2017 рік: зростання або стагнація?

Протягом всього 2016 року фахівці відзначали зниження цін на житло, а держава підтримувала доступність іпотечних кредитів, крім того, почали діяти важливі поправки в законодавство. Чого ж чекати від року 2017 го?
Більшість експертів сходяться на думці, що ситуація на первинному ринку буде поліпшуватися, а ось на вторинному, швидше за все, вже не варто чекати зростання цін. Орендодавцям варто стримати апетити і не піддаватися спокусі підвищити ставки - все одно нічого не вийде.
На думку більшості аналітиків, економічна ситуація в країні не поліпшується. ВВП з початку року впав майже на відсоток, рівень доходів населення і рівень споживчих витрат за рік зменшилися практично на 5%. Добробут жителів країни погіршується вже два роки, оптимістичні прогнози в уряді давати не поспішають.
Не варто сподіватися і на традиційні нафтові доходи. З 2014 року ціни на цей вид сировини знаходяться в районі 50 доларів за барель, причин для зростання експерти на даний момент не бачать. На ринку зараз надлишок пропозиції, крім того, до такого фактору стримування додалася ще й конкуренція зі сланцевим нафтою. На цьому тлі навіть нещодавно укладено угоду Росії з ОПЕК не надихає економістів.
За офіційним прогнозом Мінекономрозвитку, рецесія повинна завершитися в 2017 році, проте темпи зростання ВВП будуть невеликими: вони будуть змінюватися від 1,7 до 2,6% на рік. Реальні доходи населення повинні додавати приблизно по півтора відсотка на рік, але при такому прирості до рівня 2013 року можна буде прийти лише в 2021 році.
Політичні фактори будуть сприяти поліпшенню ситуації в економіці
Лариса Швецова, генеральний директор компанії ТОВ «Рівер Парк», сповнена оптимізму:
- У 2017 році ми чекаємо не просто стабільності, а зростання показників на первинному ринку нерухомості. В першу чергу я говорю про збільшення попиту. Будівельна галузь безпосередньо пов'язана з економічною ситуацією в країні. За словами президента Володимира Путіна, економіка Росії стабілізувалася, але говорити про кардинальне поліпшення поки рано. Однак, на мій погляд, навіть якщо заробітна плата росіян в 2017 році не збільшиться, то на купівельну активність позитивно вплинуть інші фактори. Зокрема, я маю на увазі поліпшення політичних відносин з іншими країнами і ймовірне зняття або ослаблення санкцій відносно Росії, що означає перспективу повернення «довгих грошей» (можливість отримання бізнесом позикових коштів в зарубіжних банках), а також створення передумови зміцнення курсу вітчизняної валюти . Позитивні тенденції в економіці завжди стимулюють купівельну активність, причому не тільки на ринку нерухомості. При цьому якщо в 2016 році основна купівельна активність була зосереджена переважно в масовому секторі, то в 2017 році зростання попиту ймовірний і в високобюджетному сегменті. Адже більшість клієнтів мають валютні накопичення, які через можливе зміцнення рубля будуть переводитися в інші активи, в тому числі - квадратні метри. У масовому ж сегменті підтримувати попит будуть програми кредитування. У 2017 році в боротьбу за клієнтів вступають не тільки банки, акредитовані за програмою держпідтримки, а й інші комерційні кредитні установи, які в останні два роки виявилися «відрізаними» від ринку доступного житлового кредитування з огляду на підвищення ключової ставки. Висока конкуренція дозволить зберегти для клієнтів і навіть розробити більш привабливі умови по іпотеці, що, як мінімум, підтримає попит на первинному ринку нерухомості.
Іпотечні ставки можуть бути знижені
Андрій колочинсько, керуючий партнер ГК «ВекторСтройФінанс», чекає зниження іпотечних ставок, але даний сценарій можливий тільки на тлі впевненого відновлення економіки країни:
- На мій погляд, найцікавіша інтрига 2017 року - це подальший рух іпотечних ставок після скасування програми субсидування іпотеки. З одного боку, ключова ставка ЦБ РФ знижена до 10% і у банків розширився коридор можливості для подальшого здешевлення кредиту на покупку житла. Вже зараз на ринку є іпотечні програми, за якими можна отримати кредит навіть менш ніж під 10% річних. Нарешті, представники іпотечного ринку неодноразово заявляли про те, що іпотечні ставки будуть знижуватися. Зокрема, Герман Греф прогнозує зниження середньозваженої ставки нижче 11% річних, глава АІЖК Олександр Плутнік давав більш оптимістичний прогноз - 8-9%. До речі, АІЖК готує в 2017 році програми стимулювання іпотеки, наприклад, можливість оформити іпотечний кредит в електронному вигляді. Найбільш оптимістичний прогноз озвучив віце-прем'єр Ігор Шувалов, який вважає, що до 2018 року середні ставки по іпотеці досягнуть 7-8% річних.
