Уже приблизно 10 років росіянам наполегливо розповідають про переваги іпотеки над орендою квартир. Приклад США, де під вантажем незабезпечених житлових кредитів фактично захиталася економіка, людей мало чому навчив. А професіонали ринку Росії намагаються створити працюючі моделі ринку орендного житла в країні, де виник клас «жебраків власників» поки роздумує, як жити далі.
Бурхливе зростання (як і падіння) цін на квартири на московському ринку фактично завершився, і в найближчі роки середні показники навряд чи вийдуть за межі коридору $ 4000 - 6000 за кв. м, зазначив керівник аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості »Олег Репченко. Він заявив про це на круглому столі «Квартири і новобудови: тренди весни. Нові рішення в умовах стабільного ринку », організованому IRN.RU в рамках традиційної виставки« Нерухомість-2012 »(докладніше виклад доповіді в статті« Зростання цін на квартири в Москві по-справжньому закінчився ще в 2006 році »).
В умовах відносної цінової стабільності інвестиції за допомогою іпотечних кредитів в квартири стали невигідними, вважають експерти. Одна справа платити по іпотеці 12% річних в розрахунку на зростання цін на 40-50% за той же термін, зовсім інша - платити стільки ж, якщо максимум, на що можна сподіватися, - зростання цін в 10% плюс 5% від здачі житла в оренду. Орендаря ще знайти треба, після нього ремонт зробити, та й покупця в нинішніх умовах знайти не так просто. А якщо ще і ціни впадуть?
На круглому столі були приведені два дуже характерні приклади. З властивою йому відвертістю генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров розповів, як він знімав квартиру на Фрунзе набережній за $ 2000 на місяць у звичайної медсестри. Після деяких проблем з сантехнікою він вирішив з'їхати. Але, бачачи в господарці дуже порядну і чесної людини, запропонував: давайте, мовляв, ми продамо вашу квартиру. Вона стоїть (sic!) $ 1,8 млн, за $ 800 000 ми купимо вам магазин . Ви будете отримувати щомісячний дохід не $ 2000, а $ 8000. З них платити $ 2000 за наймання приблизно такої ж квартири. А ще $ 1 млн ви покладете хоч в банк, хоч просто в банку з-під варення (якщо поміститься, звичайно).
Господиня не погодилась. Вона просто побоялася. І її можна зрозуміти. Магазин - це бізнес. Їм потрібно управляти. А це, не маючи навичок, досвіду роботи з постачальниками, персоналом, контролюючими, податковими організаціями, нарешті просто з «дахом» структурами, - страшнувато.
Як розповів один із слухачів круглого столу, в його житті була майже така ж ситуація: такий же медсестрі на її прохання продали квартиру і купили невеликий офіс з уже знаходяться в ньому орендарями. Вона відразу підняла ставку оренди на 25%, а через квартал - ще на стільки ж. Орендарі з'їхали, знайти інших вона самотужки не змогла. А за комунальні послуги платити треба, податки - треба і т.д.
Не всім дана підприємницька жилка, не всі готові отримувати більш високий дохід на вкладені гроші, якщо крім грошей потрібно ще і сили прикладати.
Що робити девелоперам і ріелторам в умовах стабільного ринку?
До кризи всі учасники ринку житла намагалися перегнати один одного в темпах підвищення цін і елітності об'єктів. У нинішніх умовах формула успіху полягає не в тому, щоб викинути на ринок більш дорогий продукт, а в тому, щоб забезпечити оптимальне співвідношення ціни і якості об'єкта, вважає Олег Репченко. Як показує практика останніх років, зараз можуть добре продаватися як розкішні котеджі на Рубльовці, так і новобудови економ-класу в спальних районах Москви - за умови, що це якісні об'єкти і за адекватними цінами. А ось псевдоелітного квартири в будинках без паркінгу , Але з видом на смітник ніхто брати не хоче.
Потрібно запропонувати мінімальну ціну за прийнятної якості, зазначає Репченко. Квартири в « Марфино », На старті продажів коштували 70 000 руб. за метр, розлетілися як гарячі пиріжки, хоча проект з'явився на ринку в самий розпал кризи.
Можна дати більше за ті ж гроші. Останнім часом на ринку з'являється все більше новобудов з обробкою, концептуальних житлових комплексів, які можуть похвалитися цікавими архітектурними рішеннями і розширеною інфраструктурою. Набули поширення різні схеми trade-in, що дозволяють покупцеві обміняти старе житло на квартиру в новобудові з максимумом комфорту і мінімумом нервування.
