Новий закон № 218-ФЗ глобально змінить ринок пайового будівництва

1. Безпосередні вимоги до самої будівельної компанії
2. Нові положення про фінансову стійкість
3. Фінансові обмеження для забудовників
4. Зміна способу забезпечення зобов'язань з метою повернення коштів пайовикам
5. Обмеження нецільового бізнесу
6. Вимоги до керівництва і бухгалтеру
7. Забезпечення прозорості діяльності
8. Висновки і прогнози

У липні 2017 року президент РФ підписав закон, який вніс радикальні зміни в сферу пайового будівництва. [1] Ця стаття розповість читачам про нові норми, які почнуть діяти в 2018 році і кардинальним чином змінять вигляд російського будівельного ринку.

Безпосередні вимоги до самої будівельної компанії

Для початку, законодавець звузив коло осіб, яким дозволено будувати житло. Тепер таким правом володіють тільки господарські товариства - ТОВ, ПАТ і АТ. [2] Різного роду кооперативи, [3] некомерційні організації, товариства забудовників, а також інші юридичні особи цієї можливості позбавлені.

На перший погляд, виходить абсурдна ситуація. З одного боку, не маючи за плечима досвіду і зведених об'єктів, не можна стати забудовником. З іншого - а як його отримати, якщо без досвіду взагалі не можна будувати? Законодавець вийшов з цієї ситуації таким чином. Він вказав, що компанія може отримати статус забудовника, якщо вона раніше брала участь в будівництві в якості генпідрядника або техзаказчіка. Таким чином, новим учасникам ринку доведеться кілька років займатися підрядними роботами. І тільки потім їм дозволять самостійно зводити багатоповерхові будинки.

Ну і нарешті, закон зобов'язав забудовника проводити експертизу проектної документації, навіть якщо він займається тільки малоповерховими будинками.

Нові положення про фінансову стійкість

Нормативний акт скасував вказівку про величину статутного капіталу. Однак з 01.07.2018 року для знову видаваних дозволів з'явиться ряд умов.

Так, організація зобов'язана мати у своєму розпорядженні власними коштами в сумі не менше 10% від вартості будівництва. Одночасно на єдиному розрахунковому рахунку компанії має перебувати не менше 10% коштів від загальної вартості проекту по одному дозволу.

Сьогодні мало які фірми відповідають цим умовам. Як правило, будівельники орендують техніку та обладнання. Адже вона потрібна тільки для виконання певних робіт. Тому їм не вигідно тримати її на балансі і платити податки. Нові вимоги змусять організації придбати у власність частину обладнання і відобразити його в обліку.

Далі, всі зобов'язання будівельників, не пов'язані з отриманням коштів по ДДУ і зі зведенням об'єкта в рамках одного дозволу, не повинні бути більше одного відсотка від проектної вартості. Ця норма повністю перекриває можливість нецільової діяльності.

Фінансові обмеження для забудовників

Закон різко обмежив власні витрати забудовника. Так, витрати на банківське обслуговування, зарплату робітників, фахівців і керівників, виплати їм гарантій і компенсацій по ТК РФ і колективним договором, оплату послуг організації, яка виступає в якості одноосібного виконавчого органу, а також витрати на оренду, рекламу, комунальні та інші послуги в сукупності (!) не можуть перевищувати 10% від проектної вартості робіт. Чесно скажу, сьогодні мало яка організація зможе укластися в ці нормативи.

Поряд з вищевикладеним, законодавець обмежив загальну суму авансових платежів забудовника. Вони не повинні перевищувати 30% від вартості проекту і можуть направлятися тільки на будівництво, підготовку проектної документації, створення інженерно-технічних комунікацій.

Відразу слідом за цими обмеженнями закон зобов'язав будівельні компанії враховувати отримані від пайовиків гроші окремо за кожним будинком. Це зроблено для того, щоб контролюючі органи могли бачити витрата коштів, не вникаючи в бухгалтерську документацію.

