Строительство »

Варіанти передачі майна, що перебуває у власності фірми, іншій особі

  1. 1. Реорганізація у формі виділення
  2. документообіг
  3. Проведення інвентаризації
  4. Оцінка майна, що передається для цілей бухгалтерського обліку
  5. Податок на додану вартість
  6. правонаступник
  7. Податок на прибуток
  8. правонаступник
  9. 2. Реорганізація в формі поділу
  10. Оцінка майна, що передається для цілей бухгалтерського обліку
  11. Бухгалтерський облік
  12. реорганізованих організація
  13. правонаступник
  14. Податок на додану вартість і податок на прибуток
  15. 3. Внесок в статутний капітал
  16. Бухгалтерський облік
  17. Податок на додану вартість
  18. Облік у новоствореної организации (пріймаюча сторона)
  19. Бухгалтерський облік
  20. Податок на додану вартість
  21. 3.1. Облік ділянки землі
  22. Облік у засновника (сторона, яка передає ділянки землі)
  23. Податок на додану вартість
  24. Бухгалтерський облік
  25. Облік землі у новоствореної організації (приймаюча сторона)
  26. Бухгалтерський облік
  27. 4. Передача майна за договором купівлі-продажу
  28. Порядок визнання витрат
  29. Податок на додану вартість
  30. Бухгалтерський облік
  31. покупець
  32. Податок на додану вартість
  33. Бухгалтерський облік
  34. 4.1. Облік ділянки землі
  35. Податок на додану вартість
  36. Бухгалтерський облік
  37. покупець
  38. Податок на додану вартість
  39. Бухгалтерський облік

І мущество, що перебуває у власності юридичної особи, може бути передано іншій юридичній особі за наступними варіантами:

  1. реорганізація у формі виділення;
  2. реорганізація у формі поділу;
  3. внесення майна до статутного капіталу;
  4. передача за договором купівлі-продажу.

Розглянемо докладніше перераховані варіанти.

1. Реорганізація у формі виділення

Реорганізація - один із способів утворення чи ліквідації юридичної особи, які мають відбуватися за правилами, встановленими статтями 57-60 Цивільного кодексу. Процес реорганізації ґрунтується на універсальному правонаступництво, яке представляє собою особливий порядок переходу всього майна, майнових прав та зобов'язань реорганізується організації до її наступнику.

Реорганізація може бути здійснена у формі поділу, виділення. Реорганізація юридичної особи (в тому числі у формі виділення, поділу) може бути здійснена за рішенням його засновників (учасників) (п. 1 ст. 57 ГК РФ). При цьому юридична особа вважається реорганізованим з моменту державної реєстрації речових новопосталих юридичних осіб (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

При виділенні зі складу юридичної особи одного або декількох юридичних осіб до кожного з них переходять права та обов'язки реорганізованого юридичної особи відповідно до розділовим балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ, подп. 1, 3 ст. 55 закону від 08.02.1998 м № 14-ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю»).

документообіг

У бухгалтерському обліку порядок реорганізації підприємства регулюється Методичними вказівками по формуванню бухгалтерської звітності при здійсненні реорганізації організацій, затвердженими наказом Мінфіну Росії від 20.05.2003 р № 44н (далі - Методичні вказівки).

Первинними документами, пов'язаними з реорганізацією, на підставі пункту 4 Методичних вказівок є:

  • установчі документи організацій, що виникли в результаті реорганізації;
  • рішення засновників про реорганізацію;
  • передавальний акт або розподільчий баланс.

Проведення інвентаризації

Згідно з пунктом 1 статті 59 Цивільного кодексу розділовий баланс повинен містити положення про правонаступництво за всіма зобов'язаннями реорганізованого юридичної особи у відношенні всіх його кредиторів та боржників, включаючи і зобов'язання, оспорювані сторонами.

Для встановлення достовірних відомостей про майно, що передається при реорганізації, реорганізованих організація зобов'язана провести інвентаризацію майна і зобов'язань, передбачену пунктом 27 Положення по веденню бухгалтерського обліку і бухгалтерської звітності в Російській Федерації та пунктом 1.5 Методичних вказівок по інвентаризації майна і фінансових зобов'язань (наказ Мінфіну Росії від 13.06.1995 р № 49).

