На що звернути увагу при покупці квартири на вторинному ринку

1. Навіщо перевіряти квартиру і її власників
2. Як підготуватися вдома до огляду квартир
3. 1. З ким ви маєте справу?
4. 2. Яке житло вам потрібно?
5. На що звернути увагу в квартирі
6. Питання та відповіді
7. Продавець живе в іншому місті, а його ріелтор продає мені квартиру. Як вчинити, щоб гроші точно потрапили...
8. Продавець, дуже хороша жінка, попросила, щоб я вніс аванс на ремонт, щоб ми в'їхали в красиву квартиру....
9. Сподобалася квартира, а коли я сказав, що готовий її купити, молодик заявив, що власник його родич,...

На ринку нерухомості можна знайти житло на будь-який смак. Але вибрати квартиру, яка стане вашим будинком на довгі роки і не принесе клопоту, досить важко. Що потрібно перевірити і на які моменти звернути особливу увагу, щоб мільйонна покупка не перетворилася на низку судових розглядів? Як організувати процес, щоб стати повноправним власником квартири і не втратити й грошей, і квартири? Це найактуальніші питання, які потрібно поетапно пропрацювати при покупці нерухомості на вторинному ринку.

Навіщо перевіряти квартиру і її власників

Найбільш незахищена законом сфера - це ринок нерухомості. Всі закони РФ суперечать один одному по відношенню до прав продавця і, особливо, покупця. Тому юристи закликають громадян самим забезпечити собі максимальну безпеку і перевірити всю таємницю квартири і її колишніх власників, мешканців.

Судова практика показує, що дуже часто покупець залишається без квартири, без грошей, обдуреним законним способом.

У таблиці наведено основні причини суперечок, які ведуть до позбавлення прав власності покупця.

Проблема Наслідки Що робити Власник, після продажу квартири, заявив, що на момент підписання був неадекватний, діяв під вашим тиском Квартиру перейде назад продавцеві, а гроші можуть ніколи не повернутися. За рішенням суду повертається тільки та сума, яка прописана в договорі купівлі-продажу.

Повернення може бути розподілений на кілька років (урізається з зарплати, наприклад)

Підписувати договір купівлі-продажу і брати розписку про передачу коштів в присутності родичів продавця і нотаріуса.

У договорі чітко прописати реальну суму.

З'явилися мешканці, які не пройшли приватизацію,

які відбувають термін,

вважалися зниклими без вісті;

службовці в армії

Мають право частки і проживати в квартирі разом з новим власником. Закон не може позбавити їх цього права навіть через суд Перевірити всіх мешканців по будинковій книзі і в паспортному столі.

Отримати від кожного завірена згода на продаж, відмова від прав і відсутність претензій (завірити у нотаріуса)

Ріелтор продавця - шахрай і не передав гроші за квартиру.

Власник анулював угоду. Тут може бути присутнім і змову

Швидше за все гроші не повернути і квартиру теж Відразу перевірити фірму, від імені якої працює ріелтор. Наполягати на контакті з власником. Перевірити дані з ЕГРП самому. У момент передачі грошей проводити операцію в банку через депозитарний рахунок в присутності нотаріуса, ріелтера, власника (якщо він далеко, можна по скайпу), відразу вступити у власність, після чого гроші будуть переведені з депозитарію на розрахункові рахунки власника і ріелтора (комісія) Продавець - розлучений чоловік, а дружина живе окремо, але відстоює інтереси дітей Згідно із законом батько в розлученні має зобов'язання перед колишньою сім'єю Вимагайте згоду колишньої дружини і відсутність претензій по відношенню до угоди, завірена нотаря ом У квартирі прописані неповнолітні діти, а продавець не збирається їх виписувати Це гостра проблема для покупця, так як органи ОиП повинні дати дозвіл на продаж квартири;

діти мають право жити з матір'ю, а виписати їх можна тільки якщо відразу прописати в рівноцінне або покращеному, за умовами, житло;

проблема посилюється, якщо квартира була куплена під материнський капітал

З'ясуйте, куди збираються переїжджати власники;

вимагайте підписати зобов'язання з чітко вказаною датою виселення та зняття з реєстрації всіх членів сім'ї. Якщо справа дійде до суду, то у вас будуть факти і докази

Квартиру перебудовували без дозволу При перевірці, вам доведеться платити штраф за перепланування Вимагайте від власника узаконити капітальний ремонт Квартира в іпотеці Це означає, що з документами точно все в порядку, але можуть виникнути проблеми з прописаними дітьми, якщо використаний мат. капітал або є проблеми з банком Вимагайте документи за іпотечним кредитом;

Відвідайте банк разом з продавцем-позичальником і уточніть вимоги з перекредитування , Якщо купуєте позику.

