Всупереч розхожій думці, далеко не всі землі сільгосппризначення представляють собою орні поля або пасовища. Багато з них призначені для різних видів господарювання, які потребують капітальних будівлях.
Але чи можна звести на землі сільськогосподарського призначення житловий будинок (тобто, капітальна будівля для постійного всесезонного проживання, в якому можна зареєструватися за постійним місцем проживання)?
Відповідь залежить багато в чому від того, до якого виду дозволеного використання відноситься розглянутий ділянку сільгосппризначення і чи готовий власник зайнятися переведенням з одного в інший вид використання (це платна процедура).
Землі сільгосппризначення для СФГ
Сьогодні будівництво котеджів на землях для СФГ досить популярно: це дуже вигідна для забудовника схема, коли, купивши занедбані поля СФГ, він продає їх набагато дорожче як «під забудову».
Однак для покупця котеджі на землі для СФГ - не найвдаліший варіант, незважаючи на те, що агентства нерухомості запевняють в повній їх законності (напевно, не варто пояснювати, чому ріелтори це роблять).
З землями СФГ традиційно виникають дві проблеми.
По-перше, будівництво на цих землях дозволено, але тільки (відповідно до Закону «Про селянських-фермерських господарствах»), якщо нерухоме майно необхідно для життєдіяльності господарства. На практиці це виражається в тому, що при зверненні за отриманням дозволу на будівництво місцевої адміністрації треба надати суду докази:
• наявності самого СФГ,
• наявності у СФГ виду діяльності, для якого необхідно постійно бути присутнім на ділянці (наприклад, птахівництво і кролівництво) - це доводить потребу СФГ в житловій будівлі для його членів.
По-друге, земля СФГ є неподільною. А ділянки, між тим, вимірюються в гектарах, а не в сотках. Навіть самий невелику ділянку з дозволеним використанням під фермерське господарство буде близько 3,5 га розміром.
Тому земля для СФГ прекрасно підійде, якщо ви дійсно зібралися там господарювати (і заодно побудувати житловий будинок), або, якщо вам необхідна ділянка під садибу з великою площею. Якщо ж вам продають одну ділянку на кілька власників, то, швидше за все, для його забудови доведеться організовувати фіктивне СФГ і оформляти право спільної власності з іншими покупцями. Визначити межі своєї землі або продати свій шматок на ділянці в спільній власності для СФГ не вийде.
Реєстрація за місцем проживання в будинку на такій землі малоймовірна (причому не тільки в загальному порядку, але і через суд). Навіть знамените Постанова Конституційного суду № 13-П від 30.06.2011 р говорить про можливість «прописки» тільки на садових земельних ділянках.
Землі сільгосппризначення для садівництва або дачного будівництва
І на територіях, відведених садовоческім товариствам і на землі з видом дозволеного використання «для дачного будівництва» можна зводити житлові будівлі. Правда, існують і обмеження: котедж повинен відповідати Сніпу, що регулює забудову в садівництві .
Безсумнівним плюсом зведення житлового будинку на землях для дачного будівництва є «дачна амністія». Завдяки спрощеній процедурі реєстрації прав на нерухомість, не потрібно брати дозвіл на будівництво і оформляти введення в експлуатацію.
А ось з пропискою на дачі, розташованій на землях сільгосппризначення, складніше.
Справа в тому, що дачні селища з правом реєстрації за постійним місцем проживання все розташовані в межах населених пунктів. У такій ситуації земельну ділянку буде віднесена до земель поселень з дозволеним використанням для розміщення дач. Коли ж дача побудована на землях сільгосппризначення під дачне будівництво, паспортний стіл обов'язково відмовить в реєстрації на дачі.
Ріелтори, які реалізують такі ділянки, як правило заспокоюють клієнтів вищезазначеною Постановою Конституційного суду № 13-П від 30.06.2011 р (воно говорить про незаконність заборони на «прописку» в садівництві, що міститься в законі «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» , стверджує, що реєстрація на дачі можлива, якщо будинок має ознаки житлового приміщення). Однак до цієї постанови не все так просто.
По-перше, незважаючи на визнання норм, що забороняють дачну прописку неконституційними, обов'язок зареєструвати мешканців дач за місцем проживання на підставі даного рішення не виникає, тому що самі будівлі числяться нежитловими, дачами.
По-друге, визнання будівлі житловим передбачає отримання ряду експертних висновків. У підсумку зводиться до нуля користь від дачної амністії.
Таким чином, і будівництво будинку, і "прописка" на дачних сільгоспземлях можлива. Питання в тому, чи варто всіх турбот отримана на покупку ділянки економія?
Відзначимо, що з 2019 року змінюється законодавство про дачі, в зв'язку з чим всі житлові будови будуть вважатися житловими будинками - це фактично дозволить реєструватися в них за місцем проживання.
Читати: Квартири в малоповерхівок за містом, плюси і мінуси.
Питання в тому, чи варто всіх турбот отримана на покупку ділянки економія?