Оцінка майна, що передається для цілей бухгалтерського обліку

Відповідно до пункту 7 Методичних вказівок оцінка переданого в порядку правонаступництва майна може здійснюватися одним з таких способів:

  • за залишковою вартістю в сумі, яка наведена за відповідним числовим показниками в бухгалтерській звітності;
  • за поточною ринковою вартістю в сумі експертної оцінки вартості цього майна;
  • по інший вартості (фактичної собівартості матеріально-виробничих запасів, первісною вартістю фінансових вкладень і ін.).

Спосіб оцінки переданого майна рекомендується відобразити в рішенні про проведення реорганізації.

Податок на додану вартість

реорганізованих організація

Об'єктом оподаткування по ПДВ визнаються операції з реалізації товарів (робіт, послуг) на території РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Відповідно до підпункту 2 пункту 3 статті 39 Податкового кодексу не визнається реалізацією товарів, робіт або послуг передача основних засобів, нематеріальних активів та (або) іншого майна організації її правонаступника (правонаступників) при реорганізації цієї організації.

Згідно з пунктом 8 статті 162.1 Податкового кодексу при передачі правонаступнику основних засобів, при придбанні (ввезенні) яких суми податку були прийняті реорганізованої (реорганізується) організацією до відрахування в порядку, передбаченому главою 21 Податкового кодексу, відповідні суми податку не підлягають відновленню та сплату до бюджету реорганізованої (реорганізованих) організацією.

Таким чином, зобов'язань щодо обчислення та сплати ПДВ за підсумками реорганізації у компанії, що реорганізується і новостворюваної організацій не виникає.

Дана точка зору підтверджена також листом Мінфіну РФ від 22.04.2008 р № 03-07-11 / 155.

правонаступник

У правонаступника ПДВ при отриманні не виникає.

Податок на прибуток

реорганізованих організація

Для цілей оподаткування прибутку передача об'єкта основного засобу новоствореної організації (правонаступнику) при реорганізації не визнається реалізацією (подп. 2 п. 3 ст. 39 Податкового кодексу).

Відповідно до пункту 3 статті 251 Податкового кодексу передача майна правонаступнику в рамках реорганізації не призводить до утворення у нього оподатковуваного доходу.

Амортизація не нараховується реорганізується організацією з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому була завершена реорганізація (п. 6 ст. 259 НК РФ).

Передача майна при реорганізації за розподільчим балансом від однієї організації до іншої не розглядається для цілей бухгалтерського обліку як продаж майна або як його безоплатна передача. Така передача бухгалтерськими записами не відображається (п. 11 Методичних вказівок щодо формування бухгалтерської звітності при здійсненні реорганізації організацій, затверджених наказом Мінфіну Росії від 20.05.2003 р № 44н).

правонаступник

Вартість ОС, отриманого організацією, створеною шляхом виділення, не враховується в складі доходів при визначенні податкової бази по податку на прибуток (п. 3 ст. 251 НК РФ).

Майно приймається правонаступником до податкового обліку за вартістю, відображеної в податковому обліку у сторони, яка передає на дату переходу права власності. При отриманні в процесі реорганізації об'єктів основних засобів вони приймаються правонаступником до податкового обліку за залишковою вартістю за даними податкового обліку передавальної сторони (п. 2.1 ст. 252 НК РФ).

Рекомендується з метою зближення податкового та бухгалтерського обліку новостворюваної організації визначити єдиний порядок оцінки майна, що передається і закріпити цей порядок в рішенні учасників ТОВ про проведення реорганізації у формі виділення.

Якщо в бухгалтерському обліку буде визначена передача за поточною ринковою вартістю, витрати (доходи) від переоцінки майна для податкового обліку не приймаються.

Відповідно до статті 259 Податкового кодексу нарахування амортизації щодо об'єкта амортизується майна здійснюється відповідно до норми амортизації, певної для даного об'єкта виходячи з його строку корисного використання.

