Строительство »

Банкрутство забудовника - при пайовому будівництві, що робити дольщику, судова практика

  1. Що це таке
  2. Законодавство
  3. Відео: поради юриста
  4. Заява та інші документи
  5. Важливі моменти неспроможності
  6. При пайовому будівництві
  7. Доля кредиторів і інвесторів
  8. етапи
  9. мирова угода
  10. санація
  11. ліквідація банкрута
  12. У якому суді розглядається справа
  13. Застосування додаткових забезпечувальних заходів
  14. Дії постраждалих осіб
  15. Пайовик вже виграв судовий процес
  16. Пайовик в курсі про проблеми забудовника, але не збирається подавати заяву в суд
  17. питання
  18. навмисне
  19. Національні особливості
  20. Судова практика
  21. Страхування
  22. Чи виплачується кредит банку
  23. Виселення в справі
  24. Після здачі будинку

Процедура банкрутства забудовника як юридичної особи регламентується ФЗ «Про неспроможність» № 127-ФЗ. Процес починається з судового акта, який видає арбітражний суд за місцем знаходження підприємства-банкрута.

Керівник компанії, її представник або уповноважені органи ФНС подають заяву до суду про визнання підприємства фінансово неспроможним.

На заявника поширюються обмеження - це мінімальна сума боргу:

  • для підприємств вона становить 100 тис. руб. ;
  • для ІП - 10 тис. руб.

Прострочення боргу повинна становити три місяці.

Банкрутство забудовника включає п'ять стадій процедури:

  • спостереження;
  • фінансове оздоровлення;
  • зовнішнє управління;
  • конкурсне виробництво;
  • мирову угоду.

Що це таке

Банкрутство забудовника - це юридична форма фінансової неспроможності компанії забудовника.

При цьому організація не має можливості погасити борги перед своїми кредиторами і компенсувати вкладені пайовиками кошти.

Фінансова неспроможність організації може бути:

  • об'єктивної;
  • фіктивною.

1. Об'єктивне банкрутство є поширеним видом.

Існує безліч причин, які привели компанію до фінансового краху. Одна з них - це невірна постановка робочих процесів і складання бізнес-плану.

Також зовнішні чинники можуть впливати на фінансові проблеми компанії:

  • зміна вартості матеріалів і послуг;

    Зазвичай такі питання передбачаються в договорах. Досвідчені компанії забудовники страхують себе, оформляючи додаткові угоди до договорів, де вказуються фіксовані ціни на будівельні матеріали і послуги.

  • різка зміна курсу валют, що є вторинним фактором зміни ціни на будматеріали і послуги;
  • форс-мажорні обставини.

2. Інакше справа йде з фіктивним банкрутством.

Часто будівельні компанії, таким способом намагаються наживатися на вкладених інвестицій. Незаконним шляхом організація забудовник виводить велику частину вкладених інвестицій з активу підприємства.

Для цього вони оформляють фіктивні договори з підрядниками, де вказується завищена вартість будівельних матеріалів.

Довести фіктивне банкрутство досить складно.

  1. Представники ФНС перевіряють правильність операцій з фінансовими засобами компанії за останні три роки.
  2. За фактом виявлення розбіжностей в судовому порядку можна повернути велику частину інвестицій.

Законодавство

Головним нормативним актом фінансової неспроможності юридичної або фізичної особи є ФЗ «Про неспроможність» від 26.10.2002 № 127-ФЗ.

1. Банкрутству забудовника в законі відводиться § 7 гл.9 , Де сказано, що всі вимоги до забудовників розглядаються арбітражним судом.

2. Статтею 134 ФЗ «Про неспроможність (банкрутство)» визначено порядок черговості задоволення вимог кредиторів:

  • в першу чергу задовольняються вимоги громадян, які вклали свої кошти в будівництво;
  • у другу чергу проводяться розрахунки по заробітній платі співробітникам компанії-забудовника;
  • у третю черги задовольняються вимоги інших кредиторів.

Відео: поради юриста

Причини і ознаки

Характерною рисою банкрутства забудовника є нездатність організації провести розрахунки з кредиторами:

  • оплата товарів і послуг;
  • обов'язкові платежі бюджетних і позабюджетних фондів.

