Правила приймання квартири за передавальним актом до договору купівлі-продажу

1. Чи потрібно складати окремий документ до договору купівлі-продажу?
2. Які характеристики квартири відображаються в акті?
3. Як покупцеві правильно прийняти квартиру і майно в ній?
4. Затягування передачі квартири продавцем
5. Відмова покупця в підписанні акту
6. Відео: Акт прийому-передачі як фінальна точка угоди

Відповідно до законодавства РФ новий власник повинен приймати нерухомість з обов'язковим підписанням документа про передачу і приймання цього майна, якщо інший порядок не визначено договором або законом.

Чи потрібно складати окремий документ до договору купівлі-продажу?

Договір купівлі-продажу квартири може вважатися виконаним тільки після того, як сторони підпишуть передавальний акт на квартиру .

Даним документом підтверджується виконання договірних обов'язків і відсутність претензій один до одного.

Необхідність акту приймання-передачі обумовлена і тим, що після фактичного прийняття квартири від продавця, покупець бере на себе всі обов'язки з утримання, ремонту, комунального обслуговування квартири, а також - ризик можливої ​​загибелі квартири.

До складання акту всі ці обов'язки ніс, а при відсутності даного документа, і далі несе продавець.

Відсутність акту передачі фактично веде до відповідальності і фінансових витрат продавця в разі стихійного лиха, загибелі квартири, а виникають суперечки доведеться вирішувати в суді.

Важливу роль відіграє даний документ в разі поганого фізичного стану продавця. Він дозволить виключити суперечки зі спадкоємцями про факт вступу покупця у володіння майном.

Арбітражний суд Центрального округу в Постанові № А08-6463 / 2011 на 09.01.2013 вказав, що відсутність передавального акта нерухомості тягне невиконання договору купівлі-продажу, але не скасовує його укладення.

Щоб попередити можливі негативні наслідки невиконання договору, необхідно включати в договір купівлі-продажу квартири умова про обов'язкове складання передавального акта, і тільки після його підписання сторонами виробляти остаточний розрахунок з продавцем.

У цьому випадку акт є окремим документом - додатком до договору купівлі-продажу. При цьому момент підписання договору і момент фактичної передачі права на квартиру можуть не збігатися.

Закон не забороняє вносити в договір умови про перехід квартири до покупця з підтвердженням факту повного виконання продавцем обов'язки про передачу житла.

Які характеристики квартири відображаються в акті?

Право на приміщення, яке виникає внаслідок договору, підлягає реєстрації .

Закон про реєстрацію передбачає необхідність відповідності документів, що подаються для реєстрації, за формою або змістом вимогам законодавства.

Законодавство не передбачає певного зразка для передавального акта на квартиру .

Однак, так як він є двостороннім документом, фіксуючим юридичний факт прийому-передачі житла і підписується сторонами договору, то складається в письмовій формі, в двох примірниках.

Зміст передавального акта може варіювати в залежності від умов договору купівлі-продажу квартири .

Однак в типовому бланку як мінімум повинні бути вказані:

• дата і місце складання;
• паспортні дані сторін;
• індивідуальні ознаки переданої квартири (адреса, поверх, площа, кадастровий номер ).

Крім того, акт може містити інформацію про:

• основні характеристики квартири (про наявність водопроводу, електрики, телефонного точки, стані статі, вікон, дверей, стін, балкони);
• матеріалах і якості обробки;
• стані меблів, сантехніки, іншого обладнання;
• стан комунікацій.

У передавальному акті відображається наявність або відсутність претензій сторін до переданому майну, факт проведених розрахунків між продавцем і покупцем або терміни і форма повного розрахунку по угоді.

Законодавством встановлено, що прийняття покупцем майна, невідповідного договором купівлі-продажу , Не звільняє продавця від відповідальності за невиконання договору.

При необхідності в акті можуть бути відображені і претензії покупця, які продавець зобов'язується усунути в певний термін.

Передавальний акт сторони підписують після перевірки продаваної квартири, так як цим підтверджується згода сторін на прийом житла в поточному стані.

У разі участі в прийманні квартири свідків, їх паспортні дані та підписи також вказуються в акті.

Як покупцеві правильно прийняти квартиру і майно в ній?

Щоб правильно прийняти квартиру, дуже важливо ретельно перевірити куплене житло, зіставити його технічний стан з умовами, зазначеними у договорі.

При огляді квартири необхідно звернути особливу увагу на:

• обробку;
• санітарно-технічне обладнання;
• справність електропроводки;
• трубопроводи.

Якщо квартира продається з іншим майном, необхідно перевірити його стан і відповідність переліку.

При виявленні усунених недоліків квартири або іншого майна передавальний акт може бути підписаний з додатком, в якому повинні бути вказані всі недоробки і терміни їх усунення продавцем.

Одночасно з підписанням акту продавець повинен передати покупцеві ключі і технічні документи на квартиру, в тому числі, технічний план і кадастровий паспорт на квартиру.

Недоліки прийнятої покупцем квартири, відображені в передавальному акті або пропущені, непомічені, не звільняють продавця від обов'язку усунути їх упродовж розумного строку.

Як варіант, покупець також може зажадати відповідного зменшення ціни або відшкодування витрат по усуненню недоліків.

Затягування передачі квартири продавцем

затягування передачі купленої квартири нерідко пов'язане з термінами її звільнення продавцем і розрахунків між сторонами угоди.

Виключити це можна, передбачивши внесення покупцем в банківську комірку частини коштів з оплати квартири, за умови її звільнення продавцем. Умовою доступу до суми в банківському сейфі для продавця може служити виписка з будинкової книги з відміткою про звільнення квартири.

Щоб уникнути затягування передачі приміщення, доцільно вказати терміни передачі в договорі купівлі-продажу.

Якщо строк не зазначений в договорі, продавець повинен передати квартиру в розумний термін.

Законодавство передбачає, що боржник зобов'язаний виконати вимогу кредитора в семиденний термін з моменту заяви про це, якщо інше не передбачено договором або законом.

Відмова продавця передати квартиру тягне можливість покупця витребувати куплену квартиру в судовому порядку, оскільки ухилення продавця від підписання акта є невиконанням договірних зобов'язань з передачі майна.

Рішення суду дозволить покупцеві за допомогою правоохоронних органів отримати доступ в квартиру і можливість зареєструвати своє право на неї.

Крім того, в разі виникнення збитків або шкоди, продавець буде зобов'язаний відшкодувати їх.

Відмова покупця в підписанні акту

У разі відмови продавця від передачі квартири, покупець має право відмовитися від підписання передавального акта , Виконання договору і може вимагати від продавця, крім отримання сплаченої раніше суми, відсотки за користування грошовими коштами.

Відмовитися від підписання акта передачі покупець може і в разі істотних порушень продавцем якості квартири, що купується, зокрема, при виявленні:

• непереборних недоліків;
• недоліків, які вимагають великих витрат коштів або часу.

Якщо на момент передачі житла недоліки були відсутні або були усунуті і продавець повністю виконав свої договірні зобов'язання, то він має право звернутися до суду з вимогою до покупця прийняти квартиру або відмовитися від виконання договору.

Відео: Акт прийому-передачі як фінальна точка угоди

У відеосюжеті розбираються нюанси фактичної приймання-передачі житла при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку житла.

Юрист пояснює, яке значення має передавальний акт на квартиру і дає поради, як юридично грамотно підійти до питання приймання житла, підписання акту. Розбираються ситуації, в яких передавальний акт не може бути підписаний і як діяти громадянам у таких конфліктних ситуаціях.