Коли ціни на нерухомість почнуть рости, або Про що можуть розповісти глобальні ринкові цикли?

1. 7 раз за 7 років, або формула кризи на ринку нерухомості
2. Три хвилі зростання
3. суперцикл
4. Формула кризи на ринку нерухомості
5. Справжній «криза», або нова реальність
6. Усе не так погано!
7. Де знаходиться дно?
8. Фундаментальні причини сповзання цін
9. Зараз в московському регіоні на продаж виставлено рекордну кількість новобудов:
10. Чим цікавий 2024 рік?
11. регіони
12. Постскриптум
13. Суперцикл на ринку нерухомості

З кінця 2014 р московський ринок нерухомості перебуває у фазі затяжної кризи в рамках суперциклу. Скінчиться він ще не скоро, але найгірше вже позаду. У всякому разі, для первинного ринку, заявив керівник аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості IRN.RU »Олег Репченко, виступаючи зі спеціальною доповіддю на виставці« Нерухомість від лідерів »в ЦДХ.

7 раз за 7 років, або формула кризи на ринку нерухомості

У квітні 2008 р на порталі на www.irn.ru була опублікована стаття « Криза 1998 року може повернутися », А в червні 2008 р її доповнену версію передрукувала газета« Ведомости »під назвою« 7 раз за 7 років, або формула кризи на ринку нерухомості ». Про кризу, який вдарить восени, тоді ще ніхто не думав. На ринку нерухомості панувала ейфорія: ціни на московське житло за перші чотири місяці 2008 року додали 30% і, здавалося, зростання буде вічним. На цьому тлі прогноз IRN.RU про швидке кризі сприймався скептично.

Підставою для песимізму IRN.RU була схожість розвитку ринку нерухомості Москви в періоди з 1991-1998 рр. і 2001-2008 рр. (в якості точки відліку приймається не січень, а вересень: ринок нерухомості виник в Росії після прийняття закону «Про приватизацію» влітку 1991 року, перші угоди з квартирами відбулися восени того ж року; кризи 1998 і 2008 року на ринок прийшли також в наприкінці літа - початку осені; у вересні 2001 р почався і зростання цін на житло після кризи 1998 р).

Обидва рази приблизно за сім років ціни на столичне житло виросли приблизно в сім разів:

• від $ 100-200 за метр до $ 1 000 з вересня 1991 по вересень 1998 рр .;
• від $ 700-800 за метр до $ 6 000 з вересня 2001 по вересень 2008 років.

Для побудови графіків використовується доларовий індекс IRN.RU, так як в 1990-ті - на початку 2000-х ринок нерухомості був виключно валютним.

В даному випадку не стільки важлива конкретна величина зростання, скільки аналогія періодів і їх тривалість. Така схожість в поведінці ринку давало підстави вважати, що семирічний зростання цін 2001-2008 рр. повинен ось-ось видихнути і нова криза трапиться ще до кінця 2008 р

«Здавалося б, нинішній семирічний цикл подорожчання нерухомості Москви, що почався з осені 2001 року, повинен підійти до кінця вже досить скоро - в цьому році. Далі, відповідно до наведеної аналогії, повинен послідувати криза ринку нерухомості і істотний провал цін на житло, можливо, на ті ж 30-40%, як і після 1998 г. »- див. Статтю« Криза 1998 року може повернутися ».

На той момент формула кризи на ринку нерухомості виглядала наступним чином: сім років зростання плюс три роки падіння-стагнації укладаються в десятирічний цикл, 70% якого припадає на зростання, 30% - на падіння і «утрясання» ринку.

7 + 3 = 10

Ціновий графік зі статті « Криза 1998 року може повернутися », Опублікованій в квітні 2008 р Праворуч пунктиром позначена прогнозована динаміка цін:

Графік, побудований на основі актуальних даних про рух цін:

Ми бачимо, що сталося падіння доларових цін приблизно на 35%, далі пішло близько трьох років стагнації і відновлення ринку. Падіння цін в рублевому вираженні після кризи 2008 р також мало місце, але в дещо меншій пропорції за рахунок ослаблення рубля в той період. Примітно, що частковий відскік вартості житла почався ще до закінчення трирічного періоду падіння-стагнації - до вересня 2011 р Причиною стало досить швидке відновлення макроекономічних показників після кризи 2008 р, зокрема, нафту досягла 100 $ за барель вже на початку 2011 р також тоді була ще досить сильна інерція ринку нерухомості після найбільш інтенсивного подорожчання в період 2001-2008 рр. А тому і ціни розгорнулися в зростання ще до закінчення періоду «релаксації».

