Строительство »

Побутова аналітика: оренда квартири VS іпотека

За сім років життя в Москві в орендованій квартирі мій сімейний бюджет продірявився на 3,3 млн рублів, не рахуючи супутніх платежів за комунальні послуги і косметичний ремонт. Одні знайомі не втомлюються нам повторювати при будь-якому зручному випадку, що за ці гроші давно б купили «однушку» в Підмосков'ї, а як приклад наводять особистий досвід оформлення іпотеки, інші застерігають від багаторічного кредитного рабства. Кожен з них має рацію. Якщо перед вами стоїть подібний вибір, то перш ніж його зробити, варто оцінити плюси і мінуси кожного варіанту і провести розрахунки.

Розглянемо три сценарії дій:

  • покупка квартири в Москві при загальному доході молодої сім'ї в розмірі 200 тисяч рублів і наявності мінімального початкового внеску в розмірі 1,5 млн рублів (наприклад, за рахунок продажу квартири в іншому регіоні);
  • оренда однокімнатної квартири в Підмосков'ї за 20 тисяч рублів при тому ж розмірі доходу і накопичення первісного внеску на іпотеку;
  • знімання однокімнатної квартири в Москві за 40 тисяч рублів щомісячно і накопичення коштів на покупку квартири без іпотеки - дохід подружжя також складе 200 тис. рублів.

Сценарій 1.

За статистикою одного відомого сайту з нерухомості, середня вартість однокімнатної квартири в Москві на початок квітня 2015 року склала 7,4 млн рублів. Якщо у вас є власні заощадження в розмірі 1,5 млн рублів, то зайняти у банку потрібно 5,9 млн рублів.

З урахуванням запуску програми іпотечного кредитування з держпідтримкою, ставка по якій зафіксована на рівні 12% річних (поширюється тільки на новобудови), щомісячний платіж по кредиту строком на 15 років складе 70 810 рублів, якщо збільшити термін кредитування на 20 років платіж вже буде становить 64 964 рублів.

Необхідно врахувати: якщо найближчим часом ви станете батьками, то декретна відпустка спричинить за собою скорочення щомісячних доходів. Рішенням може стати пошук віддаленої роботи для дружини або додаткових джерел заробітку для чоловіка.

В основній масі квартири економ-класу в новобудовах є сьогодні «чорнову коробку». А це значить, що будуть потрібні ще вкладення в її обробку, додайте до цього покупку меблів. Такі витрати, за досвідом деяких знайомих, складуть ще від 500 тис. До 1 млн рублів залежно від ваших уподобань (для простоти розрахунків візьмемо найдешевший варіант - 500 тис. Рублів). На ці цілі можна скористатися цільовим споживчим кредитом, наприклад, на п'ять років. Найнижча ставка, яку вдалося знайти, дорівнює 18%. Таким чином, ваш щомісячний платіж складе 12 700 рублів. Додамо отриману суму до витрат на іпотеку і отримаємо витрати в розмірі 77 664 - 83 510 рублів.

Важливо знати: якщо на момент оформлення іпотеки у вас вже є діючий кредит, скажімо, на покупку авто, то отримати третю позику на ремонт буде вже проблематично - в такому випадку можна спробувати зайняти у близьких або продати машину і закрити автокредит.

Ще один нюанс - купуючи квартиру в споруджуваному житлі, доведеться продовжувати орендувати квартиру (40 тис. Рублів) і одночасно вносити щомісячні платежі в рахунок погашення іпотеки. Разом витрати на місяць 104 964 - 110 810 рублів (без урахування інших кредитів), за вирахуванням цієї суми на життя залишається 95 036 - 89 190 рублів.