Якщо правонаступник отримав в процесі реорганізації колишні у вживанні основні засоби, то він має право нараховувати по них амортизацію виходячи з строку корисного використання за даними сторони, яка передає (тобто береться встановлений попереднім власником строк корисного використання, зменшений на кількість років (місяців) експлуатації даного майна попереднім власником) (п. 14 ст. 259 НК РФ).

Амортизація нараховується у правонаступника з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому була здійснена його державна реєстрація (п. 6 ст. 259 НК РФ). Наведемо дані в Таблиці 1.

Таблиця 1

Таблиця 1

2. Реорганізація в формі поділу

Аналогічно реорганізації у формі виділення юридична особа вважається реорганізованим у формі поділу з моменту державної реєстрації речових новопосталих юридичних осіб (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

При поділі юридичної особи її права та обов'язки переходять до оплати юридичним особам відповідно до розділовим балансом (п. 3 ст. 58 ГК РФ, подп. 1, 4 ст. 54 закону від 08.02.1998 р № 14-ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю »).

Порядок документообігу передбачений Методичними вказівками і аналогічний реорганізації у формі виділення. При цьому також проводиться інвентаризація.

Оцінка майна, що передається для цілей бухгалтерського обліку

Порядок оцінки майна, що передається аналогічний порядку при реорганізації у формі виділення (дивись вище) і викладено в пункті 7 Методичних вказівок.

Передане майно оцінюється за рішенням засновників. Причому якщо вирішено провести оцінку за залишковою вартістю (фактичною собівартістю МПЗ, первісною вартістю фінансових вкладень), то в передавальному акті або розподільчому балансі вартість майна, що передається дорівнює зазначеної в бухгалтерській звітності, що стала підставою для складання даних документів.

Бухгалтерський облік

Згідно з пунктом 26 Методичних вказівок в разі реорганізації компанії у формі поділу числові показники бухгалтерської звітності діляться між новостворюваними організаціями відповідно до рішення засновників.

реорганізованих організація

Для цілей бухобліку реорганізується організації нараховують амортизацію до дати внесення запису про реорганізацію в ЕГРЮЛ.

правонаступник

Новостворені організації нараховують амортизацію по позаоборотних активів з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому вони пройшли державну реєстрацію. Норми амортизації і термін використання новостворена організація може встановити інші, ніж ті, які застосовувала реорганізованих організація. Зобов'язання перед кредиторами відображаються в передавальному акті або розподільчому балансі у тій же оцінці, що і в бухгалтерському обліку передавальної сторони. При цьому враховуються збитки, належні до відшкодування кредиторам.

Податок на додану вартість і податок на прибуток

Аналогічний вищевикладеному при реорганізації у формі виділення. Наведемо дані в Таблиці 2.

Таблиця 2

Таблиця 2

3. Внесок в статутний капітал

Облік у засновника (передає сторона)

Податок на прибуток

В рахунок формування статутного капіталу можуть бути внесені в тому числі негрошові внески, якими, в свою чергу, можуть бути основні засоби.

Відповідно до підпункту 4 пункту 3 статті 39 Податкового кодексу не визнається реалізацією товарів, робіт або послуг передача майна, якщо така передача носить інвестиційний характер (зокрема, внесок до статутного капіталу).

У підпункті 2 пункту 1 статті 277 Податкового кодексу сказано, що у організації, що набуває акції і частки в статутному капіталі інших організацій, не виникає прибутку або збитку при передачі майна в рахунок оплати цих акцій або часткою. Отже, при внесенні основних засобів в якості внеску до статутного капіталу доходи і витрати не виникають. При цьому вартість придбаних акцій або часткою визнається рівною залишкової вартості майна, яке вноситься і визначається за даними податкового обліку на дату переходу права власності на це майно, з урахуванням додаткових витрат, які визнаються для цілей оподаткування сторони, яка передає при такому внесенні.

Бухгалтерський облік

Грошова оцінка негрошових внесків учасників здійснюється засновниками за їх взаємною згодою, проте в тих випадках, коли вартість внесених до статутного капіталу об'єктів перевищує 200 МРОТ (зараз це 20 000 руб.), Така оцінка повинна бути підтверджена незалежним оцінювачем.

