«Термін повернення інвестицій буде збільшуватися»

Щоб побудувати діловий або торговий центр девелоперу потрібні права на земельну ділянку, грамотна концепція проекту і гроші. Банківське кредитування в усьому світі традиційно є популярним механізмом фінансування проектів в сфері нерухомості. Але на відміну від західних колег вітчизняні девелопери шукають гроші для реалізації своїх проектів довго і нудно. Про правила спілкування банкірів з девелоперами в інтерв'ю порталу Realestate.ru розповідає начальник відділу фінансування нерухомості Міжнародного Московського банку В'ячеслав Дзюбенко.

В'ячеслав Володимирович, у вас є особистий досвід кредитування, коли ви виступали не як джерело фінансування, а як позичальник?

Так, у мене є особистий і небезуспішні досвід кредитування. Я брав у борг у банку на будівництво індивідуального будинку, який минулого літа був прийнятий різними комісіями (СЕС, пожежники, БТІ) в експлуатацію. Можна сказати, пощастило провести держриймання за короткий термін - 4 місяці. Я будував цегляний будинок (250 кв. Метрів загальної площі) в стародачних Совминовский селищі недалеко від Москви в абсолютних цінах обійшовся приблизно в $ 200 тис. (Включаючи 15 соток землі, оформленої у власність). При цьому можна було навіть заощадити відсотків десять, в ідеалі. Правда, реалізація проекту зайняла чотири роки, але погодьтеся, це не півтора-два мільйони умовних одиниць за продукт, який ще вимагає доведення. Залишилося застрахувати будинок - це розумне вимога банку-кредитора.
А психологічно заборгованість не тисне?

Ні. Знаєте, коли процес фінансування розрахований правильно, кредит - це благо і для бізнесу, і для приватного інвестора.

Які напрямки роботи і проекти найбільш яскраво характеризують діяльність Міжнародного Московського Банку на ринку нерухомості московського регіону?
На ринку нерухомості банк працює в декількох сегментах. Банк кредитує позичальників для покупки квартир і під заставу квартири, що купується, і під заставу наявної у клієнта квартири. Але наш підрозділ, відділ фінансування нерухомості ММБ, не займається іпотекою (цей напрямок розвивають колеги з управління роздрібних продуктів і послуг), наше завдання фінансувати проекти в сфері комерційної нерухомості і спілкуємося ми виключно з представниками компаній. Думаю, що найбільш красномовно про нашу діяльність скажуть імена наших клієнтів або самі проекти, які ми фінансували. Наприклад, бізнес центр «Романов Двір». Там зараз девелопери виходять на третю завершальну фазу його створення. На попередніх стадіях проекту ММБ також брав участь, і тому ми розраховуємо на подальшу участь у фінансуванні проекту спільно з Aareal bank і «Райффайзенбанк Австрія». Поки остаточно не пройдено стадія обговорення і вибір учасників фінансування, але кредит з нашого боку може скласти близько декількох десятків мільйонів. Серед наших клієнтів є і Національна Логістична Компанія, один з активних гравців на складському ринку, компанія «Енергогаранткапіталстрой» (відома по комплексу «Хвиля» на проспекті Сахарова). Взагалі для нашого банку при виборі партнера в проектах на ринку нерухомості має значення наявність якоїсь історії взаємин з банком, не обов'язково на ринку нерухомості.

