Землі сільськогосподарського призначення для дачного будівництва: ризики та переваги, чи можна будувати будинок на ділянці з цим видом дозволеного використання?

1. Загальні відомості
2. Вид дозволеного використання
3. Подібності та відмінності садових, городницьких наділів
4. Що робити власникам із застарілим ВРИ земельної ділянки?
5. Що зміниться в найближчому майбутньому?
6. Підведемо підсумок

Зміни класифікатора ВРИ, внесені у 2015 році, розширили перелік, доповнивши його новим видом - землі для ведення дачного господарства.

Власники таких земельних ділянок, крім використання їх з метою відпочинку і обробітку різних культур, мають право зводити на них житлові споруди.

Розглянемо основні особливості наділів такого виду.

Загальні відомості

Одна з характеристик ділянки землі, яка визначає його правовий режим застосування, називається вид дозволеного використання. При визначенні дозволеного використання обов'язково враховується зонування території, де міститься конкретна ділянка.

Щоб упорядкувати все різноманіття значущих видів діяльності людини, розроблений класифікатор ВРИ .

Документ набрав чинності наказом Мінекономрозвитку РФ від 01.09.2014 № 540 .

Ділянки землі, які використовуються для ведення дачного господарства, мають код 13.3 за діючою класифікацією.

Власникам таких наділів дозволяється:

1. Розміщувати на своїй землі дачні будинки, які підходять для відпочинку і проживання. Поверховість будівлі вище рівня землі не повинна перевищувати 3 поверхів. Поділ будинку на квартири не допускається.
2. Займатися вирощуванням картоплі, плодових, баштанних, ягідних та інших культурних рослин.
3. Розміщувати на своїй території будівлі та споруди для господарських потреб.

Основним документом, що регулює оборот земель, що використовуються як дачі, є ФЗ «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян».

На підставі вищевказаного акту і ст. 81 Земельного кодексу України власник має право здійснювати будівництво об'єктів як приватна особа або при організації партнерств, кооперативів або товариств з іншими власниками.

Вид дозволеного використання

На підставі закону № 66-ФЗ під дачною ділянкою мається на увазі земля, яку надає людині або придбана ним з метою вирощування сільськогосподарських культур і відпочинку.

На такій території дозволяється будівництво:

• житлових об'єктів з правом зареєструватися в них;
• житлових об'єктів без права реєстрації.

Дозволена поверховість житлових будівель - 3 надземних поверху.

Важливо! При зведенні житлових об'єктів на дачній території отримувати дозвіл не обов'язково. Габарити і призначення споруджуваних будинків також не регламентовані, на відміну від об'єктів будівництва на землях ІЖС.

Процедура оформлення істотно спрощується, якщо наділ належить до категорії земель населених пунктів .

Якщо категорія ділянки - сільськогосподарське призначення , То власник може спробувати змінити її .

Зробити це можна в такий спосіб:

1. Якщо ділянка межує з населеним пунктом, то власник повинен звернутися до уповноваженого органу місцевого самоврядування з ініціативою внесення змін до генерального плану або схему територіального планування.
2. Якщо ділянка знаходиться на відстані від населеного пункту, то власнику слід звернутися в регіональні органи влади. Позитивне рішення може бути прийняте за наявності обгрунтування, наприклад, створення ТСН.

Розглянемо, які ризики можуть виникнути при будівництві на землях сільськогосподарського призначення, виділених для дачного будівництва.

Однією з проблем буде той факт, що отримати прописку в побудованому будинку, віддаленому від населеного пункту, буде можливо тільки за допомогою рішення суду.

При розробці даного ВРИ малося на увазі, що житлові будинки матимуть дачне призначення, тобто для сезонного, а не постійного проживання. Тому для прописки в такому зведеному капітальній будівлі необхідно доводити, що всередині будинку можна проживати цілий рік.

Необхідними документами будуть висновок експертизи і технічний паспорт об'єкта, які є обов'язковими для подання до суду.

Можливі проблеми з присвоєнням будовою поштової адреси. Він необхідний не тільки для ведення переписки, але і для надання в органи ФМС при прописку.

Щоб отримати поштову адресу для будинку, власнику необхідно звернутися в органи місцевої адміністрації.

Однак за законодавством присвоєння поштової адреси обов'язково тільки для будівель в межах населеного пункту. Якщо дачну ділянку знаходиться за його межами, то рішення про надання поштової адреси приймається на місцевому рівні.

