Пайова будівництво в 2018 році: як не стати обдуреним пайовиком

1. Закон про пайову участь, яка не виконують
2. Зростання будівництва житла не прогнозується
3. Які заходи можуть підтримати пайове будівництво в Казахстані
4. Дозволити громадянам використовувати пенсійні накопичення
5. Як вибрати забудовника
6. На що ще звернути увагу при участі в пайовому будівництві

Минуло вже більше року, як поправки в Закон про пайову участь в житловому будівництві посилили вимоги до забудовників. Втручання держави в ситуацію назріло давно: тисячі ошуканих пайовиків, десятки незавершених об'єктів по всьому Казахстану створили передумови для соціальної напруги. Оговталася країна від пайової шоку, як новий закон вплинув на діяльність забудовників і наскільки знизилися ризики потенційних пайовиків, спробуємо розібратися.

Нагадаємо, що за офіційними даними, з 2007 року по республіці було 450 проблемних об'єктів пайового будівництва із загальною чисельністю пайовиків 62 889 осіб. Державі дорого обійшлося вирішення їхніх проблем. З 2007 року з держбюджету для підтримки учасників пайового будівництва було направлено 469,6 млн тенге.

Ласим шматочком для аферистів стала Астана. Квартири в амбітних проектах від фірм-одноденок розкуповувалися довірливими громадянами як гарячі пиріжки. У столиці, за інформацією акімату, залишається 58 проблемних об'єктів. Найбільша кількість об'єктів припадає на групу компаній «Азбука житла».

Держава продовжує вирішувати проблеми в пайовому будівництві. На початку року стало відомо про створення уповноваженої організації ТОО «Елорда Курилис компаніяси», яка завершить в столиці проблемні об'єкти. Будівництво будинків передбачено в рамках реалізації держпрограми «Нурли жер». Організація буде функціонувати в формі товариства з обмеженою відповідальністю.

вже відомий список проблемних об'єктів Астани , Які братимуть участь у програмі «Нурли жер», а також графік їх розгляду. Як передає медіацентр столичного акімату, рішення про те, які об'єкти будуть завершені за держпрограмою, було прийнято на засіданні міжвідомчої комісії.

Однак гарантій, що ситуація не буде повторюватися, все ж немає.

Прийом квартири від забудовника: права пайовиків >>>

Закон про пайову участь, яка не виконують

Новий Закон РК про пайову участь у житловому будівництві набув чинності 10 жовтня 2016 року. Зміни в ньому покликані підвищити відповідальність забудовників перед пайовиками, надати гарантії покупцям житла, а також забезпечити відкритість будівельної галузі. Новий закон повинен був дати покупцям житла, що будується додаткові гарантії. Пайовик, по суті, повинен бути впевнений, що в підсумку отримає квартиру, за яку заплатив.

Такі гарантії повинні були дати нові способи залучення коштів покупців. Це залучення грошей при отриманні гарантії Фонду гарантування, участь в пайовому житловому будівництві банку другого рівня і укладення договору про пайову участь після будівництва каркаса будинку.

Тим часом, юристи вважають, що новий закон все ж залишив лазівку для недобросовісних забудовників.

- Законодавець, на жаль, не прописав пряму відповідальність за порушення Заборони (залучати гроші іншим способом. - Авт.), Наприклад, шляхом залучення грошей за допомогою укладення попередніх договорів, - вважає юрист Михайло Абдулов. - Існує невизначеність в частині того, чи можливо залучити забудовника або уповноважену компанія до відповідальності за порушення нею Заборони.

У зв'язку з цим, забудовники продовжують сміливо діяти по давно налагодженою схемою. Як показав моніторинг порталу kn.kz, компанії Астани, Алмати і Караганди, що здійснюють будівництво за участю пайовиків, пропонують укласти в основному попередні договори, договори про ЖБК та договори цесії. Так, в Астані договір пайової участі готовий укласти лише один забудовник з опитаних, він же є одним з найбільших в столиці.

- Новий закон ніяк не вплинув на ситуацію, - розповів порталу kn.kz голова республіканського Союзу захисту споживачів і підприємців «Громадський захисник» Віктор Сиздиков. - Практично всі забудовники відмовилися від договорів пайової участі, передбачених новим законом. Незважаючи на те, що там було написано, що крім договорів пайової участі, залучення грошей пайовиків житлового будівництва забороняється. Незважаючи на це все укладають попередні договори, договори інвестування. Самі забудовники створюють ЖБК, одночасно стаючи і забудовниками, і головами ЖБК. І тому бардак триває. Я розумію, що забудовникам вигідні обхідні маневри, я розумію, що державі треба не знижувати темпи будівництва, але це не означає, що треба йти наперекір закону.

