Строительство »

Що повинно насторожити при покупці квартири

Вибираючи квартиру, доводиться переглядати величезну кількість варіантів і в кожному випадку зважувати всі «за» і «проти». Що повинно насторожити в конкретному об'єкті і яким сумнівним моментів варто приділяти підвищену увагу? Розмовляємо з фахівцями і робимо висновки.
Дивна ціна. Мабуть, перше, на що звертає увагу будь-яка людина при перегляді оголошень про продаж квартир - це вартість. Якщо вона хоча б на 20% нижче ринкової (в порівнянні з аналогічними об'єктами), то до покупки варто підійти з усією обережністю. Низькі ціни діють на покупців часом гіпнотично, але потрібно не забувати, що безкоштовний сир тільки в мишоловці. Знижена ціна - привід вкрай ретельно перевірити всі документи. Нерідко шахраї, щоб скоріше продати квартиру, знижують її вартість. Покупці від цього можуть втратити голову, але потім отримати масу проблем. Може з'ясуватися, що квартира була під арештом або продавалася за підробленими документами. Підробляють сьогодні що завгодно: рішення суду, свідоцтва про смерть, договори.
Вибираючи квартиру, доводиться переглядати величезну кількість варіантів і в кожному випадку зважувати всі «за» і «проти» Максим Бунтовічев, агентство нерухомості «Білий кіт»:
- Уникайте покупки квартири по неповної вартості. У зв'язку з великими змінами в області законодавства слід особливо звернути увагу на наявність боргів як по комунальних платежах, внескам за капремонт (борги по капремонту переходять на нового власника), так і боргів самого власника. З 1 жовтня набув чинності закон про банкрутство фізичних осіб. Згідно з ним, якщо у фізичної особи є борги понад 500 тисяч рублів, його можуть визнати банкрутом і, як наслідок, через суд розірвати вже укладений вами договір купівлі-продажу. У зону ризику потрапляють всі угоди, укладені боржником за рік до цієї події, особливо з заниженою ціною, коли власник намагається уникнути податків.
C 1-січня змінюється оподаткування операцій з нерухомістю. Якщо ви купите квартиру за заниженою ціною і вирішите продати її менше ніж через п'ять років правообладанія, то ви самі собі збільшуєте податок ПДФО, і уникнути його не вдасться.
До питання ціни також відноситься момент, коли власник вимагає внести необґрунтований за розміром аванс. Не варто передавати дуже велику суму як аванс, тому що він є всього лише підтвердженням наміру покупця придбати обрану квартиру. Надалі при відмові покупця від покупки квартири з якихось причин, як правило, аванс залишається у продавця або в агентстві, що представляє інтереси останнього.
Нерідко для того, щоб платити менше податків, продавці пропонують записати в договорі вартість, в рази менше. Тут потрібно бути гранично розважливими, зважуючи всі за і проти. Важливо розуміти, що якщо угода буде визнана недійсною і розірвана, то ви можете розраховувати потім лише на суму, зазначену в договорі. Можна мінімізувати ризики, передаючи гроші за розписками, які оформлені грамотно.
Ще потрібно знати, що не варто передавати всю суму, поки продавець не зніметься з реєстрації в квартирі. Є багато судових випадків, коли недобросовісний продавець після отримання грошей відмовлявся виписуватися з квартири і вимагав визнати договір купівлі-продажу недійсним.
Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:
- У разі якщо в договорі купівлі-продажу прописано зобов'язання продавця знятися з реєстраційного обліку з квартири в певні терміни (зазвичай вони обчислюються з моменту реєстрації переходу права, стандартний термін - 14 днів), то невиконання його не тягне за собою недійсність угоди. Більш того, визнати договір купівлі-продажу недійсним за цією підставою неможливе.
Зовсім інша ситуація з зареєстрованими в квартирі особами, які не є власниками. До моменту підписання договору купівлі-продажу квартири необхідно переконатися, що всі прописані знають про продаж квартири і знімуться з реєстраційного обліку в зазначені в договорі терміни. Краще в такому випадку від кожного взяти нотаріально завірене зобов'язання, а також переконатися в тому, що їм є куди прописатися і є де проживати. Відповідно до законодавства РФ члени сім'ї колишнього власника втрачають право користування квартирою після реєстрації переходу права на ім'я покупця. Якщо продавець або члени його родини не знімуться з реєстраційного обліку з квартири, їх можна виписати з квартири за рішенням суду. Однак є один виняток, і воно стосується тих користувачів квартири, які відмовилися від приватизації. Такі особи зберігають право безстрокового користування квартирою, виписати їх за рішенням суду неможливо.