Які обсяг і структура кредитного портфеля ММБ на кінець 2005 року? Чи задоволені ви тим місцем, яке банк досяг на ринку фінансування проектів у комерційній нерухомості?
Ми беремо участь на умовах рефінансування і проектного фінансування приблизно в десятці проектів, перш за все на території Москви, хоча є проекти і в Санкт-Петербурзі, в Єкатеринбурзі, в Самарі. Зараз обсяг портфеля кредитів, виданих для фінансування проектів на ринку нерухомості, становить близько $ 200 млн. В абсолютному вираженні це невеликий портфель. Однак, з урахуванням того, що відділ фінансування нерухомості Міжнародного Московського Банку був організаційно виділений у самостійну структуру лише в серпні цього року, результат непоганий. І є плани збільшити портфель за рахунок активізації на регіональних російських ринках і за рахунок використання можливостей кредитування на стадії будівництва.
Якщо говорити про структуру портфеля, то в основному ММБ робить поки ставку на офісні приміщення, логістичні об'єкти. Зараз офісний сегмент ринку становить приблизно половину кредитного портфеля. Ритейлові проекти у нас представлені в меншій мірі. У перспективі, думаю, більша увага буде приділена готельного господарства. Однак, гадаю, що з часом обсяги фінансування різних сегментів ринку в кредитному портфелі ММБ, уравновесятся.

Який сьогодні рівень прибутковості на ринку комерційної нерухомості?

З точки зору прибутковості проект оцінює скоріше девелопер, а не банк. Але щоб задовольнити вашу цікавість, виходячи з досвіду роботи на ринку знайомих девелоперів, можу сказати, що в середньому по комерційному сегменту ринку Москви прибутковість сьогодні становить 12% річних. Для банку ж важливо при дотриманні мінімального рівня прибутковості бути впевненим у стабільності джерела надходження грошей.

Коли ви приймаєте рішення фінансувати той чи інший проект, на чому ви акцентуєте увагу в першу чергу: на якості проекту або на позичальника? Або в кожному окремому випадку підхід індивідуальний?

Для нас важливий в першу чергу, звичайно ж, клієнт. Дивимося на структуру бізнес групи, на економічні показники її діяльності, на податкові оптимізації. Клієнт повинен бути дійсно прозорим, джерело його прибутку зрозумілим, його поведінка лояльним до вимог банку, тобто він повинен бути готовий надати необхідну інформацію для прийняття банком усвідомленого рішення по фінансуванню його проекту. У переважній більшості випадків ініціатором кредитування виступають клієнти банку, а серед них найчастіше зустрічаються постійні клієнти ММБ. Що стосується нових клієнтів, якщо вони раніше ніколи не користувалися нашими послугами, то ми уважно дивимося, звідки виник девелопер, який бажає отримати у нас кредит на свій проект. І, підкреслю, що для нас важливий джерело походження грошей, ми повинні бути впевнені в тому, що гроші заробити не кримінальним бізнесом. Для нас має значення і досвід роботи з нерухомістю, будь то розвиток проектів з нуля або досвід управління нерухомістю. І якщо ризик клієнта для нас прийнятний, то потім дивимося на економічні показники представленого об'єкта. Важливо, щоб потенційний позичальник міг уявити максимум інформації по проекту, і ми обов'язково оцінюємо той факт, що девелопер сам для себе ясно уявляє стратегію розвитку проекту. Якщо ж ні, то ми можемо допомогти порадою, як виправити презентацію або саму концепцію. Секрет тут простий: треба не економити на початковій стадії проекту, при розробці концепції. А для цього існують спеціалізовані консалтингові компанії, і кожен етап народження проекту вимагає професійного підходу.

Таким чином, головним ризиком для кредитора в процесі прийняття рішення щодо фінансування проекту на ринку нерухомості ви вважає кредитний ризик позичальника?
Безумовно, від портрета позичальника залежить багато чого. Хто ці люди, яким у них менталітет. Але насправді ринок, на якому ми працюємо, не так таємничий, як може здатися. Ринок невеликий, і завдяки цьому вся інформація доступна.

А що стосується самих проектів, як виглядає той ідеальний, який банк профінансує точно?

