За сім років життя в Москві в орендованій квартирі мій сімейний бюджет продірявився на 3,3 млн рублів, не рахуючи супутніх платежів за комунальні послуги і косметичний ремонт. Одні знайомі не втомлюються нам повторювати при будь-якому зручному випадку, що за ці гроші давно б купили «однушку» в Підмосков'ї, а як приклад наводять особистий досвід оформлення іпотеки, інші застерігають від багаторічного кредитного рабства. Кожен з них має рацію. Якщо перед вами стоїть подібний вибір, то перш ніж його зробити, варто оцінити плюси і мінуси кожного варіанту і провести розрахунки.
Розглянемо три сценарії дій:
- покупка квартири в Москві при загальному доході молодої сім'ї в розмірі 200 тисяч рублів і наявності мінімального початкового внеску в розмірі 1,5 млн рублів (наприклад, за рахунок продажу квартири в іншому регіоні);
- оренда однокімнатної квартири в Підмосков'ї за 20 тисяч рублів при тому ж розмірі доходу і накопичення первісного внеску на іпотеку;
- знімання однокімнатної квартири в Москві за 40 тисяч рублів щомісячно і накопичення коштів на покупку квартири без іпотеки - дохід подружжя також складе 200 тис. рублів.
Сценарій 1.
За статистикою одного відомого сайту з нерухомості, середня вартість однокімнатної квартири в Москві на початок квітня 2015 року склала 7,4 млн рублів. Якщо у вас є власні заощадження в розмірі 1,5 млн рублів, то зайняти у банку потрібно 5,9 млн рублів.
Необхідно врахувати: якщо найближчим часом ви станете батьками, то декретна відпустка спричинить за собою скорочення щомісячних доходів. Рішенням може стати пошук віддаленої роботи для дружини або додаткових джерел заробітку для чоловіка.
В основній масі квартири економ-класу в новобудовах є сьогодні «чорнову коробку». А це значить, що будуть потрібні ще вкладення в її обробку, додайте до цього покупку меблів. Такі витрати, за досвідом деяких знайомих, складуть ще від 500 тис. До 1 млн рублів залежно від ваших уподобань (для простоти розрахунків візьмемо найдешевший варіант - 500 тис. Рублів). На ці цілі можна скористатися цільовим споживчим кредитом, наприклад, на п'ять років. Найнижча ставка, яку вдалося знайти, дорівнює 18%. Таким чином, ваш щомісячний платіж складе 12 700 рублів. Додамо отриману суму до витрат на іпотеку і отримаємо витрати в розмірі 77 664 - 83 510 рублів.
Важливо знати: якщо на момент оформлення іпотеки у вас вже є діючий кредит, скажімо, на покупку авто, то отримати третю позику на ремонт буде вже проблематично - в такому випадку можна спробувати зайняти у близьких або продати машину і закрити автокредит.
Ще один нюанс - купуючи квартиру в споруджуваному житлі, доведеться продовжувати орендувати квартиру (40 тис. Рублів) і одночасно вносити щомісячні платежі в рахунок погашення іпотеки. Разом витрати на місяць 104 964 - 110 810 рублів (без урахування інших кредитів), за вирахуванням цієї суми на життя залишається 95 036 - 89 190 рублів.
Але це все стосується покупки однокімнатної квартири. Коли в родині є діти або поповнення планується найближчим часом, то виникає потреба в набагато більшій кількості квадрантних метрів - дитині вже потрібна або в будь-якому випадку буде потрібно власна кімната. З цією метою розглянемо також покупку двокімнатної квартири, середня ціна якої (згідно з даними все того ж джерела) приблизно 10,3 млн рублів. Наявні заощадження на перший внесок складуть 14,6% від вартості житла. У поточній економічній ситуації банки практично перестали пропонувати іпотечні кредити зі стартовим капіталом нижче 20%. Менші накопичення передбачені, як правило, в соціальних іпотечних програмах (наприклад, програма «Соціальна іпотека АІЖК *» дає можливість внести тільки 10%), але для цього потрібно належати до певної соціальної категорії громадян.
Категорії соціальних позичальників:
- учасники програми «Житло для російської родини»;
- сім'ї, що мають 2-х і більше дітей;
- громадяни, що працюють в організаціях оборонно-промислового комплексу;
- громадяни, які визнані інвалідами, та / або сім'ї, що мають дітей - інвалідів, які потребують поліпшення житлових умов.
Таким чином, не вистачає 5,4% або 560 тис. Рублів. Можна все ж поки зупинитися на варіанті однокімнатної квартири (грамотно її зонувати або запланувати невелике перепланування, і тоді з однієї кімнати отримаємо дві; для натхнення використовуйте групи інтер'єру в соціальних мережах), вдатися до допомоги забезпечених родичів або друзів, розпродати при наявності коштовності, машину або продовжити знімати квартиру і збирати відсутню суму. За умови, що ви готові урізати свої витрати на життя до 60 тис. Рублів, а оренда обходиться в 40 тисяч рублів, що залишилися 100 тисяч можна відкладати.
відкрити внесок в такому розмірі на півроку сьогодні можна за вигідною ставкою - 16% з капіталізацією (коли нараховується щомісячний дохід зараховується до тіла вкладу, збільшуючи тим самим його суму, а значить і сам дохід з кожним наступним місяцем) і можливістю поповнення. Якщо щомісяця ви будете вносити на рахунок все ті ж 100 тис. Рублів, то через півроку заберете з банку 629 994 рубля - так що у вас ще залишаться кошти на супутні витрати при оформленні іпотеки.