Щоб виключити незаконне виведення грошей, а також їх нецільове використання, держава посилила контроль і за банківськими операціями Так, якщо забудовник перераховує третій особі кошти, то поряд зі звичайним розпорядженням він направляє в банк договір з контрагентом, акти виконаних робіт, прийому-передачі товарів, рахунок-фактури та інші папери, що підтверджують реальність угоди. А кредитна організація, в свою чергу, скрупульозно перевіряє всі документи і при наявності недостовірної або помилкової інформації сповіщає про це наглядовий орган.

Більш того, тепер забудовник, техзаказчік і генпідрядник, що працюють за укладеним між ними договором, зобов'язані відкрити рахунки в одному уповноваженому банку. А всі платежі за контрактом проводити тільки через цю кредитну організацію. Сама ж будівельна компанія повинна мати тільки один розрахунковий рахунок.

Зміна способу забезпечення зобов'язань з метою повернення коштів пайовикам

Будівництво, як вид економічної діяльності, пов'язане з великими ризиками. Тому банки намагаються не видавати забудовникам гарантії, а страховики укладають з ними договори на умовах підвищених тарифів. Це гальмує будівництво житла.

Проаналізувавши ситуацію, законодавець вирішив створити компенсаційний фонд, [4] куди будівельні фірми будуть відраховувати обов'язкові внески в розмірі 1,2% від вартості кожного ДДУ. І в разі банкрутства забудовника фонд поверне пайовикам їхні гроші. Правда, в межах максимальної суми відшкодування. Компенсації підлягає вартість не більше ніж 120 кв. м, причому «ринкову ціну» цих метрів визначатиме уповноважений урядом РФ федеральний орган виконавчої влади, «який здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері офіційного статистичного обліку». Тобто Росстат.

При цьому у будівельній організації залишилося право укладення договору страхування цивільної відповідальності на користь учасників пайового будівництва.

Обмеження нецільового бізнесу

Чи не є секретом той факт, що російські будівельники часто займаються не тільки зведенням будівель, але і іншими видами бізнесу. Так, досить часто вони надають транспортні та агентські послуги, надають приміщення в оренду, реалізують товарно-матеріальні цінності та навіть займаються інвестиційною діяльністю. [5] Все це призводить до того, що компанії банкрутують, а громадяни втрачають гроші.

Держава вирішила покласти край цій практиці. Воно заборонило девелоперам займатися іншими видами бізнесу. Тепер особи, що зводять багатоповерхові будинки, не має права кредитуватися або брати позики на цілі, не пов'язані з будівництвом. Крім того, закон заборонив їм використовувати майно для забезпечення виконання як своїх зобов'язань (якщо вони безпосередньо не пов'язані з будівництвом), так і зобов'язань третіх осіб.

Поряд з цим закон заборонив забудовникам випускати, а також видавати цінні папери та облігації. Втім, це обмеження не стосується емісії власних акцій. Адже багато девелоперів є акціонерними товариствами. Однак купувати акції (як і інші цінні папери) третіх осіб їм також забороняється.

Законодавець заборонив будівельним компаніям виступати в якості позикодавця, видавати позички і позики. Крім того, забудовники не мають права створювати некомерційні і комерційні організації, брати участь в їх капіталах своїми коштами або майном. Більш того, держава особливо відзначило, що фірми в рамках одного дозволу на будівництво взагалі не мають права здійснювати операції, не пов'язані з залученням коштів пайовиків і зі зведенням самого об'єкта.

Ну і нарешті, закон пригрозив, що якщо хтось підпише угоду з забудовником в порушення вищезгаданих приписів, то суд завжди визнає недійсність такої угоди. Підставою для рішення стане той факт, що найменування будівельної компанії містить формулювання «спеціалізований забудовник». Це, на думку законотворців, однозначно доводить, що контрагент будівельної організації повинен був знати про обмеження, що накладаються на його партнера законом.

