Введення в експлуатацію об'єктів будівництва: правова основа та положення

1. Підготовка та введення в експлуатацію об'єктів будівництва
2. Правова основа введення в експлуатацію об'єктів будівництва
3. Основні принципи і положення введення в експлуатацію об'єктів будівництва
4. Акт введення в експлуатацію та його види
5. Що таке акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-11 і КС-14?
6. Відмінності між актами приймання об'єктів будівництва КС-11 і КС-14
7. Коли підписують акти приймання КС-11 і КС-14?
8. Призначення актів КС-2 і КС-3 та їх роль при введенні об'єкта в експлуатацію
9. Висновок органу державного будівельного нагляду
10. Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію
11. Особливі умови видачі дозволу на введення в експлуатацію об'єкта будівництва
12. висновок

введення в експлуатацію об'єктів будівництва - це завершальний і, мабуть, самий відповідальний етап роботи. Саме в цей час підводяться підсумки і вирішується доля нового будинку. Як здати об'єкт вчасно і уникнути типових помилок?

Підготовка та введення в експлуатацію об'єктів будівництва

У наших статтях ми стосувалися найрізноманітніших аспектів будівництва . Отримали загальне уявлення про різноманітність видів об'єктів, розібралися з таким вагомим визначенням, як проектна документація в капітальному будівництві , Дізналися про основи техніки безпеки і т.д.

Креслення споруджуваного об'єкта

Будівництво будівель являє собою сукупність техніки, технології та процесу зведення споруд, що мають стіни, підлоги і даху . Функціональне призначення у них може бути будь-який:

• житлове
• суспільне
• виробниче і т.д.

Але, який би варіант ми не вибрали, робота над ним почнеться з розробки проектної документації, а завершується введенням в експлуатацію об'єкта будівництва .

У проміжках між цими етапами розраховується кошторис , Визначається генпідрядник, який допрацьовує креслення / схеми відповідно до специфікації і зводить об'єкт. А після того, як будівництво вступає в завершальну стадію, починаються підготовчі роботи по отриманню дозволу на введення в експлуатацію.

Читайте також: Якісна організація будівництва: як зробити все правильно і заощадити бюджет

Як здійснюється приймання об'єкта будівництва, ми детально обговоримо.

Правова основа введення в експлуатацію об'єктів будівництва

Забігаючи наперед, зауважимо, що введення в експлуатацію об'єктів будівництва регулюється Містобудівною кодексом Російської Федерації від 29 грудня 2004 року. До цього документа ми ще повернемося. Але для початку розберемося, який порядок введення в експлуатацію об'єктів будівництва.

Зразок акту введення в експлуатацію

Акт введення в експлуатацію - найважливіший документ, що підтверджує факт закінчення робіт. Без нього будівництво вважається незавершеним, а використання приміщень за призначенням юридично заборонена і практично не можливо.

На замітку! По завершенні процесу зведення будь-якого об'єкта будівництва, Генпідряднику або Підряднику необхідно в обов'язковому порядку підготуватися до приймання відповідно - з урахуванням всіх вимог контролюючих відомств і структур. Здача об'єкта будівництва починається тільки після того, як виконавець збере всі необхідні документи.

Новий Містобудівна кодекс РФ, що діє на сьогоднішній день, в корені змінив колишній порядок здачі та введення в експлуатацію об'єктів будівництва.

Основним документом, що регулює будь-які етапи будівельних робіт, включаючи приймання готових об'єктів, є Містобудівна кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 року (Федеральний закон № 190-ФЗ). Всі попередні версії і накази, що існували з радянських часів, вже не дійсні.

Саме 190-ФЗ дає конкретні відповіді на багато питань будівельної індустрії. В тому числі, досить чітко визначає, що означає введення в експлуатацію об'єктів будівництва.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів на сьогоднішній день регламентується:

• статтею 55 Містобудівного кодексу РФ;
• становищем про здійснення ДБН в РФ, затвердженим, постановою Уряду РФ від 01.02.06г. №54.