Таким чином, використання аналогій дозволило нам передбачити кризу 2008 г. Але, може бути, це було не більше, ніж збігом? Адже нового семирічного зростання цін після 2011 р не було.

Три хвилі зростання

Як завжди, диявол криється в деталях. Кожен семирічний період зростання не був монотонним і однорідним, а складався з трьох хвиль - знову ж дуже схожих.

1. Перша хвиля зростання: 1991-1994 / 2001-2004 рр.
Тривалість - приблизно три роки, ціни за цей час зросли в два з гаком рази. Закінчується перша хвиля зростання легкої стагнацією.

2. Друга хвиля зростання: 1994-1997 / 2004-2007 рр.
Ціни знову істотно зросли - приблизно так само, як і під час першої хвилі, тривалість - ті ж три роки. В кінці - стагнація і деяка корекція цін вниз.

3. Третя хвиля зростання: 1997-1998 / 2007-2008 рр.
Остання, млява хвиля зростання триває лише близько року. Незначне подорожчання нерухомості «на вильоті» закінчується кризою. Фактично, це не стільки чергова хвиля зростання, скільки «смикання» ринку перед переломом тренда з росту на зниження.

Таким чином, обидва десятиліття виявилися для московського ринку нерухомості дуже схожими як за послідовністю подій, так і за відносним приростом цін. Тому формулу кризи необхідно деталізувати: три роки зростання плюс стагнація (перша хвиля), ще три роки зростання плюс стагнація (друга хвиля), рік зростання «на вильоті» (третя хвиля) плюс три роки падіння-стагнації - десятирічний цикл.

3 + 3 + 1 + 3 = 10

суперцикл

Раз перша і друга хвиля зростання майже дорівнюють один одному і по величині, і за тривалістю, то чи не є два однакових 10-річних періоду - 1991-2001 рр. і 2001-2011 рр. - ��амостійними циклами, а двома першими хвилями глобального суперциклу? А кризи 1998 і 2008 років. - аналогами стагнацій?

Таким чином, період зростання 1991-1998 рр. в суперциклу можна розглядати як аналог зростання 2001-2003 рр. звичайного циклу 2001-2011 рр. Криза 1998 року та подальше відновлення 1998-2001 рр. - аналога стагнації 2004 г. Період зростання 2001-2008 рр. - аналога зростання 2005-2006 рр. звичайного циклу 2001-2011 рр. Криза 2008 року і подальше відновлення 2008-2011 рр. є аналогами стагнації 2007 р

У 1998 і 2008 рр. були «кризи» за старими мірками. В рамках суперциклу - це затяжні стагнації.

Далі, після перших двох великих хвиль зростання (1991-2001 і 2001-2011 рр.), В суперциклу повинна була піти остання, третя мала хвиля зростання. Її тривалість - третина від великої хвилі, тобто умовно 3,3 року. А потім повинен був прийти суперкризу на 10 років.

Формула кризи на ринку нерухомості

7 + 3 = 10

↓

3 + 3 + 1 + 3 = 10

↓

10 + 10 + 3,3 + 10 = 33,3

Що дозволяє проводити такі аналогії? Принцип подібності - один з ключових на фінансових ринках, на ньому базується весь теханализ.

Сенс принципу подібності полягає в наступному: якщо на графіку цін вимальовується така-то картинка, то з великою часткою ймовірності вона буде продовжена таким-то чином. І не важливо, на якому часовому інтервалі намалювалася послідовність - протягом однієї біржової сесії на графіках з кроком в кілька хвилин або ж за тривалий період часу в кілька років на графіках з кроком тиждень або навіть місяць. Незалежно від масштабу часу, якщо якийсь патерн поведінки ціни має місце, то можна з певною ймовірністю прогнозувати подальший розвиток подій.

Якщо ми приймаємо вищеописану гіпотезу, то два перших десятирічних періоду - це дві хвилі зростання в суперциклу, а третю «мляву» хвилю треба відраховувати від вересня 2011 р

Вересень 2011 р + 3,3 року = Грудень 2014 року

Ажіотаж 2014 р коли покупці, налякані девальвацією рубля, змітали буквально все, був нічим іншим, як останній «судомою» третьої, фінальної хвилі зростання в суперциклу. Після її завершення ринок вступив у фазу кризи в суперциклу.

Звичайно, глобальні причини криз 1998 року, 2008 року і 2014 р лежать поза московського ринку нерухомості. Але в силу свого особливого для країни статусу (сюди перетікає відчутна частина коштів, наявних в РФ) він є індикатором процесів, що відбуваються в більш високих сферах - в російській і світовій економіці і геополітиці. Ці останні також підкоряються певним циклам, відображенням яких в кінцевому підсумку і є цикли московського ринку нерухомості.

