Строительство »

Як купити квартиру на вторинному ринку

  1. З чого почати покупку квартири
  2. Як перевірити якість квартири
  3. Які документи вам повинен надати власник квартири
  4. Внесення авансу, завдатку
  5. Порядок оформлення документів купівлі-продажу, покрокова інструкція
  6. Питання та відповіді
  7. Продавець, він же господар, обіцяє принести всі документи в момент підписання договору. Чи можна йому...
  8. Власник проживає в іншому місті. Ріелтор працює від його імені за дорученням. З мого боку є побоювання,...
  9. Що краще вибрати - квартиру в новобудові або на вторинному ринку?

Вторинний ринок житла - квартири, у яких вже був господар, а може і кілька. На що треба звернути увагу в першу чергу? Які документи потрібно перевірити і як оформити договір купівлі яка була у використанні квартири? Серйозні питання, на які потрібно знайти підтверджені відповіді, щоб відразу не залишитися і без грошей, і без квартири. Запасіться ручкою і аркушем паперу. У статті ви знайдете всі відповіді і повні списки поетапних дій з нерухомістю та документами.

З чого почати покупку квартири

Купити нову квартиру або пошукати на вторинному ринку житло в центрі міста? Вибір залишається за вами. Визначте, де вам комфортніше, яка частина міста для вас привабливіше. Ціни приблизно однакові. Ризики при покупці нерухомості є у всіх випадках. Новобудови, якщо багатоквартирний будинок вже побудований, зданий в експлуатацію, вимагає перевірки на міцність, якість. Перевірити документи керуючої компанії, власника будинку, господаря землі і терміни оренди земельної ділянки, на якій побудований будинок - буде необхідно. Якщо ви вирішили вкладатися в споруджуваний будинок, то ризики втратити і гроші і перспективу нової квартири зростають. Сумно, що ви не зможете повернути те, що вже встигли вкласти, навіть через суд. Вторинний ринок має свої особливості. Обжита квартира багатьох вабить своїм теплом або близькістю до роботи, школі. Пройдіться по районам міста і виберіть той, де вам спокійно, затишно, зручно. Шукайте квартиру в обраних районах. Це скоротить час пошуків.

Про що ви повинні пам'ятати:

  1. Незалежно від того, чи будете ви самі займатися пошуком відповідного житла на вторинному ринку або доручіть це ріелтери, доступні одні й ті ж дані по власникам. Все, що стосується приміщень, власників і їх зміні зафіксовано в Росреестра про приміщення https://www.rosreestr.supermkd.ru/ . Ви зможете дізнатися тільки про дії з квартирою з 1997 року. Всі власники і оформлення, які були здійснені до цього терміну, до реєстру не занесені.
  2. Законодавство РФ в питанні нерухомості суперечливо. Продавець завжди може влаштувати так, що покупець втратить свої гроші, а квартиру так і не отримає. Житловий кодекс, Цивільний кодекс, Сімейний кодекс, Кримінальний кодекс, Федеральні закони - всі вони можуть бути використані в сприятливих ситуаціях, перекриваючи один одного. Судові тяжби з приводу покупки або продажу квартир можуть тягнутися роками.

Тому дуже важливо перевіряти саму квартиру, документи по ній, по власникам, мешканцям, обтяжень усіма доступними засобами. Якщо ви вирішили купити квартиру, в якій жили люди, то вам слід дотримуватися чіткого плану перевірки об'єкта.

Отже, ви переглянули оголошення і вам сподобалися кілька пропозицій в симпатичному для вас районі міста.

Як перевірити якість квартири

Підготуйтеся - напишіть собі список. Ви повинні по пунктам перевірити всі параметри і технічні дані вашого майбутнього житла.

Стан багатоповерхового будинку:

  • тріщини;
  • вогкість, цвіль;
  • протікання даху;
  • земельна ділянка (запах мишей, тарганів, цвілі);
  • якого року проводка і коли змінювалася, чи є проблеми з електрикою у вечірній час;
  • труби і комунікації - коли змінювалися;
  • санітарний стан і сміттєпровід;
  • чутність, акустика;
  • перевірте, як працює ліфт;
  • думка сусідів і жителів будинку - цей контингент завжди викладе повну інформацію по дому, керуючої компанії, ремонту, змін.

