Ризики покупки квартири з торгів

18 Жовтня. 2017

Кожен, хто хоч раз мав справу з купівлею нерухомості, знає наскільки це питання не просте. А якщо стоїть мета ще й купити за максимально вигідною ціною, то завдання ще набагато ускладнюється.

Сьогодні ми поговоримо про електронних торгах як про один з варіантів покупки нерухомості за вигідною ціною, але зі своїми, так би мовити, нюансами.

На сьогоднішній день якщо ми говоримо про прилюдні торги, то практично вся нерухомість продається в формі електронного аукціону. Це означає, що у Вас немає необхідності особисто подавати необхідні документи до кваліфікованого персоналу і бути присутнім на самому аукціоні. Ви можете брати участь у торгах сидячи вдома за комп'ютером і робити ставки самостійно. Дана процедура значно скоротила корупційну складову при примусової реалізації майна, адже раніше до потрібних аукціонам торгуючі організації допускали тільки обраних.

Разом з тим, якщо реалізований об'єкт дійсно цікавий, будьте готові, що разом з Вами в аукціоні візьмуть участь не один десяток учасників, і переможе лише той, хто запропонує найвищу ціну.

Незважаючи на це, нерухомість, продається з аукціону, практично завжди продається нижче ринкової ціни, і цьому є ряд причин:

- завжди є ризик оскарження процедури торгів;

- ви отримуєте об'єкт у власність не відразу після перерахування грошей, процедура може затягнутися від 2х до 4-х тижнів;

- перед покупкою нерухомості ви швидше за все не зможете особисто її оглянути, і рішення про участь в торгах і про максимальною ставкою ви будете приймати тільки лише на підставі фотографій, в більшості випадків навіть чорно-білих;

- у разі визнання торгів недійсними отримати назад сплачені грошові кошти ви зможете не скоро, і в разі чергового падіння курсу гривні, втрата частини своїх заощаджень забезпечена!

- навіть отримавши у власність придбану на торгах нерухомість, можливо ще доведеться виселяти з неї попередніх власників в судовому порядку.

Саме ці ризики і знижують вартість продаваного об'єкта з торгів, адже якщо його ціна буде близька до ринкової, то ці ризики будуть невиправданими.

Для того, щоб не прогадати з покупкою квартири на електронних торгах і мінімізувати зазначені ризики, ми вкрай рекомендуємо звертатися за допомогою до кваліфікованих юристів ще на стадії прийняття рішення про реєстрацію участі в аукціоні. Але, на жаль, як показує наш досвід, клієнти звертаються за юридичною допомогою вже після того, як зіткнулися з певними труднощами в процесі покупки, наприклад, вже на стадії судового оскарження результатів торгів. В результаті такі покупці фактично заморожують свої сплачені кошти на невизначений час, і змушені нести витрати, часом перевищують заощаджені на покупці гроші.

Отже, в яких випадках результати торгів можуть бути визнані недійсними, які порушення процедури торгів можуть бути підставами для визнання їх недійсними.

Як показує судова практика, в тому числі останні правові позиції ВСУ, основними причинами для визнання торгів недійсними є:

1. Продаж майна з торгів на підставі недійсної оцінки. Справа в тому, що термін дії оцінки в виконавче провадження становить 6 місяців з дня його підписання оцінювачем. У разі проведення повторних публічних торгів, такі торги повинні відбудуться до закінчення 6-ти місяців з дня виготовлення звіту (правова позиція ВСУ в справі № 6-370цс16 від 29.06.2016 ). Слід зазначити, що дане правило трохи застаріло, оскільки в зв'язку з вступом в силу нового Закону «Про виконавче провадження» у разі завершення терміну дії оцінки після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка не проводиться. Тому дана позиція може застосовуватися тільки в разі передачі майна на реалізацію до вересня 2016 р .;
2. Продаж нерухомості, яка є предметом іпотеки, за рішенням про стягнення боргу. Згідно з правовою позицією ВСУ у справі 6-103цс16 від 27.04.2016 р норми Закону «Про виконавче провадження» дозволяють виконавцю продавати предмет іпотеки з торгів при виконанні рішення про стягнення боргу, але за умови відсутності у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна звернути стягнення в першу чергу (грошові кошти на рахунках, наявність рухомого майна ), наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем;
3. Наявність права користування нерухомим майном у неповнолітніх. Відповідно до Порядку примусового виконання рішень передавати на реалізацію житло, право власності або користування яким мають діти, дозволяється тільки після отримання дозволу органів опіки і піклування.
4. Порушення торговельною організацією порядку продажу майна. Це стосується виконання вимог законодавства про необхідність відповідних публікацій про проведення торгів, терміну проведення торгів і переоцінок, допуску до торгів інших учасників, правильності публікації інформації про лот, і багато іншого.

Слід, звичайно ж, звернути увагу, що не всі порушення можуть бути підставою для недійсності результатів торгів. Наприклад, сам по собі факт неналежного повідомлення боржника про проведення торгів не може бути підставою для визнання таких торгів недійсними. Головною умовою, яке повинні встановити суди - це наявність порушень, які могли вплинути на результат торгів, тобто встановити не тільки недотримання норм закону, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оскаржує.

Віталій Цвігун

керівник судової практики, адвокат АТ "КФ" ДОМІНАНТА "

Рейтинг сторінки: 0/5 на основі 0 оцінок.

Про відповідальність туроператора за зрив турпоїздки

Непоодинокими бувають випадки, коли поїздка на відпочинок може захмаритися невідповідністю якості спочатку задекларованих при продажі туру послуг суворої реальності на місці, з який ви зіткнетеся вже по приїзду. І готель може виявитися не той, і харчування не зовсім таке, та й взагалі - все навколишнє вас може дуже сильно відрізнятися від глянцевих рекламних буклетів і красивих фото в інтернеті. Але в таких ситуаціях ви хоча б змогли доїхати до жаданого місця відпочинку і вже потім, після повернення, зможете зажадати повернення частини вартості оплачених, але недоотриманих послуг. А як бути, якщо з вини туроператора або його агента у вас взагалі зірвалася сама поїздка? Розглянемо приклад з практики.

Чи зобов'язаний водій пред'являти документи інспектору?

Практично всі водії транспортних засобів стикалися з випадками, коли їх зупиняли співробітники національної поліції (раніше міліції) без будь-яких явних причин, просили надати документи, і надалі в разі якщо все в порядку бажали водієві «щасливої ​​дороги».