Власник і його сім'я. Звичайно ж, важлива особистість власника. По ній ми навіть інтуїтивно, ще до перевірки документів, часто розуміємо, чи варто зв'язуватися. Якщо ви бачите перед собою неадекватну людину, яка здатна конструктивно вести переговори, якщо вам здається, що він хворий психічно або важко фізично - як то кажуть, сім раз відміряй, один відріж. Якщо ви насторожені, але вирішите продовжити спілкування, то попросіть у власника довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Якщо він відмовиться їх надавати, то це привід ще раз добре подумати про доцільність покупки. Справа в тому, що, продавши квартиру, неадекватні товариші можуть включити задню швидкість і подати в суд позов про визнання угоди недійсною. А далі - як вийде. Є випадки, коли все дозволялося не на користь сумлінного покупця. Як правило, суди визнають угоди недійсними, коли вона зроблена особою, визнаною за рішенням суду недієздатним внаслідок психічного розладу, під тиском і погрозами.
Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:
- Також угода може бути визнана недійсною у зв'язку з тим, що в момент її здійснення продавець не усвідомлював характер своїх дій. Саме тому так важливо, як продавець поводиться на самій угоді. Якщо його поведінка насторожує, краще угоду припинити або попросити продавця пройти медичний огляд, результатом якого буде висновок лікаря психоневролога.
Варто задуматися про покупку квартири, якщо її продає літня людина. Бути уважним в ситуації, коли продавець - сирота, квартира надана йому державою, він продає її, а натомість нічого не купує. На ринку нерухомості, на жаль, відбуваються угоди, після яких продавець залишається на вулиці і без грошей, виручених від продажу. У покупця в таких випадках виникають ризики визнання угоди недійсною. Наприклад, угоду можна оскаржити, якщо продавець доведе, що вона була здійснена під впливом загрози, обману або помилки.
Також має насторожити, якщо квартира продається за дорученням і при цьому від вас намагаються приховати, хто власник. Тут краще відмовитися від покупки або дуже ретельно перевірити справжність довіреності та історію квартири. Зробити це можна за виписками з ЕГРП і будинкової книги.
Якщо з'ясується, що житло продавалося багато разів за нетривалий час - це привід дуже добре подумати. Можливо, у квартири кримінальне минуле, і шахраї намагаються заплутати сліди. В цьому випадку доведеться уважно ознайомитися з усією історією квартири або відмовитися від покупки на користь більш прозорого варіанта.
Момент з неповнолітніми дітьми. Якщо вони прописані в квартирі і вибули в соціальні, дитячі будинки, то купувати таку квартиру ні в якому разі не можна. Операція буде незаконною. За такими квартирами пильно стежать органи опіки, які потім все одно через суд повернуть квартиру дітям.
Варто звернути увагу на те, полягає або чи перебував власник у шлюбі. Якщо квартира куплена в шлюбі, то на неї, відповідно до Сімейного кодексу РФ, мають права подружжя незалежно від того, на кого вона оформлена. На угоді необхідно буде надати нотаріально завірену згоду другого з подружжя на продаж. Навіть якщо до цього часу подружжя вже розлучилися і разом не проживають, такий документ необхідний.
Також слід перевірити, чи немає виписаних з квартири з судимістю після 1995 року. Згідно із законом, за такими громадянами зберігається право на житлові приміщення і, повернувшись з місць не таких віддалених, людина має право прописатися в квартирі і жити там далі. Як правило, такі ситуації виникають з квартирами, що знаходяться в муніципальній власності. Людини виписали з квартири, коли він пішов в армію або був засуджений, після чого квартира була приватизована і вже без його участі продана. Після повернення громадянин може заявити своє право не на власність в квартирі, а на право реєстрації та проживання в ній. Починається судова тяжба, яка може тривати роками.
Ольга Славкина, директор юридичного департаменту Kalinka Group:
- Неповна або неправдива інформація про об'єкт нерухомості, про його історію та власників може призвести до серйозних витрат або навіть втрати права власності на об'єкт. Клієнт і брокер не завжди в змозі об'єктивно оцінити всі ризики і забезпечити «подушку безпеки» у вигляді збору додаткових документів, що гарантують їм чесну і прозору угоду, або внесення необхідних уточнень в договір. Теоретично це може стати причиною для нездійснення покупки.