Справжній «криза», або нова реальність

У згоді з формулою «10 + 10 + 3,3 + 10 = 33,3» з грудня 2014 московський ринок нерухомості увійшов у фазу кризи в суперциклу тривалістю 10 років. Тобто криза триватиме до 2024 р Беручи до уваги такий значний термін, правильніше говорити не про кризу як такому, а про нову реальність.

Рубль почав поступово приходити на московський ринок нерухомості вже після 2008-2009 рр., А тому і рублевий графік починається ні спочатку. Найбільш показовими рублеві ціни стали після 2014 року, коли ринок повністю перейшов на рублі. Між доларових і рублевих графіками в період після 2008 р зрозуміло, є відмінності, але в довгостроковій перспективі вони відображають однакові тенденції.

В ході третьої хвилі доларові ціни практично не зростали, і їх зниження почалося ще до подій 2014 г. Це свідчить про те, що до 2014 р подорожчання квадратного метра вже практично видихнуло, до 2015 року його підтримувало лише ослаблення рубля (тому рублеві ціни в цей період ростуть). Нагадаємо, ажіотаж кінця 2014 р, коли і забудовники, і приватники кинулися підвищувати ціни на тлі девальвації вітчизняної валюти, призвів до штучного і короткострокового стрибка середньої ціни в рублі в кінці 2014 - на початку 2015 рр. Але, як видно на графіку, дуже скоро все покотилося назад, і виграв той, хто в кінці 2014 р продавав, а всі, хто тоді підвищили ціни, - програли.

Треба відзначити, що багато учасників ринку зустріли 2014 року і наступні події гаслами: «два кризи пережили, переживемо і третій», вважаючи, що, як і тоді, досить перечекати рік-два і знову почнеться нове зростання цін, самі собою налагодяться продажу і т.п.

Це принципова помилка. Третя криза - не криза в звичайному розумінні, а закінчення однієї епохи і початок зовсім інший, як неодноразово з самого початку наголошував IRN.RU (див. « Ціни на нерухомість в Москві і Підмосков'ї в новій макроекономічній реальності »,« Цінові тренди на новому ринку нерухомості: куди спрямований вектор руху? »). Хто зібрався перечекати - збанкрутує, що вже і відбувається з рядом забудовників ... Виживуть ті, хто раніше за інших прийняв, що це нова реальність і зміг до неї адаптуватися.

Усе не так погано!

На прикладі звичайних циклів видно, що з настанням кризи основне падіння цін відбувалося приблизно за половину наступного періоду падіння-стагнації. Далі наступала консолідація ринку і навіть намічався незначний, як правило, на рівні інфляції, зростання цін.

У суперциклу половина періоду падіння-стагнації - це п'ять років. Тобто цінова бульбашка, надувається на московському ринку нерухомості протягом попередніх 23 років - з 1991 по 2014 рр., - буде здуватися приблизно п'ять років, з кінця 2014 до 2020 р (плюс-мінус рік).

Обвал доларових цін уже багато в чому стався разом з падінням рубля: замість $ 6 000 за квадратний метр на піку ринку ми маємо $ 2 000 - 3 000, тобто вдвічі-втричі менше. Падіння рублевих цін триває вже два роки: в 2015-му і 2016-му вони втрачали приблизно по 10% на рік, з урахуванням знижок і торгу.

За підсумками 2017 року ціни на житло, швидше за все, опустяться ще на 10%, з урахуванням явного і неявного зниження. Залишається ще два-три роки сповзання цін вниз приблизно такими ж темпами.

Де знаходиться дно?

Дно ринку за цінами буде досягнуто року через два-три, приблизно до 2020 г. За цей час зниження складе ще 20-30%. Від нинішнього значення за індексом IRN.RU (Близько 170 000 руб. За метр на вторинному ринку «старої» Москви) це призводить до рівня близько 120 000 руб. за метр.

Дана позначка приблизно відповідає $ 2 000 за метр (при курсі плюс-мінус 60 руб. За долар), яка в свою чергу відповідає рівню цін на нафту близько $ 50 за барель - см. « При нафти по $ 50 за барель житло в Москві - по $ 2 000 за метр ».

