В останні роки однією з головних проблем в Москві стала висока щільність забудови з усіма негативними наслідками. Квартали, а також окремі будинки невеликої поверховості перетворилися на ринку в бажаний товар. На жаль, далеко не у всіх є гроші на особняк на Арбаті або квартиру в клубному житловому комплексі на Остоженке. Але і прості смертні можуть купити житло в будинку висотою від двох до п'яти поверхів. Об'єкти в сегменті, який аналітики і ріелтори іноді називають «престижний цегла», вельми неоднорідні як за своїми споживчими якостями, так і по інвестиційному потенціалу.
Любов зла - полюбиш і цегла
Наша непереборна любов до такого найдавнішого будівельного матеріалу, як цегла, здається чужинцям незрозумілою і ірраціональної. Якось керівник міжнародної фінансової організації, проїхавши по безкрайніх російських просторах, пожартував, що ні в одній іншій країні він не бачив такої кількості готичних замків (малися на увазі потворні особняки, що зводяться повсюдно в 1980-1990-х рр.). Невтямки іноземцям, що за містом альтернативою цеглі довгі роки залишалися дачні щитові будиночки, а в місті - панель. Дуже симптоматично, що з приходом ринку навіть панельні будинки стали «прикидатися» цегляними, про що свідчить будівельна інтервенція популярної серії П-44 від ДСК-1. Втім, якщо говорити про справжніх цегляних будинках висотою до п'яти поверхів, то їх активно зносили починаючи з 1990-х рр. Але і в цьому сегменті ще є чим поживитися покупцеві з маленьким бюджетом. Слово «п'ятиповерхівка» вже стало мало не синонімом панельних хрущовок, але, якщо проаналізувати ту частину житлового фонду, яка представлена на ринку, картина буде зовсім іншою. Так, за даними бази ексклюзивних об'єктів компанії «Міель-брокеридж", частка квартир в цегляних будинках становить приблизно 31,7% від усіх пропозицій вторинного житла в Москві, причому 25,5% з них - частка цегляних п'ятиповерхівок. Усередині п'ятиповерхового сегмента близько 65% пропозицій припадає на цеглу, причому 10% з цього числа - сталінські будинки, а решта - в основному та сама непрестижна забудова (оскільки серед сучасних монолітно-цегляних будинків п'ятиповерховий формат зустрічається дуже рідко). Але ж є ще чимало об'єктів меншої поверховості, так що цю частину житлового фонду доводиться розглядати всерйоз. За даними корпорації «Інком», кількість квартир, виставлених на продаж в цегляних будинках висотою п'ять поверхів і нижче, становить 15% від всієї експозиції ринку вторинного житла в Москві.
ДО ВІДОМА
справа труба
На думку експертів «ІНКОМ-Нерухомість», всі різновиди непрестижних цегляних будинків мають одну загальну проблему - зношеність комунальних мереж. Якщо зробити ремонт у власній квартирі власник може самостійно, то оновити комунікації всього будинку не під силу навіть групі мешканців. Пріоритетом міської програми по капремонту будинків поки залишається панель, тому малоповерховий цегла рідко потрапляє під реконструкцію.
Початок століття: робочі околиці і конструктивізм
Практично весь московський цегла нижнього цінового діапазону - це продукт домобудівництва XX в. Перші будинки з'явилися на початку минулого століття на тодішніх околицях або в робочих селищах за межами міста, проте з часом частина з них виявилася всередині кордонів столиці. Зазвичай в подібних будівлях всього два поверхи і кімнатний-коридорна система (іноді з загальними санвузлами), через що їх часто використовували як гуртожитки або тут розташовувалися службові квартири. Зараз стан цих будинків, як правило, досить жалюгідний: комунікації не змінювали десятиліттями, капітальний ремонт не проводили ніколи. На ринку таких пропозицій вкрай мало, якщо не брати до уваги напівлегальну оренду кімнат в гуртожитках.
Потім послідувала епоха конструктивізму 1920-1930-х рр., Для будівель якої характерні чітка геометрія і лаконічність форм. У авангардному для тих років стилі були зведені, наприклад, Мавзолей на Червоній площі, численні будинки культури (ДК ім. Зуєва, ДК ЗІЛ), стадіон «Динамо», будівлі старих редакцій «Правди» і «Известий» і багато іншого, включаючи звичайні житлові будинки. Колишній мер Москви Юрій Лужков бачив в об'єктах конструктивізму ресурс для подальшого ущільнення забудови, проте, слава богу, руки до цього у нього не дійшли, і в різних районах, особливо на Красній Пресні, поблизу Московського міжнародного ділового центру «Москва-Сіті», збереглося чимало п'ятиповерхових будинків. У них великі вікна, широкі сходові марші, просторі холи і непогані планування (навіть в порівнянні з сучасними типовими новобудовами). Однак стан старих цегляних будинків часто досить сумне, оскільки лише в небагатьох будинках було проведено капітальний ремонт.
