Китай відроджує право приватної власності на землю?

1. Право власності: чи не де-юре, але де-факто
2. Що далі?

У березні 2017 року на прес-конференції, що відбулася після завершення щорічного з'їзду Всекитайських зборів народних представників, прем'єр-міністр Лі Кецян виступив з вельми примітним (і вражаючим чином проігнорованим ЗМІ) заявою: в містах Китаю буде відновлена вся повнота приватної власності на землю.

Природно, високопоставлений чиновник доніс цю думку дещо іншими словами, але сенс від цього не змінюється. Як Китай прийшов до такого переломного моменту? У чому його значимість, і чому його можна вважати передвісником як економічних, так і політичних змін?

Китайська комуністична партія встановила контроль над материковим Китаєм в 1949 р, але не стала наслідувати приклад російських більшовиків, відмовившись від ідеї негайного скасування приватної власності на землю. Так, радикальна реформа системи землеволодіння в сільській місцевості призвела до зміни власників, але саме право приватної власності порушено тоді не було, а масштабну колективізацію влада розгорнула тільки в кінці 50-х рр. У містах на першому етапі реформа взагалі не торкнулася ні системи землеволодіння, ні прав приватної власності на житлову нерухомість.

Втім, пройшло всього кілька років, і уряд заходився поступово позбавляти землевласників певних прав, а вже на момент завершення епохи правління Мао поняття «приватна власність» існувало тільки на папері. У зв'язку з прийняттям в 1982 р нової конституції вся міська земля була оголошена державною власністю, і цей факт з тих пір вважається одним з фундаментальних підвалин китайського соціалізму.

І якщо перші 30 років існування КНР ознаменовані поступовим розмиванням приватної земельної власності як явища, то в наступні два десятиліття спостерігалася зворотна тенденція. В кінці 80-х держава вела пошуки способів організації ринкового обороту землі для залучення коштів. В результаті уряд почав торгувати т.зв. «Правами на використання землі», по суті укладаючи угоди про передачу ділянок землі в довгострокову оренду (в 1988 р процес носив неформальний характер, а в 1994-му його закріпили законом).

Угоди про оренду ділянок в містах полягали на строк до 70 років (для будівництва житла), на 40 років (для комерційних цілей) і на 50 років (для всіх інших видів використання). Покупці одноразово вносили попередню оплату за всі роки, а після закінчення терміну дії домовленості земля повинна була повернутися в держвласність.

За своєю суттю такі угоди практично ідентичні договорами про тривалій оренді, характерним для капіталістичної економіки. Згадані ділянки можна було продавати, спектр їх використання обмежувався різними містобудівними нормами, а в разі експропріації такої землі державою її користувачі мали право на компенсацію.

Користувачі зданих в довгострокову оренду ділянок землі незабаром (що цілком передбачувано) стали робити спроби домогтися від держави більшого. Вони нарікали на неясність правил, що визначають подальший статус землі після закінчення терміну оренди, а також говорили про те, що платити за продовження оренди - неправильно.

Насправді ж правила користування виглядали цілком прозорими: передоплата за 70 років оренди покривала один сімдесятирічний період - не більше і не менше. Але громадяни хотіли саме безкоштовного продовження угод: як влучно зауважив один раз американський письменник Ептон Сінклер - «важко змусити людину зрозуміти що-небудь, якщо йому платять зарплату саме за нерозуміння». В результаті політичний тиск досягло таких масштабів, що прийнятий в 2007 р закон про нерухому власність офіційно підтвердив: оренда переданих в довгострокове користування ділянок міської землі продовжується «автоматично».

Але ця фраза принесла з собою зовсім не ясність, а лише плутанину. У законі не було визначення поняття «автоматично»: ні слова не сказано і про те, чи зобов'язані користувачі ділянок знову вносити за них плату. І це дуже важливий момент, оскільки автоматичне безкоштовне продовження договору оренди фактично знімало всі тимчасові обмеження на користування ділянкою. Але ж необмежене за часом право на користування землею ідентично повного праві приватної власності. Ймовірно, саме тому автори закону 2007 р вважали за краще не прояснювати значення слова «автоматично».

Термін дії першої партії угод, укладених на 70-річний період, закінчиться приблизно через 45 років. І якщо через 10 років власник такої ділянки захоче продати його, у потенційного покупця буде тільки 35 років на його використання. Скільки готові заплатити покупці за таку землю? Мабуть, виходячи з подібних міркувань, користувачі зданих в довгострокову оренду земельних ділянок і почали вимагати більш чіткого і сприятливого для себе тлумачення своїх прав.

Право власності: чи не де-юре, але де-факто

Саме таке тлумачення китайські громадяни і отримали від прем'єр-міністра в березні. У відповідь на питання репортера про те, що станеться після закінчення терміну дії угод про передачу ділянок в оренду на 70 років, Лі Кецян відповів:

«Є стара китайська мудрість - економічна безпека забезпечує душевний спокій. Термін дії оренди можна буде продовжити. Ніякої необхідності подавати заяву на його відновлення немає. Не буде ніяких додаткових умов, а можливість продавати і купувати землю ніхто не втратить. Природно, дехто може задатися питанням: «Це лише ваші слова, а де ж гарантії в законодавстві?» Дозвольте підкреслити: державна рада вже доручив відповідним відомствам невідкладно вивчити всі закони, пов'язані із захистом прав власності на нерухомість, і внести відповідні пропозиції » .

