Строительство »

Одержувач ренти: зміст договору, види ренти

  1. Форма договору ренти, права і обов'язки
  2. Право платника на викуп постійної ренти

У чинному законодавстві Республіки Казахстан існує поняття ренти, як одного із способів передачі майна у власність іншій особі.

Що ж таке рента? Якими правами володіють її платники та одержувачі? За якими правилами укладається договір ренти?

Відповідно до ст. 517 ЦК Республіки Казахстан, за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати ренту у вигляді певної грошової суми або надавати кошти на його утримання в іншій формі . Іншими словами, рента - це угода, в результаті якої ви стаєте власником будинку, квартири або іншого майна, а натомість зобов'язуєтеся здійснювати періодичні платежі або надавати колишньому власнику цього майна будь-які послуги.

На сьогоднішній день в Казахстані практика укладання договорів ренти, особливо договорів довічного утримання, поступово розширюється, що пов'язано в першу чергу з проблемами в економічній сфері життя. Для потенційних платників ренти це одна з можливостей придбати у власність дороге майно без негайної оплати його повної вартості. З іншого боку, рента зручна і для одиноких людей похилого віку, у яких є нерухомість, але немає достатніх коштів для існування.

- Рента - це спосіб обміну майна на регулярні грошові платежі або гідне майнове зміст при житті, а іноді і гідне поховання. А також один із способів розпорядитися своїм майном за життя, залишивши його конкретній людині, - пояснює юрист Сакен Ешмуратов.

Наслідком укладення договору ренти є перехід права власності на майно.

Майно, передане за договором ренти, може бути рухомим і нерухомим (антикваріат, грошові суми, квартири, житлові будинки, дачі, гаражі). Предметом договору ренти не можуть служити немайнові права.

На підставі статті 519 ЦК РК, майно, яке відчужується під виплату ренти, може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату (тобто крім рентних виплат відшкодовується і вартість майна) або безкоштовно (обсяг виплат зведений тільки до рентних платежів). Якщо майно передається за плату, то до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про договір купівлі-продажу, якщо безкоштовно - то правила про договір дарування. Рента виплачується одержувачу незалежно від того, передається майно платника ренти у власність за плату або безкоштовно.

Форма договору ренти, права і обов'язки

Відповідно до чинного законодавства, договір ренти укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а якщо він стосується відчуження нерухомого майна, - також підлягає державній реєстрації.

Особливостями таких договорів є обтяження рентою нерухомого майна та виникнення застави в силу закону для забезпечення рентного зобов'язання. При державної реєстрації таких договорів оформляються: сама угода (договір ренти), право власності платника ренти, заставу на користь одержувача ренти і обтяження прав платника ренти.

Платник ренти набуває право власності на передану нерухомість від одержувача ренти тільки з моменту державної реєстрації договору ренти в органах юстиції (ст Платник ренти набуває право власності на передану нерухомість від одержувача ренти тільки з моменту державної реєстрації договору ренти в органах юстиції (ст. 518 ЦК РК). З цього моменту він приймає на себе обов'язки по сплаті податку на майно фізичних осіб і комунальних послуг (газ, світло, квартирна плата, послуги телефонного зв'язку).

Платник ренти стає власником нерухомого майна, переданого під виплату ренти. Отже, він може його подарувати, продати, обміняти, правда, з «навантаженням» - зобов'язанням по виплаті рентних платежів.

- Тому платник повинен попередньо повідомити покупця про те, що дане майно обтяжене рентою, - пояснює юрист. - Крім того, особа, яка передала обтяжене рентою майно, поряд з новим платником ренти також несе відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли в зв'язку з порушенням договору ренти.

На захист інтересів одержувача ренти законом також передбачена відповідальність за прострочення виплати ренти (ст. 521 ЦК РК). У разі прострочення платник ренти сплачує одержувачеві неустойку в розмірі, передбаченому ст. 353 ГК РК (за ставкою рефінансування Національного банку РК). Втім, сторони можуть передбачити в договорі інший розмір неустойки.