Головною ознакою визнання підприємства банкрутом - це падіння прибутку нижче материнського капіталу.

Це сприяє:

  • збільшення ризику неповернення коштів;
  • кризі ліквідності, що вже можна розглядати як банкрутство підприємства.

Як показує практика в зарубіжних країнах, фінансову неспроможність компанії можна спрогнозувати за 2 роки до появи вже очевидних ознак. Первинним ознакою є визначення вартість компанії в найближчому і віддаленому майбутньому.

Причини фінансової неспроможності діляться на дві групи:

  • зовнішні;
  • внутрішні.
  1. Зовнішні причини практично неможливо врахувати при прогнозуванні банкрутства.
  2. Внутрішні - залежать від методів і форм організації бізнес-процесів компанії.

Нестабільна економічна ситуація в країні, спад ділової активності, різка зміна курсу валют сильно впливають на організацію діяльності компанії. Одночасне вплив всіх факторів призводить до банкрутства.

Заява та інші документи

Визнання підприємства-забудовника банкрутом відбувається в судовому порядку за заявою кредиторів. В першу чергу учасник будівництва повинен звернутися в арбітражний суд із заявою про включення до реєстру вимог. Суд встановлює відповідність вимог пайовика з Арбитражно-процесуальним кодексом, після чого призначається дата розгляду справи.

Приклад заяви можна скачати тут.

Далі, на допомогу пайовикам приходить арбітражний керуючий, якому вони повинні представити один з документів:

  • судове рішення про визнання незаконним договору кредитора з компанією забудовником, де буде визначено порядок компенсації вкладених інвестицій;
  • судове рішення про визнання договору між забудовником і кредитором неукладеним;

    На підставі цього рішення арбітражний керуючий включає кредитора до реєстру вимог для виплати компенсації.

  • документ, що підтверджує прострочення передачі об'єкта будівництва кредитору.

Для цього подаються документи, що підтверджують фактичну оплату інвестицій. Також пред'являється довідка, яка підтверджує відсутність введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, письмову вимогу до забудовника про розірвання договору.

Важливі моменти неспроможності

При проведення процедури визнання банкрутства важливо розуміти деякі моменти, які пов'язані безпосередньо зі сферою будівництва.

При пайовому будівництві

Договір з компанією забудовником оформляється згідно ФЗ від 30.12.2004 № 214-ФЗ. Нормативним актом закріплена форма договору про пайову участь, яка спрямована на захист громадян, які вклали свої кошти в будівництво.

глава 9 доповнено новим пунктом § 7 «Банкрутство забудовників» , Де кардинально змінена структура правовідносин учасників пайового будівництва.

Закон спрямований на захист інтересів усіх учасників будівництва, включаючи тих, хто уклав договір із забудовником в обхід закону.

Доля кредиторів і інвесторів

Суд на підставі відомостей, що включаються в оголошення про банкрутство забудовника, оголошує компанію фінансово неспроможною. Однак якщо банкрутство підприємства було фіктивним, то кількість ошуканих учасників будівництва збільшиться.

Раніше влада шукали вирішення проблеми для кожного учасника індивідуально, але тепер діє ФЗ від 27.07.2010 № 210-ФЗ «Про організацію ...» , Де визначено процедуру роботи з інвесторами і кредиторами.

Учасники будівництва можуть вибрати два варіанти вирішення проблеми:

  • отримання вкладених інвестицій;
  • організація ЖБК (житлово-будівельний кооператив), після чого добудова будинку проводиться самостійно.

За організацією пайового будівництва контроль виробляє служба будівельного нагляду.

За організацією пайового будівництва контроль виробляє служба будівельного нагляду

Про те, як відбувається компенсація виплат співробітникам при визнання неспроможності? Читайте нашу статтю: виплата зарплати при банкрутстві.

Детально про процедуру банкрутства, написано тут.

етапи

Окремі етапи процесу:

  • мирова угода;
  • санація;
  • ліквідація банкрута.

мирова угода

Укласти мирову угоду можна на будь-якому етапі банкрутства забудовника.