4 кроки для покупки квартири в новобудові >>>

Зростання будівництва житла не прогнозується

Як наголошується в щорічному прогнозі розвитку ринку нерухомості від аналітичної служби kn.kz, наприклад, в столиці, яка є драйвером будівельної галузі республіки, очікується спад обсягів введення житла. Так, з початку 2017 року Астані було введено понад 2 млн кв.м нового житла. У той же час споживання склало 1,2-1,3 млн кв.м.

- Як видно, пропозиція значно перевищує попит, і в найближчі роки перед забудовниками встане складне завдання по реалізації своїх об'єктів, - вважає керівник аналітичної служби kn.kz Анна Шацька. - Така проблема спостерігається вже зараз, і це позначається на ціновій політиці - ціни на вторинному ринку продовжують знижуватися, на первинному ринку - діють різні кредитні програми, акції, бонуси і розстрочки . Що стосується нових проектів, то в 2018 році очікується зниження обсягів будівництва через проблеми з фінансуванням забудовників.

Про це говорять і самі забудовники. Так, директор Асоціації забудовників Карагандинської області Наїля Каїрбекова вважає, що з моменту введення Закону про пайову участь у житловому будівництві, на жаль, не спостерігається очікуваного зростання будівництва.

- Здавалося б, закон посилив вимоги до забудовників, і пайовикам особливо тривожитися нема про що, - каже керівник Асоціації. - Відповідно до закону, громадяни вносять гроші в уже розпочате будівництво, а не в передбачуваний. Крім того, договір укладається за участю державних органів, і це важливий гарантує фактор. Але все-таки зберігається частка недовіри громадян до забудовників через негативного досвіду попередніх років. Також люди недостатньо обізнані про зміни, що відбулися в законодавстві, при цьому іноді і в негативному досвіді, і в небажанні брати участь в пайовому будівництві причиною буває юридична неграмотність населення.

Наиля Каїрбекова зазначає, що самі будівельники теж не горять бажанням будувати за участю пайовиків. Вона вважає, що це в основному пов'язано зі складнощами, які виникли з введенням нового закону: процедури не спростилися, і їх стало більше.

- Будівельники повинні вкладати власні або позикові кошти, - каже голова Асоціації, - як правило, вони не мають достатніх обігових і матеріальних ресурсів. Внески пайовиків будівельники можуть використовувати тільки після зведення каркаса будинку, але компаній, здатних внести такий внесок, дуже небагато. Людина, здатний замовити будівництво будинку, укладає угоду з будівельною компанією поза обговорюваного нами Закону. Прості договірні відносини: «передоплата - здача об'єкта замовнику - оплата за договором і отримання прибутку». Ось існуюча проста схема. Головне - вибрати компанію по її репутації або за рекомендацією. Так, можливі і ризики. Тут, як то кажуть, все вирішує суд.

Ринок нерухомості Казахстану: підсумки 2017 і прогнози на 2018 рік >>>

Які заходи можуть підтримати пайове будівництво в Казахстані

Потрібен новий формат Центру підтримки пайовиків

У серпні 2017 року Астані будівлі ЦОН району Сариарка відкрився Центр підтримки пайовиків . Його особливість полягає в роботі за принципом «одного вікна», забезпеченні доступності пайовиків до представників держорганів і своєчасна консультація з правових питань.

Однак громадський працівник Віктор Сиздиков вважає, що є над чим попрацювати в цьому центрі.

- Ми вважаємо, що в Центрі повинна бути вся інформація про споруджуваних житлових об'єктах, - говорить він. - На стендах повинні бути буклети про забудовників, резюме кожного з них. Які будинки побудував, який досвід має, що будує зараз, щоб люди могли вибрати, подивитися на його історію. Отримуючи відгуки від родичів і друзів, які живуть в таких будинках, наприклад, люди могли б вибрати, і це була б чесна конкуренція. Ось такий організації Центру підтримки пайовиків немає. А зараз людина приходить з проблемою, його відправляють до чергового прокурора, який там сидить. І він вирішує цю конкретну проблему. Але ця проблема системна, а не локальна. Це проблема не однієї людини, і не десяти, а тисяч людей. Значить, є зацікавлені особи, які не хочуть рішень або бояться наслідків цих рішень, коли буде все відкрито. Якби був такий Центр, тоді держава мала б моральне право сказати: «Ну ви ж були в Центрі пайовиків, ви ж самі вибрали, що ви тепер скаржитеся?» Одиниці залишаться незадоволених. Тоді пайовик не зможе звинуватити державу, що воно йому не надало інформацію і не допомогло як громадянину РК.

Казахстанці можуть придбати житло в новобудовах за цінами нижче ринкових >>>

Дозволити громадянам використовувати пенсійні накопичення

Директор Асоціації забудовників Карагандинської області Наїля Каїрбекова вважає, що все ж корінь зла лежить у відсутності можливості у громадян купувати нерухомість.

