Строительство »

Вторинний ринок: чи далеко до дна?

Падіння цін в епоху останньої кризи торкнулося всіх сегментів ринку - первинного і вторинного, міського і заміського, в оренді і в покупці, а також у всіх цінових сегментах, за винятком, можливо, самої елітної його частини.
Вторинний ринок нерухомості, ще недавно для багатьох занадто дорогий, сьогодні виглядає вже зовсім інакше - ціни на квадратні метри «вторинки» все нижче і нижче. Втім, ціна на новобудови також не стоїть на місці.
У масштабах держави вторинний ринок нерухомості величезний. Олена Іванкіна, директор Інституту галузевого менеджменту РАНХиГС, доктор економічних наук, професор, характеризує його наступним чином: «Вторинний ринок в кілька разів більше, ніж ринок первинний. Якщо ми будуємо 70-80 мільйонів квадратних метрів на рік, то ринок вторинного житла - це 3 мільярди квадратних метрів житла. Він переважає серед усього обсягу житлової нерухомості. І 74% від загального обсягу житла на вторинному ринку - це квартири в багатоквартирних будинках. При цьому 86% вторинного ринку приватизовано, 14% - не приватизована і вважається муніципальним житлом ».

Отже, за вирахуванням муніципального житла, мова йде приблизно про 2 млрд 250 тис. Квадратних метрів «вторинки», які теоретично можуть бути продані, і про 70-80 млн квадратних метрів нового житла, яке, зауважимо, вважається первинним лише в недовгий період від закладки котловану до закінчення будівництва, тобто до моменту передачі права власності.

Москва і Пітер: різко вниз

Величезна махина ринку нерухомості постійно змінюється під впливом глобальних економічних процесів. Остання криза, в який ми увійшли 2,5 роки тому, вдарив по вартості житла радикально. «Ціни впали в два рази, - говорить Олена Іванкіна. - Ми увійшли в кризу 2,5 роки тому із середньою ціною 214 тис. Рублів за квадратний метр, а зараз, звичайно, з урахуванням Нової Москви, у нас в середньому ціна становить 100 тис. Рублів за квадратний метр. У Пітері на найдорожчі квартири, на старий фонд, але за вирахуванням елітного класу житла, ціни впали на 75%. На 6% ціни впали тільки за цей рік, уже після того, як вони впали в два рази протягом минулих двох років від початку кризи ».

«Вторинний ринок» просіла. Це чітко видно за цінами російської столиці і Підмосков'я. Зниження цін триває і в 2016 році, про що не перестаючи твердять фахівці ринку. Аргументація залізна, оскільки оформлена в непробивну броню статистичних даних. Так, в компанії «Пересвет-Інвест» визнали, що середня ціна квадратного метра на вторинному ринку житла Москви за рік знизилася на 5,18%, в Підмосков'ї - на 5,5%. Тільки у вересні ціна квадратного метра в панельних будинках столиці впала на 2,2% і склала в середньому 167 855 рублів, а в цегляних за місяць ціна знизилася на 2,4% (до 252 998 рублів за квадратний метр). «Пересвет-Інвест» по Підмосков'ї наводить такі цифри: «Найвища вартість« квадрата »в районах ближнього Підмосков'я - 113,5 тис. Рублів (середня вартість квартири - 6,8 млн рублів). У два рази нижче в віддалених містах (від 61 км від МКАД) - 56,5 тис. Рублів (середня вартість квартири - 3,1 млн рублів) ».

Пропозиція об'єктів вторинного ринку на порталі Ціан підтверджує загальні тренди. Побачити квартиру в Новій Москві за ціною менше 2,2 млн рублів - не диво. Число таких пропозицій - понад півсотні. Це може бути як студія , так і однокімнатна квартира .

«ІНКОМ-Нерухомість» призводить м'якші цифри: на думку аналітиків компанії, для московського вторинного ринку житла середня ціна пропозиції на ньому фактично залишається стабільною, склавши за підсумками вересня 184,2 тис. Рублів за квадратний метр, що всього на 1,3% нижче з початку року. Але при цьому в аналітичному звіті компанії звучать такі дані: «Абсолютна більшість об'єктів реалізуємо зі знижкою. У вересні частка таких продажів на московському вторинному ринку житла склала 82%. Середній розмір дисконту - 8,1% ».

Формально, проте, ми маємо падіння цін на вторинному ринку Москви за 9 місяців 2016 року в розмірі від 1,3 до 5,18% (діапазон зазначений за оцінками різних компаній).

Про причини просідання «вторинки», крім загальноекономічних, каже Микола Лавров, керівник житлової програми «Переїжджаємо в Петербург», генеральний директор компанії «Нерухомість в Петербурзі»: «Власники спочатку виставляли свої об'єкти дорожче ринкової ціни Про причини просідання «вторинки», крім загальноекономічних, каже Микола Лавров, керівник житлової програми «Переїжджаємо в Петербург», генеральний директор компанії «Нерухомість в Петербурзі»: «Власники спочатку виставляли свої об'єкти дорожче ринкової ціни. І лише через два-три місяці вони приходили до висновку про зниження вартості об'єкта. До стагнації ринку готового житла привів і той факт, що забудовники оголошували різні акції на свої об'єкти, в результаті чого придбання квартири в новобудові було більш вигідно ».