В ідеалі нас може зацікавити проект, в якому девелопер найнебезпечнішу для банків і ризиковану фазу бізнес проекту пройшов сам, власними грошима, або за допомогою акціонерів, або за допомогою коротких і відповідно дорогих кредитів, узятих в невеликих банках. Хочу підкреслити, що жоден банк, не будучи фахівцем в будівництві, що не бере на себе невластиві для його діяльності ризики. І ми вважаємо за краще поділ відповідальності і вважаємо, що ризики, пов'язані з будівництвом, або ризики права власності на землю повинні нести фахівці. Саме тому банк, якщо прийме рішення про участь в будівельній фазі, може профінансувати девелопера в розмірі до 70% від суми будівельної кошторису, а не від вартості всього проекту, яка включає і підготовку дозвільної документації, і витрати на придбання прав оренди або власності на землю , і інші витрати.
Ми вкладаємо тільки туди, де ми можемо перевірити використання наших грошей.

Ви сказали, що ММБ має намір кредитувати клієнтів і на стадії будівництва. Досить сміливе рішення, з огляду на «традиції» російських будівельників не вкладатися в терміни і виходити за межі кошторису.

Рішення банку йти в будівельну фазу дійсно ризиковано, але керівництво приймало його, дотримуючись побажань наших клієнтів. Хоча за великим рахунком, якщо вони не отримають фінансування від ММБ, то кредит дасть той же Ощадбанк, який «будівництвом» займається давно.
Крім того, розвиваючи свою діяльність на ринку нерухомості банк дотримується принципу «від простого до складного», конкретніше - від рефінансування до частково забезпеченого заставою кредиту або чистому проектного фінансування. І ми серйозно розглядаємо можливість фінансувати будівельну фазу, на ранній стадії. Якщо все буде як ми розраховуємо, і ми досягнемо з клієнтом загального погляду на розвиток проекту, то виграє і банк і його клієнт.
Будь то класичне кредитування або рефінансування кредитів, в будь-якому випадку кредитора цікавлять ті офісні, як приклад, об'єкти, де зрозумілі орендарі, зрозумілий дохід, який генерує подальша здача в оренду офісних площ. Це і є шлях мінімізації ризиків, в якому зацікавлений будь-який банк. А тому розраховувати на фінансування девелопер може, якщо у нього є свідоцтво про власність на об'єкт і якщо правильно оформлені і зареєстровані договору оренди.
Якщо наш банк вступає в проектне фінансування, то ми повинні бути впевнені в тому, що договори попередньої оренди укладені на здачу в оренду порядку половини площ вже на стадії проектної документації. А щоб домогтися стабільності джерел погашення кредиту, ми будемо вимагати, щоб пошук орендарів вели спеціалізовані компанії.

Які ж ризики на стадії будівництва ви вважаєте найнебезпечнішими?

Головний ризик - це збільшення кошторису, непередбачені витрати через неграмотно складеної техдокументації, через те, що тендер проводиться на стадії підготовки передпроектної документації, коли неможливо точно сказати, які роботи повинні бути зроблені. Буде потрібно, наприклад, якась зайва колона з величезною кількістю металу і бетону ... ось вам і підводний камінь, який інженери не могли помітити. І ось терміни здачі і, відповідно початок обслуговування кредиту відсувається. Девелопер може приступити до будівництва без дозволів, «заробивши» штрафи. Можливо також несвоєчасне заселення орендарів, або взагалі не проведені грамотні пошуки орендаря. Ось основні ризики, які, до речі, ми знаємо, як знизити.

Як же ви будете мінімізувати ці ризики?

Для того, щоб відстежувати процес будівництва існують спеціальні моніторингові компанії, які повинні контролювати і договір генпідряду, і технічну документацію, після чого видавати кваліфікований висновок. Вони виконують функції Мосгорекспертізи, але не на попередній стадії виконання проекту, а супроводжуючи весь проект, починаючи з моменту його задуму. Однак далеко не всі такі компанії готові виступати від імені банку. У цьому сенсі ринок відчуває певний дефіцит професійних людських ресурсів. Так багато зараз будівництва, що ті ж інженери частіше виступають з боку замовника, заробляючи набагато більше грошей, ніж за моніторинг. А адже підписуючи висновок, експерти беруть відповідальність на себе і це дуже серйозна відповідальність.