Але сьогодні є спосіб заручитися впевненістю в тому, що покупка стане радістю, а не принесе проблеми: провести legal due diligence - юридичну експертизу об'єкту. Кваліфіковані юристи здійснюють правовий аудит, результатом якого стає повний звіт про стан документів об'єкта, операціях з ним, які проводили попередні власники. Тобто, замовивши цю послугу, клієнт отримує повну інформацію про об'єкт нерухомості, а також опис ризиків при здійсненні операції, шляхів їх мінімізації або усунення. На основі такого звіту клієнт приймає рішення про доцільність купівлі або продовженні пошуку.

У практиці нашої компанії був випадок. Квартира дуже сподобалася власнику, і він готувався до операції. Але ми виявили, що квартира купувалася одним з колишніх власників в шлюбі, а письмової згоди чоловіка на здійснення операцій з нею немає в переліку документів. Покупець звернувся до юристів компанії з проханням провести due diligence об'єкта. В результаті було зібрано документи, які в подальшому виключать виникнення судових спорів з колишніми власниками, і угода успішно закрилася.
Квартира у спадок. Слід також звернути увагу на те, як власник отримав цю квартиру. Якщо вона дісталася йому у спадок, то потрібно зрозуміти, за заповітом він отримав її або це спадкування за законом.
Якщо друге, то рекомендується скласти окрему угоду і внести в договір купівлі-продажу пункт про те, що власник буде сам вирішувати питання з оголосив спадкоємцями і передасть їм в разі чого належну частину отриманої за квартиру суми.
Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:
- У разі спадкування за заповітом необхідно з'ясувати, чи не порушені права осіб, що мають право на обов'язкову частку у спадщині. Такими особами є непрацездатні батьки, чоловік і діти спадкодавця, а також особи, що знаходилися на утриманні спадкодавця.
Незаконні перепланування. При переглядах треба звертати увагу на перепланування та різного роду перебудови квартир.
У практиці нашої компанії був випадок Василь Кузнєцов, директор агентства нерухомості «Метрополіс»:
- Якщо фактичний план квартири не відповідає плану БТІ, то потрібно ще раз гарненько подумати. А ще краще - отримати консультацію у фахівця. Якщо зміни узгодити можна, не варто відмовлятися. В іншому ж випадку краще пошукати інший варіант. Практичний досвід узгодження квартирних перепланувань показав, що навіть нескладні на вигляд перебудови можуть зажадати серйозних грошових і часових витрат.
Краще до покупки квартири вивчити документи БТІ. Раніше їх давали тільки власникам, а сьогодні може отримати будь-який бажаючий після оплати держмита.
Ольга Славкина, директор юридичного департаменту Kalinka Group:
- Незаконні перепланування стосуються більшою мірою вторинного ринку. Особливо оригінальні і винахідливі власники квартир іноді можуть перестаратися з плануванням свого житла. Були випадки, коли продавець робить те, що неможливо узаконити. В одній з квартир ванна кімната була перенесена в інше місце, тому що власнику «так зручно». Вивчаючи документи, юрист зауважив дивне розташування санвузла, і виявилося, що побоювання не марні: ванна виявилася якраз над кухнею сусідів знизу, що заборонено.
Отримання узгодження зробленої перепланування завжди є обов'язком поточного власника. Посилання на те, що приміщення було придбано в такому стані, не знімає з власника відповідальності. Він повинен буде узаконити її або привести приміщення до попереднього стану. Добре, якщо в подальшому справу обійдеться лише витратами на повернення житла в первинний стан. Вони, до речі, можуть бути значними. У гіршому випадку в будинку можуть бути порушені несучі конструкції, що тягне вже більш серйозні проблеми. При явному порушенні планування варто відмовитися від придбання.

Що повинно насторожити в конкретному об'єкті і яким сумнівним моментів варто приділяти підвищену увагу?