Приклад мирової угоди можна подивитися тут.

В процесі оформлення договору вступають в силу нові умови документа, а колишні вважаються ліквідованими.

Однак мирова угода має затвердити арбітражний суд з урахуванням думки зборів інвесторів. Розірвання документа має на увазі право інвесторів пред'являти вимоги, які були ним передбачені.

санація

Санація підприємства - це сукупність методів, які спрямовані на запобігання ліквідації компанії забудовника.

Особливість санації полягає в наданні фінансової допомоги підприємству від кредиторів, інвесторів або органів виконавчої влади, шляхом надання боржнику пільгових кредитів та оподаткування.

Санація може пропонуватися компанії тільки в тому випадку, якщо вона здатна відновити свою платоспроможність для продовження діяльності.

ліквідація банкрута

При ліквідації компанії забудовника виникають правова і адміністративна відповідальність.

Щоб мінімізувати махінації щодо інвесторів в закон № 214-ФЗ була додана ст.15.2 ФЗ від 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Якщо підприємство забудовник не в силах задовольнити вимоги кредиторів, ці права переходять до страхової компанії. При ліквідації банкрута не здійснюються такі етапи, як спостереження, зовнішнє управління і фінансове оздоровлення.

У якому суді розглядається справа

згідно ст.224 АПК РФ справа про банкрутство забудовника розглядає арбітражний суд, куди і подається відповідна заява.

Не виключена можливість клопотання учасників провадження про розгляді справи:

  • за місцем знаходження об'єкта;
  • або за місцем проживання більшості інвесторів.

Застосування додаткових забезпечувальних заходів

Додаткові забезпечувальні заходи - це заходи, які тимчасово приймаються рішенням суду з метою забезпечення майнових інтересів заявників. Ці заходи дають гарантію на виконання судового акта. У арбітражної практиці таке забезпечення називають строковими тимчасовими заходами ( ст.90 АПК РФ ).

До них відноситься:

  • накладення арешту на фінанси підприємства;
  • заборона компанії і іншим особам здійснювати будь-які спірні дії;
  • покладання обов'язків на компанію здійснювати дії, які спрямовані на захист майна від псування;
  • передача спірного об'єкта на зберігання позивачу;
  • заборона на реалізацію об'єкта нерухомості, якщо був пред'явлений позов про звільнення його від арешту.

Дії постраждалих осіб

Щорічно число обдурених інвесторів збільшується, а реакція влади на те, що відбувається практично відсутня. Тому пайовики повинні знати свої права, щоб максимально убезпечити свої фінанси.

В першу чергу необхідно ознайомитися з наказом Мінрегіону від 20.09.2013 № 403.

Документ відображає критерії, за якими пайовик може отримати статус «обманутий», після чого його дані заносяться до реєстру вимог, для виплати витрачених на будівництво фінансів.

Щоб почати судовий процес, дольщику необхідно надати до суду заяву встановленого зразка.

Пайовик вже виграв судовий процес

  1. Коли буде винесено рішення суду на користь постраждалої особи, забудовник повинен відшкодувати сплачену суму коштів, витрачених пайовиком на будівництво.
  2. Якщо будинок зданий в експлуатацію і пайовик вступив в права власності, він може вимагати у забудовника виплати неустойки за кожен прострочений день.
  3. Якщо будівництво зупинено, а забудовника оголосили банкрутом, то після виплати вкладених коштів пайовики можуть об'єднатися і завершити будівництво самостійно.
  4. Також існує варіант обміну на аналогічну квартиру в добудованому будинку.

Потерпілий вкладник збирається подавати в суд на несумлінного забудовника

Щоб впливати на недобросовісного забудовника учасникам будівництва необхідно вивчити ФЗ від 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Проблема ошуканих вкладників давно стала загальнодержавної, тому уряд постійно вносить поправки до законів про пайове будівництво, спрямовані на захист і підтримку прав інвесторів.

Як наслідок вкладники можуть сміливо подавати заяву в арбітражний суд на недобросовісні будівельні компанії.