Отже, розрахуємо іпотечні платежі, виходячи з отриманих даних. При оформленні кредиту на покупку квартири вартістю 10,3 млн рублів з початковим внеском 20% і терміном 20 років ви будете платити - 92 459 рублів (процентна ставка - 12,3% для придбання квартири на вторинному ринку житла), а при терміні кредитування 15 років - 100 490 рублів.
Бонус: При покупці квартири на вторинному ринку можна якийсь час обійтися без ремонту.
Якщо ваша мета - все-таки не новобудова, то ставки будуть починатися вже від 17%, а щомісячні платежі - від 120 864 і 126 814 рублів відповідно. Обидві суми перевищують максимальний безпечний розмір платежів по кредиту, який становить 40-50% від щомісячного бюджету сім'ї - велика ймовірність в отриманні відмови від банку.
сценарій 2
Орендуючи однокімнатну квартиру в Підмосков'ї за 20 тисяч рублів при розмірі доходу в 200 тис. Рублів, можна відкладати по 120 тис. Рублів на місяць на депозит. Все ті ж 17% з капіталізацією дозволять накопичити за рік 1 703 065 рублів. За минулі 12 місяців ціни на житло зросла приблизно на 6% (саме стільки становить середнє річне зростання цін за статистикою сайтів по нерухомості). Виходить, що вартість купованої московської «однушки» виросте до 7 844 000 рублей. Початковий внесок в такому випадку складе 21,7%. Розраховуємо: щомісячні платежі за ставкою 12% річних при терміні кредитування 15 років складуть 73 702 рубля, при терміні 20 років - 67 617 рублів.
Пам'ятаємо нюанси, викладені в Сценарії 1: якщо будинок ще будується, доведеться продовжувати орендувати квартиру, а також готуватися до ремонту.
Для порівняння. Середня ціна на двокімнатні квартири в Підмосков'ї на початок квітня 2015 року становила 5 387 047 рублів. Через рік цей показник зросте приблизно до 5 710 269 рублів. При обумовленому первинному внеску щомісячний платіж по іпотеці буде дорівнює 40 564 рублям при терміні 20 років і 44 214 рублів - при терміні 15 років.
З досвіду знайомих, середні щомісячні витрати на дорогу з Лобні в Москву на бензин становлять 7 тис. Рублів, страховка і парковка додають ще 3 800 рублів на місяць. З урахуванням того, що машина у них куплена в кредит, це додає до їх витрат приблизно 15 тис. Рублів на місяць. Якщо їздити на електричці, то можна скоротити витрати до 1 660 рублів.
сценарій 3
В ідеалі, було б купити квартиру в Москві за рахунок особистих коштів, яких, як ми домовилися на початку дослідження для цього сценарію, немає. Значить, спробуємо накопичити. Нічого не змінюється: знімання квартири в Москві за 40 тис. Рублів, приблизно 100 тис. Рублів щомісячно у внесок.
З розрахунку 17% річних з капіталізацією, через роки на вашому депозитному рахунку будет 1 419 221 рубль. Пролонгувати термін вкладу під ці ж 17%, швидше за все, не вийде. Таке значення є високим для ринку, воно обумовлено складною економічною ситуацією в країні, до кризи ставки становили 10-12%. Розраховуємо за максимально можливою величиною 1 419 221 с щомісячним поповненням по 100 тис. Рублів і капіталізацією під 12% через рік перетвориться в 2 767 908 рублів. Повторюємо всі розрахунки вже з цією сумою і через наступні 3 роки отримуємо 7 932 302 рубля.
Якщо вартість квартири росла приблизно на 6% в рік, то через п'ять років для покупки «однушки» потрібно 9 902 869 рублів. Треба ще підкоп. І ось через шість років розмір накопичень складе 10 108 738 рублів, а ціна квартири - 10 497 041. Вкладаємо гроші ще на півроку, отримуємо 11 247 636 рублів, тим часом ціна на квартиру зросла до 10 811 952 рублів.
Важливо: З урахуванням того, що максимальна гарантія за вкладами становить 1,4 млн рублів, накопичення краще розподіляти по декількох банках. Тоді, навіть у разі банкрутства банку, ви нічого не втратите.
Безумовно, ціна орендованої квартири за необхідні для накопичення 6,5 років росла, але і доходи, швидше за все, збільшувалися. Тому будемо виходити з того, що всі ці роки щомісячні витрати на життя так і становили приблизно 60 тис. Рублів. У кожного з нас є свої потреби, тому уявлення про рівень витрат на комфортне життя у всіх відрізняються. Якщо 60 тисяч в місяць вам недостатньо, можна знову ж повернутися до варіанту оренди квартири на цей період в Підмосков'ї.
Універсальної відповіді на питання, що краще: іпотека або оренда - не існує, у кожного знайдеться щось своє особисте, що можна розташувати як на одній, так і на іншій чаші ваг. В цілому ж, варіант орендованого житла доцільний на короткі і середньострокові проміжки часу, в довгостроковій перспективі - переважує іпотека.
* У рамках спеціальних програм іпотечного кредитування також здійснюється кредитування та інших категорій позичальників, ознайомитися з ними можна на сайті Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК - цей інститут створено Урядом РФ).
** Пошук пропозицій і всі розрахунки здійснювалися через калькулятори платежів і комісій по іпотеці і ставок і умов за вкладами Порівняй. Розглядалися найвигідніші пропозиції в рейтингу.
*** Розрахунки не включають в себе додаткові витрати у вигляді страховки майна і особистого страхування.