Розподіл цін за класами житла при середній в 120 000 за метр (всередині МКАД), швидше за все, буде наступним:

• економ-клас: близько 100 000 руб. за метр, окремі проекти навіть нижче ($ 1 500 - 2 000);
• комфорткласс: 120 000 - 150 000 руб. ($ 2 000 - 2 500);
• бізнес: 150 000 - 250 000 руб. ($ 2 500 - 4 000);
• еліта (не окремі унікальні об'єкти, які можуть коштувати будь-яких грошей, а «еліта» в широкому сенсі): 300 000 - 600 000 руб. ($ 5 000 - 10 000).

Час, що залишився зниження цін здебільшого торкнеться «вторинку». Просто тому, що ціни на новобудови вже в основному впали і в деяких проектах близькі до рівня дна.

Знижки на новобудови в Москві і Підмосков'ї в червні 2019 року досягають 17%

А на вторинному ринку ситуація інша: приватники вкрай неохоче йдуть назустріч покупцям. В результаті ринок стоїть: продаються тільки ті квартири, ціни на які виставлені по нижній планці, і від неї треба ще дати знижку відсотків 10, а краще 15%. (Див. « Квартири в Москві і Підмосков'ї в липні-серпні 2017 року: продавці знімають житло з продажу ».)

Тому якщо на первинному ринку зниження цін припиниться через рік-два, то «вторинка» буде дуже повільно і болісно повзти вниз протягом всього десятирічного періоду.
Новий зростання цін повинен початися ближче до 2024 р може бути, трохи раніше, якщо кон'юнктура буде сприяти. Але навряд чи він буде інтенсивним. Швидше можна очікувати повільного підвищення вартості житла темпами інфляції.

Фундаментальні причини сповзання цін

Все сказане вище може розглядатися як абстрактне теоретизування, що має лише віддалене відношення до реального життя. Однак п'ять цілком відчутних причин призводять до точно таких же висновків, як і викладена вище модель - рублеві ціни на нерухомість в Москві все ще залишаються завищеними на 20-30%, тому перелому тренда в найближчі два-три роки очікувати не варто: ціни будуть повзти вниз приблизно такими ж темпами, як і в 2015-2017 рр.

1. Ціни на житло в Москві завищені в порівнянні зі світовими аналогами (більшістю міст-мільйонників, в тому числі столичних). Якщо не брати міста, які є точками тяжіння світового капіталу - Лондон, Нью-Йорк, Гонконг і т.п., то в мегаполісах ціни на житло зазвичай стартують починаючи з $ 1 000 - 1 500 за метр (за найдешевші квартири в передмістях), житло середньої якості коштує $ 2 000 - 2 500, вище середнього - $ 3 000, елітне - $ 5 000 і вище. При курсі 30 руб. за долар Москва була шалено переоцінена, що пояснювалося тим обсягом «шалених грошей», який надходив на ринок нерухомості в епоху високих нафтових цін. Девальвація рубля, що послідувала за обвалом нафтового ринку і введенням санкцій, здуло ця бульбашка, але не до кінця.

Так як через сварку з Заходом Москва перестала бути точкою тяжіння світового капіталу, ціни на нерухомість в російській столиці повинні визначатися внутрішніми факторами - співвідношенням попиту і пропозиції, рівня цін і доходів основної маси населення і т. П. І ці індикатори також ще не прийшли в рівновагу.

2. Вартість нерухомості вважається адекватною, коли ціна метра приблизно дорівнює середньому доходу населення місцевих жителів. Середній дохід на кожного москвича, за офіційними даними, - близько 60 000 руб., У середнього класу, на представників якого зараз припадає левова частка попиту, - ближче до 100 000 руб. А квадратний метр, нагадаємо, варто близько 170 000 за індексом www.irn.ru . Звичайно, багаті люди за час кризи не стали біднішими, але нові квартири їм не потрібні - вони не тільки давно забезпечили себе житлом, а й накупили взапас інвестиційної нерухомості, з якої тепер не знають, що робити. Тому основні клієнти ринку тепер - звичайні люди з відносно невисокими доходами.

Відповідно, якщо ціна метра опуститься до 120 000 руб., Іпотека ще трохи подешевшає, а доходи злегка підростуть хоча б у зв'язку з інфляцією - розрив між запитами продавців і фінансовими можливостями основної маси покупців практично зникне.

3. Затоварення ринку новобудовами. Найголовніший аргумент на користь подальшого зниження цін - величезний навіс пропозиції над попитом. Необхідно кілька років на те, щоб він розсмоктався. Втім, в світлі запуску програми реновації старого житла в Москві процес балансування попиту і пропозиції може сильно затягнутися. (Див. « Прогноз ринку нерухомості Москви і Підмосков'я на 2017-2021 роки від IRN.RU ».)