Як би там не було, ціни продовжують падати. На тлі 50-75% -го падіння вартості квадратного метра за останні 36 місяців спад цін в 2016 році (нагадаємо - до 5,5% за 9 місяців цього року) виглядає досить куцо. Але це зовсім не означає, що за динамікою цін стежити не цікаво.

Іпотека змішала всі карти

Іпотечне кредитування, довгий час «рулівшее» лише в сегменті новобудов, з настанням кризи стало «правити бал» на всьому просторі ринку.

Аналітики компанії «НДВ-Нерухомість» прийшли до висновку про істотне зростання числа угод з використанням іпотечних позик. Цьому передувало падіння частки іпотечних угод до 15-20% в перші місяці 2015 року, коли кризові процеси досягли піку, а ключова ставка - максимуму. «Сегменту новобудов допомогла державна програма субсидування іпотеки, але вторинний ринок міг тільки сподіватися на зниження ключової ставки, - вважають в компанії« НДВ-Нерухомість ». - Зараз кредитні ставки для вторинного ринку покращилися, різниця в порівнянні з умовами, що діють в первинному сегменті, становить в середньому 0,5-1,5%. З початку 2015 року з поточний період 2016 року ключова ставка знизилася з 17 до 10% річних в рублях, а частка іпотеки зросла до 60% в загальній структурі продажів вторинного ринку ». У компанії пояснюють зростання інтересу до іпотеки скороченням вільних грошових коштів у покупців.

Одночасно фахівці компанії «Інком-нерухомість», проаналізувавши ситуацію, прийшли приблизно до тих самих висновків: потенційний покупець "вторинки" робить ставку на іпотеку і, розпізнавши тренд на лібералізацію умов іпотечного кредитування (найбільші банки знизили середню ставку по базових програм на «вторинці» на 0,5-4,05%), продовжує очікувати пом'якшення умов кредитування. З цієї причини, вважають аналітики «ІНКОМ-нерухомості», «вторинний ринок житла не дорахувався« по осені »15% покупців».

Зниження ставок по іпотеці триває. Спеціально для ключових партнерів Сбербанк знизив іпотечну ставку за програмою держпідтримки на 0,5 п.п. - до 10,9%.

Звичайно, в світовому масштабі такі цифри - це не межа Звичайно, в світовому масштабі такі цифри - це не межа. Олена Іванкіна коментує: «В усьому світі під час кризи відсотки по іпотеці падають до нуля. Люди віддають менше, ніж беруть у банку. В «велику депресію» в США, ще в минулому столітті, ставка по іпотеці була мінус 14%. У Китаї криза 2006-2009 років іпотечні ставки були на нулі і тим, хто купував нерухомість, виплачували премії і бонуси. У Чехії зараз процентні ставки 1,8%. Тому ми навіть поруч не стояли з такими ставками ... ».

Вторинний і первинний ринок: чи існує конкуренція?

Купити квартиру в споруджуваному будинку та зробити вибір вторинного ринку - питання смакових уподобань. Ціна в цій справі далеко не на першому місці. Проте, якщо уявити, що їй віддається першорядне значення, то криза і тут вніс свої корективи.

Начальник відділу маркетингу ЗАТ «БФА-Девелопмент» Яна Булмістре вважає, що цінова політика первинного ринку більш лояльна: «Після запуску програми іпотеки з держпідтримкою конкуренція між пропозицією на первинному і вторинному ринках нерухомості збільшилася Начальник відділу маркетингу ЗАТ «БФА-Девелопмент» Яна Булмістре вважає, що цінова політика первинного ринку більш лояльна: «Після запуску програми іпотеки з держпідтримкою конкуренція між пропозицією на первинному і вторинному ринках нерухомості збільшилася. Купувати квартири в новобудовах стало вигідніше. В даний час різниця в ціні між пропозицією на первинному і вторинному рику починається від 5%. Явний спад на вторинному ринку спостерігається в районах масової забудови та зонах високоплотной забудови, де існують проблеми з дорожньо-транспортною та соціальною інфраструктурою. Такі квартири не додають в ціні, оскільки покупців стало менше, і у них з'явився вибір. Стабільною ліквідністю користуються «цікаві» об'єкти з такими додатковими опціями, як високі стелі, затишний упорядкований двір, гарний вид з вікон, парк або затоку в пішої доступності та ін. ».

Микола Лавров дотримується дещо іншої точки зору: «Сьогодні ціни на вторинному ринку і на ринку новобудов стали наближатися один до одного. Таке конкурентну перевагу первинки, як невисока в порівнянні з готовим житлом ціна, фактично пішло. Квартири в спальних районах міста з розвиненою інфраструктурою іноді стають більш вигідним варіантом покупки, ніж житло в новобудовах на околицях міста ».