Іншими словами, Пекін дає добро на вічне безкоштовне продовження оренди, а уряд займається розробкою закону, офіційно закріплює дане право. В результаті люди, які заплатили за 70 років оренди, стануть вічними орендарями своїх ділянок. Судячи з усього, в Китаї відроджується саме те, що в інших країнах прийнято називати «правом власності на землю».

Справді доленосна подія: в політичному плані воно говорить про те, що соціалізм - як ідеологія обмеження - в Китаї вже мертвий. Ще в 2005 р, коли закон про власність на землю тільки розроблявся, загальмувати цей процес на тривалий час змогло лише одне відкритий лист професора-одинаки. У ньому шанувальник лівацьких поглядів просто піддав законопроект критиці за відсутність в його положеннях чіткої згадки про «святості» держвласності. А ось датоване 2017-го заяву прем'єр-міністра КНР не викликало жодних обурень: складається враження, що китайських громадян вже не турбують ні символи, ні сама суть соціалізму (по крайней мере, коли мова заходить про право власності).

Що далі?

Прямим економічним наслідком відродження повноцінної приватної власності, швидше за все, стане деяке зростання ціни на землю і підвищення цінової стабільності. Вартість зросте - адже те, що було раніше орендою на 70 років, відтепер стане правом власності, а стабільність підвищиться з однієї простої причини: зникне необхідність гадати, як саме уряд має намір вирішувати проблему продовження термінів оренди. Втім, ціни зростуть лише незначно.

Більш вірогідною стане і статистика вартості землі. У нинішніх умовах статистики виводять ринкову ціну для конкретного регіону, але при цьому ніхто не враховує, що у ідентичних квадратних метрів в одному і тому ж будинку може бути різний термін оренди, а відповідно - і різна ринкова вартість. Як тільки вся нерухомість перейде в безстрокову оренду, можна буде проводити реальне порівняння її вартості.

Спроститься і процедура введення податку на нерухомість. Китайські чиновники багато років міркують про необхідність справляння податку з вартості житлової нерухомості, але далі розмов справа поки не заходило. При спробі ввести таку систему прямо сьогодні країна зіткнеться з зовсім не простий проблемою оцінки реальної вартості активів: необхідно буде розраховувати зниження вартості кожного орендованої земельної ділянки з урахуванням строків дії орендних договорів. Вічна оренда позбавляє від цього головного болю.

Але нова політика чревата і ускладненнями. Ось лише найактуальніше питання - як бути з ділянками, орендованими менш ніж на 70 років: по суті їх користувачі зекономили, заплативши за менший термін оренди. Невже їм теж слід продовжувати її автоматично і назавжди? Як буде надходити держава в такій ситуації? Наприклад, в грудні влади міста Веньчжоу відмовилися безкоштовно продовжувати угоди про оренду ділянок, укладені на 20 років, залишивши їх користувачів в підвішеному стані.

Ще важливіше питання про те, як місцевій владі далі поповнювати казну. Свої витрати вони традиційно фінансують за рахунок коштів, що надходять від укладення довгострокових договорів оренди: ця дохідна стаття приносить 27% (за деякими оцінками - навіть 35%) від загального обсягу надходжень до місцевих бюджетів. Необхідно знайти якісь способи компенсації майбутніх збитків від безкоштовного продовження орендних договорів.

Одним з варіантів вирішення проблеми міг би стати згадуваний вище податок на житлову нерухомість. Багато китайські керівники вважають його відмінною ідеєю, але і цей податок не стане панацеєю. Діюча система дозволяє місцевим органам влади при укладанні довгострокових договорів оренди збирати гроші наперед за 70 років, а введення податку на нерухомість, швидше за все, не забезпечить вже звичних обсягів надходжень. Однак поштовхом до реалізації ідеї про податок на житло може стати саме впровадження практики безкоштовного продовження договорів оренди.

Не варто забувати і про вплив, який надасть нова міська система права власності на сільськогосподарські землі. У Китаї існують дві абсолютно різні системи земельної власності.

Сільська земля формально належить не державі, а якимось аграрним колективам, причому їх сутність в законодавстві визначена недостатньо чітко. Фермери можуть сьогодні претендувати на право користування землею на термін до 30 років.

Для трансформації сільгоспугідь в такий повністю ринковий інструмент, як ділянки для довготривалої оренди, їх спочатку слід націоналізувати. При цьому необхідно виплатити компенсацію користувачам угідь, виходячи з аграрної цінності таких земель (т. Е. За вартістю істотно нижче реальної ринкової ціни). Саме через цю різницю у вартості так цінують землі сільгосппризначення деякі чиновники і забудовники, які прагнуть урвати вигідні ділянки. Подібні дії провокують соціальне невдоволення, визріває багато років.

І якщо уряду вдасться спростити правовий режим власності на міські землі (за допомогою вічної оренди і податку на житлову нерухомість), такий прецедент сформує всі можливості для аналогічного спрощення прав власності на сільгоспугіддя, а також може призвести до уніфікації всієї системи земельної власності. Подібна реформа - при коректної реалізації - позбавить чиновників чималої частини можливостей, які давали можливість їм виступати в ролі посередників у багатьох земельних оборудках.

Як би там не було, вже очевидно, що прем'єр-міністр КНР абсолютно невинно звучить реплікою запустив маховик фундаментальної трансформації взаємовідносин користувачів китайської нерухомості і держави.

Стаття - опублікування в Foreign Affairs 16 травня 2017 р © Council on Foreign Relations // Tribune News Services.

Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...