Перед продажем в квартирі, звичайно, роблять косметичний ремонт, щоб надати товарний вигляд і приховати серйозні недоліки. Тому потрібно перевіряти всі ретельно.

Стан квартири:

  • попросіть господаря показати вам технічний паспорт квартири. Якщо був зроблений капремонт та перепланування, то обов'язково повинні бути дозвільні документи керуючої компанії і БТІ;
  • якщо квартира на 1 поверсі - протяги і ляскання вхідних дверей;
  • стан передпокої і одвірків;
  • на кухні перевірте труби і комунікації, вікна та рами - щільність прилягання до стіни;
  • підлоги під лінолеумом, ковроліном можуть бути прогнилі;
  • в туалеті перевірте наявність запаху (при неправильній каналізаційній системі будинку, запах постійно присутній);
  • уточніть, коли змінювалися труби в квартирі - зараз ставлять пластикові;
  • наявність гарячої холодної води цілодобово - відкрийте крани і перевірте;
  • проводка, вимикачі і розетки, оголені дроти по всій квартирі;
  • стеля - якщо він натяжна, підніміться до сусідів зверху і запитайте, заливали вони квартиру;
  • стіни по кутах - тріщини, вогкість, патьоки;
  • балкони, вихід на сторони світу - вас повинні влаштовувати;
  • куди виходять вікна спальні;
  • природне освітлення - якщо світла мало, а ви любите більше - вам буде некомфортно прокидатися кожен день в темряві;
  • якщо ви виявили, що доведеться щось переробляти, змінювати, то відразу прикиньте, на яку суму грядуть витрати і порівняйте з ціною квартири - чи вигідно вам купувати за цю вартість і додатково вкладати гроші в ремонт.

Про інших параметрах, саме за якістю квартири, запитайте у господаря. Часто люди чесно кажуть про стан продаваного житла (але сподіватися на це не варто). Принцип «Довіряй, але перевіряй» точно характеризує відносини між покупцем, продавцем і власником квартири. Як тільки особисте ставлення візьме верх над розумним підходом, ви можете понести великі втрати. Пам'ятайте, що шахраї завжди викликають симпатію і довіру.

Якщо ви купуєте не у самого власника, а у його представника або ріелтера, то намагайтеся ще уважніше перевірити всі - продавці можуть не знати про особливості свого товару.

Які документи вам повинен надати власник квартири

За нерухомості:

  1. Кадастровий паспорт.
  2. Технічний паспорт з планом квартири.
  3. Виписка з ЕГРН. На її підставі ви дізнаєтеся про всі законно оформлених обтяження - арешти, застави, оренду, права користування квартирою. Якщо що-небудь з перерахованого не було офіційно зареєстровано, то може стати для вас неприємним сюрпризом.
  4. договір обміну або покупки квартири, якщо продавець не перший власник;
  5. право власності. Якщо у власника квартири є діти до 18 років, які не є співвласниками, то вони мають право проживати в ній до 21 року.
  6. Дарчі, якщо вони є, завірені нотаріусом.
  7. Свідоцтво про приватизацію - це документ повинен бути про кожного прописаному в квартирі. Згідно із законом, якщо людина не провів приватизацію, то має право довічно проживати в будинку при будь-яких власників.
  8. Свідоцтво по праву чергового вступу в спадщину (для успадкованої квартири), завірене нотаріусом.
  9. Якщо продаж здійснюється через посередника (продавця), то вам потрібно бачити ріелторський договір. Ви повинні бути впевнені, що ріелтор діє в інтересах власника і представляє солідну компанію. Це важливо для вас тим, що при передачі грошей через продає компанію власнику, вони повинні дійти до одержувача, а не осісти в кишені шахрая. В цьому випадку, власник відкличе договір купівлі-продажу, внаслідок неоплати покупки. Ви залишитеся без грошей і без квартири. Довести нічого не зможете.