Грошова оцінка негрошових внесків, узгоджена засновниками і підтверджена незалежним оцінювачем, визнається первісною вартістю основних засобів, внесених в рахунок формування статутного капіталу (п. 9 ПБО 6/01 «Облік основних засобів», затвердженого наказом Мінфіну Росії від 30.03.2001 р № 26н (далі - ПБО 6/01)).

На підставі пункту 14 ПБО 19/02 «Облік фінансових вкладень» (затвердженого наказом Мінфіну Росії від 10.12.2002 р № 126н (далі - ПБО 19/02)) в бухгалтерському балансі сторони, яка передає в обмін активу, врахованого за історичною вартістю, буде сформовано фінансове вкладення в оцінці, узгодженої учасниками.

Порядок формування первісної вартості фінансових вкладень сторони, яка передає визначено в пункті 9 ПБО 19/02. В даному випадку первісною вартістю визнаються фактичні витрати організації. А фактичні витрати - це залишкова вартість переданого майна.

У бухгалтерському та податковому обліку вартість придбаної частки в статутному капіталі визначається виходячи із залишкової вартості майна, переданого в якості внеску. Але в бухгалтерському обліку у вартість фінансового вкладення включається також сума податку на додану вартість, відновленого установою при передачі майна в статутний капітал.

Лист Мінфіну Росії від 30.10.2006 р № 07-05-06 / 262 говорить, що сума ПДВ, що підлягає відновленню при передачі основних засобів в якості внеску до статутного капіталу інших організацій, включається до первісної вартості фінансових вкладень.

А в податковому обліку відновлена ​​сума ПДВ не включається у вартість частки, що, так як відноситься до витрат, що не враховуються для цілей оподаткування прибутку, наведеними в пункті 19 статті 270 Податкового кодексу.

Податок на додану вартість

При передачі майна в якості внеску до статутного капіталу необхідно враховувати, що передає сторона зобов'язана відновити ПДВ. Відновленню підлягають суми податку в розмірі, раніше прийнятому до відрахування, а щодо основних засобів - у розмірі суми, пропорційної залишкової (балансової) вартості без урахування переоцінки (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ).

У податковому обліку відновлений податок не включається у вартість переданого майна. Він ніби понад вартість майна передається суспільству, засновником якого є організація, і потім приймається до відрахування приймаючою стороною.

Сума податку відновлюється і перераховується до бюджету. Рахунок-фактура не виписується, а в книзі продажів реєструються реквізити рахунку-фактури, за яким спочатку був заявлений відрахування при придбанні цього майна. У зв'язку з цим цікаво недавно вийшло лист Мінфіну Росії від 20.05.2008 р № 03-07-09 / 10. У ньому сказано, що якщо у організації за основними засобами відсутні рахунки-фактури в зв'язку із закінченням терміну їх зберігання, при відновленні сум ПДВ, прийнятих до відрахування по цих основних засобів, в книзі продажів можливо зареєструвати довідку бухгалтера, в якій відображено суму ПДВ, обчислена в порядку, встановленому пунктом 3 статті 170 Податкового кодексу.

Обчислення ПДВ, що підлягає відновленню, проводиться із застосуванням ставок податку, що діють в період застосування податкових відрахувань.

Одночасно повідомлено, що даний лист Департаменту не містить правових норм або загальних правил, що конкретизують нормативний припис, і не є нормативно-правовим актом. Посилаючись на лист Мінфіну Росії від 07.08.2007 р № 03-02-07 / 2-138, сказано, що даний лист носить інформаційно-роз'яснювальний характер з питань застосування законодавства Російської Федерації про податки і збори і не перешкоджає керуватися нормами законодавства про податки і збори в розумінні, що відрізняється від трактування, викладеної в листі.

В даний час порядок обліку переданого ПДВ нормативними правовими актами з бухгалтерського обліку не передбачений. У той же час Мінфіном Росії було надано роз'яснення в листах від 19.12.2006 р № 07-05-06 / 302, від 30.10.2006 р № 07-05-06 / 262, згідно з якими при передачі майна в якості внеску в статутний капітал іншої організації сума ПДВ відображається за дебетом рахунка обліку ПДВ в кореспонденції з кредитом рахунка обліку додаткового капіталу.

