Строительство »

Процедура придбання нерухомості в Австрії

  1. Права зарубіжних покупців нерухомості в Австрії
  2. З чого почати
  3. Можливість віддаленого придбання
  4. Після вибору об'єкта
  5. резервування об'єкта
  6. Укладення договору купівлі-продажу
  7. Завершення і державна реєстрація угоди
  8. Додаткові витрати при покупці
  9. іпотека
  10. Купівля нерухомості у забудовника для здачі в оренду
  11. Купівля житла, що будується
  12. Купівля житла на вторинному ринку або комерційної нерухомості
  13. Купівля земельної ділянки

Іноземець без дозволу на проживання в Австрії не має права купувати нерухомість в цій країні на фізичну особу. І навіть маючи ВНЖ, необхідно отримати дозвіл місцевої влади. Яка роль юриста в процесі укладання угоди? У яких випадках можна взяти іпотеку? І які будуть витрати на покупку? Відповіді на ці та багато інших питань - в нашому матеріалі. Іноземець без дозволу на проживання в Австрії не має права купувати нерухомість в цій країні на фізичну особу

Права зарубіжних покупців нерухомості в Австрії

Без дозволу на проживання іноземець не має права купувати нерухомість на фізичну особу. У законодавстві країни чітко прописано, що квадратними метрами тут можуть володіти тільки її жителі. Це або самі австрійці, або громадяни країн Євросоюзу, які живуть в Австрії, або нерезиденти, які мають постійного місця проживання. Особливо суворо ця умова дотримується в таких землях, як Відень, Тіроль і Зальцбург - найбільш «ласих шматочках» для іноземців.
Зате в таких регіонах, як Нижня Австрія, Верхня Австрія, Штирія, Каринтія, Бургенланд і в деяких непрестижних передмістях Відня влада зацікавлена ​​в залученні іноземних інвестицій. І є можливість отримати вид на проживання за вкладення в місцевий бізнес. Йдеться виключно про комерційну нерухомість. ВНЖ за покупку житла не видають навіть тут.
Закордонні покупці без постійного місця проживання можуть придбати австрійську нерухомість на компанію. Але на думку ріелторів, цей спосіб виправдовує себе лише при покупці дорогих об'єктів. Адже витрати на утримання та управління бізнесом в Австрії великі. В такому випадку фірма повинна бути зареєстрована в Австрії або будь-який іншій країні Євросоюзу і платити там податки.

Тут є і свої «підводні камені». При установі австрійської компанії в цьому процесі повинен буде приймати участь місцевий юрист або нотаріус, і за законом 51% акцій підприємства будуть належати йому. Цього можна уникнути, зареєструвавши бізнес в будь-якій країні Євросоюзу.

З чого почати

Починати необхідно з визначення характеристик бажаної нерухомості. Варто перш за все поставити собі питання - для яких цілей буде призначений об'єкт - власне проживання, здача в оренду, приміщення для комерційних цілей. Для того, щоб вам було простіше в цьому питанні, можна звернутися за консультацією до агента з нерухомості.
Одночасно варто задуматися про вибір нотаріуса або юриста з повноваженнями нотаріуса, який буде вести угоду з боку покупця. Тим більше це необхідно, якщо вам необхідно спочатку оформити посвідку на проживання або зареєструвати компанію.
Окреме питання, який, можливо, вам доведеться вирішити на початковому етапі, - відкриття рахунку в європейському банку, з якого буде проходити оплата покупки. Справа в тому, що австрійські банки суворо ставляться до транзакцій з російських рахунків більш ніж на € 10 000. Вас обов'язково в такому випадку попросять надати підтверджуючі джерело походження коштів документи. Щоб уникнути цього, ріелтори радять попередньо відкривати рахунок в банку будь-якої іншої країни Євросоюзу.

Можливість віддаленого придбання

Клієнт може купити нерухомість без особистої участі. Для цього йому досить призначити свого представника. Найчастіше їм виступає юрист або нотаріус.

Після вибору об'єкта

За австрійськими законами, в угоді купівлі-продажу нерухомості обов'язково бере участь нотаріус або юрист, наділений нотаріальними повноваженнями. Через нього і проводиться оплата покупки. Клієнт переводить гроші на рахунок свого юриста, а той після отримання дозволу на придбання від влади Австрії перераховує кошти продавцю.
Після вибору нерухомості покупець може ініціювати перевірку стану об'єкта. Це актуально насамперед для комерційної нерухомості та житла на вторинному ринку. Крім того, буде потрібно аудит компанії при інвестиціях в бізнес для отримання посвідки на проживання. Фахівці вивчать стан нерухомості, наявність можливих боргів на компанії або об'єкті (обтяження) та оцінять їх по іншим різними критеріями. Витрати на цей аудит несе сам покупець. Вартість такої перевірки для комерційного приміщення може скласти до € 10 000.

резервування об'єкта

Після того, як об'єкт обраний, покупець і продавець підписують так зване «пропозицію про покупку». Це офіційний документ, що має юридичну силу. З цього моменту нерухомість резервується за клієнтом, а той, у свою чергу, вже не може відмовитися від здійснення угоди. Всі спірні випадки вирішуються в австрійському суді. Суд може зобов'язати покупця у разі відмови від покупки виплатити неустойку агентству, відшкодувавши витрати компанії на підбір і резервування об'єкта.
За місцевими законами, при резервуванні об'єкта авансовий платіж не потрібно. Найчастіше вимога про попередню часткову оплату висувають самі іноземці, які продають свою австрійську нерухомість нерезидентам. Але в такому разі агентство нерухомості ніяк не бере участі в цій транзакції. Все залежить від того, як домовляться обидві сторони.