Які основні параметри видаваних позик?

Сьогодні ми, виходячи з умов, що диктуються ринком, пропонуємо семирічне кредитування. Цей термін кредитування відбиває сформований рівень прибутковості на московському ринку. Хоча, наприклад, два роки тому ми пропонували більш короткі п'ятирічні гроші. Але це пояснюється просто: якщо на етапі формування ринку все намагаються досягти максимальної прибутковості, то зараз вже самі девелопери розуміють, що термін окупності їх проекту довше.

А що на ваш погляд забудовників підштовхує до такого розуміння?

Розуміння складається з прагнення відповідати стандартам оцінки грамотно підготовленого проекту, західним стандартам. Причому як для девелопера, так і для банку однаково важливо, настільки добре, як ми говоримо, упакований проект. І для позичальника і для кредитора важливо і хто потенційний орендар фінансується об'єкта, і хто генпідрядник, якщо мова йде про проектному фінансуванні. Для банку ще має значення, хто цей самий девелопер. І навіть якщо девелопер на ринку новачок, а таких зараз більшість, то це не страшно, якщо він здатний на солідну підготовчу роботу. Вона полягає в правильній девелоперської концепції, грамотно обраному місці для будівництва, у високій якості виконання робіт, в чіткій відповідності об'єкта класності, в дисципліні обраного девелопером генпідрядника будівництва (якщо мова йде про проектному фінансуванні). Дотримання цих умов сильно здорожує проект. Зате після цього він стає «цукеркою». Такий проект цікавий і для банку, і для майбутніх орендарів, і, як це не дивно, для самих девелоперів. Чи не дивно, тому що хоч очікування девелоперів по окупності стають скромніше, але і термін повернення кредиту подовжується, і відповідно з'являється можливість більше доходу залишити в обороті, направляючи на реалізацію інших девелоперських проектів.

Що ви вкладається в поняття «чуття ринку»?

Як не дивно це в принципі не такий вже невизначений аморфний термін. Я б пояснив розвинене чуття ступенем розвиненості сприйняття вторинних ознак при оцінці ситуації або проекту, ознак, які, тим не менш, можуть вплинути на кінцевий результат. Сам склад розуму у людини із загостреним чуттям такий, що неочевидні речі, безпосередньо не пов'язані з ситуацією або з етапом розвитку ринку, набувають якийсь вагу, значення, яке обов'язково вплине на прийняття рішення. Ну наприклад, існує поняття «корекції на ринку», яке в перекладі на розмовну мову означає зниження, в нашому випадку - ставок оренди, або вартісних показників, що впливають на доходи. Так ось, я на поточному етапі, щоб не помилитися в розрахунках, роблю поправку відсотків на 10. Тому що вважаю, що оцінка ставок оренди в офісах класу «А» навіть на основі даних шанованих компаній, які професійно займаються моніторингом ринку нерухомості, може бути завищена саме на цю величину.
Якщо вже мова зайшла про корекцію, то які прогнози фахівців вашого банку щодо цін продажів або орендних ставок на офісному ринку столиці?
Корекція обов'язково наступить, але питання, коли, або від якого рівня почнеться зниження. Безумовно, рівень заповнюваності приміщень - один з головних показників стану даного ринку. Спостерігачі і дослідники говорять, що все бізнес центри заповнені. І ознак зниження попиту не спостерігається. Першим симптомом стане більш напружений пошук орендарів для здачі їм площ. Але якщо говорити про очікування орендних платежів, то, я думаю, у багатьох звітах, що публікуються у відкритому доступі, вони завищені. Проте поведінка показників вартості оренди і ціни продажу квадратного метра офісних площ високого класу не однаково. З тієї причини, що рівень прибутковості або, що більш зрозуміло, термін повернення інвестицій, буде збільшуватися. Адже чим більше розвинений ринок, тим менше очікувань «золотого дощу», оскільки конкуренція буде загострюватися. І в цьому сенсі однією з перспективних сфер застосування фінансів на ринку нерухомості ми розглядаємо готелю. Хоча поки я не готовий розкрити таємниці, але повідомлю порталу RealEstate.ru як тільки конкретний проект стане для нас самих очевидним.

