Пайова будівництво: ризики і гарантії

1. Що таке пайове будівництво
2. Чим вигідно пайове будівництво
3. Ризики пайового будівництва
4. Гарантії, які надає договір про участь у пайовому будівництві
5. Як убезпечити себе від різних ризиків при участь у пайовому будівництві

Ставлення до дольовій будівництва в Росії досить неоднозначне: з одного боку, такий вид інвестування в будівництво дозволяє придбати квартиру за порівняно низькою ціною, та ще й в розстрочку; з іншого боку, в засобах масової інформації раз по раз з'являються публікації про ошуканих пайовиків, що створює дурну славу дольовій будівництва та відлякує багатьох потенційних його учасників. У цій статті ми спробуємо визначити, наскільки ризиковано пайове будівництво і чи можна убезпечити себе від цих ризиків.

Що таке пайове будівництво

30 грудня 2004 року набрав чинності Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» . Врегулювання суспільних відносин, що виникають в процесі залучення грошових коштів приватних осіб для пайового будівництва, було викликом часу і в першу чергу повинно було захищати права, інтереси та майно тих, хто інвестує в пайове будівництво, тобто пайовиків.

Виходячи з норм вищезазначеного закону, пайове будівництво - це вид будівництва, заснований на договорі про участь у пайовому будівництві. Договір про участь у пайовому будівництві - це договір, за яким одна сторона (забудовник) зобов'язується в певний термін побудувати багатоквартирний будинок і передати його учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити передбачену договором ціну і прийняти збудований об'єкт.

Як бачимо, закон визначає дві сторони договору про участь у пайовому будівництві: забудовника і учасника пайового будівництва.

Забудовник - це юридична особа, яка є власником або орендарем земельної ділянки, і привертає кошти учасників пайового будівництва для будівництва на даній земельній ділянці багатоквартирних будинків або інших невиробничих об'єктів нерухомості. Учасник пайового будівництва (в народі - пайовик) - фізична або юридична особа, яка надала кошти забудовнику для будівництва багатоквартирного будинку з метою отримання у власність побудованого об'єкта після його введення в експлуатацію.

По суті, учасник пайового будівництва є інвестором, а сам договір про участь у пайовому будівництві - це інвестиційний договір, однак для захисту прав учасників такого договору він регулюється окремим законом, а не загальними нормами цивільного кодексу про інвестиційний договір. Істотними умовами договору про пайову участь є:

1. Об'єкт договору (повинен бути визначений відповідно до проектної документації конкретний об'єкт, який після отримання дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію буде переданий учаснику пайового будівництва).
2. Термін передачі об'єкта учаснику пайового будівництва.
3. Ціна договору і порядок її сплати.

Договір про участь у пайовому будівництві укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації. На практиці пайове будівництво здійснюється наступним чином: забудовник (будівельна компанія) купує або орендує земельну ділянку під будівництво багатоквартирного будинку, укладає договори про участь у пайовому будівництві з пайовиками; пайовики виплачують, найчастіше в розстрочку, обумовлену договором вартість квартири і після здачі будинку в експлуатацію отримують її у власність.

Чим вигідно пайове будівництво

Для багатьох жителів Росії пайове будівництво є чи не єдиним реальним способом отримати власну квартиру, оскільки ринкова ціна нерухомості непідйомна для більшості росіян, а банківське кредитування припускає значну переплату за квартиру, з огляду на занадто високих відсотків, до того ж після світової фінансової кризи довіру населення до банкам і кредитами близько до нуля. Пайова будівництво дозволяє купити квартиру за порівняно низькою ціною, адже після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію, вартість квартир в ньому значно зростає, до того ж в більшості випадків платежі розстрочені до завершення будівництва.

Недоліком пайового будівництва є те, що свою квартиру учасник пайового будівництва може отримати лише після завершення будівництва, тоді як, купуючи квартиру в кредит, можна відразу ж в неї заселитися, проте остаточна вартість квартири в першому і другому випадку просто непорівнянна.