Але це все стосується покупки однокімнатної квартири. Коли в родині є діти або поповнення планується найближчим часом, то виникає потреба в набагато більшій кількості квадрантних метрів - дитині вже потрібна або в будь-якому випадку буде потрібно власна кімната. З цією метою розглянемо також покупку двокімнатної квартири, середня ціна якої (згідно з даними все того ж джерела) приблизно 10,3 млн рублів. Наявні заощадження на перший внесок складуть 14,6% від вартості житла. У поточній економічній ситуації банки практично перестали пропонувати іпотечні кредити зі стартовим капіталом нижче 20%. Менші накопичення передбачені, як правило, в соціальних іпотечних програмах (наприклад, програма «Соціальна іпотека АІЖК *» дає можливість внести тільки 10%), але для цього потрібно належати до певної соціальної категорії громадян.

Категорії соціальних позичальників:

  • учасники програми «Житло для російської родини»;
  • сім'ї, що мають 2-х і більше дітей;
  • громадяни, що працюють в організаціях оборонно-промислового комплексу;
  • громадяни, які визнані інвалідами, та / або сім'ї, що мають дітей - інвалідів, які потребують поліпшення житлових умов.

Таким чином, не вистачає 5,4% або 560 тис. Рублів. Можна все ж поки зупинитися на варіанті однокімнатної квартири (грамотно її зонувати або запланувати невелике перепланування, і тоді з однієї кімнати отримаємо дві; для натхнення використовуйте групи інтер'єру в соціальних мережах), вдатися до допомоги забезпечених родичів або друзів, розпродати при наявності коштовності, машину або продовжити знімати квартиру і збирати відсутню суму. За умови, що ви готові урізати свої витрати на життя до 60 тис. Рублів, а оренда обходиться в 40 тисяч рублів, що залишилися 100 тисяч можна відкладати.

відкрити внесок в такому розмірі на півроку сьогодні можна за вигідною ставкою - 16% з капіталізацією (коли нараховується щомісячний дохід зараховується до тіла вкладу, збільшуючи тим самим його суму, а значить і сам дохід з кожним наступним місяцем) і можливістю поповнення. Якщо щомісяця ви будете вносити на рахунок все ті ж 100 тис. Рублів, то через півроку заберете з банку 629 994 рубля - так що у вас ще залишаться кошти на супутні витрати при оформленні іпотеки.

Рублів, то через півроку заберете з банку 629 994 рубля - так що у вас ще залишаться кошти на супутні витрати при оформленні іпотеки

Отже, розрахуємо іпотечні платежі, виходячи з отриманих даних. При оформленні кредиту на покупку квартири вартістю 10,3 млн рублів з початковим внеском 20% і терміном 20 років ви будете платити - 92 459 рублів (процентна ставка - 12,3% для придбання квартири на вторинному ринку житла), а при терміні кредитування 15 років - 100 490 рублів.

Бонус: При покупці квартири на вторинному ринку можна якийсь час обійтися без ремонту.

Якщо ваша мета - все-таки не новобудова, то ставки будуть починатися вже від 17%, а щомісячні платежі - від 120 864 і 126 814 рублів відповідно. Обидві суми перевищують максимальний безпечний розмір платежів по кредиту, який становить 40-50% від щомісячного бюджету сім'ї - велика ймовірність в отриманні відмови від банку.

сценарій 2

Орендуючи однокімнатну квартиру в Підмосков'ї за 20 тисяч рублів при розмірі доходу в 200 тис. Рублів, можна відкладати по 120 тис. Рублів на місяць на депозит. Все ті ж 17% з капіталізацією дозволять накопичити за рік 1 703 065 рублів. За минулі 12 місяців ціни на житло зросла приблизно на 6% (саме стільки становить середнє річне зростання цін за статистикою сайтів по нерухомості). Виходить, що вартість купованої московської «однушки» виросте до 7 844 000 рублей. Початковий внесок в такому випадку складе 21,7%. Розраховуємо: щомісячні платежі за ставкою 12% річних при терміні кредитування 15 років складуть 73 702 рубля, при терміні 20 років - 67 617 рублів.

