- причини
- З чого почати
- Подача заяви
- Особливості
- варіанти схеми
- Учасники банкрутства забудовника
- роль пайовика
- Що робити
- навмисне розорення
- процедура
Придбання квартири в споруджуваному будинку - вигідне вкладення коштів, а для багатьох - фактично єдина можливість стати власником власного житла. Однак при цьому завжди існує ризик виникнення такого явища, як банкрутство забудовника, в результаті чого під загрозою опиняються інвестиції пайовиків. Спробуємо розібратися, які особливості банкрутства забудовників в 2019 році, і що робити в таких випадках.
причини
Існує дві категорії причин виникнення банкрутства:
Об'єктивні
В їх число найчастіше входить неправильна і невміла організація бізнес-процесів, наслідком чого стає нестача коштів на погашення поточної заборгованості перед кредиторами, що збільшується неможливістю взяти позику в банку. Також до об'єктивних причин фінансових проблем варто віднести певні зовнішні чинники, зокрема, подорожчання будівельних матеріалів або послуг підрядників. Фіктивні фіктивні причини - ті, які забудовник використовує в якості виправдання брак коштів з метою приховування своїх шахрайських дій. Найбільш характерні приклади - укладання фіктивних договорів з явно завищеними цінами послуг підрядників або матеріалів, перерозподіл грошових коштів підставним компаніям.
З чого почати
пред'явлення вимог
У разі якщо оголошено про банкрутство забудовника, то перше, що слід зробити учасникам будівництва, - пред'явити свої вимоги до нього. Це можуть бути вимоги про повернення грошових коштів або про передачу житлового приміщення.
Пред'явлення вимоги повинно бути здійснено протягом 30-денного періоду перебування забудовника в спостереженні. У разі позитивного рішення арбітражного суду по даній вимозі, його вносять до реєстру вимог із зазначенням сплаченої забудовнику суми (або вартості майна, яке було передано), розмір грошових коштів, які ще були недоплачені, інформація про площі та інші дані житлового приміщення.
Після цього арбітражним керуючим виноситься питання про погашення пред'явлених вимог на загальну кредиторську збори.
Подача заяви
При зверненні будівельної компанії в суд з вимогою оформлення банкрутства забудовника перше, що слід зробити дольщику, - подати заяву про те, щоб його внесли в реєстр кредиторів . Подається така заява в арбітражний суд, який і буде займатися питанням стягнення матеріальної компенсації з забудовника.
Особливості
Відповідно до законом «Про банкрутство» , Забудовник, який не має можливості виконувати свої зобов'язання перед учасниками будівництва, повинен оголосити себе боржником. Після цього у конкурсного кредитора або іншого органу, який має право брати участь в судовому розгляді, з'являється можливість вимагати визнання цього забудовника банкрутом в судовому порядку.
Перед тим, як суд винесе ухвалу, він повинен розглянути і схвалити подану боржником заяву про власну неспроможність. У визначенні обов'язково вказується інформація про особу, що виступає в ролі арбітражного керуючого, про необхідність залучення саморегулівної організації, а також про реєстраційних даних боржника. Крім того, зазначається дата розгляду заяви про банкрутство позичальника і то, наскільки його дія є обґрунтованим.
Існують правила, відповідно до яких визначення статусу приймаючої в процесі сторони визначається в ході судового засідання. Однак деякі пункти закону «Про банкрутство» вносять в ці правила суттєві коригування. Зокрема, цим законом регламентується, що судом повинен видаватися визначення на заяву забудовника про те, що він є неспроможним, із зазначенням про задоволення прохання заявника.
Закон про банкрутство
При цьому у визначенні також вказується, що на збанкрутілого забудовника поширюються правила, зазначені в сьомому параграфі дев'ятій глави вищезгаданого закону. Звідси випливає висновок, що визначення судом статусу боржника відбувається ще до розгляду заяви про те, чи доцільно визнавати боржника неспроможним.
Забудовник, який надає суду дані про свою неспроможність, погоджується з тим, що є боржником. Оскільки йому відомо про наявні проблеми найкраще, він може точно вказати в своїй заяві, чи були порушені права пайовиків чи інших кредиторів, чиї кошти були вкладені в будівництво.
Також право подавати заяву з вимогою про присвоєння боржнику статусу банкрута має конкурсний кредитор, який вклав кошти в будівництво.
варіанти схеми
Забудовник, який не має можливості довести до кінця почате будівництво, як правило, намагається вирішити ситуацію одним з двох способів: максимальне затягування час будівництва з одночасним пошуком нових інвесторів або ініціювання процедури банкрутства.
При першому варіанті пайовики часто приймають рішення про розірвання договору з вимогою повернення вкладених інвестицій і оплати неустойки. Йти цим шляхом є сенс лише за умови наявності у забудовника майна або грошових коштів, на які можуть бути стягнуті. Також захистити свої інтереси можна шляхом звернення до суду з метою визнання права власності на частку, що будується.
Другий варіант, коли по відношенню до забудовника розпочато процедуру банкрутства, часткової учасник може вибрати між наступними діями:
- одностороння відмова від виконання договору і очікування виплати вкладених коштів в порядку черги;
- збереження дії договору, який дозволить претендувати на отримання нерухомого об'єкту в стадії зведення.
Учасники банкрутства забудовника
В якості учасників банкрутства забудовника, крім власне забудовника, відповідно до закону «Про банкрутство», виступають учасники будівництва, що володіють вимогами про передачу житлових приміщень, і наділений відповідними повноваженнями орган виконавчої влади конкретного суб'єкта РФ.