Якщо погашаєте залишок кредиту, то проведіть операцію через комірку у банку. Візьміть з собою нотаріуса при підписанні договору

Крім перерахованих, існують і інші проблеми. Наприклад, легко потрапити в схему шахрайства, коли продає один «справжній» власник, а потім з'являється другий, такий же справжній, і обидва мають права на квартиру. Це може бути, якщо документи були оформлені неправильно. Особливо часто така ситуація виникає з нерухомістю, зареєстрованої на людину до 1998 року. В Росреестра немає записів по власності до цього року. А в радянські часи ніхто не приділяв належної уваги оформленню документів.

Ринок нерухомості рясніє пропозиціями. Якщо ви бачите, що вам не дуже подобається обстановка навколо квартири і з власниками все заплутано, то не треба вірити красивим словам, обіцянкам, тим більше вдаватися в сімейні розборки - просто шукайте іншу квартиру.

Звучить абсурдно, але «бабусі-божий одуванчик» - основна частина «ласкавих» шахраїв. Багато з них провертають мільйонні угоди з однією квартирою кілька разів. В силу віку, посилаються на те, що їх налякали і змусили підписати договір. Це діє, якщо ви не дотримувалися правил і написали в договорі суму в кілька разів нижча від реально сплаченої.

Люди похилого віку кажуть, що у них бувають провали, піддалися миттєвому пориву, але грошей вже немає - повернути нічого. Будьте обережні - уникайте таких людей.

Після того, як ви дізналися навіщо потрібно перевіряти квартиру і її власників перед покупкою, переходите до найсерйознішої моменту - підготовці до огляду житла та знайомству з продавцем.

Як підготуватися вдома до огляду квартир

Ви вибрали кілька квартир і хочете відправитися оглядати житло разом з продавцем. Тут потрібно визначити кілька моментів і отримати на них однозначні відповіді. Складіть список квартир, готових до огляду. Крім цього напишіть на аркуші паперу питання, які будете задавати:

1. З ким ви маєте справу?

Продавець Які документи повинен надати Власник Виписку з ЕГРП;

технічний паспорт квартири

Співвласник Виписку з ЕГРП;

документ про право часткової власності;

згода співвласників на продаж, завірене нотаріусом;

документи на квартиру;

план, тих паспорт

Спадкоємець Документ про вступ в спадок і є підстави для цього;

документи на квартиру

Професійний ріелтор довіреність;

договір з власником

Довірена особа Довіреність на ведення операції, підтверджена нотаріусом;

техпаспорт;

виписка з ЕГРП (про власника)

Виписку з єдиного реєстру потрібно і самому подивитися на сайті http://rosreestregrp.com аказать (вартість близько 300 руб.) Дуже важливо дізнатися про обтяження, заставах, рентних відносинах і документах дарування, успадкування.

2. Яке житло вам потрібно?

У списку напишіть всі вимоги до вашого будинку мрії:

• інфраструктура;
• пробки;
• парковка;
• шум в районі будинку;
• освітленість вулиць;
• сусіди;
• впорядкованість території;
• дитячий майданчик;
• близькість автобусних зупинок, магазинів, спортклубів, розважальних центрів, школи, садочка, поліклініки і т. д .;
• під'їзд - ніяких шприців, пляшок та іншого непотребу бути не повинно.

Все перевірте самі до зустрічі з продавцем. Крім цього вивчіть сам будинок. Параметри вимог в таблиці.

Вид житла Параметри Квартира з старого фонду багатоквартирних будинків

Аварійність стану.

Останній капітальний ремонт.

Електропроводка у всьому будинку.

Цілісність даху.

Стабільність водопостачання.

Наявність грибка, вогкості в підвалі.

Місцезнаходження сміттєпроводу (якщо є).

Дозвіл муніципалітету на продаж.

Будинок з ділянкою повинен мати межі межування.

Опалення та можливі проблеми з ним.

Чистота під'їзду і цілісність замка вхідних дверей.

Кв. в новобудові (при перекуповування ДДУ) Квартира в новому багатоквартирному будинку сучасного мікрорайону Приватний будинок Кімната Крім всіх вимог до дому, кімната повинна бути відокремлена, з окремим входом (щоб не з'явився власник коридору через який потрібно буде проходити).

Згода пайовиків на продаж.

У таблиці вказано, що потрібні дозволи з муніципальних органів про право на продаж. Це стосується будинків, які головним чином зі старого фонду, знаходяться в центрі міста (або поруч), не мають власника (зазвичай в невеликих містах таких будинків багато) або призначені під знос. У будь-якому випадку, мешканці будинку точно знають, що не можуть продавати свої квартири. Побоюючись підступу з боку органів влади або майбутнього власника, вони намагаються збути нерухомість обманним способом. Тому вам слід уточнювати такі питання в адміністраціях.