- Основною причиною існуючого неоптимистичного положення з пайовою будівництвом є невисока платоспроможність, а часом і відсутність такої, у населення, - вважає керівник Асоціації. - Зараз більш поширене придбання готового житла за рахунок кредитів або прямих платежів компанії в так звану розстрочку. Великий позитивний ефект в вирішення житлових проблем сьогодні вносить АТ « Жілстройсбербанк Казахстану ». У населення є можливість накопичити частину грошей, отримати кредит під невеликий відсоток, і це практично єдина позитивна практика в країні.

Для вирішення проблеми Наиля Каїрбекова пропонує використовувати пенсійні накопичення.

- Чому б не дозволити громадянам використовувати, наприклад, свої пенсійні накопичення на придбання або будівництво житла? - каже вона. - Навіть після настання пенсійного віку свої накопичення люди можуть забирати частинами. Якби дозволили використовувати пенсійні гроші, причому на певні цілі, попит і пропозиції стали б вище, що призвело б до збільшення обсягів будівництва, в цілому, до зняття напруженості питання нестачі житла. До речі, і ціна квадратного метра також стала б більш адекватною, так як масове будівництво знижує собівартість.

Як купити квартиру від Жілстройсбербанка за єдиною тарифною програмою «Баспана» >>>

Як вибрати забудовника

1. Сходити в акимат

- Насамперед обов'язково треба звернутися до місцевого виконавчий орган, і нехай вони розділять відповідальність, - вважає громадський працівник Віктор Сиздиков. - Наприклад, я вибрав квартиру в конкретному будинку, я хочу дізнатися, хто будує, коли побудує, чи не обдурять чи мене, чи не затягнеться будівництво, чи стежить за цим акимат, чи всі документи він оформив, на кого оформлена земля і так далі. Всі ліцензії, всі дозвільні функції знаходяться у місцевих виконавчих органів. Ця інформація відкрита.

1. Дізнатися більше інформації про компанії

На сайті компанії-забудовника обов'язково повинна бути розміщена інформація про компанію, проекти будинків і квартир, які вже були здані в експлуатацію, а також всі дозвільні документи. Слід насторожитися, якщо на сайті надана мізерна або застаріла інформація. Відвідайте різні форуми про нерухомість. Тут ви зможете ознайомитися з реальними відгуками покупців. Також можна уточнити, чи перебуває компанія-забудовник в будівельних або професійних об'єднаннях. Багато про що говорить стаж роботи будівельної компанії.

Важливо дізнатися, як пережила компанія попередню кризу, чи вдалося їй зберегти і довести до розуму наявні проекти, або ж за нею числяться кілька довгобудів і взагалі не початих об'єктів. Також, вибираючи забудовника, варто поцікавитися його планами на майбутнє. Серйозна будівельна компанія не буде обмежуватися одним або двома недовгострокового проектами.

1. вивчити документи

При зустрічі з менеджером будівельної компанії в першу чергу ви повинні запитати всі необхідні документи. Згідно із законом дана інформація не є комерційною таємницею, відповідно всі копії документів повинні бути надані при першій вимозі.

Інформація про об'єкт будівництва включає в себе:

• дозвіл на будівництво по етапах (видане ДАБК);
• вказівка ​​місця розташування об'єкта та його опис відповідно до проектної / проектно-кошторисною документацією;
• відомості про етапи будівництва і терміни його завершення;
• основні відомості про генерального підрядника, включаючи найменування, досвід роботи в даній сфері, наявність ліцензії, інформацію про зданих в експлуатацію об'єктах будівництва, де він діяв в особі генерального підрядника.

Що потрібно знати про роботу КСК? >>>

На що ще звернути увагу при участі в пайовому будівництві

Справа в тому, що згідно зі статтею 1 Закону про пайову участь у житловому будівництві, одночасно з виникненням права власності на квартиру в пайовика виникає право на загальнопайової власність в цій будівлі - горища, підвали, комори і т.д.

- В останній редакції Закону цей пункт прибрали і написали «відповідно до договору», - каже громадський працівник Віктор Сиздиков. - Якщо у тебе в договорі не написано, що тобі частка належить в житловому будинку, то ти отримуєш тільки квартиру. І вже це узаконено. Але в Законі про житлових відносинах в статті 31 це залишилося. А стаття 77 Конституції України гласить, що будь-який закон і нормативно-правовий акт, погіршує становище, зворотної сили не має. Тобто змінювати вищевказаний пункт не мали права. Загальна частка в житловому будинку увійшла до вартості, яку заплатили пайовики. Це завжди було так.

Тому, якщо ви хочете претендувати на нежитлові приміщення у вашому будинку, то обговоріть цей момент з забудовником на самому початку і обов'язково зафіксуйте свою частку в договорі.

Таким чином, сферу пайового будівництва в Казахстані важко поки назвати безпечною, і потенційному дольщику все ж краще сподіватися тільки на себе.

Каріма Апенова, інформаційна служба kn.kz