Фото: m24.ru/Михаил Сипко
Часто бажаючі придбати нерухомість виходять з бажання заощадити і, навіть перевіривши договір з компанією-продавцем у юристів, потрапляють в халепу. Автор програми "Рада безпеки" на "Радіо Москви" Ігор Швиткін розповідає про те, як уникнути обману при купівлі квартири.
З Саратова в Химки
Квартирна історія моєї героїні, яка написала мені на електронну пошту: [email protected], в общем-то типова, а тому, можливо, застереже від помилок тих, хто тільки збирається купувати квартиру в новобудовах.
Одного разу в інтернеті вона натрапила на привабливе оголошення про продаж квартир в будинку, що будується в районі міста Химки. Низька вартість об'єкта, транспортна доступність, прийнятна віддаленість від столиці - все це, безумовно, підкупляло. Ірина настільки загорілася цією пропозицією, що вирішила з'їздити на будівництво і подивитися, як ведуться роботи.
Будинок дійсно будувався. На той момент на її очах зводився третій поверх, і процес загалом і в цілому кипів неабиякий. Вона зв'язалася з забудовником, який, в свою чергу, перенаправив її на агентство нерухомості, у якого нібито було ексклюзивне право на продаж квартир в цьому будинку.
В агентстві Ірину прийняли як рідну. Поїли чаєм, показували барвисті буклети споруджуваного об'єкта. Її все влаштовувало, і вона вирішила вкласти свої гроші саме в це житло. В агентстві Ірині дали на руки типовий договір відступлення права вимоги. Вона погодила цей документ зі своїм знайомим юристом, який, не побачивши в договорі будь-яких підводних каменів, дав Ірині добро.
Посилання по темі
Мільйони за мрію
2 мільйони 300 тисяч рублів - саме у стільки обійшлася квартира моєї героїні. Згідно з угодою, своє гніздечко вона повинна була отримати вже через рік після внесення грошей.
Сьогодні вона щомісяця виплачує по 19 тисяч рублів за іпотеку, еще15 тисяч платить за оренду комуналки, де змушена чекати закінчення будівництва свого будинку, і ще 10 тисяч вона щорічно платить банку за страховку свого життя і здоров'я. І це при офіційній зарплаті в 55 тисяч рублів! Однак, як стверджує сама Ірина, до всіх цих труднощів вона була морально готова, якби не одне але ....
Свою квартиру вона повинна була отримати ще в 4-му кварталі 2013 року, а сьогодні на дворі ... Ну ви розумієте ... Словом, жінка досі чекає біля моря погоди.
На сьогоднішній день Ірина отримала вже кілька повідомлень про те, що здача будинку з різних причин відкладається, кожен раз на півроку. Згодом посередник в особі агентства нерухомості відійшов від справ, тому як свої зобов'язання перед забудовником з продажу квартир агентство виконало. Тепер пайовики залишилися один на один із забудовником.
Фото: m24.ru/Михаил Сипко
За словами Ірини, забудовник хотів було оголосити себе банкрутом. Але суд таким його не визнав і зобов'язав добудувати і здати будинок. Але, на жаль, рішення суду досі не виконане. Забудовник посилається на бюрократичні перепони з боку місцевої адміністрації, яка, мовляв, не продовжує дозвіл на будівництво, а також не дає підключити електрику і підвести газ до будинку. Людям же, яких тисячі, доводиться чекати і гадати, чи отримають вони в кінцевому підсумку своє житло чи ні.
"Секрети професії"
Ось така невесела історія. У зв'язку з цим я вирішив знову звернутися до свого таємного респондента і в рамках рубрики "Секрети професії" розповісти про найпоширеніші помилки людей, які хочуть незадорого обзавестися житлом в новобудовах. Отже, історію Ірини В., а також проблеми придбання житла в будинках-новобудовах в цілому я розбираю з юристом і ріелтором в одній особі. Ось його думка.
Проблема в тому, що забудовники та інвестори в надії на великий прибуток часто просто не розраховують свої сили і фінансові можливості на етапах будівництва. Саме тому процедура банкрутства в таких ситуаціях для горе-забудовників завжди була найкращим виходом з ситуації, що склалася. Нерідко на це спочатку розраховують забудовники-шахраї.В історії з Іриною В. сама процедура оформлення квартири, знову ж таки, апріорі не відповідала федеральному закону за номером 214, який чітко регламентує процес покупки квартири в будинку-новобудові. Давайте, наприклад, почнемо з укладання договору поступки права вимоги, який уклала наша героїня.