Ризики пайового будівництва

До прийняття Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» пайове будівництво як явище в Росії існувало вже досить давно. Здійснювалося воно, в основному, на підставі договорів інвестування або договорів про спільну діяльність. Механізми співпраці між пайовиком і забудовником, передбачені цими договорами не могли повною мірою охопити всіх аспектів таких правовідносин, через що права інвесторів (тобто пайовиків) не були достатньо захищені, і це стало прекрасним грунтом для діяльності недобросовісних забудовників. Закон про участь у пайовому будівництві надав належні гарантії учасникам пайового будівництва, убезпечивши їх від свавілля забудовників, тому забудовникам, які бажають мати побільше прав і поменше обов'язків, довелося шукати шляхи обходу нового закону. Як відомо, хто шукає, той завжди знайде, тому звістки про чергові обдурювання так само регулярно з'являлися в ЗМІ. У більшості випадків забудовники намагаються явно не переступати букву закону, а просто укладають з громадянами, охочими придбати житло, що не договору про участь у пайовому будівництві, а інші цивільно-правові договори, які не гарантують пайовикам такою ж мірою захищеності. Найбільшого поширення набули попередні договори купівлі-продажу та вексельні схеми. Що примітно, до останнього часу більшість будівельних компаній, навіть найбільших і отримують державну підтримку, працювало саме за такими схемами.

Коротенько опишемо механізми реалізації так званих «сірих схем» пайового будівництва:

1. Укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири. Замість договору про пайову участь укладається попередній договір купівлі-продажу, за яким забудовник зобов'язується після будівлі багатоквартирного будинку укласти з пайовиків основний договір купівлі-продажу квартири. При цьому право власності на весь багатоквартирний будинок і окремі його квартири знаходиться у забудовника і переходить до дольщику вже після укладення основного договору купівлі-продажу. Законодавство не передбачає можливості оплати такого договору, тому забудовники часто приймають гроші, «резервуючи» їх як оплату основного договору. Крім того, попередній договір купівлі-продажу квартири не визначає термін здачі об'єкту, що будується в експлуатацію. Ще одним вразливим місцем попереднього договору купівлі-продажу є те, що державну реєстрацію він не підлягає, а це значить, що забудовник має можливість укласти кілька договорів щодо однієї квартири, і таких випадків в історії російського пайового будівництва було більш ніж достатньо.
2. Позика грошових коштів під вексель. Для того, щоб здійснити такий позику, також необхідний попередній договір купівлі-продажу, до якого додають угоду про покупку векселя, вартість якого прирівнюється до вартості квартири. Тобто покупець за попереднім договором купівлі-продажу одержує зобов'язання забудовника продати йому квартиру після здачі будинку в експлуатації і начебто оплачує цю покупку заздалегідь за допомогою векселя. Однак ніякої юридичної зв'язку між попереднім договором купівлі-продажу і купівлею векселя насправді немає. Тому по закінченню будівництва забудовник може погасити вексель не квартирою, а грошима, а попередній договір купівлі-продажу залишається в силі, проте ніяких коштів по ньому зараховано не було, що дозволяє забудовнику в основному договорі купівлі-продажу встановлювати більш високу ціну (ринкову ціну квартири на первинному ринку). В результаті виходить, що пайовик просто дав гроші забудовникові в позику на кілька років, адже купити квартиру за ринковою ціною можна і в будь-якому іншому будинку.

Крім вищевказаних схем, до ризиків пайового будівництва слід віднести невідповідність якості побудованого об'єкта умовами угоди і загальноприйнятим нормам, банкрутство забудовника і відверте шахрайство (наприклад, залучення грошових коштів населення з подальшим «приховуванням» в невідомому напрямку), однак при ретельному виборі компанії-забудовника ці ризики можна звести якщо не до нуля, то до дуже низької ймовірності.