ДО ВІДОМА
Останні німці залишають Москву
Рідкісним прикладом збережених німецьких двоповерхівок є ресторан біля станції метро «Бігова», розташований біля підніжжя величезного і зубастого «Будинки на Беговой» компанії «Дон-Строй». Ще один німецький будинок (давно в зачохленими вигляді) сумно стоїть на Хорошевке поруч з редакцією журналу «Нерухомість & ціни». Кілька схожих будівель є і на півдні столиці, наприклад на вулиці Борисовські Ставки. Більшість двоповерхівок було знесено до початку 2000-х рр., Але три-чотириповерхові будинки в тому ж стилі ще збереглися.
Німецька якість зі сталінським колоритом
Наступна епоха - післявоєнні двоповерхові міські особняки і трьох-, чотириповерхові будинки. До 1990-х рр. основним районом такої забудови була північна сторона Хорошевского шосе між станціями метро «Бігова» і «Полежаевская», де розташовувалося безліч військових об'єктів, включаючи мотострілкову частина Таманської дивізії. До слова сказати, багато хто з цих будинків, прикрашених масивними колонами і щедрою ліпниною, побудовані після війни полоненими німцями. Зовні особняки виглядали вельми презентабельно, але планування в них доводиться назвати вельми скромними, гаряча вода також не була передбачена (зазвичай обходилися газовими колонками). Двоповерхівки славилися скрипучими дерев'яними сходами і фарбованими дощатими підлогами, але головна їх проблема - погані фундаменти, через які вже в 1980-х багато фасади «прикрашали» глибокі тріщини з тестовими маячками і прямокутними цементними печатками Мосжілінспекциі.
У Москві, зрозуміло, багато сталінських цегляних будинків висотою до п'яти поверхів, але більшість з них ніяк не можна назвати другим ешелоном; у всякому разі на момент забудови це був самий що ні на є елітний сектор житлового фонду. Правда, в післявоєнний період будували і непрестижні «сталінки» - хоч і з високими стелями, але без всяких декоративних надмірностей. Якщо фасад не виходив на парадну магістраль, то його НЕ штукатурили. Деякі з таких будівель мали чотири-п'ять поверхів. Для них характерна відсутність ліфта, втім, як і для більшості інших об'єктів малої поверховості. Але на відміну від більш пізніх хрущовок в сталінських будинках висота стель починалася від 3 м, тому в деяких з них в 1970-1980-х рр. були зроблені виносні ліфтові шахти в засклених пеналах.
Доступне житло, перша серія
Потім настав хрущовський бум житлового будівництва, пізній період якого ознаменувався частковим переходом від панелі до цеглини. З початком реалізації програми знесення п'ятиповерхівок в кінці XX ст. цегляні хрущовки потрапили в список не зносяться серій (I-510, I-515, I-511 і ін.), однак на заході правління Ю. Лужкова заговорили про необхідність узятися і за них. З приходом на посаду градоначальника Сергія Собяніна цей процес загальмувався.
За своїми характеристиками цегляні хрущовки - житло низької якості, яке відрізняється від ранніх панельних серій хіба що тим, що не продуваються міжпанельні шви і не так сильно промерзають стіни. «Перспектива знесення навіть панельних п'ятиповерхівок досі залишається туманною, терміни переносять з року в рік, - каже Лев Литовкин, керівник офісу« Мітіно »компанії« Інком-Нерухомість ». - Цегляні будинки потрапляють під міську програму ще рідше, тому з розрахунком на швидкий знос і отримання нового житла квартири в них ніхто не купує ».
Хоча частина цегельних п'ятиповерхівок будували вже після усунення Хрущова від влади, їх все одно прийнято називати хрущовками. Брежнєвські будинку взагалі неможливо виділити в окрему категорію, вважає Олексій Шленов, генеральний директор компанії «Міель-брокеридж". «Об'єкти занадто різні, - каже він, - а сам період більш тривалий. З середини 1960-х до середини 1980-х рр. крім типових серій будували і вдома так званої поліпшеного планування - ті, які свого часу називали «цеглина з великою кухнею», цеківські будинки, будинки Радміну і ін. ». Частина з них зводили навіть в межах Садового кільця, наприклад в старому посольському районі - в провулках поблизу вулиці Герцена (нині - Велика Нікітська вулиця). Однак такі будівлі мали 12-16 поверхів, тобто до непрестижним малоповерхових цегляних будинках їх віднести ніяк не можна. Навпаки, їх можна назвати елітними з епохи 1980-х.