Пайовик в курсі про проблеми забудовника, але не збирається подавати заяву в суд

Багато вкладників, отримавши повідомлення про визнання забудовника банкрутом, не подають окремо заяви в суд, а лише включаються в реєстр «ошуканих пайовиків».

Тут існують спірні питання судової практики, так як включення до реєстру не передбачає підтвердження права на об'єкт пайового будівництва. Він не має нічого спільного з банкрутством будівельної компанії.

Арбітражний керуючий повинен:

  • повідомляти вкладників про ведення процесу банкрутства забудовника;
  • давати інформацію про можливості пред'являти будь-які вимоги.

Однак без заяви в суд вкладник не зможе домогтися передачі йому об'єкта нерухомості або відшкодування витрачених коштів.

Однак без заяви в суд вкладник не зможе домогтися передачі йому об'єкта нерухомості або відшкодування витрачених коштів

Хочете зрозуміти, що відбувається з майном після банкрутства? Читайте статтю: аукціони з питань банкрутства.

Про те, як відбувається процес банкрутство фізичних осіб, написано тут.

Про відомості про банкрутство, дивіться тут.

питання

При оголошенні будівельної компанії банкрутом у вкладників виникають наступні питання:

  • що робити, якщо банкрутство забудовника навмисне;
  • національні особливості;
  • банкрутство забудовника: судова практика;
  • страхування;
  • виплачується кредит банку;
  • виселення в справі;
  • після здачі будинку.

навмисне

Часто будівельні компанії оформляють незаконні договори, після чого оголошують себе банкрутами.

  1. Щоб довести навмисне банкрутство організації, пайовикам потрібно звернеться до органів податкової служби.
  2. Співробітники ФНС зобов'язані провести перевірку звітності організації за останні три роки. При виявленні порушень вони передають дані в суд на розгляд.

Покарання за таке правопорушення регулюється ст. 196 КК РФ.

Національні особливості

При вкладенні інвестицій в будівництво житлових будинків вкладникам слід враховувати особливості будівництва в Росії. Іноді дії будівельних компаній спрямовані на умисний обман інвесторів, метою якого є незаконне отримання грошових коштів учасників будівництва.

Тому до вибору забудовника слід підходити з усією уважністю. Спочатку потрібно перевірити законність дій будівельної організації. Перш ніж підписувати договір необхідно ознайомитися з кожним його пунктом.

Судова практика

Розглядом справи про фінансову неспроможність будівельної організації займаються арбітражні суди на підставі норм, затверджених АПК РФ і ФЗ від 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Приклад судового рішення можна скачати тут.

Страхування

Страхування ризиків - це практика зарубіжних країн, де страховку оплачує сам забудовник. Страховка спрямована гарантувати надійність страхових випадків.

У Росії існує можливість отримати страховку учасникам будівництва, за умови, що вони оформлять іпотеку в банку на вкладення коштів в будівництво житлового будинку.

Однак не всі банки видають кредити на недобудоване житло.

Чи виплачується кредит банку

Якщо забудовник взяв суму коштів у банку на будівництво житлового будинку і потім був оголошений банкрутом, то тут діє принцип черговості.

Передбачається виплачувати кредит банку тільки в третьої черги, після виплати боргу вкладникам і тільки за розпорядженням арбітражного керуючого.

Виселення в справі

Буває так, що підприємство-забудовник, взявши кредит у банку, дає в заставу недобудований об'єкт нерухомості. А сім'ї, які вже вступили в права власності, залишаються не при справах. Виходить, що на законних підставах їх можуть виселити з власної квартири.

Тому потрібно звернутися до суду для розгляду справи про навмисне банкрутство підприємства-забудовника і шахрайстві в особливо великих розмірах.

Після здачі будинку

Якщо будинок зданий в експлуатацію і забудовник оголосив себе банкрутом, то вкладник не може вступити в права власності на квартиру. Для цього йому потрібно стати на облік в реєстр вимог на передачу житлових приміщень і подати заяву в суд на забудовника. У цьому випадку існує можливість отримати своє житло.

Про те, як відбувається компенсація виплат співробітникам при визнання неспроможності?
Хочете зрозуміти, що відбувається з майном після банкрутства?