Чи вигідно вкладати гроші в квартиру на етапі котловану

1. Скільки коштує квадратний метр в Києві
2. Ціна котловану
3. Хто і навіщо купує
4. Орфографічна помилка в тексті:

20 грудня 2018, 09:00, Переглядів:

Інвестиції в нерухомість, що будується - це не тільки можливість зберегти, а й примножити свої заощадження. Однак виникає закономірне питання: з якої стадії будівництва почати? Чи варто вкладати в котлован або краще почекати, коли будинок побудують?

Скільки коштує квадратний метр в Києві

Як правило, рівень вартості квадратного метра прямо пропорційний якості майбутнього проекту - як і з чого будують, яку робочу силу використовують і наскільки розвинена інфраструктура закладена в генплані.

За даними Нацбанку і Міністерства регіонального розвитку, собівартість будівництва в 2017 році для Києва склала 12 Ціна: 128 грн / кв. м. У 2018 цей показник, за прогнозами, збільшиться на 2 тис. грн - до 14 340 грн / кв. м.

При цьому станом на 1 жовтня 2018 року, середня вартість квадратного метра в Києві склала у вересні 23 900 грн - це на 4,8% більше, ніж місяцем раніше. Якщо порівняти з ціною в серпні 2017, то зростання ще більш значний - на 14,9%.

Основною причиною зростання цін в новобудовах стали валютні коливання, а в відкладеної перспективі на вартість середньої ціни квадратного метра також впливає подорожчання будівельних матеріалів, енергоносіїв та збільшення вартості будівельно-монтажних робіт.

Потрібно розуміти, що ціноутворення в кожному окремому комплексі відбувається по-різному. Базовими факторами для всіх забудовників в структурі ціни остаються вартість будівельних матеріалів і вартість робіт.

При цьому ціни на будівельно-монтажні роботи в Україні в січні-серпні 2018 року по порівнянні з аналогічним періодом 2017 року зросли на 23,9%, а основні будматеріали, такі як бетон, арматура, цегла, за останній рік додали в ціні за різними даними від 20 до 40%. Таке зростання не міг не позначитися на структурі вартості житла, потягнувши за собою вгору вартість квадрата в новобудовах Києва. Якщо тенденція збережеться, закономірно можна очікувати подальшого подорожчання квадратного метра в Києві.

Крім зовнішніх чинників, на вартість квартир в окремих проектах впливає місце розташування, архітектурна складова, транспортні потоки і інфраструктура району. Далі варто враховувати покупку або оренду землі, офіційні податки, вартість прокладання інженерних мереж - всі ці витрати несе забудовник в процесі освоєння ділянки і будівництва комплексу. Наявність дозвільної документації у проекту і стадія реалізації теж впливають на ціноутворення в кожному окремо взятому ЖК.

Ціна котловану

Вартість квартири на "нульовий" стадії будівництва будинку відрізняється від вартості в готових новобудовах. Чим ближче за часом термін здачі будинку, тим вище вартість об'єкта. До видачі ключів власникам ціна квадратного метра може перевищувати початкову вартість в 1,5-2 і більше разів. Причини цього абсолютно різні: наявність готового житла в стадії "заїжджай і живи", курсові коливання, інфляція, зміна кон'юнктури ринку. Для кожної новобудови можна виділити три етапи ціноутворення. Найдешевше квартири продаються доти, поки будинок не виросте до рівня 2-5 поверхів. Після цього відбувається перший стрибок цін. Другий переломний момент настає, коли будинок готовий на 70-80%. Тут уже вступає фактор вторинного ціноутворення.

Квартира - це ліквідний продукт, який росте в ціні постійно. І вже навіть наступного після котловану стадії можна при продажу заробити на цьому вкладенні.