Укладення договору купівлі-продажу

Адвокат після підписання пропозиції про покупку становить договір купівлі-продажу. У ньому вказуються дані про сторони, описується сам об'єкт, додаткові витрати при придбанні. Продавець і покупець його підписують. Після цього клієнт повинен перевести гроші за нерухомість і супутні витрати на довірчий рахунок свого юриста. Потім цей договір відправляється в спеціальну Комісію (Grundverkehrskommission). Там він розглядається протягом трьох-чотирьох тижнів, максимум двох місяців.

Цей крок обов'язковий для всіх категорій іноземців - тих, хто має дозвіл на проживання або не є його власником. Навіть виконавши умову про наявність документа на проживання в країні, останнє слово у вирішенні на угоду залишається за владою Австрії.

У разі, якщо Комісія відмовляє у видачі дозволу, гроші за об'єкт нерухомості повертаються покупцеві в повному обсязі, крім комісії агентству. Однак власник може також вимагати якісь кошти в якості компенсації.

Завершення і державна реєстрація угоди

Якщо Комісія схвалила операцію, то можна оформляти власність в Земельну книгу. Це земельний кадастр, куди вносяться відомості про нового власника нерухомості.

Додаткові витрати при покупці

Податок на придбання земельної ділянки 3,5% від вартості об'єкта Збір за внесення до земельного кадастру (право власності) 1,1% від вартості об'єкта Комісія ріелтора 4% (при вартості об'єкта до € 36 336,42)
€ 1453,46 (від € 36 336,43 до € 48 448,50)
3% плюс 20% ПДВ (від € 48 448,51) Витрати на складання договору і оформлення реєстрації права в земельному кадастрі (витрати на юриста) 1-2% від вартості об'єкта

Важливо! В Австрії вважається, що вам належить земельна ділянка, навіть якщо ви придбали квартиру в житловому будинку. Тому відповідний податок необхідно платити при покупці будь-якої нерухомості.

іпотека

Якщо у вас немає постійного джерела доходу на території Євросоюзу, то отримання іпотеки в Австрії неможливо. Це пов'язано з тим, що австрійським банкам в якості гарантій потрібен доступ до фінансових рахунках заявника. В окремих випадках можливе взяти позику під заставу іншої нерухомості. Але при цьому вона також повинна знаходитися на території країн ЄС.
Зате є шанс отримати іпотеку при покупці житла, що будується іноземцю, який має посвідку на проживання або свою компанію в Австрії або Євросоюзі. Процентні ставки становлять максимум 2-3% річних, кредит можна взяти на 10-20 років.
Можливе придбання австрійської нерухомості на кредит, взятий в російському банку або будь-якому іншому банку країн СНД. Але в такому випадку, знову ж таки, варто подбати про наявність європейського рахунки, щоб кредитні кошти спочатку перевести на нього, і лише потім на рахунок австрійського банку в якості оплати угоди. В іншому випадку можуть зажадати джерело походження коштів.

Купівля нерухомості у забудовника для здачі в оренду

Купуючи квартиру у забудовника з метою здачі в оренду , Можна заощадити до 20% її вартості. Справа в тому, що ви при такій покупці отримуєте назад 20% ПДВ. Таким чином держава стимулює тих, хто збирається через здачу об'єкта наймачам отримувати дохід і платити з нього податки.
Влада строго контролюють, наскільки в подальшому використання цієї квартири відповідає заявленим цілям. Перевірки завжди відбуваються несподівано. Інспектори можуть також стежити за цим, спостерігаючи транзакції по рахунках орендодавця.

Купівля житла, що будується

Законодавство надає покупцеві право на відстрочку платежу при придбанні такого об'єкта. На етапі котловану внесок зазвичай становить 10-15%, на наступному етапі будівництва - 30%, потім ще 30% ... А останні 5% покупець може взагалі виплатити тільки через три роки після укладання угоди. Це як гарантія того, що протягом цього часу будівельна компанія буде усувати всі наявні недоліки.
Покупці такого житла таким чином застраховані від ризиків. А в разі руйнування будівельної компанії вони отримують повністю кошти назад.
Як вже говорилося вище, при покупці житла, що будується іноземець з дозволом на проживання може отримати іпотечний кредит.

Купівля житла на вторинному ринку або комерційної нерухомості

Процедура покупки ніяк не відрізняється від стандартної. Але ріелтори радять обов'язково провести перевірку стану об'єкта перед здійсненням операції. На підставі проведеного аудиту покупець отримує право поторгуватися з продавцем. Наприклад, якщо будуть виявлені якісь недоліки або несправності.

Купівля земельної ділянки

В цьому випадку процедура покупки також стандартна. Але необхідно перед здійсненням операції звернути увагу на наявність розроблених підключень (підведена чи до ділянки вода, чи є електрика, можливість організації вивезення сміття тощо).
Земельні ділянки контролюються місцевою владою. У них завжди можна запросити кадастровий план, опис ділянки, всі необхідні приписи з будівництва будівель на ньому. Закони в Австрії суворі , Вони наказують висоту можливого будівництва, зовнішній вигляд і навіть стиль об'єкта.
За допомогу в підготовці матеріалу дякуємо Олену Гаранін з компанії Immotrading GmbH.

Умови цитування матеріалів Prian.ru

Яка роль юриста в процесі укладання угоди?
У яких випадках можна взяти іпотеку?
І які будуть витрати на покупку?