Наскільки сильна конкуренція на Сайти Вся кредитування КОМЕРЦІЙНИХ проектів и чім Вашому банку цікавий цею ринок?

З точки зору об'єктів докладання інвестіцій ринок комерційної нерухомості дуже різноманітній. Аджея дуже много ОРГАНІЗАЦІЙ, Які ще в радянський период получил в Користування або в довгострокову оренду приміщення, и Використовують свои об'єкти як офіси або складів. Альо ефективність ЕКСПЛУАТАЦІЇ ціх об'єктів может буті істотно збільшена, для чого и нужно фінансування. Незадоволення Попит в сегменті комерційної нерухомості на просторах Росії - величезне. Кроме цього головного прітягає банки фактора, ринок цікавий тім, что ВІН сильно сегментованості (офіси, готелі, склади и КОЖЕН з безлічі об'єктів потребує реконструкції). Ми уважно придивляємося до регіонів, де банк має представництва. Причому попит багато в чому формують російськими компаніями, і це найбільше нас тішить. Тут є певні гарантії, що попит - «довгограючий». Консервативні банки, до яких відноситься і ММБ, вже готові прораховувати ризик, вступати в проектне фінансування - фінансування проекту, джерело погашення кредиту за яким буде його успішне завершення і функціонування. З точки зору кредиторів ринок фінансування комерційної нерухомості - це також конкурентний ринок. На ньому немає гравців, які домінують абсолютно, якщо оцінювати джерела фінансування.
Хоча повторюся, поки що, до теперішнього моменту участь банку у фінансуванні проекту обмежується зазвичай або фінансовою допомогою існуючого бізнесу (наприклад, по управлінню складським приміщенням, офісами або готелем, які потребують поліпшення), або рефінансування витрат на реконструкцію об'єкта.

Якими ще конкурентними перевагами, крім «довгих» грошей, володіє ММБ?
Якщо коротко, у нас і процентні ставки нижчі і суми можуть бути більше. До речі, досить часто для оцінки якості кредиту має значення не процентна ставка, а сума кредиту. У ММБ не треба просити більше, щоб отримати стільки, скільки потрібно. Ми радше дамо трохи більше, з тим, щоб не було провалів по поверненню кредиту.
Конкретні процентні ставки при виділенні кредиту, а тим більше, середній показник вартості кредиту, я не став би називати, оскільки, по-перше, в кожному разі на рішення впливає маса чинників і умов реалізації проекту, а по-друге, крім відсоткової ставки є і інші параметри оцінки наших фінансових послуг. Наприклад, в певних випадках ми готові ініціювати притягнення синдикованого кредиту з участю дружніх західних або російських банків, причому можемо це зробити швидко. Ми готові йти на якісь компроміси в переговорах з клієнтом, знижуючи вимога до позичальника за рівнем його власних коштів в проекті, хоча звичайна умова: наявність у позичальника власних коштів у розмірі 30% від вартості проекту. Крім того, ми можемо надати позичальнику пільговий період - це термін на який відкладається початок повернення тіла кредиту. Як це умова оцінити грошима? При цьому ставка може бути вищою за звичайну для нашого банку, але відстрочка по поверненню на рік або півтора (якщо мова йде про проектному фінансуванні) може мати вирішальне значення для позичальника, який отримує додатковий час для підбору орендарів, наприклад.
Ті чи інші умови повинні бути врівноважені і економічно обгрунтовані. Так що якщо ми говоримо про фінансові умови, то процентна ставка - це далеко не єдиний параметр оцінки умов кредиту.
Є ще й термін амортизації. Можна пропонувати кредит на сім років, а період амортизації передбачити десятирічний. Це коли кредит повертається, але не повністю, а в кінці терміну кредитування залишається так званий Балун. Ставлення цього Балунов до погашеної частини кредиту і є предмет обговорення в процесі переговорів. Ми враховуємо максимальну ринкову оцінку будівлі, а також в грошовий потік, що генерується об'єктом. І якщо грошовий потік не забезпечує погашення кредиту за сім років, то ми готові подовжити термін повернення боргу, даючи можливість позичальникові розтягнути в часі його дохід.