На практиці можливі ситуації, коли в установчих документах учасниками ТОВ встановлюється, що передане право на відрахування ПДВ формує в тому числі внесок до статутного капіталу. В цьому випадку і саме передане майно, і ПДВ, який є по суті переданим правом, мають грошову оцінку, будуть формувати статутний капітал ТОВ і, отже, відображатися за кредитом рахунка 80 і по рядку 410 «Статутний капітал» бухгалтерського балансу.

Облік у новоствореної организации
(пріймаюча сторона)

Податок на прибуток

Стаття 277 Податкового кодексу встановлен, что майно (майнові права), отриманий у виде Внески (вкладу) до статутного (Складення) Капіталу организации, з метою оподаткування прибутку пріймається за вартістю (залішкової вартості) отриманий в якості внеска (вкладу) до статутного (Складення ) капітал майна (майновий прав). Вартість (залишкова вартість) визначається за даними податкового обліку у сторони, яка передає на дату переходу права власності на зазначене майно (майнові права) з урахуванням додаткових витрат, які при такому внесення (внеску) здійснюються передавальною стороною за умови, що ці витрати визначені як внесок (вкладу) до статутного (складеного) капіталу.

Для цілей оподаткування прибутку первісна вартість отриманих у вигляді внеску в статутний капітал об'єктів основних засобів визнається рівною залишкової вартості майна, яке вноситься, яка визначається за даними податкового обліку організації-засновника.

Згідно з листом Мінфіну Росії від 06.12.2006 № 03-03-04 / 1/813 вартість об'єкта основних засобів, отриманого від засновника як внесок до статутного капіталу, визначається за даними податкового обліку у сторони, яка передає на дату переходу права власності на це майно (майнові права) з урахуванням додаткових витрат, які при такому внесення (внеску) здійснюються передавальною стороною, за умови, що ці витрати визначені як внеску (вкладу) до статутного (складеного) капіталу.

Сума відновленого ПДВ вказується в документах, якими оформляється передача цього майна.

Бухгалтерський облік

У пункті 8 ПБУ 6/01 визначено, що первісною вартістю основних засобів, придбаних за плату, визнається сума фактичних витрат організації на придбання, спорудження та виготовлення, за винятком податку на додану вартість та інших відшкодовуються податків.

Податок на додану вартість

Як зазначалося вище, згідно з пунктом 3 статті 170 Податкового кодексу суми ПДВ, прийняті до відрахування за основними засобами, підлягають відновленню платником податків у випадках передачі їх в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств у розмірі суми, пропорційної їх залишкової (балансової) вартості без урахування переоцінки .

Суми податку, що підлягають відновленню відповідно до зазначеного пункту Податкового кодексу, не включаються у вартість майна у разі використання ОС для здійснення операцій, визнаних об'єктом оподаткування, і підлягають податковому відрахуванню у приймаючої організації в порядку, встановленому пунктом 11 статті 171 Податкового кодексу. При цьому сума відновленого ПДВ вказується в документах, якими оформляється передача цього майна.

Для наочності розглянемо ситуацію на простому прикладі.

приклад 1

Згорнути Показати

Юридична особа заснувало дочірнє підприємство і внесло до статутного капіталу будівля, залишкова вартість якого становить 70 мільйонів рублів. У момент придбання будівлі організація заплатила ПДВ (18%) і відшкодувала його з бюджету.

Оціночна вартість будівлі дорівнює залишковій вартості і величиною оголошеної суми внеску в статутний капітал.

Для спрощення прикладу розглянемо передачу-приймання майна без його перекладу з рахунку 01 на рахунок 01 «вибуття», а також списання на даний рахунок накопиченої амортизації.

Для спрощення прикладу розглянемо передачу-приймання майна без його перекладу з рахунку 01 на рахунок 01 «вибуття», а також списання на даний рахунок накопиченої амортизації

3.1. Облік ділянки землі

Згідно зі статтею 35 Земельного кодексу при переході права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею і необхідної для його використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і колишній їх власник.

