Строительство »

Скільки простоїть ваш будинок?

Купуючи у власність квартиру, покупці впевнені, що здійснюють вигідну інвестицію Купуючи у власність квартиру, покупці впевнені, що здійснюють вигідну інвестицію. Вторинне житло можна буде, в разі потреби, заново продати, обміняти з доплатою на новобудову, заповідати нащадкам. Але минають роки, будівлі старіють і «квадратні метри» падають в ціні, а міська влада не поспішає визнавати будова старим для того, щоб безкоштовно обміняти його на новий. Скільки років життя відпущено російським домівках різних категорій?

Нормативні терміни експлуатації будівель

Термін експлуатації житлового будинку, заявлений будівельниками, як правило, завжди менше реальної зносостійкості об'єкта. На довговічність будови впливають умови експлуатації: природні, атмосферні чинники, а головне - ставлення мешканців до загальнобудинкового майну, наявність регулярних ремонтів.

Капітальні будівлі, побудовані з якісних, дорогих матеріалів, коштують дорожче, ніж удома економ-класу, але вимагають менших витрат на експлуатацію.

Фізичний знос будівлі передбачає втрату первинних технічних властивостей об'єкта: зниження міцності матеріалів, стійкості конструктивних і обробних елементів, погіршення стану комунікацій.

Під моральним зносом розуміється старіння планувань, невідповідність конструкції будинку сучасним вимогам життя, зниження комфорту проживання через старіння інженерного обладнання, неекологічних оточення та інших вагомих причин.

Терміни заявленої служби житлових будинків в РФ

Терміни заявленої служби житлових будинків в РФ

джерело: Гарантпроект

Перекладаючи інженерну термінологію на побутові формулювання, констатуємо: «сталінські» будинку довоєнної будівлі, зведені з великим запасом міцності, без економії на матеріалах, покликані були прослужити своїм власникам не менше 125 років, а «сталінки» післявоєнного періоду - 150 років. Будинки з цегли служать не менше 100 років, як, втім, панельні і блокові 9-16-поверхівки. У сучасній «панелі» термін служби ще більше: вона зобов'язана простояти 120 років, а багатоповерхові будівлі з цегли і монолітного залізобетону - 150 років.

У «хрущовок» офіційний термін служби заявлявся в 25 років для будинків, що зносяться, і в 50 років - для зносяться серій.

Якщо будівля зношене менш ніж на 10%, його стан вважається хорошим. Задовільними в тій чи іншій мірі визнаються будівлі з зносом від 11 до 30-40%, незадовільними - від 41 до 60%. А ось будівлі зі ступенем зносу від 61 до 80% вважаються вже старими. Що ж стосується будівель зі ступенем зносу понад 80% - це аварійні, небезпечні і непридатні для проживання будинки.

«Слабка ланка» житлофонду

«Хрущовки» будувалися із залізобетонних збірних панелей, цегли або великих ЖБ-блоків. Причому цегляним і великоблочних панельним «малоповерхівок» експерти пророкували до 150 років життя. І хоча більшість з них могли простояти досить довго, у населення накопичилося багато претензій до їх конструктиву: відсутність ліфтів і сміттєпроводів, низькі стелі, тонкі стіни, тісні кухні, газові колонки, сидячі ванни, незручні планування і малі метражі квартир депрессіровать мешканців. Квартири в «хрущовських» будинках не відповідали сучасним вимогам до комфорту, а головне - «п'ятиповерхівки» займали сотні квадратів дорогої столичної землі, на якій можна було б звести будівлі, в чотири-п'ять разів вище старих «панельок». У підсумку вирішено було найстаріші «панельки» - «хрущоби» знести, а найбільш міцні (великоблочні п'ятиповерхівки серій 1-510, 1-511 та 1-515, а також цегляні будинки серії 1-447) - реновірован, утепливши стіни і надбудувавши зверху ще кілька поверхів. У підсумку в столиці РФ (як і в Санкт-Петербурзі, Казані, Уфі, Сиктивкарі) була проведена експериментальна реновація декількох будівель, після чого проект все ж отримав ярлик «нерентабельно». У 2015 році ще йшла розмова про капремонтах і модернізації зносяться серій «хрущовок», але в 2016 році на офіційному рівні про ці плани вже не згадували.

Темпи зносу «хрущовок» сповільнилися

Програма знесення «хрущовок» бадьоро стартувала в Москві в 2006 році, з метою завершити звільнення міського простору від будинків серій К-7, 1 мг-300, 1605-АМ, II-32 і II-32 до 2010 року. Але фініш проекту постійно переносився на більш пізні терміни, і тепер міська влада Москви обіцяють знести залишилися 80 будинків тільки до кінця 2018 року. Адреси «п'ятиповерхівок», що підлягають знесенню найближчим часом, можна побачити тут .

Сплеск активності громадян, вселяє в «хрущовки» з метою швидкого поліпшення умов проживання, був недовгим. Навіть до будинків, офіційно внесених до списку призначених на знесення, не поспішає під'їжджати демонтажне обладнання.

Сотні московських сімей роками «сидять на валізах» в надії, що не в цьому, так в наступному році їх все ж переселять в новобудову з старої «хрущовки». Але криза вносить свої корективи: влада щороку уповільнюють темпи виконання зобов'язань за програмою комплексної реконструкції кварталів.