Містобудівна кодекс РФ

З 55 статті Містобудівного кодексу РФ слід, що орган, що видав дозвіл на будівництво , Видає також дозвіл і на введення об'єкта в експлуатацію. При цьому в зазначеній статті встановлюється, що забудовник звертається до органу, що видав дозвіл на будівництво, із заявою і в обов'язковому порядку прикладає пакет необхідних документів.

На замітку! Перелік документів для здачі в експлуатацію строго обмежений. Приймаюча сторона не має право вимагати ніяких додаткових або уточнюючих довідок / актів / висновків і т.д.

Термін розгляду пакета документів обмежений десятьма добами. Тобто, протягом 10 днів має бути оформлено і в належному вигляді видано забудовнику дозвіл на введення в експлуатацію об'єктів будівництва. Або дано аргументовану відмову з чітким зазначенням причин з детальним роз'ясненням.

Основні принципи і положення введення в експлуатацію об'єктів будівництва

Пропонуємо найдоступніший спосіб введення в експлуатацію об'єктів будівництва. Алгоритм включає в себе чотири основні блоки:

1. Акт введення в експлуатацію об'єктів будівництва.
2. Висновок органу державного будівельного нагляду.
3. Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію.
4. Особливі умови видачі дозволу на введення об'єкту в експлуатацію.

Давайте зупинимося на кожному з них докладніше.

Здача в експлуатацію нового об'єкта

Акт введення в експлуатацію та його види

Відповідно до договору будівельного підряду, здача результату робіт Підрядником і приймання його Замовником здійснюється через підписання обома сторонами оформленого акту приймання або акта введення в експлуатацію об'єктів будівництва.

Цей документ, в свою чергу, є основоположним в процесі приймання та здачі завершеного будівництва (пункт 4, стаття 753, Цивільного кодексу РФ). У зв'язку з цим, Держкомстат Росії своїми постановами (від 30 жовтня 1997 року № 71а і від 11 листопада 1999 року № 100) затвердив форми актів приймання виконаних робіт - КС-2 і КС-3. А також два інших, ідентичних документа, - це акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-11 і акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-14.

Форма акту виконаних робіт КС-2 використовується тільки для конкретного обсягу або етапу будівельних робіт в рамках об'єкта будівництва, який передбачений договором будівельного підряду. Тоді як форма КС-11 і КС-14 застосовується при прийманні повністю закінчених об'єктів будівництва.

На замітку! Об'єкт будівництва вважається прийнятим тільки в тому випадку, якщо підписані акти КС-11 або КС-14.

Що таке акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-11 і КС-14?

Правильно оформлені і підписані акти приймання (КС-11 або КС-14) мають колосальне значення, оскільки їх наявністю:

• підтверджується факт приймання-здачі об'єкта;
• підтверджується відсутність претензій з боку замовника до об'єкта;
• підтверджуються обґрунтовані витрати, які поніс замовник на будівництво об'єкта;
• здійснюється постановка об'єкта на облік замовника.

Все вищевказане є підставою для проведення наступних ключових дій:

• оформлення введення в експлуатацію об'єктів будівництва, відповідно до статті 55 Містобудівного кодексу РФ;
• прийняття витрат в податковому обліку, відповідно статті 252 Податкового Кодексу РФ;
• відображення всіх господарські операції, відповідно до статті 9 закону №402-ФЗ;
• прийняття на облік основних засобів, відповідно до Постанови № 71а Держкомстату РФ.

Графічний план інженерних комунікацій нової будівлі

Відмінності між актами приймання об'єктів будівництва КС-11 і КС-14

Як уже зазначалося, акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва підтверджує визнання і прийняття завершеного будівництва. Проте, КС-11 і КС-14 мають суттєві відмінності, які визначають їх сферу і порядок застосування. Пропонуємо з ними ознайомитися:

• при оформленні акту КС-14 в прийманні об'єкта бере участь приймальна комісія, формуванням якої займається замовник або інвестор. Оформленням акту КС-11 займаються тільки дві сторони - підрядник (виконавець) і замовник (інвестор);
• акт об'єкта будівництва КС-14 служить одночасно як для приймання об'єкта, так і для визнання його основним засобом для введення в лад з подальшою експлуатацією . Акт об'єкта будівництва КС-11 служить підтвердженням повної готовності об'єкта, а також підтверджує, що приймання об'єкта здійснена і є можливість оформлення документів на введення об'єкта будівництва в експлуатацію з подальшим його включенням до складу основних фондів;
• акт об'єкта будівництва КС-14 можна застосовувати при прийнятті об'єктів, зведення яких було здійснено за рахунок коштів пільгового кредитування;
• акт об'єкта будівництва КС-14 відображає інформацію про роботу всіх комунікацій на об'єкті, а також про відповідність введеного в експлуатацію об'єкта згідно з проектом, будівельним і іншим нормам. Акт об'єкта будівництва КС-11 відображає тільки відповідність готового об'єкта затвердженим проектним даними;
• акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-11 свідчить, що приймання об'єкта будівництва реалізована шляхом підписання акту виконавцем і замовником. А КС-14 служить підтвердженням приймання об'єкта тільки після винесення відповідного рішення приймальною комісією. Це рішення виноситься в самому акті КС-14 і підписується тільки комісією.

Робота комісії з приймання готового об'єкта в експлуатацію

На замітку! Акт введення в експлуатацію об'єкта будівництва КС-14 оформляється відповідно до чинного законодавства (стаття 753, Цивільного Кодексу РФ) тільки відповідною комісією, що складається з представників наступних наглядових органів: санітарно-епідеміологічного, екологічного, пожежного, архітектурно-будівельного та інших зацікавлених структур.

Акт форми КС-11

Коли підписують акти приймання КС-11 і КС-14?

Є ще ряд нюансів, про які слід знати перед підписанням акту приймання робіт:

• оформлення КС-11 забезпечує замовник за результатами проведених ним перевірок, випробувань, а також на підставі рішень наглядових органів (пожежний нагляд, екологічний і так далі);
• оформлення КС-14 забезпечується замовником і членами комісії за результатами проведених зазначеними особами перевірок, обстежень і т.д. на підставі висновків, рішень, отриманими від органів нагляду;
• підписання актів КС-11 здійснюється представником генерального підрядника, тобто, виконавцем робіт і представником замовника або іншою особою, уповноваженою інвестором;
• підписання актів об'єкта будівництва КС-14 здійснюється безпосередньо членами комісії, які брали участь у прийманні об'єкта.

Призначення актів КС-2 і КС-3 та їх роль при введенні об'єкта в експлуатацію

Тепер кілька слів про акти КС-2 і КС-3. Дані форми припускають тільки поетапну здачу виконаних будівельних робіт за умови, що така здача передбачена в підрядному договорі. Також, дані форми актуальні в разі залучення субпідрядників.

Проміжна здача за допомогою КС-2 і КС-3 дозволяє не тільки визнати витрати в податковому обліку, але і підтвердити фактичну вартість прийнятого готового об'єкта.

Приймання або введення в експлуатацію в цьому випадку здійснюється замовником, який бере на себе реєстрацію побудованого об'єкта і подальші узгодження з органами влади. Безпосередньо акти є лише підставою для розрахунків з виконавцями робіт.

Висновок органу державного будівельного нагляду

Містобудівна Кодекс РФ, ст.54 ч.3-4, пропонує своє трактування, з якої випливає, що висновок органу державного будівельного нагляду (ЗОР) видається або уповноваженим центральним органом виконавчої влади, або уповноваженим органом виконавчої влади суб'єкта РФ, в залежності від типу будівельного об'єкта.

Що стосується небезпечних виробничих об'єктів, ліній зв'язку, технічно складних і унікальних об'єктів і т.д., висновок видається федеральним органом виконавчої влади відповідно до постанови Урядом РФ від 1 лютого 2006 року № 54.

В цілому, висновок про відповідність (ЗОР) готується тільки після закінчення будівництва і проведення підсумкової перевірки, результати якої дають оцінку виконаним роботам і забезпечують прийняття рішення про видачу висновку про відповідність або про відмову у видачі такого висновку (Положення про здійснення державного будівельного нагляду в РФ , пункт 16).

На замітку! Висновок про відповідність (ЗОР) або його відмова видається протягом 10 (десяти) робочих днів з дати звернення забудовника або замовника в орган державного будівельного нагляду.