Думка Олександра Гіновкер, генерального директора агентства нерухомості «Невський простір», віце-президента Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга і Ленінградської області, дуже близько до думки Миколи Лаврова: «На наш погляд, ринок новобудов просів менше через те, що влада підтримала галузь субсидується іпотекою Думка Олександра Гіновкер, генерального директора агентства нерухомості «Невський простір», віце-президента Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга і Ленінградської області, дуже близько до думки Миколи Лаврова: «На наш погляд, ринок новобудов просів менше через те, що влада підтримала галузь субсидується іпотекою. Переважна більшість угод на ринку відбувається з використанням позикових коштів. На рівні чуток була інформація про те, що ринок житлової нерухомості отримає схожий інструмент, але цього не сталося. Відзначимо, що якщо б це сталося, то плюси були б і для ринку новобудов, так як продавці «вторинки» з грошима прийшли б в новобудови. Говорити про конкуренцію між ринком вторинної нерухомості і первинної можна. Якщо раніше готова квартира в уже сформованому районі коштувала завжди дорожче, то зараз ситуація змінилася. Продавці квартир змушені знижувати ціни через низький попит. У підсумку це призвело до того, що різниця у вартості між готовим житлом і будуються практично відсутня ».

Треба сказати, що і Микола Лавров, і Олександр Гіновкер аналізують ситуацію, перш за все, в Санкт-Петербурзі. Може бути, тому їх точка зору так різко відрізняється від думки Олени ІВАНКІНОЇ, яка вважає, що новобудови Московської області для об'єктів вторинного ринку взагалі не конкуренти, і перш за все, через погану інфраструктуру: «Якщо взяти ринок новобудов Підмосков'я, то він взагалі не продається. Величезна кількість новобудов в Підмосков'ї зараз продаються з 30% -ним дисконтом, ще 10% скидають, якщо клієнт розплачується готівкою, і ще можуть скинути ціну, тому що ніщо не продається. Цей колапс там триватиме далі. Землі забудували, не замислюючись про те, де будуть люди отримувати соціальні послуги, без створення соціальної та дорожньої інфраструктури, без зміни залізничної інфраструктури - навпаки, число електричок скоротилося. Містобудівні плани липові, без забезпечення соціальної і транспортної бази. Забудовники і ріелтори зараз звертаються до банків і просять їх пом'якшити умови кредитування, щоб хоч щось продати. Купуючи вторинну нерухомість, людина бачить вже сформовану інфраструктуру району, а не фантазії девелопера ».

Отже, думки розійшлися. Хтось вважає, що первинна організація вигідніша за вартістю і тому затребувана, а хтось переконаний, що при поганій інфраструктурі новобудови не врятує навіть викидними ціна. Нітрохи не більше одностайності виявляють експерти, говорячи про найближчі перспективи ринку.

Що стане з цінами до кінця року?

Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку «ІНКОМ-Нерухомість», оцінює перспективи ринку наступним чином: «Найближчим часом певним каталізатором для споживачів стане наближається закінчення терміну дії програми іпотеки з держпідтримкою на первинному ринку: спрацює традиційний психологічний фактор, що провокує« стрибати в вагон поїзда »навіть в тому випадку, якщо він зупиняється на іншому шляху Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку «ІНКОМ-Нерухомість», оцінює перспективи ринку наступним чином: «Найближчим часом певним каталізатором для споживачів стане наближається закінчення терміну дії програми іпотеки з держпідтримкою на первинному ринку: спрацює традиційний психологічний фактор, що провокує« стрибати в вагон поїзда »навіть в тому випадку, якщо він зупиняється на іншому шляху. Однак масового виходу покупців не буде. Він можливий в тому випадку, якщо учасники ринку чекають крутих змін (перш за все, зростання цін). Зараз в сегменті вторинного житла подібні очікування відсутні ».

Олександр Гіновкер вважає, що ринок готового житла незабаром поповниться новими об'єктами, що знизить цінник: «Після посилення податкового тягаря на ринок вийде істотний обсяг« вторинки ». Це будуть перш за все люди, яким буде накладно платити за свою нерухомість. Найімовірніше, вони будуть намагатися максимально швидко позбутися від своїх об'єктів, і будуть готові робити досить істотні знижки. Адже клієнт, купуючи таку нерухомість, не тільки здобуває квадратні метри, а й регулярні витрати ».

Олена Іванкіна з ним в корені не згодна: «Підвищення податків грає роль для власників квартир понад 300 м, а також для власників особняків площею понад 2500-3000 м. Податки в цих випадках дійсно будуть непосильними. Але це стосується тільки вузького сегмента власників елітної нерухомості, не більше 3% ринку, і на загальній картині «вторинки» ніяк не відіб'ється ».

До кінця року залишилося не так багато часу. І дуже скоро стане зрозуміло, хто з аналітиків мав рацію.

Вторинний і первинний ринок: чи існує конкуренція?
Що стане з цінами до кінця року?