Гарантії, які надає договір про участь у пайовому будівництві

Договір пайової участі в будівництві, безсумнівно, надає дольщику більше гарантій захисту його прав, ніж договору, зазначені вище. Наведемо основні з цих гарантій:

1. Істотними умовами договору про участь у пайовому будівництві є об'єкт, ціна і термін. Це означає, що забудовник зобов'язується передати Вам конкретний об'єкт у встановлений термін і за обумовленою ціною. Якщо договір не буде містити цих умов, він може бути визнаний недійсним у судовому порядку. Змінити ці умови можна тільки за згодою сторін.
2. Договір про пайову участь підлягає державній реєстрації. Це означає, що забудовник не зможе укласти одночасно кілька договорів щодо однієї квартири.
3. Правила подання забудовниками щоквартальної звітності про здійснення діяльності, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва , Затверджені Постановою Уряду РФ від 27.10.2005 N 645, гарантують державний контроль за ходом будівництва об'єкта.
4. Право залучати кошти населення (пайовиків) у забудовника виникає тільки після державної реєстрації права власності або оренди на земельну ділянку, отримання дозволу на будівництво, а також складання та оприлюднення проектної декларації.
5. Ризик випадкової загибелі об'єкта пайового будівництва до його передачі у власність дольщику несе забудовник.
6. У разі смерті учасника пайового будівництва, його права та обов'язки переходять до спадкоємців.
7. При придбанні нерухомості через договір про участь у пайовому будівництві виключно для особистих і сімейних потреб, а не для підприємницької діяльності, відносини, що випливають з договору і неврегульовані законом про участь у пайовому будівництві, регламентуються законодавством про захист прав споживачів.
8. Гарантії якості об'єкта договору пайової участі в будівництві викладені в статті 7 Закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості». Згідно з нормами цієї статті гарантійний термін на збудований об'єкт нерухомості не може бути менше п'яти років. У разі виявлення відхилень від умов договору, які погіршили якість об'єкта, а також інших недоліків учасник пайового будівництва має право вимагати від забудовника усунення недоліків в розумний строк (безоплатно) або зменшення ціни договору, або ж відшкодування витрат на усунення недоліків.

Як бачите, Закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» передбачає широкі гарантії прав пайовиків, але щоб скористатися цими гарантіями, необхідно знати свої права і приділяти належну увагу різних умов договору про участь у пайовому будівництві.

Як убезпечити себе від різних ризиків при участь у пайовому будівництві

Повних гарантій економічної безпеки при укладанні будь-яких цивільно-правових угод, тим більше інвестиційних за своєю природою, законодавство, як і взагалі життя, не дає. Однак максимально убезпечити себе і свій добробут від неприємних форс-мажорів можна і навіть потрібно. Яким же чином це можна зробити?

1. В першу чергу необхідно вивчити Закон «« Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ». Навіть якщо Ви звертаєтеся за допомогою до професійних юристів, основні норми законодавства в сфері пайового будівництва бажано знати.
2. Співпрацювати з компанією, яка добре зарекомендувала себе на будівельному ринку, з великими активами, відсутністю значних боргів і чистою репутацією. Закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» передбачає зобов'язання забудовника представляти для ознайомлення будь-якому звернувся особі установчі документи, свідоцтво про держреєстрацію, свідоцтво про постановку на облік в податковій, фінансово-господарську звітність, річні звіти за останні три роки, а також аудиторський висновок за останній рік. Якщо у Вашому регіоні діє громадське об'єднання із захисту прав пайовиків, то значний обсяг інформації про діяльність будівельних компаній, що займаються спільною будівництвом, можна отримати саме там.
3. Укладати договір про участь у пайовому будівництві, а не інші договори, що дозволяють забудовникові обійти Закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості».
4. Перевірити правовстановлюючі документи забудовника на земельну ділянку, на якому ведеться або буде вестися будівництво (свідоцтво про право власності або договір оренди); упевнитися в тому, що забудовник має дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку, а також в тому, що проектна декларація належним чином опублікована і (або) розміщена.
5. При укладанні договору особливу увагу приділити об'єкту, терміну і ціною договору. Пам'ятайте, що при відсутності в договорі будь-якого з цих умов, він може бути визнаний судом недійсним. Зверніть увагу, що договір вступає в дію тільки після державної реєстрації.

© Корнелій Шнапс, спеціально для рмнт.ру

11.02.10