Які ризики при покупці будинку і землі в іпотеку?

vadim70 ovthinnikov / Fotolia

Іпотеки для покупки земельних ділянок в нашій країні немає. Банкам нецікаво возитися з земельними ділянками менше кількох десятків гектар (реальний ринок заміської нерухомості в середньому складається з ділянок по 10-15 соток). Фактично існує кредитування на покупку заміського домобудівництва, земельну ділянку під яким йде як додаток. Але і сам будинок повинен відповідати певним вимогам: це має бути капітальна споруда, що володіє стаціонарними мережами комунікацій і розвиненою інфраструктурою. Тобто повинні бути всі фактори, які збільшують потенційну вартість об'єкта в разі, якщо банк буде змушений продавати заставу на вільному ринку. Банківські дисконти зараз складають 50-75% від ринкової вартості землі.

Чи дають банки іпотеку на будинок з ділянкою під заставу цього будинку?

Чи є компанії, які допомагають накопичити на заміський будинок?

Відмінність земельної ділянки від квартири при покупці в тому, що по квартирі можна визначити потенційне коло осіб, які можуть оскаржити угоду за рахунок інституту реєстрації за місцем проживання. З землею передбачити, хто з спадкоємців з'явиться через кілька років, неможливо. Як і неможливо визначити, чи будуть оскаржувати кордону ділянки власники сусідніх наділів. Тому іпотека на землю знаходиться в зародковому стані. Банки пропонують купувати дачну ділянку на кошти споживчого кредитування, що для покупця не має ніякої вигоди при діючих середньоринкових ставок в 20-30% річних.

У професійних девелоперів, що займаються комплексним освоєнням територій, є власні програми по розстрочці та зворотного викупу. Вони дозволяють не стикатися з банківським лобі і реалізовувати земельні ділянки без іпотечних банківських програм.

Головний ризик тут в тому, що банки часто неохоче надають іпотеку на придбання даної нерухомості. Тому Вам слід спочатку звернутися в банк з пакетом документів і отримати попередню згоду банку на надання іпотеки.

Після Ви можете приступати до пошуку об'єкта. Тут важливо звернути увагу на земельну ділянку, на якій розташований будинок. Найголовніше - це категорія земель і дозволене використання. Ідеальний варіант - коли ділянка відноситься до категорії земель населених пунктів, а дозволене використання - для будівництва житлового будинку. При таких обставинах шанси на отримання іпотеки збільшуються. Також слід перевірити, чи встановлені межі ділянки відповідно до чинного законодавства, і важливо ознайомитися з правовстановлюючими документами (договір КП, дарування і т. Д.). Відносно будинку Вам необхідно дізнатися, як об'єкт був введений в цивільний оборот, тобто потрібно уточнити, чи було отримано дозвіл на будівництво і чи не порушує будинок містобудівна регламент.

Чи обов'язково страхування при іпотеці?

20 статей про те, як купити квартиру в іпотеку

Ризик з придбанням землі або будинку в іпотеку полягає в тому, що, якщо ви не зможете оплачувати кредит, продати ці об'єкти набагато складніше, ніж, наприклад, квартиру в типовому багатоквартирному будинку.

Поясню: ліквідність квартир навіть в кризові часи непогана і зрозуміла. Цією продажем можна спокійно закрити борги по іпотеці, і ще залишиться. З заміським будинком або землею все складніше. Кожен будинок і ділянку індивідуальні, тому їх купівля у великій мірі залежить від емоцій покупця. Така нерухомість продається набагато довше, як будь-яке нетипове житло. По-перше, наш менталітет влаштований так, що ми сприймаємо будинок за містом як друге житло, дачу, а не необхідність. Відповідно, його покупка в важкі часи не є пріоритетною. А значить, число покупців набагато менше. По-друге, правильно оцінити заміський будинок і ділянку непросто - надто багато складових у такий індивідуальної нерухомості. Банк при оцінці завжди підстрахує і закладе в оцінку великий запас міцності. Тому ймовірність, що Ваші вкладення в обробку не окупляться при продажу, досить висока. Люди все-таки купують місце, їх мало хвилює, що Ви, наприклад, в обробку ванної кімнати вклали сотні тисяч. Тим більше що Ваша обробка може не відповідати їхньому смаку. По-третє, відсотки по іпотеці на заміську нерухомість вище, ніж на міську, що позначиться на обсязі боргу при неможливості погасити кредит.

