Іпотека житлових приміщень регулюється в Білорусі спеціальними нормами: ст. 52-53 Закону Республіки Білорусь «Про іпотеку». Іпотека є застава нерухомого майна. 
Договір про іпотеку повинен бути укладений у письмовій формі і вважається укладеним з моменту його реєстрації в агентстві по державної реєстрації та земельного кадастру за місцем знаходження житлового приміщення.
Відразу необхідно зазначити, що квартира або житловий будинок, навіть якщо він є єдиним у власника, може бути вилучено і проданий в цілях погашення заборгованості, якщо він знаходиться в іпотеці.
Тепер про особливості іпотеки житлових приміщень.
У Білорусі дозволена тільки іпотека житлових приміщень, що перебувають у приватній власності громадян або власності організацій. Іпотека житлових приміщень державного житлового фонду не допускається.
Для передачі в іпотеку житлового приміщення, що належить громадянинові на праві власності, необхідна письмова згода:
- повнолітніх членів його сім'ї;
- колишніх членів його сім'ї, які проживають у цьому житловому приміщенні;
- громадян, які проживають в житловому приміщенні, наданому за заповідальним відказом або на підставі договору довічного утримання.
Виняток становлять випадки, коли житлове приміщення було закладено за договором про іпотеку в забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання або будівництво житлового приміщення, і відсотків по ньому.
Необхідно відзначити, що громадяни, які дали згоду на відчуження або заставу житлового приміщення і не зазначені в договорі відчуження як громадяни, за якими зберігається право користування житловим приміщенням, при переході права власності можуть бути виселені на вимогу нового власника без надання іншого жилого приміщення.
Колишніми членами сім'ї відповідно до п. 3 ст. 1 Житлового кодексу визнаються громадяни Республіки Білорусь, а також іноземні громадяни, особи без громадянства, які постійно проживають в Республіці Білорусь, втратили статус члена сім'ї власника в результаті розірвання шлюбу, позбавлення батьківських прав, розірвання письмової угоди про визнання членом сім'ї. Колишні члени сім'ї повинні проживати в житловому приміщенні власника.
Заповідальним відмовою згідно ст. 1 054 Цивільного кодексу є покладання на спадкоємця за заповітом виконання за рахунок спадщини будь-якого зобов'язання на користь одного або декількох осіб, як вхідних, так і не входять до числа спадкоємців за законом. Таким зобов'язанням, в тому числі може бути надання іншій особі право довічного користування житловим приміщенням або певною його частиною. У разі надання права довічного користування житловим приміщенням за заповідальним відказом отказополучатели не підлягають виселенню в разі реалізації заставленого житлового приміщення.
Відповідно до ст. 572 ЦК за договором довічного утримання (різновид договору ренти) одержувач ренти - громадянин передає належне йому нерухоме майно у власність платника ренти. Платник ренти при цьому який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб). При цьому згідно зі ст. 575 ГК будь-яка передача в заставу нерухомості, переданої платнику ренти в забезпечення довічного утримання, допускається тільки при наявності попередньої згоди одержувача ренти.
Тільки з письмової згоди органу опіки та піклування можлива передача в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають:
- неповнолітні, в тому числі, неповнолітні власники житлового приміщення;
- обмежено дієздатні і недієздатні;
- колишні члени сім'ї власника, визнані знаходяться в соціально небезпечному положенні або потребують державного захисту;
- діти-сироти або діти, які залишилися без піклування батьків, щодо закріпленого за ними житлового приміщення.
Неповнолітній, який перебуває в соціально небезпечному положенні, - особа віком до 18 років, що знаходиться в обстановці, при якій не задовольняються його основні життєві потреби; яке внаслідок безпритульності або бездоглядності вчинює правопорушення; батьки, опікуни або піклувальники якого ведуть аморальний спосіб життя, що погано впливає на неповнолітнього, зловживають своїми правами і (або) жорстоко поводяться з ним або іншим чином неналежно виконують обов'язки щодо її виховання та утримання, в зв'язку з чим має місце небезпека для його життя або здоров'я (ст. 1Закона Республіки Білорусь «Про основи системи профілактики бездоглядності та правопорушень неповнолітніх»).
У ст. 76 ЖК перераховані підстави відмови в дачі такої згоди органу опіки та піклування, а саме якщо заставу житлових приміщень може істотно погіршити житлові умови або завдати шкоди інтересам неповнолітніх або майновим станом.
Під істотним погіршенням житлових умов розуміються: а) забезпеченість житловим приміщенням загальною площею менше 15 кв.м (в місті Мінську - менше 10 кв.м) на одну людину в разі, якщо до цього забезпеченість була в рамках даного нормативу; б) невідповідність жилого приміщення встановленим для проживання санітарним і технічним вимогам; в) невідповідність житлового приміщення типовим споживчим якостям, якщо займане житлове приміщення таким якостям відповідає.
Договір про іпотеку повинен бути укладений у письмовій формі і вважається укладеним з моменту його реєстрації в агентстві по державної реєстрації та земельного кадастру за місцем знаходження житлового приміщення.
Недотримання форми договору про іпотеку і (або) вимог про його державну реєстрацію тягне за собою недійсність договору про іпотеку.
У договорі про іпотеку повинні бути вказані:
- житлове приміщення, що є предметом іпотеки: його найменування, місце знаходження і достатня для ідентифікації опис, вартість;
- істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою (наприклад, договору позики грошових коштів, що забезпечується іпотекою).
Проект договору іпотеки може бути представлений сторонами угоди або складений реєстратором. Якщо проект договору представлений сторонами угоди, реєстратор повинен перевірити, чи відповідає зміст договору дійсним намірам сторін, чи не суперечить угода законодавству Республіки Білорусь, вказані в договорі всі істотні умови.
Реєстратор повинен перевірити особу сторін, після чого він приймає рішення про прийом документів, представлених для посвідчення договору, або про відмову в прийомі документів.
Сторони підписують договір іпотеки в присутності реєстратора.
Звернення стягнення на закладене житлове приміщення можливо як в судовому, так і в позасудовому порядку.
Особи, які проживають в закладеному житловому приміщенні на умовах договору найму або піднайму жилого приміщення, не підлягають виселенню при реалізації закладеного житлового приміщення. Ув'язнені з ними до укладення договору про іпотеку договори найму або піднайму жилого приміщення зберігають силу.
Особи, які проживають в закладеному житловому приміщенні, яким надано право довічного користування житловим приміщенням за заповідальним відказом, також не підлягають виселенню при реалізації закладеного житлового приміщення.
Звернення стягнення на частку в праві спільної власності на спільне майно багатоквартирного житлового будинку може здійснюватися тільки при одночасному зверненні стягнення на квартиру в цьому будинку.
Реалізація житлового приміщення, минаючи суд, допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем. У такій угоді повинно міститися умова про надання права заставодавцю, або заставодержателя, або іншій особі за вибором сторін здійснити продаж житлового приміщення. Іпотека не передбачає перехід права власності на закладене житлове приміщення до заставодержателя.
Житлове приміщення, обтяжене іпотекою, продається на публічних торгах за найвищу ціну, запропоновану на торгах.
Олександр Жук, магістр права, директор юридичної компанії «СПРАВА Консалтинг» .
-
20.01.2017
переглядів: сьогодні 1, за останні 7 днів 24, за місяць 87