Інвестиції в нерухомість
Ні для кого не секрет, що до кризи, коли ціни на житло росли семимильними кроками, чималу частку квартир на ринку, особливо в новобудовах, набували інвестиційні покупці, розраховуючи через нетривалий час цю нерухомість з вигодою перепродати. Девелопери і зараз хотіли б бачити інвесторів серед своїх клієнтів, однак переконати їх в тому, що житло незабаром буде додавати по 30% відсотків рік, як в минулі часи, навряд чи вийде.
На думку www.irn.ru , В умовах економічної нестабільності вкладення в нерухомість варто позиціонувати як консервативні інвестиції, що дозволяють уберегти капітал від інфляції - в довгостроковій перспективі і отримувати стабільний щомісячний дохід від оренди. З огляду на, що новобудови зараз все частіше здають з обробкою, девелопери могли б зробити наступний крок і запропонувати інвесторам «квартирні депозити» - готове житло з уже укладеного договору оренди.
Якщо новобудова або котеджне містечко не продається, то їх можна тимчасово здавати в оренду і тим самим хоча б компенсувати витрати на утримання нерухомості.
Можна піти ще далі і будувати дохідні будинки, спеціально призначені для здачі в оренду (див. « Прибуткові будинки в Москві отримають розвиток в 2012-2013 рр. »). прибутковість цього виду бізнесу в Росії поки невелика, але для західних інвестфондів і 4-6% в рік - цілком нормально, тому не виключено, що такими проектами зацікавляться великі іноземні інвестори.
Є і ще один тонкий момент. Москва все-таки не гумова і хороших ділянок під будівництво в місті стає все менше, що, природно, збільшує їх цінність. У такій ситуації привабливу майданчик може бути вигідніше не продавати відразу, а притримати, з тим щоб реалізувати потім вже як орендний бізнес. До такого висновку ще в 2005 - 2006 рр. прийшла компанія Кopernik. Побудувавши будинок на Якиманці і розпродавши частину квартир, керівництво компанії усвідомило унікальність майданчики і вирішило здати залишилися апартаменти в оренду.
Загалом, ринок пропонує кілька бізнес-моделей, які забезпечать компанії процвітання і на спокійному ринку. Зрештою для багатих європейських країн така ситуація - звичайна справа. І нічого, живуть ...
супутні фактори
Не так давно обраний президент Володимир Путін давав доручення розробити систему розвитку орендного житла в Росії . Вона як мінімум несе на собі дві важливі соціальні функції:
- зростання внутрішньої і зовнішньої трудової міграції;
- необхідність вкладення вивільненого капіталу у багатого прошарку суспільства.
Як зазначив на круглому столі заступник директора «АС Менеджмент» Мурат Ахмеров, проживання в прибутковому будинку економічно доцільніше, ніж в готелях. Крім того, рішення комунальних та експлуатаційних питань бере на себе професійна керуюча компанія; у відносинах учасників ринку є прозорість і юридична чистота в порівнянні з тіньовим ринком оренди житлових приміщень і т.д.
Що зроблено
Уже є певний досвід створення комплексів, призначених виключно для здачі в оренду. Серед найбільш відомих проектів експерти називають апартаменти в комплексі «Федерація» в «Москва-Сіті» (загальна площа становить більше 78 500 кв. М, площа кожного об'єкта від 185 кв. М, вартість найму від $ 18 500 в місяць). Звичайно, $ 1200 за 1 кв. м в рік - забагато. Зате який вид з вікна ...
Втім, освоєння всіх сегментів ринку починається з освоєння найбільш дорогих варіантів (див. « Прибуткові будинки в Москві отримають розвиток в 2012-2013 рр. »).
Житловий комплекс «Острів Фантазій» . 24 дворівневих котеджу і 19 чотириповерхових будинків на 27 га за ціною від $ 500 за кв. м в рік. Формат будинків від 120 до 270 кв. м. Але у нього виникали проблеми з владою з приводу права забудови. «Росинка» - апартаменти вартістю від $ 10 000 до $ 16 500 в місяць (від $ 575 за кв. М на рік). Котеджне селище «Покровські пагорби» (Hines). Орендна плата там коливається від $ 10 000 до $ 25 000 в місяць. Перший побудований в сучасній Москві в 2003 році справжній прибутковий будинок (інвестор і забудовник - тодішній Департамент інвестиційних програм будівництва уряду Москви) в Б. Ніколоворобінском провулку, 10. Він існує, окупився за 10 років і приносить прибуток в бюджет міста.
Є й інші приклади в Москві і найближчому Підмосков'ї. Будується шикарний комплекс «Рублево-Мякинино» в районі «Крокус-Експо». Можна назвати кілька прикладів в Санкт-Петербурзі.
Проекти є, навіть успішні. Тепер потрібно думати, як довести модель до економ-класу. Варіанти існують. портал www.irn.ru скоро про них напише.
А якщо ще і ціни впадуть?Що робити девелоперам і ріелторам в умовах стабільного ринку?