За власнику і складу родини:

  1. Паспорт власника і інші, що засвідчують особу, документи. Порівняйте фото в паспорті, перевірте, чи не прострочений документ. Якщо є сумніви, пробийте дані - може бути людина не в ладах з законом.
  2. Розширена виписка з будинкової книги. Довідка про склад сім'ї.
  3. Згода (в письмовому вигляді) кожного прописаного в будинку члена сім'ї, співвласників, осіб, які можуть претендувати на частку в квартирі, завірене нотаріусом. Особливу увагу зверніть на спадкоємців. Крім цього остерігайтеся ситуацій, коли хто-небудь з прописаних, що мають права на квартиру, не приватизували вважається зниклою безвісти. Цілком можливо, що він, наприклад, сидить у в'язниці і не хоче повідомляти про це близьким. Після його появи у вас можуть виникнути проблеми - він буде жити з вами або зажадає грошей.
  4. Довідка з психоневрологічного диспансеру. Незважаючи на цю довідку, бувають випадки, коли власник через деякий час відкликає договір купівлі-продажу, мотивуючи тим, що був в неосудному стані. Таку заяву важко заперечити. Такі махінації можуть провести спеціально. Важко повірити, але бабусі люблять провертати такого роду махінації. Постарайтеся, щоб «божий одуванчик» не залишив вас ні з чим - заручитися нотаріально завіреними документами і офіційною підтримкою родичів літньої людини.
  5. Довідка з наркологічного диспансеру.
  6. Шлюбний договір, якщо він є. У цьому документі прописані права подружжя на нерухомість спільної власності і придбаної до шлюбу або на власні кошти (потрібні документальні докази).
  7. Якщо у продавця є неповнолітні діти, то згода органів опіки може бути отримано з умовою, що діти в день виписки з проданої квартири будуть прописані в інший не менш облаштованій. Вам потрібно бачити дозвіл.
  8. Довідки про відсутність заборгованостей по комунальних платежах.
  9. Квитанції за платежами за попередній рік.

Увага! Перевіряйте дати видачі документів і їх справжність. Якщо власник сам купував цю квартиру, то краще для вас, якщо з моменту покупки і набрання ним право власності пройшло більше 3 - 4 років. Якщо є можливість, поговоріть з попереднім власником, в разі сумнівів.

Ще одна порада: якщо ви бачите, що з визначенням власника є проблеми, квартира в заставі або існують будь-які інші сумніви, пошукайте іншу квартиру. Навіщо вам проблеми, які можуть виникнути навіть через кілька років, після покупки житла?

Внесення авансу, завдатку

Аванс - це внесення частини вартості квартири. Якщо операція не відбудеться, то продавець повертає гроші покупцеві. Аванс передається з письмовим договором, де прописується вся сума угоди, реквізити сторін, авансируемая частина, інформація по нерухомості. Аванс ні до чого не зобов'язує. У законі немає суворої регуляції авансу.

Завдаток - передоплата за квартиру і гарантія здійснення операції. Якщо продавець передумає, то поверне завдаток в подвійному розмірі. Полягає в письмовому вигляді.

Якщо вас все влаштовує, і ви не хочете втрачати обрану квартиру, внесіть аванс або задаток, на ваш розсуд, але не забудьте правильно оформити документ. Зразки наведені нижче:
Якщо вас все влаштовує, і ви не хочете втрачати обрану квартиру, внесіть аванс або задаток, на ваш розсуд, але не забудьте правильно оформити документ

Порядок оформлення документів купівлі-продажу, покрокова інструкція

Отже, ви задоволені продавцем, власником і квартирою. Всі документи не викликають у вас сумнівів, як і добропорядність учасників угоди.