Модель комплексу, готового до введення в експлуатацію

Дозвіл на введення об'єкта в експлуатацію

Відповідно до Містобудівною Кодексом РФ, ст.55 ч.1, дозволу на введення об'єкту в експлуатацію являє собою документ, що засвідчує, що виконання будівництва, реконструкція , Капітальний ремонт об'єктів в повному обсязі відповідають вимогам, що пред'являються. В тому числі, відповідає плану земельної ділянки та проектної документації.

Видача вищеназваного документа здійснюється за зверненням забудовника з відповідною заявою в той орган, який раніше видав дозвіл на будівництво. Це може бути:

• федеральний орган виконавчої влади;
• регіональний орган виконавчої влади;
• орган місцевого самоврядування.

Форма дозволу на введення в експлуатацію об'єктів будівництва затверджена постановою Уряду РФ від 24 листопада 2005 року № 698. Термін розгляду заяви про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію обмежений десятьма добами.

Рішення про видачу дозволу на введення в експлуатацію об'єктів будівництва приймається перевірки документації, що додається до заяви.

Особливі умови видачі дозволу на введення в експлуатацію об'єкта будівництва

Відповідно до Містобудівною Кодексом РФ, особливою умовою видачі дозволу на введення в експлуатацію об'єктів будівництва є наявність і правильність оформлення документів, які додаються до заяви. До них відносяться:

• Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, які підтверджують факт придбання прав на земельну ділянку і законність його освоєння.
• Містобудівна план земельної ділянки за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 29 грудня 2005 року № 840.
• Дозвіл на будівництво, видача якого відповідає статті 51 Містобудівного Кодексу РФ. дійсними визнаються дозволу на будівництво , Видача яких була здійснена до введення в дію Містобудівного Кодексу РФ (пункт 3, стаття 8 ФЗ від 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Схема, що відображає розташування зведеного (реконструйованого, відремонтованого і т.д.) об'єкта капітального будівництва , Прив'язку мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки, а також організацію по плануванню земельної ділянки. Даний документ повинен бути підписаний особою, яка виконує будівництво - забудовником або замовником.
• Висновок органу державного будівельного нагляду (ЗОР) необхідно, якщо передбачається нагляд за відповідністю об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та проектної документації.
• Повна інформація про об'єкті будівництва передається безоплатно у орган, що видав дозвіл на будівництво. Сюди відносяться відомості про саму будівлю, про мережах інженерно-технічного забезпечення, а також один примірник результатів інженерних вишукувань (копія) та один примірник розділів проектної документації (копія), відповідно до Містобудівною кодексом РФ, пунктами 2, 8 - 10, частина 12 , стаття 48 і частина 18 статті 5.
• Акт приймання об'єкта капітального будівництва, за умови виконання будівництва, реконструкції або капітального ремонту на підставі договору.
• Документ, що підтверджує відповідність об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів. Він повинен бути підписаний особою, що здійснює будівництво. Форма документа не встановлена.
• Документ, що підтверджує відповідність параметрів об'єкта капітального будівництва проектної документації. Підписується особою, яка виконує будівництво, або забудовником, або замовником у разі виконання будівництва (реконструкції, капітального ремонту) на підставі договору, форма якого не встановлена.
• Документи, що підтверджують відповідність об'єкта капітального будівництва технічним умовам. Підписуються представниками організацій, що здійснює експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення, якщо такі є в наявності.

Житловий комплекс в 100% готовності до приймання

висновок

На завершення, хотілося б відзначити, що шлях до прийняття об'єкта починається вже на першому етапі - етапі планування. Тому підготовка пакету документів (розробка, приведення у відповідність, підписання) повинна вестися паралельно із загальним будівництвом - і обов'язково з опорою на чинне законодавство.

Введення в експлуатацію об'єктів будівництва через запропонований нами алгоритм - найпростіший і ефективний шлях до запуску нового функціонально повноцінного будівлі. Відразу відзначимо, що увага до деталей в цьому процесі не може бути зайвим.

Чим відповідальне і сумлінніше підходиш до справи, тим вище шанси здати об'єкт з першого разу. В цьому випадку введення в експлуатацію, як фінальний іспит, стане лише звичайною формальністю, яка не піднесе неприємних сюрпризів.