Обмін житлоплощі дозволяє заощадити на оформленні угоди
Угоди з нерухомістю за договорами міни не дуже популярні, вони становлять лише 10% від усіх операцій з квартирами. Але іноді набагато вигідніше помінятися житлоплощею, ніж продавати і купувати. Це дозволяє заощадити на оформленні угоди, пише zagorodna.com .
Мена - це операція, в ході якої сторони зобов'язуються передати у власність один одного один товар в обмін на інший. Одночасно з укладанням угоди кожен учасник отримує право власності на предмет обміну.
За великим рахунком, міна - та ж купівля-продаж. Різниця в тому, що в першому випадку сторони розплачуються один з одним по бартеру, тобто товар на товар, а в другому - грошима.
Для угод за договорами міни (ДМ) діють в основному ті ж правила, що і за договорами купівлі-продажу (ДКП). Тобто якщо обмінюються квартири вартістю понад 1 млн грн, придбані менше трьох років тому, то доведеться заплатити прибутковий податок 5%. Точно так само потрібно реєструвати договір в реєстрі. Як і при ДКП, потрібна згода подружжя на здійснення угоди і теж не дозволяється погіршувати житлові умови дитини, якщо він в результаті ДМ переїжджає з однієї житлоплощі на іншу.
Так що на загальних нюансах ми зупинятися не будемо. А краще поговоримо тільки про специфічні сторони міни. Вони дуже цікаві.
До мене рідко вдаються зі зрозумілих причин: знайти того, кого влаштує ваша квартира і чия житлоплощу при цьому сподобається вам, непросто. Зате при родинних угодах міна - відмінний варіант.
Наприклад, подружжя розлучилося, і їм потрібно поділити трикімнатну квартиру, якою вони володіли на правах пайової власності. А у дружини при цьому є ще своя власна однокімнатна.
Можна, звичайно, цю «однушку» продати і викупити у екс-чоловіка його частку в «трійці». Але пошук покупця, враховуючи кризове падіння попиту, може затягнутися на невизначений термін. До того ж доведеться заплатити за здійснення цієї операції, а потім ще однієї - з викупу частки.
Мена ж дозволяє полюбовно вирішити питання всього за місяць. Якщо, звичайно, у колишнього подружжя немає взаємних претензій і вони згодні на такий варіант.
Ще приклад. Члени сім'ї отримали спадок від померлого батька. За заповітом кожному призначено майно: синові автомобіль і земельну ділянку, дочки дача. Але синові машина не потрібна, та й земля ні до чого. А ось дача стала б у пригоді.
Дочка ж, навпаки, вважала за краще б авто і землю. При цьому обидва хочуть зберегти це майно в родині, не продаючи чужим людям. Тут договір міни - ідеальний вихід, знову ж якщо між сторонами немає ніяких протиріч.
Більш привабливим буде договір міни і в тих випадках, коли терміново продати або купити житло не потрібно і ви готові чекати відповідного варіанту на обмін досить довго.
Або якщо є трохи грошей, які ви готові доплатити за поліпшення житлових умов при обміні. Нове житло на них не купиш, а затівати з іпотекою дорого або кредит не схвалюють. Скажімо, ви б хотіли поміняти своє однокімнатне житло на аналогічне, але в іншому районі, більш престижному, доплативши різницю в ціні. В такому випадку міна виправдана.
У чому переваги такої угоди? Коли змінюються рівноцінні за вартістю квартири, то всі розрахунки між сторонами здійснюються без грошей. Тому не потрібно платити комісію за переказ за безготівковим розрахунком, але ж вона починається від 1% від суми, що перераховується - в результаті набігає чималенька оплата.
Чи не доведеться розщедрюватися і на оренду банківського осередку і супутні послуги (кімнату для переговорів, довіреність на доступ контрагентів орендаря до осередку і т.п.).
Правда, якщо одна квартира, що бере участь в угоді, дорожче інший, то для доплати потрібно буде провести зазначені операції. Але все ж це будуть менші витрати.