Іпотека житлового будинку допускається тільки одночасно з іпотекою земельної ділянки, на якій знаходиться цей будинок. Разом з тим можуть бути закладені тільки ті земельні ділянки, які не виключені з обороту або не обмежені в обороті. Також не можна отримати іпотечну позику, якщо земельна ділянка знаходиться в муніципальній або федеральної власності (виняток - землі з дозволеним використанням ІЖС).

Вам відмовлять в іпотеці на земельну ділянку, якщо його площа менше мінімального розміру, який встановлюють органи місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

Найчастіше банки висувають додаткові вимоги до земельних ділянок. Як правило, ці ділянки повинні ставитися до земель населених пунктів з дозволеним використанням для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства або до земель сільськогосподарського призначення з дозволеним використанням для дачного будівництва або садівництва.

Чи підходить мій будинок під іпотеку?

Як оскаржити кадастрову вартість ділянки і будинку?

Укладаючи кредитний договір, необхідно уважно ознайомитися з його умовами. Слід знати, що, якщо земельна ділянка закладений за договором про іпотеку, власник має право без згоди банку зводити на ньому будь-які будови, і іпотека буде на них поширюватися, якщо інше не передбачено договором.

Перед видачею іпотечної позики позичальникові необхідно провести оцінку земельної ділянки і будинку. При цьому потрібно бути готовим до того, що банки видадуть кредит в розмірі від 50% до 70% від вартості, зазначеної в звіті оцінювача.

Банки пред'являють досить жорсткі вимоги і до дому, який купується за допомогою іпотечних коштів (матеріал фундаменту і несучих стін, рік побудови). Банки охочіше кредитують покупку будинку з діючими комунікаціями (електрикою, водою, газом). Видача іпотечної позики на покупку будинку і земельної ділянки неможлива без його страхування, причому страхування будинку обходиться значно дорожче інших об'єктів нерухомості.

Важливо пам'ятати і те, що якщо позичальник не виконує зобов'язання за кредитним договором, то банк має право звернути стягнення на заставлене майно, навіть якщо це майно є єдиним житлом позичальника.

На сьогоднішній день далеко не всі об'єкти на ринку заміської нерухомості можна придбати з використанням іпотечного кредиту. Зокрема, банк не схвалить угоду, якщо ділянка не пройшов процедуру межування (межі ділянки не встановлені відповідно до вимог законодавства), не оформлене в належному законом порядку право власності на будинок. Вимоги до дому, комунікацій і документам на об'єкт суттєво різняться в залежності від банку, який видаватиме іпотечний кредит. У більшості випадків покупцеві як мінімум знадобиться:

• виписка ЕГРН на земельну ділянку, що підтверджує наявність межування і відсутності суперечок з сусідами по межах (відсутність накладення кордонів);
• виписка ЕГРН додому із зазначенням призначення будинку і площі, відповідної відомостям, зазначеним в технічному паспорті;
• технічний паспорт БТІ на будинок;
• звіт про оцінку та висновок оцінювача, що підтверджують ринкову вартість і відсутність прибудов і перепланувань;
• страховий поліс - страхування об'єкта від пожежі і повної втрати;
• страховий поліс - страхування життя і здоров'я позичальника.

Якщо говорити про нюанси, то в деяких банках обов'язкова умова - наявність в будинку працюють інженерних систем: електрики, опалення, водопостачання та каналізації. Відповідно, оформити іпотечний кредит на «дачу без зручностей» в цьому банку не вийде. В інших банках розглядають виключно об'єкти, розташовані на землях, наданих для індивідуального житлового будівництва. Нюансів багато. Так що планувати поїздки і перегляди об'єктів можна, маючи на руках повний перелік вимог банку, який схвалив іпотеку.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

У документах на мою ділянку з'явилася заборона на будівництво. Як так?

Я можу купити на маткапітал садовий будинок і ділянку?

Чи можу я прописатися в СНТ?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.