Строительство »

Купівля в будинку під знос: плюси і мінуси

Чи варто розглядати «будинок під знесення» як перспективну інвестицію і чи можна потім отримати новобудову за ціною старої «хрущовки»? Експерти пояснюють, що квартира в старому будинку може виявитися зручним житлом, проте переїзду іноді доводиться чекати дуже довго, більше того, через деякий час можна отримати абсолютно неприйнятний варіант.
Розглядаючи придбання нерухомості не як вирішення житлових проблем, а як інвестицію, крім об'єктів на ринках новобудов і вторинного житла, можна звернути увагу на квартири в будинках під знос. Наводимо аргументи для того, щоб зрозуміти, чи варто це робити чи ні.
Будинок під знос - досить зручне місце для життя
Для початку варто згадати про найбільш очевидних плюсах такої покупки. Керівник відділу продажів міської нерухомості відділення Нагатінський компанії «НДВ-Нерухомість» Оксана Іванова нагадує, що, швидше за все, в районах з такими будинками розвинена інфраструктура, самі будинки 5-поверхові, відповідно, в них мало сусідів:
- Подібні пропозиції характеризує широкий спектр недоліків, в силу яких ціна реалізації даних об'єктів є нижчою. По суті низька вартість - це і є головна перевага квартир, що належать до старого житлового фонду і підлягають знесенню в доступному для огляду майбутньому. Крім того, серед плюсів тут: можливе отримання нового житла в новому будинку і більшої площі, менша вартість квартир в районі з розвиненою інфраструктурою, менша кількість сусідів - менш завантажені паркувальні місця.
Процес отримання нового житла може затягнутися надовго
Чи варто розглядати «будинок під знесення» як перспективну інвестицію і чи можна потім отримати новобудову за ціною старої «хрущовки» Купівля житла в будинку, який мається на увазі під знесення, - зовсім не гарантує швидкий переїзд в нову квартиру. Причин багато: можуть трапитися проблеми у забудовника, криза на ринку, та й далеко не факт, що взагалі вдасться кудись переїхати. Володимир Агейчик, генеральний директор агентства нерухомості «Мегаполіс-Сервіс», м Ивантеевка:
- Купувати квартиру в будинку під знос - досить ризикована справа. По-перше, гарантій, що в кінцевому підсумку даний будинок неодмінно знесуть, ніхто не дасть. По-друге, переїзд в нове житло замість будинку, що зноситься за термінами може затягнутися надовго: то криза нагряне, то забудовник збанкрутує. Купити квартиру в будинку під знос легко, тим більше що і коштує вона дешевше ринкових аналогів, але от продати її в разі чого потім буде складно. До того ж жити в старому будинку означає або терпіти незручності, або ж постійно витрачати гроші на ремонт. Як варіант - здавати таку квартиру в оренду. Але це складно, та й ціна оренди буде свідомо низька.
З плюсів залишається головний можливий бонус - ймовірність поліпшити свої житлові умови безкоштовно, за рахунок забудовника. Але тут вже кому як пощастить. Одним словом, лотерея ...
Купувати кота в мішку
Якщо рішення про покупку все ж прийнято, варто продумати всі деталі і дізнатися якомога більше інформації про будинок. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» м Іркутська, партнер КР «Мегаполіс-Сервіс», застерігає від необдуманих покупок:
- Якщо говорити про придбання житла в будинку під знос, то спочатку необхідно уявляти собі кінцеву мету цієї покупки. І тут багато нюансів: потрібно чітко розуміти, як проходить процес розселення, терміни зносу, на яку житлоплощу в подальшому можна розраховувати. Одним словом, якщо мета - інвестиції, то перш ніж купувати таке житло, потрібно оцінити, чи є в цьому сенс з фінансової сторони, чи не вийде так, що, вклавши гроші, ви надовго застрягнете в старому будинку, де постійно потрібно щось ремонтувати. А якщо купувати подібне житло для особистих потреб, то варто дуже і дуже подумати. Це як купувати кота в мішку: невідомо, яку квартиру і коли дадуть вам натомість, де вона буде розташовуватися, наскільки виявиться підходящої саме для вашої родини. Добре, якщо нова квартира виявиться в тому ж районі, де розташовувалася колишня в аварійному або ветхому будинку, адже в іншому випадку доведеться влаштовувати дітей в іншу школу, дитячий садок, змінювати своє оточення. Та й елементарна віддаленість від місця роботи - теж важливий фактор.