роль пайовика
Перше, що повинен зробити обманутий пайовик, - заявити свої вимоги в справі про банкрутство. Закон і судова практика наказують виконати це на протязі 30-денного терміну з моменту, коли було опубліковано повідомлення щодо введення спостереження для участі в першому кредиторської зборах. Дані вимоги, оформлені у вигляді заяви, повинні бути відправлені забудовнику, тимчасового керуючого і судової інстанції.
Для вимог, які пред'являються після того, як 30-денний термін закінчився, передбачений наступний порядок розгляду:
- протягом 15-денного строку з дати, коли термін для пред'явлення вимог кредиторів закінчився, боржник, тимчасовий керуючий або інші кредитори можуть направити до суду заперечення щодо кредиторських вимог;
- вимоги одного з учасників будівництва, по яких не було заперечень, можуть розглядатися без його особистої присутності;
- вимоги щодо передачі житлових приміщень розглядаються суддею в період до одного місяця з того моменту, коли закінчився термін, відведений на пред'явлення заперечень за вимогами.
Банкрутство фінансових організацій закінчується торгами, на яких розпродається все майно, і мировою угодою з кредиторами.
Подробиці особливостей банкрутства різних суб'єктів підприємницької діяльності описані тут .
Підсумком такого розгляду стає винесення ухвали про те, що вимога включено до реєстру або у внесенні відмовлено. Дане визначення можна оскаржити.
Наступне завдання обманутого пайовика - участь в кредиторських зборах. Останні мають широку компетенцію в частині захисту інтересів кредиторів.
Процес врегулювання зобов'язань забудовника передбачає оплатної передачі належного йому майна разом із зобов'язаннями іншому забудовнику, який стає набувачем.
У завчасне оповіщення кредиторів забудовника про те, що борг переходить в нові руки, немає необхідності. Отримувати згоду кредиторів на переведення боргу також не потрібно.
Між забудовником і покупцем укладається письмовий договір про передачу недобудованого об'єкта, ділянки землі і зобов'язань.
Вимоги кредиторів забудовника повинні погашатися в 10-денний термін з моменту, коли рішення суду щодо передачі належать забудовнику зобов'язань і майна вступило в законну силу. Наслідки цього виражаються в «виході» пайовиків з процесу банкрутства.
Вимоги учасників будівництва щодо передачі їм житлового приміщення, яке значиться в договорах про пайову участь, можуть бути задоволені в разі, якщо є дозвіл на введення в експлуатацію вже добудованого багатоквартирного будинку відповідно до акта прийому-передачі.
Третє, що повинен зробити пайовик, - підписати акт прийому-передачі квартири. Питання щодо завершення будівництва недобудованого об'єкта набувачем і подальшої передачі житлових приміщень учасникам будівництва на даний момент не регламентується законодавством. Тому набувач сам складає графік добудови незавершених об'єктів.
Що робити
Банкрутство забудовника при пайовому будівництві, що настало внаслідок неможливості виконання ним зобов'язань щодо надання в термін житла покупцям, дозволяє останнім вимагати повернення заплачених коштів. При цьому пайовик може претендувати не тільки безпосередньо на зазначену в договорі суму, а й на компенсацію збитків, понесених у зв'язку з тим, що забудовник виконував свої зобов'язання неналежним чином.
Розрахунок збитку проводиться шляхом визначення різниці між ціною об'єкта нерухомості на момент, коли відбулося банкрутство забудовника, і його ціною в момент, коли відбувалося підписання договору.
В рамках захисту власних прав громадяни також мають право вимагати передання їм у власність придбаних квартир і недобудованих об'єктів.
Для мінімізації потенційних збитків від банкрутства забудовником, в свою чергу, може здійснюватися страхування незавершеного об'єкта.
навмисне розорення
Укладаючи договір про пайове будівництво, кожен пайовик повинен розуміти, що існує ризик банкрутства забудовника. Однак цей процес може бути викликаний не тільки об'єктивними чинниками, а й навмисними фальсифікаціями.
Забудовник може спеціально влізти в борги, щоб в подальшому уникнути відповідальності перед кредиторами, якщо він не просто планує встановити певні етапи розстрочки виплат за обопільною згодою, а взагалі нічого не платити.
Слід мати на увазі, що чинне російське законодавство кваліфікує фіктивне банкрутство як злочин, за який передбачено кримінальне покарання.
процедура
Відповідно до закону «Про банкрутство», пайовики мають право вимагати або грошову компенсацію, або придбану йому квартиру. У зв'язку з цим пред'являються учасниками вимоги поділяються на два реєстри: заяви тих, хто хоче повернути грошові коштів, і тих, хто прагне отримати житло. Тому ще до подачі заяви дольщику слід чітко визначити, в який реєстр воно буде включено, так як в ході судового процесу змінити його проблематично.
Традиційно справи про банкрутство, в яких кредитори пред'являють виключно грошові вимоги, вирішуються простіше. Також слід враховувати, що вже під час розгляду справ можуть відбуватися зрушення в реєстрі у зв'язку з пріоритетом одних кредиторів перед іншими.
Основна перевага процедури банкрутства забудовника полягає в тому, що вимоги пайовиків мають пріоритет задоволення перед іншими кредиторами.
Довідку про банкрутство
може зажадати кредитор або інша особа, у якого є претензії.
Читайте також , Як насправді працює закон про банкрутство фізичних осіб.
Методи діагностики ймовірності банкрутства підприємства описані тут .
Інша вагома перевага даної процедури для пайовиків криється в можливості визнання укладених із забудовником договорів договорами пайової участі в будівництві, які передбачають більш високу відповідальність забудовника перед пайовиками.