Крім того, оскільки платник ренти стає власником переданого йому нерухомого майна, він несе ризик випадкової загибелі або пошкодження цього майна (пожежа, затоплення і т.п.) з усіма наслідками: ремонт, компенсація за заподіяну моральну і матеріальну шкоду та інше. Це не звільняє його від обов'язку виплачувати ренту на умовах укладеного раніше договору.

У чинному законодавстві РК встановлені наступні різновиди договору ренти:

  • договір постійної ренти (тривалість виплат по ньому безстрокова);
  • договір довічної ренти (тривалість виплат обмежена терміном життя одержувача);
  • договір довічного утримання з коштом (тривалість виплат обмежена терміном життя одержувача, крім того, платник ренти не може розпоряджатися майном, без дозволу одержувача ренти - п. 1 ст. 538 ЦК РК).

Зупинимося докладніше на договорі постійної ренти. Його головною ознакою є обов'язок платника ренти здійснювати платежі безстроково, тобто, не обмежуючись терміном життя одержувача ренти. У зв'язку з цим право отримання постійної ренти може переходити у спадок або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб, а також може бути передано шляхом уступки прав вимог.

Згідно з чинним законодавством (п. 1 ст. 523 ЦК РК), одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни. Некомерційні організації мають право бути отримувачами постійної ренти, тільки якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності. Найчастіше це різні фонди, які здійснюють соціальні благодійні чи інші суспільно корисні цілі.

Постійна рента виплачується в грошовій формі, договором може бути також передбачена виплата ренти шляхом надання речей, виконання робіт або послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Не виключається встановлення змішаних форм ренти, що поєднують в собі виплату грошових сум і надання вмісту в натурі.

Розмір рентних виплат є істотною умовою договору постійної ренти і повинен бути визначений сторонами в договорі ренти.

Виплачують постійну ренту після закінчення кварталу (ст. 525 ЦК РК). З метою захисту інтересів одержувача ренти предус-
Мотря збільшення розміру ренти паралельно зі збільшенням встановленого законом місячного розрахункового показника (п. 3 ст. 524 ЦК РК). Але сторони в договорі ренти можуть встановлювати інші терміни та інші умови суми виплат ренти.

Важливо знати, що зобов'язання по виплаті ренти може бути припинено угодою сторін про розірвання договору. При цьому сторони договору самі визначають, на яких умовах це відбувається (чи проводиться повернення майна і вже виплачених рентних платежів, виплачується чи одержувачу ренти будь-яка компенсація чи ні і т.п.). Крім того, одержувач ренти може в будь-який момент відмовитися від подальшого отримання рентних виплат, припинивши зобов'язання прощенням боргу (ст. 373 ЦК РК).

Право платника на викуп постійної ренти

Чинним законодавством передбачено, що платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу. Така відмова відбувається платником ренти в письмовій формі. При цьому зобов'язання щодо виплати ренти вважається припиненим тільки з моменту отримання всієї суми викупу одержувачем ренти.

- Ціну викупу постійної ренти необхідно відразу включити в договір, щоб уникнути в подальшому суперечок за вартістю майна, - пояснює Олена Петренко.

Якщо в договорі умови про викупну ціну не обумовлені, викуп ренти здійснюється наступним чином:

- в разі якщо майно було передано за плату під виплату ренти - за ціною, що відповідає річній сумі рентних платежів;

- у разі передачі майна безкоштовно під виплату ренти, у викупну ціну поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна.

Викуп постійної ренти також може бути здійснений на вимогу одержувача ренти - якщо платник ренти не дотримується умов договору (прострочення рентних платежів більш ніж на один рік, втрата платоспроможності або з інших причин).

У договорі постійної ренти сторони можуть передбачити лише одне обмеження на викуп ренти, а саме те, що право на викуп постійної ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує тридцяти років з моменту укладення договору (п. 3 ст. 525 ЦК РК).

Допомога в підготовці статті надав юрист ТОВ «Компанія Мувінг» Сакен Ешмуратов

Фото: chakinsky.ru, allcredity.ru

інформаційна служба www.kn.kz

Що ж таке рента?
Якими правами володіють її платники та одержувачі?
За якими правилами укладається договір ренти?