Підписання такого договору можливе тільки після державної реєстрації договору пайової участі в будівництві. Сумніваюся, що в цій історії договір пайової участі (ДДУ) взагалі був укладений, не кажучи вже про його реєстрації в Росреестра.
Далі виникають великі сумніви, що в договорі були прописані всі умови, передбачені вищезгаданим законом. А це означає, що там нічого не було сказано і про забезпечення зобов'язань забудовника. А адже це ті самі зобов'язання, які в разі непередбаченої ситуації допоможуть повернути вкладені гроші. Наявність або відсутність таких зобов'язань легко перевірити ще до покупки квартири - це може бути застава, поручительство в банку або страхування цивільної відповідальності забудовника.
Саме страхування є найпоширенішим способом забезпечення зобов'язань. Тому надійні забудовники завжди пред'являють страховий поліс на першу вимогу потенційного покупця. При цьому громадянину не потрібно звертатися в суд із заявою про свої права. Якщо виникли серйозні сумніви в тому, що будинок буде побудований або добудований, потрібно сміливо розривати договір і вам повернуться ваші гроші.
Вчимося вибирати квартиру
Звичайно, сьогодні вже немає сенсу міркувати про те, що Ірина В. зробила неправильно. Давайте поговоримо про те, як постаратися уникнути подібних патових ситуацій і стати щасливим власником новенької квартири.
Отже, перш за все при покупці житла в будинку-новобудові потрібно звернути увагу на наступні моменти:
1. Досконально перевірити репутацію компанії-забудовника: термін існування даної компанії на ринку, обсяг будівництва на поточний період часу, статутний фонд, кредитні зобов'язання, а також відгуки про компанію в інтернеті.
2. Необхідно перевірити документи на земельну ділянку, відведену під забудову. Ця ділянка має бути або у власності, або в довгостроковій оренді у забудовника. Ні в якому разі він не повинен бути закладений в банку.
3. Обов'язково перевірити наявність дозволу на будівництво. Дозвіл повинен бути чинним, причому на кожну чергу будівництва окремо.
4. Уважно вивчити договір, який з вами укладають. Забудовники укладають різні договори, наприклад від членства в ЖБК до попереднього договору купівлі-продажу квартири. Це повинен бути договір пайової участі (ДДУ) з реєстрацією в Росреестра.
У такому документі повинні бути вказані: повна вартість квартири, метраж, термін здачі будинку державної комісії, термін видачі ключів від квартири.
5. Подбайте про те, щоб отримати документ, що підтверджує оплату вами вартості квартири за договором. Розрахунок повинен бути безготівковий, з перерахуванням грошей на рахунок забудовника.
6. Не забувайте про перевірку забезпечення зобов'язань. Про них йшлося вище.
Фото: m24.ru/Роман Балаев
Крім того, не варто забувати про те, що будівництво нових будинків в нашій країні - це свого роду піраміда. Зазвичай забудовник, починаючи продавати квартири на етапі котловану, прагне мінімізувати кількість власних коштів.
У підсумку перша черга будівництва оплачується за рахунок інвесторів (покупців квартир), які купують житло в першій і частково в другій черзі будівництва. Відповідно, друга черга будівництва оплачується покупцями квартир третьої черги.
А ось на добудову останньої черги грошей практично завжди не вистачає, навіть у великих забудовників. Так що якщо вирішили купувати квартиру в житловому комплексі, то ризик отримати недобуд і стати обдуреним пайовиком збільшується в міру будівництва житлового комплексу.
Максимум досягається при покупці квартири в останній черзі будівництва, відповідно, мінімум ризиків ви несете, якщо ви купуєте квартиру в першій черзі споруджуваного комплексу з декількох будинків.
Найкращий варіант покупки квартири в новобудові - це покупка в уже збудованому будинку у великого, надійного забудовника за Договором участі в пайовому будівництві, зареєстрованому в Росреестра відповідно до Федерального закону № 214. При цьому оплата повинна проводитися з використанням акредитива, умовою відкриття якого є зареєстрований ДДУ на ваше ім'я.
І все ж ідеальний варіант покупки новобудови - покупка квартири, яка вже оформлена у власність! Правда, ціна такої квартири виростає прямо пропорційно зменшенню ризиків, пов'язаних з її придбанням.
Вдалих покупок на ринку нерухомості! Будьте пильні і не повторюйте чужих помилок!
Посилання по темі
сюжет: Ігор Швиткін - про те, як убезпечити своє життя в мегаполісі