З іншого боку, я вважаю, що оптимістичний сценарій руху ставок в 2017 році втілиться в життя тільки в разі впевненого відновлення економіки, - продовжує експерт. - Зараз же Мінекономрозвитку прогнозує зростання ВВП в 2017 році на рівні 0,2%, що фактично означає стагнацію. Та й далеко не всі банки згодні з тим, що іпотека подешевшає. Наприклад, в Газпромбанку пророкують підвищення ставки на 1,7%. Я також вважаю, що після скасування субсидії ставки все ж зростуть, але не сильно - не більше ніж на 1%. І це не викличе якогось різкого обвалу попиту, так як ставки в 2014 році були приблизно на сьогоднішньому рівні - 12-13%.
Реформа 214-ФЗ вплине на ринок новобудов
Павло Телушкин, виконавчий директор компанії ФЦСР, прогнозує істотний вплив змін в законодавстві на ринок новобудов:
- Вважаю, що головною подією 2017 року стане реформа 214-ФЗ. Загальна ідея змін полягає в посиленні вимог до забудовників і посилення захисту пайовиків. У той же час не всі поправки, на мій погляд, можуть позитивно вплинути на ринок. По-перше, підвищення статутного капіталу забудовника може боляче вдарити по малим девелоперським компаніям, так як вони будуть зобов'язані в стислі терміни знайти великі суми. Причому навіть якщо у девелопера є достатній фінансовий ресурс, то «заморожування» такого великого капіталу в будь-якому випадку не можна назвати ефективним використанням - гроші повинні працювати. Вважаю, що цей крок може послабити фінансову стійкість деяких девелоперів в наступаючому році.
По-друге, буде істотно розширено список пунктів, які в обов'язковому порядку обумовлюються в договорі пайової участі. Тепер в ДДУ з'являться умови про технічні характеристики квартири, її місцезнаходження на поверсі, плануваннях, матеріалах зовнішніх стін і поверхових перекриттів. З одного боку, ці зміни додатково захистять покупця, а з іншого - суттєво звузять коридор для маневрів забудовнику. Наприклад, в договорі прописується певний оздоблювальний матеріал, але за час будівництва на ринку можуть з'явитися нові, більш безпечні або дешеві матеріали, і забудовник вже не зможе їх застосувати, адже це послужить приводом до розірвання ДДУ.
У той же час частина правок в наступному році дійсно підтримає і пайовиків, і ринок в цілому. Перша з них - установа державного компенсаційного фонду. По суті, створюється державна структура, яка буде оперативно реагувати на виникнення довгобудів. У той же час вона замінить неефективну систему страхування пайового будівництва. Друга важлива поправка встановлює перешкоду для потрапляння на ринок неблагонадійних забудовників, які одного разу вже показали себе не кращим чином в якості постачальників послуг державі або були помічені в недобросовісних операціях на земельному ринку. Засоби пайовиків також не зможуть залучати компанії з боргами перед державою.
Нарешті 2017 рік можна умовно назвати роком відкритості на ринку новобудов завдяки поправкам, які зобов'язують девелоперів публікувати більше документів за проектом на сайті. Крім того, з'явиться державний реєстр забудовників. У сукупності ці заходи істотно полегшать покупцям пошук потрібних їм проектів і девелоперів, що, можливо, зменшить термін на роздуми, - підсумовує Телушкин.
У Підмосков'ї можна очікувати зростання цін на 2-3%
Євгенія Акімова, генеральний директор IKON Development, передбачає, що в області можна очікувати стриманого зростання цін, даний прогноз буде актуальним при помірному поліпшенні економічної ситуації:
- За нашими прогнозами, рівень попиту на ринку Підмосков'я в 2017 році буде поєднана з купівельною активністю в 2016 році. Ринок нерухомості області знаходиться сьогодні в непростій ситуації, адже девелоперам доводиться конкурувати не тільки на локальному рівні, але і в цілому зі столичними проектами, бюджет покупки в яких знизився під впливом кризових тенденцій до безпрецедентно низьких значень. Незважаючи на це, кількість укладених договорів пайової участі в Московській області показує мінімальне зниження. Незважаючи на завершення програми держпідтримки, в 2017 році ми розраховуємо на збереження попиту, що пов'язано зі стабілізацією економічної ситуації. Так, Мінекономрозвитку РФ передбачає, що в 2017 році ВВП зросте на 0,6% після двох років скорочення. Позитивний прогноз на майбутній рік дає рейтингове агентство Standard & Poor's, яке вважає, що валовий продукт РФ виросте на 1,9%.
