Посилення конкуренції на ринку іпотеки обернеться зниженням маржі банків

Прогноз підготовлений відповідно до Спільними принципами прогнозування соціально-економічних показників АКРА .

Таблиця 1. Прогноз показників російського ринку іпотечного кредитування до 2020 року

Джерело: АКРА

З 2017 по 2020 рік боргове навантаження росіян не підвищиться, хоча іпотека буде рости швидко

Сегмент іпотечного кредитування за останні чотири роки показав найвищу динаміку (навіть без урахування валютної переоцінки). Але і на протязі найближчих чотирьох років (2017-2020) іпотека збереже значний потенціал для подальшого зростання. Попит підтримають низька забезпеченість житлом в Росії, ощадна модель поведінки населення (нерухомість як об'єкт заощадження), подальше зниження процентних ставок за кредитами на тлі профіциту ліквідності і пом'якшення грошово-кредитної політики, а також активна житлова політика держави, зокрема плани по реновації житлового фонду у столиці. Зростає інтерес до іпотеки і з боку банків: вона вимагає меншого покриття капіталом, при цьому в сегменті зберігається адекватний рівень маржі з урахуванням дефолтних завдяки дуже низькому рівню втрат.

Однак проникнення іпотеки залишається слабким: в Росії ставлення іпотечного портфеля до ВВП (всього 5%) знаходиться на одному з найнижчих рівнів серед європейських країн (див. Малюнок 1): за останні 15 років іпотекою скористалося менше 10% приватних домогосподарств.

Малюнок 1. Частка іпотеки в ВВП Росії - одна з найнижчих серед європейських країн

Джерело: ЦБ РФ, EMF Hypostat, розрахунки АКРА

Див. Прогноз АКРА «Слабкий попит на кредити стимулює апетит російських банків до ризику» від 27 лютого 2017 року.

Іпотека залишиться одним з найбільш динамічних сегментів кредитування. Обсяг виданих іпотечних кредитів в поточному році виросте на 15-17% (в порівнянні з 26% роком раніше: позначиться ефект високої бази 2016 року), а портфель кредитів додасть близько 12%. Ми очікуємо, що в період з 2018 по 2020 рік сегмент буде розвиватися більш помірними темпами: видача іпотечних кредитів - на рівні 12-13%, портфель - на рівні 10%. Серед інших сегментів роздрібного кредитування тільки автокредити будуть демонструвати відносно високу динаміку портфеля (в середньому 8-10% з 2017 по 2018 рік). Динаміка незабезпеченого кредитування залишається слабкою (менше 7%): домогосподарства збережуть високу схильність до заощадження.

Боргове навантаження населення - коефіцієнт обслуговування боргу (КОД, від англ. Debt service ratio, DSR), частка наявних доходів, необхідна для обслуговування процентних платежів і погашення короткострокової частини боргу.

В результаті до кінця 2020 року частка іпотеки в ВВП досягне 6,5%, при цьому завдяки стійкому зниженню процентних ставок таке зростання не зробить негативного впливу на боргове навантаження населення (з урахуванням загального обсягу роздрібного портфеля), яка збережеться на середньому рівні розвинених країн ( близько 9%).

Малюнок 2. Іпотека збереже високі темпи зростання в 2017-2020 рр.

Джерело: ЦБ РФ, Росстат, прогноз і розрахунки АКРА

Цінова конкуренція веде до зниження маржі іпотечних банків

Див. Прогноз АКРА «Зниження процентних ставок повідомить слабкий імпульс споживчому кредитуванню» від 5 липня 2016 року.

У період з 2015 до 2016 року інтерес банків до іпотечного ринку помітно зріс, чому сприяли в тому числі держпрограма субсидування іпотечної ставки і стабільно високу якість рублевих кредитів. На тлі посилення конкуренції за позичальників все більше банків вдаються до агресивної цінової політики, зокрема рефінансуючи кредити конкурентів за зниженою ставкою або пропонуючи акційні продукти за ставкою нижче за ринок. У 2017 році нову хвилю цінової конкуренції запустив Сбербанк (ААА (RU)) , Тричі знизив ставки по іпотеці і запропонував власну програму рефінансування. В результаті зниження іпотечних ставок з початку року вже обганяє динаміку ключової ставки і середніх ставок по вкладах населення.

За нашими прогнозами, зазначені тенденції призведуть до щорічного зниження середньої маржі банків за новими видач на 0,2 п. П., Що на горизонті трьох років дасть ефект скорочення в середньому на 0,5-0,7 п. П. У прогнозований період (до кінця 2020 року) ми очікуємо зниження середньоринкової ставки по іпотеці приблизно на 3 п. п. - до 8,5-9%.

Малюнок 3. У 2017-2020 рр. середня ставка по іпотеці може знизитися
на 3 п. п.

Джерело: ЦБ РФ, прогноз і розрахунки АКРА

Вартість ризику в іпотеці виросте

Історично іпотечний портфель в Україні характеризується найбільш низьким рівнем простроченої заборгованості серед усіх сегментів як роздрібного, так і корпоративного кредитування. За нашими прогнозами, висока якість портфеля збережеться на горизонті найближчих трьох-чотирьох років, демонструючи значно нижчий рівень проблемної заборгованості в порівнянні з іншими сегментами споживчого кредитування (включаючи автокредити).

Малюнок 4. Завдяки відновленню резервів вартість ризику в іпотечному кредитуванні в 2016 році була нульовою

Джерело: фінансова звітність за МСФЗ банків, на які припадає понад 70% іпотечного портфеля, розрахунки АКРА

Вартість ризику - чисте створення резервів (відрахування в резерв на можливі втрати по позиках за вирахуванням відновлення резерву) за період / середній кредитний портфель за період.

Норматив достатності власних коштів - сукупний капітал / активи, зважені за ступенем ризику.

Разом з тим вартість ризику (відношення величини створених резервів до середнього портфелю) у розглянутий період виросте. У 2016 році завдяки значному відновленню резервів по іпотечному портфелю Ощадбанку і ВТБ24 (на які припало близько 60% виданих в минулому році іпотечних кредитів) вартість ризику на іпотечному ринку фактично була нульовою. У 2017 році вплив даного чинника буде істотно нижче, що призведе до зростання вартості ризику. Додаткове вплив на показник надасть очікуване нами пом'якшення низкою банків вимог до позичальників - посилюються цінова конкуренція і демпінг. Значно більш м'які вимоги щодо обліку іпотечних позик при розрахунку нормативу достатності власних коштів дозволяють банкам збільшити частку більш ризикованих кредитів без істотного зростання навантаження на капітал. Однак зростання апетиту до ризику в іпотеці буде керованим: Банк Росії зможе оперативно регулювати величину коефіцієнтів ризику для розрахунку нормативу достатності капіталу.

Ми очікуємо незначне зростання частки більш ризикованих кредитів в загальному іпотечному портфелі, що не матиме впливу на його якість. За нашими прогнозами, вартість ризику в іпотеці в прогнозному період буде перебувати на комфортному рівні - в межах 0,6-0,8% кредитного портфеля.

Група рейтингів структурованих фінансових інструментів АКРА проводить поглиблений аналіз кредитної якості іпотечних кредитів російських банків. Цей аналіз буде опублікований в рамках чергового дослідження.