрат на погашення кредитів, виданих банком з метою рефінансування (подп. 4 п . 1 ст. 220 Податкового кодексу РФ).
Для того щоб мінімізувати ризик спорів з податковими органами щодо права на майнове відрахування, слід в кожному наступному кредитному договорі рефінансування вказувати посилання на первинний іпотечний кредит і кредити, отримані за допомогою перекредитування (Лист ФНС Росії від 06.06.2017 р № БС - 4 11 / 10679 @ «Про надання майнового податкового вирахування»).
Щоб зрозуміти, як це позначиться на отриманні податкового вирахування, необхідно уважно прочитати, які саме умови вказані в новому договорі. Там повинно бути чітко прописано, що новий кредит дається в тому числі і для рефінансування кредиту з придбання об'єкта нерухомості. В такому випадку на податковому відрахуванні це ніяк не позначиться. Говорячи про можливість рефінансування в цілому, необхідно зрозуміти, акредитована чи новобудова в потрібному Вам банку чи ні.
6 кроків для рефінансування кредиту на квартиру
Чи впливає рефінансування іпотеки на податкове вирахування?
При рефінансуванні іпотеки право на податкове вирахування зберігається. За чинним на сьогоднішній день правилами, провести рефінансування можна на квартиру, що знаходиться у власності. Відповідно, запустити цей процес Ви зможете тільки після завершення закінчення будівництва та оформлення квартири в свою власність.
Безумовно, можете. Ваше право рефінансувати іпотеку (причому в будь-якому банку) не впливає на можливість отримання податкового вирахування за іпотечними процентами.
При цьому, для того щоб отримати податкове вирахування, Вам потрібно після укладення договору рефінансування іпотечної позики уявити в ИФНС відповідні документи (старий і новий іпотечний договори).
Чи можу я вимагати у Ощадбанку знизити мою ставку по іпотеці?
Переуступка прав: особливості угод
Так, ви можете рефінансувати іпотеку в іншому банку, але тільки в тому, який розглядає кредити з низьким початковим внеском або його відсутністю. При тому, що в 2018 році деякі банки взагалі скасували іпотеку без початкового внеску, і найменший початковий внесок на даний момент складає 15% (якщо не брати спільні акції банків і забудовників), то Вам треба спочатку накопичити певний відсоток виплат, а потім рефінансуватися .
А ось на податковому відрахуванні це взагалі ніяк не позначиться. Ви маєте право на повернення сплачених прибуткових податків з суми покупки в межах 2 млн рублів. Подати на відрахування Ви зможете після закінчення календарного року, в якому була отримана квартира за актом прийому-передачі. Також Ви зможете повернути 13%, сплачених за кредитом (теж у вигляді сплаченого Вами прибуткового податку), від суми, що не перевищує 3 млн рублів.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
3 способи продати квартиру в іпотеку
Зворотний викуп квартир - що це таке і кому вигідно?
Дострокова іпотека: що вигідніше - зменшувати термін або суму?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Не можу вчасно платити по іпотеці - що робити?Чи можу я вимагати у Ощадбанку знизити мою ставку по іпотеці?
Дострокова іпотека: що вигідніше - зменшувати термін або суму?