Подібності та відмінності садових, городницьких наділів

Ці ВРИ, виділені класифікацією в окремі категорії, мають багато спільного:

1. Допускається зведення господарських будівель і споруд, що застосовуються як сховища зібраного врожаю, сільськогосподарських інструментів і техніки.
2. На всіх цих територіях дозволяється розведення ягід, овочів, картоплі, баштанних та інших сільськогосподарських культур.
3. На ділянках, призначених для ведення садівництва та дачного господарства, дозволено будівництво житлових будинків з метою відпочинку. Але не можна розділяти об'єкт на кілька квартир.

Виділимо основні відмінності:

1. На городницьких землях, на відміну від дачних і садових, забороняється обробіток плодових дерев. Об'єкти житлового призначення, побудовані на них, можуть мати тільки некапітальний характер.
2. Зводити житлові споруди на городницьких наділах забороняється, незалежно від розташування (в межах населеного пункту або на землі сільськогосподарського призначення).
3. Зареєструватися можливо в житловому будинку, зведеному на дачній землі, тоді як прописатися в будинку на садовій ділянці не можна. Найбільш простий буде процедура реєстрації при розташуванні ділянки в межах населених пунктів.

Також потрібно зауважити, що для зведення житлових будівель існують окремі ВРИ:

1. ІЖС,
2. ЛПГ.

При цьому ведення особистого підсобного господарства дуже схоже з розглянутими вище видами дозволеного використання, дозволяючи все ті ж види господарської діяльності, але при цьому дозволяє без проблем побудувати житловий будинок і навіть розводити на ділянці домашню худобу.

Що робити власникам із застарілим ВРИ земельної ділянки?

Введення нової класифікації ВРИ не впливає на правовий статус ділянок із записом старого зразка.

Дозволене використання вважається дійсним навіть при його невідповідність чинної класифікації.

При бажанні власника їм подається заява на приведення старого ВРИ у відповідність до нової класифікації. Документ потрібно направляти до органу державної влади, уповноважений встановлювати або змінювати ВРИ ділянок.

Для розгляду заяви відведено не більше 30 днів, після чого має бути прийняте рішення про введення відповідності. На підставі отриманого документа власник ініціює внесення змін до державного кадастр.

Незважаючи на простоту регламентованого звернення у деяких власників можуть виникнути складності.

При внесенні змін до чинних містобудівні та землевпорядні правила муніципалітету новий присвоєний вид ВРИ може не відповідати бажаному та поточного використання ділянки.

В цьому випадку власнику можна порадити вивчити діючі ПЗЗ, якщо вони прийняті, і вибрати ВРИ по умовно-дозволеним або допоміжних видів діяльності.

При відсутності ПЗЗ буде потрібно проведення публічних слухань, на підставі яких місцеві органи влади підготують постанову про зміну ВРИ. Витрати на проведення публічних слухань оплачуються власником, який ініціює зміну виду дозволеного використання ділянки.

Що зміниться в найближчому майбутньому?

В середині 2017 року прийнято новий закон № 217-ФЗ , Який вступить в силу з початку 2019 року і замінить діючий № 66-ФЗ.

Відповідно до документа, ділянки з дачним ВРИ зараховуються до садових. На відміну від іншої категорії ділянок - городницьких, на садових дозволяється будувати об'єкти нерухомості.

Дачні споживчі кооперативи будуть переоформлені в садові товариства.

На місцевому рівні планується створення програм підтримки садівників: забезпечення територій необхідною інфраструктурою, фінансування кадастрових робіт.

Зі свого боку садівники будуть зобов'язані виплачувати членські внески. Це стосується як членів товариств, так і індивідуальних садівників.

При відсутності необхідності створення товариства отримання комунальних ресурсів здійснюватися при укладанні індивідуальних договорів з ресурсоснабжающими організаціями.

Документом зафіксовано дозвіл будувати капітальні будинки на садових територіях, здійснювати там реєстрацію.

Таким чином, якщо у власника дачної ділянки сьогодні існують проблеми з реєстрацією в побудованому житловому будинку, то після набрання актом чинності проблема буде вирішена.

Це стосується тільки місць постійного проживання, так як документом запроваджено новий термін «садовий будинок», що відноситься до об'єктів сезонного характеру.

Підведемо підсумок

Власники наділів з дачним ВРИ мають ряд переваг: крім ведення сільськогосподарської діяльності вони офіційно можуть побудувати житловий будинок. При дотриманні певної процедури громадяни зможуть зареєструватися там, отримати поштову адресу.

Особливістю будівництва на дачних ділянках є спрощена схема реєстрації, а також відсутність необхідності отримувати дозвіл на будівництво. Якщо документальний ВРИ землі неактуальне, то власник має право ініціювати приведення його відповідності діючої класифікації і внесення кадастрових змін.