Статутний капітал товариства з обмеженою відповідальністю складається з номінальної вартості часток його учасників (п. 1 ст. 14 закону від 08.02.1998 р № 14-ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю»). Внеском до статутного капіталу товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові права або інші права, що мають грошову оцінку (п. 1 ст. 15 закону № 14-ФЗ). В даному випадку в якості такого вкладу передається частина земельної ділянки, що належить організації.

Облік у засновника
(сторона, яка передає ділянки землі)

Податок на прибуток

Відповідно до підпункту 2 пункту 1 статті 277 Податкового кодексу у організації-учасника не виникає прибутку (збитку) при передачі майна в якості оплати розміщуваних часткою.

При цьому вартість придбаних часток для цілей глави 25 Податкового кодексу визнається рівною вартості внесеного майна (частини земельної ділянки), яка визначається за даними податкового обліку на дату переходу права власності на зазначене майно з урахуванням додаткових витрат, які для цілей оподаткування визнаються у передавальної сторони при такому внесення (п. 1 ст. 277 НК РФ).

Податок на додану вартість

Передача майна, що носить інвестиційний характер (зокрема, внесок до статутного капіталу господарського товариства), не зізнається об'єктом оподаткування по ПДВ (пп. 1 п. 2 ст. 146 і подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Бухгалтерський облік

Внесений організацією внесок до статутного капіталу визнається фінансовим вкладенням і приймається до бухгалтерського обліку за первісною вартістю (п. 2, 3, 8 ПБУ 19/02). У разі оплати вкладу негрошовими засобами (передачею земельної ділянки) застосовується норма пункту 14 ПБО 19/02. Відповідно до неї первісна вартість фінансових вкладень, придбаних за договорами, які передбачають виконання зобов'язань (оплату) негрошовими засобами, визнається вартість активів, переданих чи які підлягають передачі організацією, яка встановлюється виходячи з ціни, за якою у порівнянних обставин зазвичай організація визначає вартість аналогічних активів. В даному випадку при прийнятті до обліку фінансового вкладення вартість переданого активу визначається як погоджена засновниками вартість земельної ділянки.

Облік землі у новоствореної організації
(приймаюча сторона)

Податок на прибуток

З метою визначення податку на прибуток земельну ділянку приймається за вартістю, яка визначається за даними податкового обліку у сторони, яка передає на дату переходу права власності на земельну ділянку до організації. При цьому вартість внесеного майна повинна бути підтверджена документально (п. 1 ст. 277 НК РФ).

Бухгалтерський облік

До бухгалтерського обліку об'єкти ОС приймаються за первісною вартістю. Первісну вартість земельної ділянки формують сума грошової оцінки, узгодженої засновниками (учасниками) організації, і сума державного мита, сплаченого організацією за реєстрацію права власності відповідно до підпункту 20 пункту 1 статті 333.33 Податкового кодексу (п. 7, 8, 9, 12 ПБО 6 / 01).

Наведемо дані в Таблиці 3.

Таблиця 3

Згорнути Показати

Згорнути Показати

4. Передача майна за договором купівлі-продажу

Продавець

Податок на прибуток (доходи від реалізації)

Датою отримання доходу визнається дата реалізації товарів (робіт, послуг, майнових прав). Вона визначається відповідно до пункту 1 статті 39 Податкового кодексу (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Реалізація - це перехід права власності на товари, передача результатів виконаних робіт, наданих послуг (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Таким чином, при застосуванні організацією методу нарахування датою визнання доходу від реалізації є дата переходу права власності на товари до покупця, дата передачі результатів виконаних робіт, надання послуг замовнику.

Як правило, право власності на товари переходить від продавця до покупця в момент їх передачі (п. 1 ст. 223 ЦК України), право власності на результати виконаних робіт, наданих послуг - з моменту приймання замовником таких робіт (послуг) та підписання акта прийому -передачі (див., наприклад, ст. 720 ЦК України). При цьому момент оплати товарів (робіт, послуг) значення не має.

Нагадаємо, що перехід права власності на нерухомі об'єкти підлягає державній реєстрації в територіальних органах Росреєстрації (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ЦК України, п. 1 ст. 9 закону від 21.07.1997 р № 122-ФЗ ). Тому виручку від реалізації нерухомості потрібно визнавати на дату такої реєстрації.