Вимоги до керівництва і бухгалтеру

Нормативний акт ввів обов'язкові вимоги до керівників будівельної компанії. Так, директором або головним бухгалтером не може бути суб'єкт з непогашеною (або незнятої) судимістю за економічні або державні злочини. Крім того, громадяни, які зазнали дискваліфікації відповідно до КоАП РФ, [6] також позбавляються права керувати забудовником або здійснювати його бухгалтерське обслуговування.

Не забув закон і банкрутів. Головбухами і директорами не можуть бути громадяни, які протягом трьох років до моменту подачі проектної декларації залучалися на підставі рішення арбітражного суду до солідарної відповідальності за боргами юросіб банкрутів, були їх директорами або головними бухгалтерами або володіли (прямо чи опосередковано) не менше ніж 25 % капіталу забудовника-банкрута.

Цікаво відзначити, що такі ж вимоги пред'являються і до засновника, прямо або побічно володіє не менше ніж 25% капіталу будівельної компанії. І якщо власник на момент подачі декларації не відповідає вищезазначеним умовам, то він повинен продати частину своєї частки або акцій або взагалі вийти з числа учасників. Ну, або просто чекати, коли буде погашена його судимість, закінчиться термін дискваліфікації або з моменту рішення арбітражного суду мине три роки.

З огляду на важливу роль керівника в діяльності будівельної організації, закон зобов'язав забудовників протягом трьох днів з моменту зміни (або тимчасового призначення) одноосібного керівника сповіщати про це уповноважений орган.

Забезпечення прозорості діяльності

Закон зобов'язав кожного девелопера раз в три місяці розміщувати на своєму сайті бухгалтерську документацію, звіти, а також аудиторський висновок. Більш того, дана інформація повинна дублюватися на web-сайті в єдиній інформаційній системі житлового будівництва. [7] До речі, крім будівельних компаній на цьому ж сайті будуть розміщувати свою інформацію наглядові і контролюючі органи, фонд захисту прав пайовиків, а також Росреестр.

Висновки і прогнози

З одного боку, нові норми зроблять позитивний вплив на будівельний ринок. Підвищиться прозорість компаній. Вони стануть більш стійкими, зменшиться кількість відвертих шахраїв, а громадяни зможуть повертати свої гроші через фонд захисту учасників пайового будівництва.

З іншого боку, новели скоротять число забудовників і зменшать конкуренцію на ринку. Не всі зможуть виконати вимоги закону. Це може привести до збільшення вартості ДДУ і до загального скорочення будівництва житла.

У цих умовах державі все одно доведеться розвивати альтернативні види будівництва за допомогою інвестиційних фондів і проектного фінансування. Іншого шляху просто немає.

[1] Федеральний закон від 29.07.2017 N 218-ФЗ "Про публічно-правової компанії по захисту прав громадян - учасників пайового будівництва при неспроможності (банкрутство) забудовників і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації".

[2] Під забудовником також розуміється некомерційна організація, створена відповідно до Закону Російської Федерації від 15 квітня 1993 року N 4802-1 "Про статус столиці Російської Федерації".

[3] Постанова Арбітражного суду Північно-Західного округу у справі № А56-1163 / 2016 від 19.05.2017 р

[4] Публічно-правова компанія "Фонд захисту прав громадян - учасників пайового будівництва"

[5] Постанова П'ятнадцятого апеляційного арбітражного суду у справі № А32-19330 / 2013 від 05.10.2015 року.

[6] Дискваліфікація може послідувати за порушення правил охорони праці, незаконні дії при отриманні кредитної історії, порушення вимог при держреєстрації юросіб та ВП, невиконання в термін приписів контролюючих або наглядових органів. Всі ці правопорушення перераховані в КоАП РФ.

[7] Планується, що даний ресурс відкриється після 01.01.2018 року.