В'ячеслав Володимирович, були випадки нестандартного рефінансування будь-якого проекту? Розкажіть, будь ласка.
Наприклад, одні з наших клієнтів купили колишнє виробнича будівля в центрі Москви, зробили ремонт усередині, поміняли «инженерки», телекомунікації. Навіть після цих робіт я цю будівлю відніс би до класу не вище «В мінус». І хоча ММБ не займається фінансуванням із заставою подібних об'єктів, ми все ж вирішили фінансувати компанію. Чому? Справа в тому, що об'єкт придбано не для того, щоб оперувати тільки їм, а для будівництва на прилеглій ділянці офісної будівлі класу А, після чого і старе відремонтовану будівлю буде реконструйовано і доведено як мінімум до класу «В», який в центрі Москви буде ще більш затребуваний, ніж офісна будівля класу «А». При цьому ми розуміємо, що кредит не буде мати строго цільового використання, і тому не будемо дивитися кожен інвойс будівельної компанії. Таким чином, гроші фактично підуть на будівництво, а запорукою стане об'єкт, який ще належить реконструювати, і на який офіційно і видається кредит. І ми профінансуємо будівництва класу «А» із заставним забезпеченням будівлею фактично класу «С».
Якщо уявити, що закладеного старої будівлі виявиться недостатньо для забезпечення нового будівництва, то ми можемо піти на часткове проектне фінансування на завершальній стадії будівництва. Але тоді рівень власних коштів проти позикових повинен бути 50Х50, або навіть власних грошей позичальника - більше. В цьому і полягає та гнучкість, яку ми готові проявити. Фактично ми йдемо в проектне фінансування, покрите існуючим об'єктом, так зване asset based finance (проектне фінансування з запорукою існуючого активу).

А які неприємні тенденції на ринку ви можете відзначити?

Останнім часом поширене таке явище, як раптова зміна клієнтом тактики пошуку фінансування, Останні півроку ми часто стикаємося з випадками, коли клієнт, який отримав оферту від одного банку, використовує її як козир у переговорах з іншим джерелом кредитування. Так, бажання клієнта знайти більш дешевий варіант фінансування природно, але коли під офертою клієнт підписується сам, а вийшовши з банку продовжує пошуки альтернативних джерел фінансування, то м'яко кажучи його поведінку ми розцінюємо як некоректне. Адже і банкіри вже витратили час на те, щоб вивчити проект, зрозуміти його ефективність, і продовжують займатися проектом в рамках проходження кредитних процедур в банку.
Отримання оферти рівнозначно визначенню позичальникові всіх параметрів угоди, основних положень майбутнього кредитного договору з ММБ. І іншому банку, з яким, можна сказати, на блюдечку підноситься фінансове рішення, легше його прийняти, знаючи, що банк з хорошим рівнем обслуговування вже схвалив проект фінансування. Причому конкурентам стають відомі і все попередні і відкладені умови, і специфічні коефіцієнти, які повинні виконуватися на різних етапах фінансування. Якщо провести паралель з роботою журналіста, то це як наприклад ви візьмете інтерв'ю у якогось відомого девелопера або інвестора для свого видання, а через пару днів побачите це інтерв'ю в конкуруючому виданні ... Значить, хтось навмисно використовував в своїх цілях вашу бесіду один на один не враховуючи, ваших інтересів, м'яко кажучи. Точно так само і банку не цікаво грати роль «сервісного центру» і виконувати функції індикатива на ринку.

Розмовляв Владислав БОРГІВ