Одночасно на попит в області буде впливати вихід нових масштабних проектів, в рамках яких планується будівництво понад мільйон квадратних метрів житла, - міркує експерт. - У результаті в 2017 році на ринку нерухомості ми продовжимо спостерігати боротьбу на рівні ідей, а не тільки цін. Адже єдиний спосіб для девелопера успішно вести бізнес в Підмосков'ї - створити по-справжньому якісний продукт «на клас вище». Це дозволить заробити забудовнику головний капітал - репутаційний, який і допоможе конкурувати не тільки з сусідніми проектами, але і столичними новобудовами. Саме в таких об'єктах ми очікуємо зростання цін в 2017 році. Однак з урахуванням того, що багато компаній як і раніше дотримуються недалекоглядної політики демпінгу, середня ціна «квадрата» в Підмосков'ї за підсумками року, ймовірно, залишиться колишньою або навіть знизиться, але не більше ніж на 2-3%.
У Новій Москві чекають збільшення продажів
Олександр Зубець, генеральний директор ТОВ «Нові Ватутинки», чекає позитивних змін для забудовників Нової Москви. Більш вигідні на тлі «старої» Москви ціни на нерухомість і поліпшення транспортної доступності сприяють продажам в цьому районі:
- У 2017 році на первинному ринку нерухомості Нової Москви ми чекаємо підвищення як девелоперської, так і купівельної активності. Дані прогнози пов'язані з декількома подіями, які відбудуться в майбутньому році. По-перше, це прийняття генерального плану розвитку приєднаних територій, завдяки якому стануть зрозумілі лінії будуються трас наземного і підземного громадського транспорту, розподілу максимальної висотності будівлі і ін. По-друге, відкриття нових станцій метро Калінінської-Солнцевський лінії, яка простягнеться до Рассказовкі. Крім того, із завершенням реконструкції Калузького шосе транспортна доступність приєднаних територій виросте в рази, що призведе до підвищення ліквідності проектів.
На зростання попиту в Новій Москві вплине зниження конкуренції зі столичними проектами в старих кордонах, яке ми очікуємо в наступному році. У 2016 році Нова Москва практично зрівнялася за цінами зі «старої» Москвою, через що багато покупців переорієнтувалися на придбання житла в межах МКАД. Однак протягом останніх п'яти місяців вартість квадратного метра в «старій» Москві знову зростає, тоді як в Новій Москві - знижується. Збільшення різниці в ціні зробить нерухомість приєднаних територій більш затребуваною.
стагнація
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп», вважає, що в наступному році ринок нерухомості чекає стагнація, однією з причин якої є зниження доходів населення. Крім того, експерт не забуває згадати і про зміну податку на нерухомість, який також негативно відіб'ється на ринку:
- Не дивлячись на те що в 2016 році ситуація на ринку вторинного житла Москви стабілізувалася, в 2017 році найбільш вірогідний сценарій розвитку ситуації для даного сегмента - стагнація. У наприкінці 2015-го - початку 2016 року середня вартість квадратного метра в старому житловому фонді Москви знизилася майже на 5%, після чого ціни припинили падіння, і з літа 2016 року ці фірми зафіксувалися на рівні 220 тис. Рублів за квадратний метр. Від подальшого «просідання» вторинний ринок врятували ставки по іпотеці на «вторинку», які знижувалися слідом за вартістю кредиту на новобудови. Зараз придбати «вторинну» квартиру в Москві вже можна в кредит під 11-12%. За прогнозом Райффайзенбанку, в 2017 році вона знизиться ще на 1,5%, і це, як я вважаю, утримає ринок від подальшого падіння, однак і не стане чинником відновлення. Як і раніше зростання ринку стримує зниження доходів населення, яке навряд чи почне відновлюватися в наступному році при очікуваних темпах зростання економіки нижче 1%.
Крім того, на купівельну поведінку у 2017 році серйозно вплине реакція власників квартир на зміни в майновому податок на житло, - продовжує експерт. - Якраз зараз росіяни почали отримувати перші квитанції з податком. Не виключено, що частина москвичів вирішить перебратися в менш дороге житло, щоб уникнути високого податку. Це призведе до поповнення сумарного обсягу пропозиції на вторинному ринку і буде стримувати відновлення цін.