На практиці люди продають старе житло, не дочекавшись переїзду
Насправді, замість новобудови в зручному районі мешканці будинків під знесення часто отримують лише гроші від продажу своєї квартири, та й то з дисконтом. Розповідає Олена Іванова, провідний спеціаліст юридичного департаменту Корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс»:
- Все плюси квартири в будинку під знос перекривются недоліками, пов'язаними з старістю житла, яке до переселення в нове вимагає великих вкладень в ремонт. Так що момент покупки в такому будинку - дуже тонкий. Наскільки мені відомо, в підмосковній Електросталі в АН «Мегаполіс-Сервіс» в минулому році був випадок, коли клієнт звернувся з питанням про продаж своєї квартири в будинку, що йде під знос. Причина - людина не захотів випробовувати нервування з термінами і іншим, а віддав перевагу більш спокійний розвиток подій. І, треба сказати, по-своєму мав рацію, тому що квартира була продана з невеликим дисконтом за короткий час. Нові ж господарі тільки недавно отримали ключі від квартири в новобудові.
Поради юриста
Якщо ж процедура все-таки розпочато, то власникам, швидше за все, буде запропоновано угоду про вилучення. Олена Іванова ділиться тонкощами юридичних процедур:
- З правової ж точки зору можу сказати наступне. Якщо будинок точно йде під знос, то в цей час власникам буде запропоновано укласти угоду про вилучення нерухомості для державних або муніципальних потреб, також допускається примусове вилучення житлового приміщення на підставі рішення суду (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ). Власнику може бути направлено повідомлення про рішення про вилучення належного йому житлового приміщення, також це може бути проект угоди про вилучення житла для державних або муніципальних потреб. Порядок і терміни встановлені законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Власник житлового приміщення, що підлягає вилученню, може володіти, користуватися і розпоряджатися ним на свій розсуд. Може і виробляти вкладення, які забезпечать подальше використання житлового приміщення (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Нещодавно стало відомо, що влада столиці має намір спростити процедуру розселення аварійного житла .
Замість будинку під знесення можна отримати варіант ще гірше
Під час процедури надання нового житла потрібно розраховувати на житло еквівалентної вартості. Однак варто пам'ятати, що якщо пропонований варіант вам не сподобається - з вами не будуть няньчитися і пропонувати постійно нові квартири. Олена Іванова застерігає від зайвих надій, адже серед альтернативних варіантів, можливо, буде той, який не сподобається:
- При визначенні компенсації за житлове приміщення власник житла може розраховувати на отримання еквівалента ринкової вартості і вартості спільного майна в багатоквартирному будинку з урахуванням його частки, а також він може претендувати на відшкодування збитків, повлеченних вилученням його приміщення (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ ). За угодою вам може бути надано замість вилучається приміщення інше з заліком його вартості при визначенні розміру компенсації за вилучаються житло (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Житлове приміщення, що надається при переселенні з аварійного фонду, може перебувати за місцем вашого проживання, воно може бути вибрано в межах цього населеного пункту або в межах іншого населеного пункту суб'єкта РФ (з урахуванням письмової згоди власника).
Окремо хочеться відмітити, що при отриманні заміни ваші відмови від наданого приміщення на території іншого населеного пункту (в тому числі і неодноразові) не можуть бути підставою для відмови в наданні їх вам. Іншими словами - можливо, доведеться погодитися і на який не сподобався варіант (ч. 3 ст. 16 закону від 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Чи варто розглядати «будинок під знесення» як перспективну інвестицію і чи можна потім отримати новобудову за ціною старої «хрущовки»?