Пора оформляти документи. Що для цього потрібно підготувати:

  • паспорта;
  • СНІЛС;
  • свідоцтво на право власності;
  • довіреність (якщо потрібно);
  • для реєстрації договору - заява;
  • квитанція про оплату держмита;
  • техпаспорт квартири;
  • кадастровий паспорт;
  • довідку про відсутність боргів по комунальних платежах;
  • виписку з ЕГРП (для продавця);
  • довідку з наркодепансера і псіхдеспансера;
  • попередній договір купівлі продажу;
  • письмове, завірену нотаріусом згоду співвласників квартири, органів опіки (всі ці документи повинні бути надані покупцеві до укладення угоди).

Для покупця - документи, що засвідчують особу, осередок в банку з сумою оплати. Це важливо для взаємної довіри. Є маленький нюанс. Вам необхідно підписувати договір купівлі в банку. У підписанні договору повинні брати участь покупець, продавець, власник (якщо продає не сам власник), нотаріус і / або юрист. Переказ грошей на рахунок продавця проводиться після підписання договору обома сторонами і завірення нотаріусом. Податок з продажу, згідно із законом, повинен платити продавець, але ви самі удвох погоджуєте цей момент. Буває, що продавець і покупець ділять витрати на двох.

Якщо платіж буде проводитися готівкою, то гроші передаються нотаріусу, як посереднику і залишаються у нього до офіційного завершення угоди.

Всі документи, які будуть підписані покупець, як новий власник, з паспортом та іншими документами понесете в реєстраційну палату. Там вам видадуть список організацій і документів. Ви почнете оформлення свідоцтва на право власності, пропишіть себе і членів своєї сім'ї.

Увага! Вам не потрібно вивчати звід законів РФ, щоб благополучно купити квартиру. Дотримуйтеся правил, які не укладайте угоди з сумнівними персонами і відразу відмовляйтеся від підозрілих квартир. Не вірте голослівним твердженням. Кожен факт повинен бути підтверджений документально.

Питання та відповіді

У продавця засклена лоджія, але довідки з БТІ про перепланування немає. Чи потрібно вимагати її?

Так потрібно. У вас можуть виникнути проблеми при будь-якої перевірки. Ви будете платити штраф, навіть якщо пройде кілька років.

Продавець, він же господар, обіцяє принести всі документи в момент підписання договору. Чи можна йому вірити?

Ні в якому разі! Ви не можете купити «кота в мішку». На ваше рішення про покупку впливає саме аналіз всіх документів по квартирі і його мешканців і власників.

Продавець і його ріелтор вважають, що підписання документів у нотаріуса - зайва трата грошей.

У цій ситуації вам варто задуматися про чесність намірів другої сторони. Якщо вони будуть наполягати, краще пошукайте іншу квартиру.

Власник проживає в іншому місті. Ріелтор працює від його імені за дорученням. З мого боку є побоювання, що гроші можуть не дійти за призначенням, і власник скасує угоду в момент, коли я переведу на рахунок ріелтерської компанії. Що робити?

Якщо ви можете зв'язатися з господарем квартири особисто, то викладіть свої побоювання. Заручіться документально підтвердженими угодами про переведення сум. В такому питанні вам необхідна допомога юриста.

Що краще вибрати - квартиру в новобудові або на вторинному ринку?

Обидва варіанти несуть в собі певні ризики. Якщо колишні у вживанні квартири мають «багату історію» і розташовані в старому фонді, то вкладатися в нерухомість, що будується іноді набагато ризикованіше. Важко передбачити або дізнатися детально про фінансовий стан забудовника. Ви не знаєте, хто власник. Якщо купувати нову квартиру, то в уже готовому, прийнятому будівлі.

Що краще вибрати - квартиру в новобудові або на вторинному ринку?
На що треба звернути увагу в першу чергу?
Які документи потрібно перевірити і як оформити договір купівлі яка була у використанні квартири?
Навіщо вам проблеми, які можуть виникнути навіть через кілька років, після покупки житла?
Чи потрібно вимагати її?
Чи можна йому вірити?
Що робити?
Що краще вибрати - квартиру в новобудові або на вторинному ринку?