На що звернути увагу в квартирі

Ви перевірили всі навколо будинку і сам будинок. Тепер відправляйтеся в квартиру:

1. Поверх. Фрагмент сходів повинен бути чистим.
2. У квартирі, якщо вона вам сподобалася - звірте планування з техпаспортом.
3. Проводка повинна бути в порядку. Особливо це стосується старих будинків. Повинно бути можливо включити одночасно пральну машину, електрочайник, телевізор і холодильник.
4. Ремонт. Косметичний ремонт - хороша можливість приховати недоліки. Тому перевірте підлоги, стіни по периметру під стелею, у плінтуса і кути. Особливо, якщо останній поверх.
5. На першому поверсі зверніть увагу на шум від закриття вхідних дверей під'їзду, продувність під двері квартири, огляд з вікна. Якщо у вас діти, добре коли видно дитячий майданчик.
6. У новобудові квартира повинна мати всі документи від забудовника і акт прийому-передачі. Перевірте в Росреестра адреса квартири, площа і обриси.
7. Зверніть увагу на те, що говорять сусіди про мешканців квартири і їх кількості.

Після огляду квартири, якщо вирішили її купити, витратьте час і самі перевірте, хто господар, скільки людей в ній прописано.

Обов'язково подивіться, скільки власників було у квартири.

Собственнік- продавець повинен надати вам кілька документів:

• паспорт
• свідоцтво про право власності ;
• виписку з ЕГРП;
• згода дружини на продаж (Завірена);
• домову книгу;
• свідоцтва про народження дітей;
• згода органів ОиП на продаж;
• довідку з психоневрологічного та наркодиспансерів;
• згода інших власників, пайовиків на продаж (завірена);
• для іпотечної квартири - договір іпотеки і купівлі-продажу з попереднім власником;
• при покупці кімнати вимагайте документ про розподіл майна.

Увага! Якщо квартиру занадто часто купують і продають, відмовтеся від її покупки.

Питання та відповіді

Хочу придбати квартиру в новобудові у пайовика. Що мені потрібно?

Перекуповування ДДУ можлива і вигідна, якщо ви впевнені в тому, що будинок вже на останньому етапі будівництва. Вам повинні надати договір ДДУ, договір перекуповування, статут, адреса забудовника. Ви разом з продавцем зверніться до забудовника і оформите всі документи з продавцем, а потім укладіть договір із забудовником. У банк потрібно звернутися, так само, разом.

Продавець живе в іншому місті, а його ріелтор продає мені квартиру. Як вчинити, щоб гроші точно потрапили власнику і я став повноправним власником?

Проведіть операцію через банк. Домовтеся, хто буде оплачувати осередок. Нехай домовляться, яка сума повинна перейти продавцеві, а яка власнику. Банк перерахує з депозитарного рахунку потрібні суми, відразу після того, як ви оформите право власності. Податок за продаж квартири колишній власник заплатить, але зможе повернути майновий вирахування, якщо купує або купив іншу.

Продавець, дуже хороша жінка, попросила, щоб я вніс аванс на ремонт, щоб ми в'їхали в красиву квартиру. Наскільки це реально?

Це реально, тільки якщо їй нудно. Насправді, ремонт ви можете зробити самі. Не треба давати грошей просто так. Повинна бути хоча б розписка. Можливо, власниця шукає більш вигідну пропозицію. Ваша оцінка особистості обгрунтована тільки словами, які ви чуєте. Багато аферисти вміють красиво говорити і дуже добре знають психологію. Вірте тільки фактам, а ремонт зробити самому не складе труднощів.

Сподобалася квартира, а коли я сказав, що готовий її купити, молодик заявив, що власник його родич, а він представляє його інтереси. Показав мені ксерокопію паспорта власника, довіреність, але я сумніваюся. Як перевірити?

Ксерокопія - це не документ. Перевірити ви не зможете, людини знайти - теж. Тому тримайтеся подалі від такого шахрайства .

Пам'ятайте! Щоб не потрапити в лапи квартирних аферистів, не женіться за дешевими пропозиціями. Дуже рідко, коли власник дійсно змушений швидко і за безцінь продати квартиру. Зазвичай покупці - хто-небудь із знайомих. Хочете купити житло нижче ринкової вартості - звертайтеся в аукціони з конфіскованої нерухомості. Але і тут квартиру потрібно перевірити на обтяження і прихованих власників (які не пройшли приватизацію).