Ріелтор Ірина Щербініна виділяє основні ніші, які будуть користуватися попитом:
- Думаю, що першим оживе попит на невеликі за метражем квартири. Покупці будуть купувати 1-2-кімнатні квартири, щоб не переплачувати за комуналку, капітальний ремонт і податки. Час інвестицій в нерухомість пройшло. В останні пару років покупці купують нерухомість для життя, а не для здачі в оренду.
Або дуже стримане зростання
За прогнозом Олексія Попова, голови аналітичного центру Ціан, в 2017 році зростання цін на квартири в столичних новобудовах не вийде за межі рівня інфляції. Вартість первинного житла зросте не більше ніж на 6% в рік. Це пов'язано з тим, що будівельні компанії зацікавлені в підтримці темпів продажів і збереженні своєї частки ринку.
В межах ТТК з'являться нові проекти точкової забудови. Це стане додатковою причиною подорожчання новобудов. Ціни в таких проектах в цілому зазвичай вище, ніж у великих проектах, що будуються на територіях промзон.
Рівень цін на первинне житло в Московській області і Нової Москві збережеться на колишньому рівні. У цих локаціях зростає частка проектів на стадії котловану, проте через високу конкуренцію забудовникам зараз складно збільшувати ціни в міру підвищення готовності будівель. Компаніям важливіше зберігати темпи продажів.
За словами експерта, в 2017 році на вторинному ринку в Москві і Підмосков'ї вартість житла буде повільно збільшуватися. Річне зростання складе не більше 4-5%.
Через великий обсяг пропозиції зростання цін не перевищить показники інфляції. Більшості продавців нерухомості доведеться знизити заявлену ціну для здійснення угод, однак розмір знижок поступово зменшуватиметься.
У Московському регіоні велика частина лотів в активній пропозиції виставлена ​​за цінами, що значно відрізняється від рівня платоспроможного попиту, тому підрахувати середні значення цін складно. Що спостерігається останнім часом невелике зростання середньої ціни відображає частку саме таких лотів, а не природні ринкові процеси.
Попов вважає, що в наступному році частка іпотечних угод продовжить збільшуватися. У числі іншого, на попит впливає демографічний фактор. Численне покоління першої половини 1980-х років зараз ступила в вік найбільшої затребуваності здійснення операцій з нерухомістю. Споживчі звички цього покоління формувалися в пострадянський час, тому сучасні новобудови для них привабливішим, ніж вторинне житло в старих радянських будинках.
Минулий рік показав, що будівельні компанії починають конкурувати з вторинним ринком і перемагають в цій боротьбі за рахунок надання знижок, більш ефективної реклами, вигідних програм іпотеки і розстрочки.
Керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Яна Сергєєва не очікує різких змін на вторинному ринку:

- Чіткі прогнози на 2017 рік вібудовуваті складно І, тім НЕ менше, ми НЕ очікуємо різкіх змін на Сайти Вся вторинна житла. У Сейчас годину відсутні Чинник, что вплівають на зростання цен, и це пов'язано Перш за все з систематичним збільшенням ОБСЯГИ квартир, пропонованіх до продажу, в тому чіслі за рахунок оформлення у власність новобудов. При цьому попит залишається на колишньому рівні, що не перевищує пропозиції. З урахуванням зменшення кількості покупців з вільними грошима, інструментом, активно підтримує ринок продажів, є вигідна ставка по іпотеці.
Сергій Власенко, президент КР «Мегаполіс-Сервіс», чекає зниження цін на «вторинку»:
- Ситуація на вторинному ринку буде залежати від багатьох факторів: стану економіки в цілому, ціни на нафту, курсу рубля по відношенню до основних валют і т.д. Однак навіть у разі стабілізації і подальшого зростання ціни квадратного метра можна з великою часткою ймовірності припустити, що в грудні 2017 року ціни на вторинне житло встановляться нижче рівня листопада 2016 року.
Сьогодні вже можна сміливо припускати, що в 2017 році в Московській області обсяги будівництва на первинному ринку знизяться. Можливо, в найближчому Підмосков'ї забудовникам вдасться зберегти темпи минає, але в середньому і далекому цього точно не відбудеться. Основна причина - зниження рентабельності самого будівельного бізнесу. Низька платоспроможність населення, а значить, і низький прибуток девелоперів, змушує відкладати реалізацію проектів, що знаходяться у високому ступені готовності до початку робіт.