Однак Мінфін Росії висловлює думку, що визнавати дохід потрібно в момент передачі об'єкта нерухомості за актом приймання-передачі та подачі документів на реєстрацію (листи від 08.11.2006 № 03-03-04 / 1/733, від 03.07.2006 р № 03-03-04 / 1/554).

Порядок визнання витрат

Амортизацію по проданого об'єкта припиняють нараховувати з 1-го числа місяця, наступного за місяцем вибуття зі складу амортизується имущест ва платника податків за будь-яких підстав (п. 2 ст. 259 НК РФ). Одним з істотних ознак, необхідних для визнання майна амортизируемим, є його використання для отримання прибутку. Але при передачі об'єкта покупцю за актом приймання-передачі можливість використання об'єкта для отримання доходу у продавця припиняється; отже, такі основні засоби перестають відповідати ознаками амортизується майна у організації-продавця. Значить, амортизацію з нерухомого майна продавець припинить нараховувати з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, коли відбулася передача об'єкта покупцеві за актом приймання-передачі основних засобів.

Залишкову вартість проданого об'єкта можна включити до витрат у тому місяці, коли буде відображений оподатковуваний дохід від його реалізації (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Нагадуємо, що відповідно до статті 40 Податкового кодексу для цілей оподаткування приймається ціна товарів (робіт, послуг), зазначена сторонами угоди, і, поки не доведено протилежне, передбачається, що вона відповідає рівню ринкових цін.

Слід звернути увагу, що відповідно до підпункту 1 пункту 2 статті 40 Податкового кодексу податкові інспекції при здійсненні контролю за повнотою обчислення податків мають право перевіряти правильність застосування цін по операціях між взаємозалежними особами.

Податок на додану вартість

Реалізація об'єктів нерухомості на території Росії підпадає під обкладення ПДВ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При цьому моментом визначення податкової бази по ПДВ є найбільш рання з дат: або день відвантаження (передачі) товарів, або день їх оплати. Згідно з пунктом 3 статті 167 Податкового кодексу, якщо товар не відвантажується і не транспортується, але відбувається передача права власності на нього, то така передача права власності з метою глави 21 Податкового кодексу прирівнюється до його відвантаження. Отже, в даному випадку датою відвантаження об'єкта нерухомості визнається дата державної реєстрації переходу права власності на нього (див. Листи ФНС Росії від 28.02.2006 р № ММ-6-03 / 202 @, Мінфіну Росії від 05.05.2006 р № 03 -04-11 / 80, від 11.05.2006 р № 03-04-11 / 88).

Організація проводить нарахування ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету, виходячи з договірної вартості цього майна (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Рахунок-фактуру слід виставити покупцеві не пізніше 5 днів з дня відвантаження об'єкта основного засобу, зокрема, реєстрації права власності на об'єкт нерухомості покупцем (хоча не виключено, що продавець пред'явить рахунок-фактуру одночасно з актом прийому-передачі об'єкта).

Однак податкові органи не підтримують цю точку зору. На їхню думку, ПДВ слід нарахувати при фізичної передачі об'єкта.

Бухгалтерський облік

У бухгалтерському обліку виручка визнається при виконанні умов, перерахованих в пункті 12 Положення з бухгалтерського обліку «Доходи організації» ПБУ 9/99, затвердженого наказом Мінфіну Росії від 06.05.1999 р № 32н (далі - ПБО 9/99). Однією з умов є перехід права власності на товар від організації до покупця (подп. «Г» п. 12 ПБУ 9/99). Отже, до державної реєстрації переходу права власності на нерухомість організація не визнає виручку від її реалізації (лист Мінфіну Росії від 03.08.2006 р № 03-06-01-04 / 151).