Головною причиною зупинки демонтажу старого житла стала відсутність фінансування. Велика частина «хрущовок» зносилася за рахунок міського бюджету, а приблизно чверть - за рахунок інвесторів, зацікавлених в освоєнні звільнених територій. З приходом нової адміністрації в мерію деякі старі контракти були розірвані, а нові так і не були укладені.

«Проблема наростає, як снігова куля, - нарікає член Громадської палати РФ Георгій Федоров в інтерв'ю газеті« Известия ». - Програма знесення «хрущовок» застопорилася, а незабаром на порядку денному постане питання про долю 9-ти і 12-поверхових будинків, також побудованих в 60-і роки минулого століття ».

Віце-президент Асоціації будівельників Росії, президент Науково-виробничого центру «Стройтех» Володимир Уткін налаштований більш оптимістично: Віце-президент Асоціації будівельників Росії, президент Науково-виробничого центру «Стройтех» Володимир Уткін налаштований більш оптимістично:

- Що стосується в цілому бетонних споруд, потрібно враховувати закони хімії та фізики. Якщо вдома із залізобетону побудовані зі звичайного (не активований) цементу марки М400-М500, то з роками міцність їх стін і фундаменту лише збільшується: мікрогранули суміші входять поступово в хімічні реакції, що веде до ущільнення, можна сказати - «скам'яніння» конструкції.

Так що побудовані в 60-70-х роках житлові будівлі можуть простояти ще дуже довго. Питання їх заміни може виникнути на тлі вимог до естетизації міського середовища, модернізації житлового простору. Зовні старі будівлі виглядають досить блідо: непрезентабельно, однотипно. Квартири в старих «панелях», можливо, не влаштовують сучасних мешканців через низькі стель, незручності планувань, морального старіння. Це завдання може розглядатися в ракурсі проблем містобудування, архітектури, вимог соціуму. Але, повторю, з точки зору конструктиву запас міцності у будівель, побудованих із залізобетону, досить великий. Заявлений колись будівельниками термін служби по факту - явно занижений. Наскільки мені відомо: ніде в світі від старості, без зовнішніх впливів, жоден залізобетонний будинок ще не впав.

НП трапляються технологічні: може статися обвалення будинку через вибух побутового газу або інших вибухонебезпечних речовин, унаслідок пожежі, землетруси. Можуть з часом прийти в непридатність комунікації: згнити труби, розхитатися двері, рами, обсипатися штукатурка ... Але несучі конструкції у панельних «багатоповерхівок» досить міцні. Сьогодні швидше можна очікувати ПП через помилки, що трапляються при монолітному житловому будівництві - через порушення технологій. Коли будинок «збирають» на морозі і з економії енергоресурсів не завжди прогрівають ділянки, де йде бетонування, або в невиправдано великій кількості застосовують хлорсодержащие добавки в бетон, які в підсумку викликають корозію арматури. Можуть статися якісь часткові обвалення конструкцій. Разом: мимовільне обвалення будинку зі збірного залізобетону - подія вкрай малоймовірне.

Знесення або надбудова плюс капремонт?
Згідно неодноразово озвучених планів міської влади, не тільки «хрущовки» не зносяться серій, але і вдома брежнєвської епохи, побудовані в 60-70-х роках з великим запасом міцності, можуть бути піддані реновації шляхом капітального ремонту, утеплення фасадів вентильованими панелями з кам'яної ватою і добудовування декількох поверхів. Наприклад, в Тімірязєвському районі Північного округу планувалося піддати реконструкції з надбудовою цілих 24 будинки. Реконструкція кварталів була запланована владою на 2010-2020 роки, про що повідомляється на порталі Комплексу містобудівної політики і будівництва міста Москви. До реновації будинків зносяться серій в Москві планується приступити після 2018 року, коли остаточно завершиться програма знесення «п'ятиповерхівок». Модернізації піддадуться цегляні і великоблочні будинку від 1 до 4-х поверхів загальною площею 24,5 мільйона квадратних метрів. Причому фінансуватися цей масштабний проект буде за рахунок приватних інвесторів і самих жителів міста - в рамках програми капремонту.

Порядок визнання житлових будинків аварійними визначено постановою Уряду Москви від 18 червня 2012 № 274-ПП «Про організацію роботи Міський міжвідомчої комісії з використання житлового фонду міста Москви».

Якщо старі житлові будинки не визнаються спеціальною комісією аварійними, підстави для їх знесення відсутні. Тоді у жителів залишається остання надія на масштабний, грунтовний капітальний ремонт із заміною комунікацій і всіх аварійних конструкцій.

Відповідно до постанови Уряду Москви від 29.12.2014 р № 832-ПП «Про регіональну програму капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території міста Москви», визначено адресний перелік багатоквартирних будинків, в яких будуть проводитися заходи щодо комплексного капітального ремонту. Всю інформацію з цього питання можна знайти на офіційному сайті Департаменту капітального ремонту міста Москви.

Скільки років життя відпущено російським домівках різних категорій?
Знесення або надбудова плюс капремонт?