Пам'ятаємо нюанси, викладені в Сценарії 1: якщо будинок ще будується, доведеться продовжувати орендувати квартиру, а також готуватися до ремонту.

Для порівняння. Середня ціна на двокімнатні квартири в Підмосков'ї на початок квітня 2015 року становила 5 387 047 рублів. Через рік цей показник зросте приблизно до 5 710 269 рублів. При обумовленому первинному внеску щомісячний платіж по іпотеці буде дорівнює 40 564 рублям при терміні 20 років і 44 214 рублів - при терміні 15 років.

З досвіду знайомих, середні щомісячні витрати на дорогу з Лобні в Москву на бензин становлять 7 тис. Рублів, страховка і парковка додають ще 3 800 рублів на місяць. З урахуванням того, що машина у них куплена в кредит, це додає до їх витрат приблизно 15 тис. Рублів на місяць. Якщо їздити на електричці, то можна скоротити витрати до 1 660 рублів.

сценарій 3

В ідеалі, було б купити квартиру в Москві за рахунок особистих коштів, яких, як ми домовилися на початку дослідження для цього сценарію, немає. Значить, спробуємо накопичити. Нічого не змінюється: знімання квартири в Москві за 40 тис. Рублів, приблизно 100 тис. Рублів щомісячно у внесок.

Рублів щомісячно у внесок

З розрахунку 17% річних з капіталізацією, через роки на вашому депозитному рахунку будет 1 419 221 рубль. Пролонгувати термін вкладу під ці ж 17%, швидше за все, не вийде. Таке значення є високим для ринку, воно обумовлено складною економічною ситуацією в країні, до кризи ставки становили 10-12%. Розраховуємо за максимально можливою величиною 1 419 221 с щомісячним поповненням по 100 тис. Рублів і капіталізацією під 12% через рік перетвориться в 2 767 908 рублів. Повторюємо всі розрахунки вже з цією сумою і через наступні 3 роки отримуємо 7 932 302 рубля.

Якщо вартість квартири росла приблизно на 6% в рік, то через п'ять років для покупки «однушки» потрібно 9 902 869 рублів. Треба ще підкоп. І ось через шість років розмір накопичень складе 10 108 738 рублів, а ціна квартири - 10 497 041. Вкладаємо гроші ще на півроку, отримуємо 11 247 636 рублів, тим часом ціна на квартиру зросла до 10 811 952 рублів.

Важливо: З урахуванням того, що максимальна гарантія за вкладами становить 1,4 млн рублів, накопичення краще розподіляти по декількох банках. Тоді, навіть у разі банкрутства банку, ви нічого не втратите.

Безумовно, ціна орендованої квартири за необхідні для накопичення 6,5 років росла, але і доходи, швидше за все, збільшувалися. Тому будемо виходити з того, що всі ці роки щомісячні витрати на життя так і становили приблизно 60 тис. Рублів. У кожного з нас є свої потреби, тому уявлення про рівень витрат на комфортне життя у всіх відрізняються. Якщо 60 тисяч в місяць вам недостатньо, можна знову ж повернутися до варіанту оренди квартири на цей період в Підмосков'ї.

Універсальної відповіді на питання, що краще: іпотека або оренда - не існує, у кожного знайдеться щось своє особисте, що можна розташувати як на одній, так і на іншій чаші ваг. В цілому ж, варіант орендованого житла доцільний на короткі і середньострокові проміжки часу, в довгостроковій перспективі - переважує іпотека.

* У рамках спеціальних програм іпотечного кредитування також здійснюється кредитування та інших категорій позичальників, ознайомитися з ними можна на сайті Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК - цей інститут створено Урядом РФ).

** Пошук пропозицій і всі розрахунки здійснювалися через калькулятори платежів і комісій по іпотеці і ставок і умов за вкладами Порівняй. Розглядалися найвигідніші пропозиції в рейтингу.

*** Розрахунки не включають в себе додаткові витрати у вигляді страховки майна і особистого страхування.