Економія ж при покупці нерухомості на старті продажів дійсно буде серйозною. В середньому власники квартир до моменту здачі будинку отримують прибутковість в розмірі від 50%. Термін для отримання прибутку в середньому становить півтора - два роки. Наприклад, в комплексі економ-класу ЖК Welcome Home на Стеценко, 6-й будинок вже зданий в експлуатацію. На ранньому етапі будівництва за однокімнатну квартиру 36,84 кв.м потрібно було заплатити 512 076 грн, а на момент закінчення будівництва ціна зросла на 228 928 грн - до 851 004 грн. Зростання склало 66%. На початку цього місяця в продаж надійшла нова секція 12-го будинку. На етапі старту продажів при 100% оплаті за однокімнатну квартиру в 36,84 кв. м потрібно заплатити 548 916 грн. Зі старту і до закінчення будівництва ціна виросте на 302 088 грн або ж на 55% - до 851 004 грн. (Ціна заснована на прикладі 6-го будинку, який вже зданий в експлуатацію).

Оформивши розстрочку до 2020 року, за ту ж саму квартиру доведеться віддати 607 850 тис. Грн, що на 11% більше за стартову ціну. Подорожчання від старту (при покупці в розстрочку) складе 40%. Тобто, купуючи квартиру зараз в розстрочку, вже після введення в експлуатацію можна заробити на своїй інвестиції як мінімум 243 144 грн. без особливого клопоту.

Це просто за голі квадратні метри. Якщо зробити в квартирі ремонт, її вартість виросте в рази.

Хто і навіщо купує

За різними оцінками, від 15 до 30% пайовиків купують квартири не особисто для себе, а з метою інвестицій. Саме вони першими входять в девелоперські проекти на самому старті продажів з метою заробити на прирості вартості квадратного метра.

У панельному житловому будівництві, якщо забудовником виступає відома на ринку компанія, ризику недобудови або затягування термінів здачі практично немає. Саме будівництво просувається швидко: від котловану до отримання ключів проходить рік або півтора. Це означає, що інвестиції будуть швидкоокупними, адже ринкова вартість квартир встигає істотно вирости.

Житло економ-класу в структурі попиту в Києві зараз лідирує і демонструє стабільний приріст в ціні. Купивши квартири в панельному будинку, можна отримати річний прибуток в 2-4% понад рівень інфляції і капіталовкладення.

Купівля на ранній стадії, крім усього іншого, має сенс ще й з точки зору можливості вибрати поверх, доступні планування, вид з вікна. Коли будинок готовий, доступних квартир залишається не так багато.

Більшість гравців ринку і аналітиків прогнозують, що житло економ-класу при самому песимістичному розкладі буде рости в ціні в середньому на 15-20% на рік, а значить інвестори гарантовано можуть розраховувати на стабільний дохід. Якщо ситуація на ринку буде стабільною і ніякі зовнішні економічні, соціальні та політичні фактори не втрутяться в хід справ, то відсоток зростання може бути в півтора-два рази більше.

Однак потрібно розуміти, що вкладення коштів на ранньому етапі будівництва передбачає для інвестора певні ризики. Будинок можуть з різних причин так і не побудувати. Але який дорожить своєю репутацією забудовник такого не допустить. Для того, щоб уникнути цих ризиків, потрібно уважно вивчити всі документи забудовника і перевірити дозвільну документацію.

Однак, аналізуючи плюси і мінуси придбання нерухомості на етапах від котловану до завершення проекту, можна зрозуміти головне правило: фінансова вигода проти ризику втратити гроші. Але розібратися з мінусами можна досить просто, якщо знати прості правила оцінки будь-якого забудовника: хороша репутація компанії, порядок з дозвільною документацією і динаміка на будівельних майданчиках.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Ви зараз переглядаєте новина "Чи вигідно вкладати гроші в квартиру на етапі котловану". інші Новини економіки дивіться в блоці "Останні новини"

Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Орфографічна помилка в тексті:

Послати повідомлення про помилку автора?

Виділіть некоректний текст мишкою

Дякуємо! Повідомлення відправлено.