Договір міни - це один документ, а ДКП - два: один чоловік продає майно, а другий купує, тому для кожної сторони складається окремий договір. Відповідно держмито за реєстрацію ДКП доведеться платити двічі.
Те саме можна сказати і до нотаріального засвідчення угоди. Взагалі-то закон цього не вимагає.
Можна скласти договір міни в простій письмовій формі, обійтися без нотаріуса і просто зареєструвати документ в держреєстрі.
Але деякі для надійності краще відвідати нотаріуса. При купівлі-продажу доведеться платити нотаріусу двічі, адже договору-то два. А на заміну - тільки один раз.
Ще один вкрай важливий нюанс стосується розірвання договору. Припустимо, покупець з якихось причин запідозрив продавця в нечесності і через суд домігся розірвання угоди купівлі-продажу.
Продавець повинен повністю повернути йому сплачені за квартиру гроші. Але він їх давно витратив. Тоді покупцеві доведеться чекати виплати не один рік і можна взагалі не дочекатися.
Якщо ж сторони обмінялися квартирами по ДМ, а після цього угода була розірвана, то просто повертається статус-кво: кожен учасник отримує свою колишню квартиру. Фінансовий збиток понесе тільки той, хто, наприклад, зробив свіжий ремонт в новому житлі - ці витрати не компенсуються.
Прибутковий податок при міні сплачується тільки в тому випадку, коли вартість мене майна неоднакова (пам'ятаємо про умову про трирічному віці нерухомості, яке згадали на початку).
Наприклад, ви змінюєте свою «двушку». Друга сторона ДМ повинна буде доплатити різницю - і податком обкладається ця сума, а не вся сума. Значить, і розмір податку буде менше.
Не все так прекрасно, звичайно. Є у ДМ і мінуси. Один ми вже назвали: якщо угода відбувається не між родичами або знайомими, то доведеться довго шукати варіант для обміну.
Другий - договори міни розриваються помітно частіше, ніж ДКП. Угода не грошова, тому оцінка майна суб'єктивна. Припустимо, помінялися наші вже згадані спадкоємці дачею, автомобілем і ділянкою. І тут дружина спадкоємця вирішила, що його машина і земля разом коштують дорожче, ніж дача. Замовила експертну оцінку нерухомості, з нею - в суд. Зазвичай судді легко погоджуються з такими доводами.
Складнощі можливі і з податковими органами. Податківці можуть порахувати, що змінювані квартири нерівні за вартістю, і запідозрити вас в спробі уникнути сплати податків. Тоді угоду призупинять, а вам доведеться пояснюватися з колегами з податкової служби.
У договорі міни обов'язково повинні бути приведені всі дані про обмінюваних квартирах (земельні ділянки, будинки та ін.). Це не тільки адреса і кількість кімнат з площами, але і номери і дати реєстрації документів, на підставі яких майно належить власникам.
Якщо у квартир є кадастрові номери, то технічний і кадастровий паспорта на таку нерухомість до загального пакету документів докладати не потрібно. В іншому випадку доведеться замовити ці документи в ся бюро технічної інвентаризації - БТІ.
Якщо в договорі не прописана вартість кожного обмінюваного об'єкта, то вони вважаються рівноцінними. Коли вартість вказана, доведеться докласти експертне свідоцтво про оцінку майна. У разі різної вартості об'єктів обов'язково зазначається, чи проводиться доплата, в якому вигляді (готівкою або безготівково), в які терміни.
Незайвим буде прописати, що якщо після реєстрації ДМ квартира буде вилучена третіми особами, то інша сторона зобов'язується повністю відшкодувати потерпілій стороні всі збитки.
У тих, хто не полінується і уважно вивчить інформацію на сайті держреєстру, а також грамотно складе договір, неприємних сюрпризів при обміні не виникне.
Джерело: zagorodna.com
Фото: lionest.rv.ua