покупець

Витрати (амортизація) з метою обчислення податку на прибуток

Статтею 259 Податкового кодексу передбачено, що нарахування амортизації по об'єкту амортизується майна починається з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, в якому цей об'єкт був введений в експлуатацію. Також слід враховувати, що згідно з пунктом 8 статті 258 Податкового кодексу основні засоби, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до законодавства, включаються до складу відповідної амортизаційної групи з моменту документального підтвердження факту подачі документів на реєстрацію зазначених прав. Отже, з цієї дати організація-покупець почне амортизувати об'єкт нерухомості (наприклад, лист Мінфіну Росії від 11.10.2005 № 03-03-04 / 1/275).

До того ж в листі УФНС по Московській області від 19.05.2006 р № 22-19-І / 0226 податкові органи вказали, що прийняття об'єкта нерухомості до податкового обліку в якості основного засобу, щодо якого оформлені відповідні первинні облікові документи з приймання-передачі , проводиться з моменту підтвердження факту передачі документів на державну реєстрацію (лист Мінфіну Росії від 26.10.2005 № 03-03-04 / 1/301).

Податок на додану вартість

Суму ПДВ, сплачену продавцю нерухомості, організаціяпокупатель може пред'явити до податкового відрахування (ст. 171 НК РФ) за умови, якщо:

  • об'єкт нерухомого майна буде використовуватися в діяльності організації, яка обкладається ПДВ;
  • від продавця нерухомості отриманий рахунок-фактура, який підтверджує право на відрахування.

У листі від 13.07.2005 р № 03-04-11 / 158 фінансисти вказали, що при придбанні основних засобів (об'єктів нерухомості), які використовуються при здійсненні операцій, які обкладаються податком на додану вартість, суми цього податку, сплачені продавцю, можливо прийняти до відрахування після подачі документів на державну реєстрацію прав на придбане нерухоме майно.

Бухгалтерський облік

Основний засіб відбивається на рахунках бухгалтерського обліку в разі початку його фактичної експлуатації (при наявності оформлених первинних облікових документів) за передавальним актом і за умов:

  • подачі документів на державну реєстрацію права власності;
  • наявності документів, що підтверджують державну реєстрацію права власності на об'єкт нерухомості (лист Мінфіну Росії від 13.11.2003 р № 04-02-05 / 2/66).

4.1. Облік ділянки землі

Продавець

Податок на прибуток

У податковому обліку на дату державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку до покупця організація визнає дохід від реалізації в сумі договірної ціни (п. 1, 2 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ, лист Мінфіну РФ від 28.09.2006 м № 07-05-06 / 241).

Дохід від продажу земельної ділянки організація має право зменшити на вартість цієї земельної ділянки, по якій він числиться в податковому обліку (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, лист Мінфіну від 09.11.2006 № 03-03-04 / 1 / 738).

Податок на додану вартість

Операції з реалізації земельних ділянок не є об'єктом оподаткування з ПДВ згідно з підпунктом 6 пункту 2 статті 146 Податкового кодексу.

Бухгалтерський облік

На підставі пункту 17 ПБО 6/01 земельні ділянки не підлягають амортизації. Отже, незалежно від терміну використання земельної ділянки організацією на момент продажу балансова вартість земельної ділянки дорівнює його первісної вартості.

Згідно з пунктом 7 Положення з бухгалтерського обліку «Доходи організації» ПБУ 9/99, надходження від продажу об'єкта основного засобу є іншими доходами.

Вартість проданої земельної ділянки враховується в складі інших витрат (п. 11 Положення з бухгалтерського обліку «Витрати організації» ПБУ 10/99, затвердженого наказом Мінфіну Росії від 06.05.1999 р № 33н).

покупець

Податок на прибуток

Земельні ділянки в податковому обліку не визнаються амортизируемим майном згідно з пунктом 2 статті 256 Податкового кодексу.

Податок на додану вартість

Як сказано вище, відповідно до підпункту 6 пункту 2 статті 146 Податкового кодексу земельні ділянки не є об'єктом оподаткування. Отже, немає ПДВ, що приймається до відрахування.

Бухгалтерський облік

Придбану земельну ділянку включається до складу основних засобів організації за первісною вартістю (п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01). Причому такий об'єкт основних засобів, як земельну ділянку, амортизації не підлягає (п. 17 ПБУ 6/01).

Наведемо дані в Таблиці 4.

Таблиця 4

Таблиця 4