Зараз в московському регіоні на продаж виставлено рекордну кількість новобудов:

4. Ціни на нафту близько $ 50 за барель відповідають ціні квадратного метра в Москві близько $ 2 000 - см. « При нафти по $ 50 за барель житло в Москві - по $ 2 000 за метр ».

5. Ще один аргумент на користь зниження цін - вкрай низька прибутковість оренди. У всьому світі нормальним вважається стан справ, коли цей показник перевищує прибутковість депозитів, у нас поки що навпаки. Зараз здача квартири в оренду приносить 4-5% річних, а банки по депозитах дають 6-7%. Звичайно, в зв'язку зі зниженням інфляції зменшуються і відсотки за вкладами. Але навіть при інфляції 4% депозити навряд чи впадуть нижче 4%. Орендні ставки теж навряд чи суттєво зростуть , Швидше за впаде ціна входу, тобто вартість житла.

Таким чином, практика підтверджує теорію. Різні моделі міркувань сходяться в одній точці, яку якраз і обґрунтовує глобальна модель циклів ринку нерухомості.

Чим цікавий 2024 рік?

Чому саме до 2024 року може відновитися зростання цін на московську нерухомість? З точки зору геополітики, в 2024 р президентські вибори відбудуться одночасно і в Росії, і в США. Якщо припустити, що нинішні лідери залишаться при владі по два терміни, то в 2024 р відбудеться зміна влади в обох країнах. Зрозуміло, ця обставина все розглядатимуть як шанс для нового перезавантаження відносин і, навіть якщо нічого принципово не зміниться, то на якийсь час привід для оптимізму на світовій арені буде присутній.

По-друге, в плані макроекономіки до 2024 р є час для балансування ринку нафти і часткового відновлення цін на неї - населення планети все-таки зростає, а разом з ним збільшується попит на енергоресурси.

По-третє, шість-сім років - достатній термін для розвитку в Росії власного виробництва, що в перспективі має привести до зростання доходів населення та підвищення рівня життя. Поки успіхи імпортозаміщення видно тільки в сільському господарстві, але до 2024 р можуть підтягнуться й інші галузі.

Крім того, до цього часу може виправитися і співвідношення попиту і пропозиції житла на ринку московського регіону. Якщо ціни знизяться ще на 20-30%, квартири зможуть купувати набагато більше людей, і обсяги поглинання значно зростуть. Втім, як уже було сказано вище, програма реновації може «сплутати карти», додавши на ринок нові обсяги комерційного житла.

регіони

Все, що було сказано вище, стосується ринку житла московського регіону. Саме в Москві, що притягає гроші з усієї країни, за попередні благополучні роки надувся цінова бульбашка, який і здувається тепер. У більшості інших регіонів Росії немає такого значного відриву цін від рівня платоспроможності населення, немає дисбалансу між попитом і пропозицією, а також не було такої високої частки інвестиційних квартир, як в столиці. А тому в інших регіонах країни настільки тривалого і істотного зниження цін на нерухомість чекати не слід.

Московський сценарій в деякій мірі може бути застосовний хіба що до Сочі, де в зв'язку з Олімпіадою 2014 року ціни також відірвалися від реальності і мали місце великі обсяги будівництва. Ще в меншій мірі московський сценарій може повторювати Санкт-Петербург, хоча в північній столиці немає такого відриву цін від рівня доходів основної маси потенційних покупців, а також немає такого істотного дисбалансу між попитом і обсягами будівництва.

Постскриптум

Багатьох на ринку нерухомості погубила віра в вічне зростання цін, як професійних гравців, так і непрофесійних приватних інвесторів. Але світова практика показує, що жоден міхур не може ображатися вічно і чим сильніше роздувається бульбашка, тим сильніше і болючіше він лопається. Не будемо брати віртуальні активи - цінні папери. Подивіться на інші ринки нерухомості (Японія, іпотечна криза в США в 2007 р, Іспанія в 2008-му і після, Панама та ін.), А також інші матеріальні активи - золото (зростання і падіння в 1970-х, а також в зростання в 2000-х і обвал у 2011 р) і нафту (обвали в 2008 і в 2014-2015 рр.).

IRN.RU спочатку виніс на лого попередження про те, що все закінчується саме так - за бурхливим зростанням слід падіння. Формула кризи зображена на нашому логотипі: приблизно 70% зростання (за тривалістю), за яким слідує приблизно 30% часу на падіння і подальшу консолідацію.

Суперцикл на ринку нерухомості

Відеозапис доповіді Олега Репченко на виставці "Нерухомість 2017"