Не до жиру - була б дах
«На практиці старі цегляні п'ятиповерхівки не поділяють на« брежневки »або хрущовки, - говорить Л. Литовкин. - Це досить однорідний застарілий житловий фонд. На відміну від дореволюційних будівель, представлених в центрі міста дорогими особняками, і будинків сталінської епохи типові цегляні п'ятиповерхівки не належать до категорії затребуваного житла. Незважаючи на благородний будівельний матеріал, в квартирах в подібних будинках все ті ж незручності, що і в їх панельних аналогах: незручні планування, маленькі площі (так, трійка займає 55-65 кв. М, кухня - 6-7 кв. М), суміщені санвузли, стелі не вище 2,6 м, відсутність ліфта і, звичайно, зношені комунікації. Тому середня вартість однокімнатної квартири в цегляній хрущовці не більш, ніж в панельній, - 4,5 млн руб. ».
«Покупцями такого житла, як правило, стають люди, які не мають можливості обзавестися більш дорогою нерухомістю, або інвестори, які купують квартири в хрущовках в розрахунку на їх знесення та розселення, - пояснює А. Шленов. - Причому деякі беруть до уваги кількість кімнат. Наприклад, площа трикімнатної квартири в новому будинку складає від 70 кв. м, а в хрущовці - 48 кв. м. Відповідно, трикімнатна хрущовка коштує менше, ніж двокімнатна квартира в новому будинку ».
Ще одна мотивація - прихильність до місцевості: покупець сам виріс тут або його батьки тут живуть. Крім того, є райони зі скупченням хрущовських будинків, де немає точкової забудови, і через відсутність альтернативи люди змушені купувати старе житло. За даними компанії «Інком-Нерухомість», цегляні п'ятиповерхівки в основному зосереджені в периферійних спальних районах на кордоні з МКАД. Ціни тут цілком демократичні. За словами Л. Литовкіна, 3,7 млн руб. варто надкомпактна одиничка площею 18 кв. м (13 кв. м - житлова) з поєднаним санвузлом і стелями висотою 2,6 м. По суті, це не квартира, а велика шафа з вікнами.
Це, звичайно, нетиповий приклад. Зазвичай ціни на квартири в цегляних п'ятиповерхівках стартують з позначки близько 4 млн руб. «Вартість однушки становить в середньому 4,5 млн руб., - говорить Л. Литовкин. - За такі гроші сьогодні можна, наприклад, купити житло площею 30 кв. м - без ремонту, з поєднаним санвузлом, кухнею 6 кв. м - в десяти хвилинах їзди на транспорті від станції метро «Царицино». Середня ціна трикімнатної квартири - 8 млн руб. ».
Споживач вважає головною перевагою цегляних п'ятиповерхівок не матеріал, з якого зроблені стіни, і не низьку щільність забудови, а відносно невисоку вартість, запевняють в «ІНКОМ-Нерухомості». Таким покупцям зазвичай не до містобудівних вишукувань - була б дах над головою. «Саме через доступних цін люди до сих пір звертають увагу на пропозиції в старих хрущовках, - констатує Л. Литовкин. - Репутацію цих фізично і морально зношених будинків не рятує навіть те, що деякі з них побудовані з цегли ».
Скромному бюджету - скромний дохід
Ціни в інших непрестижних будинках з цегли (за межами хрущовського сегмента) набагато важче привести до спільного знаменника. Тут, зрозуміло, все залежить від характеристик самого житла і від його місцезнаходження.
За інших рівних умов можна розташувати домобудівні епохи по зростанню вартості квадратного метра приблизно так: хрущовки та кімнати в колишніх гуртожитках, побудованих в першій половині XX ст., Потім п'ятиповерховий конструктивізм (1920-1930 рр.), Ранні брежнєвські п'ятиповерхівки. У верхніх рядках списку - сталінські будинки другого ешелону, які мають до чотирьох поверхів, без ліфта або п'ятиповерхові з прибудованим ліфтом.
Таким чином, ціни і хронологія будівництва поєднуються дуже химерно. Але це лише приблизні орієнтири, що допускають значні варіації. Зокрема, сталінські непрестижні будинку з наведеними в порядок дворами і під'їздами можуть коштувати досить дорого з урахуванням можливості перепланування квартир, особливо якщо вони розташовані недалеко від станції метро.
Купувати цегляні хрущовки спеціально для здачі в оренду немає сенсу, прибутковість чи перевищить 4% річних, тобто буде благополучно з'їдена інфляцією. Інша справа - цегляні будинки з високими стелями, розташовані поблизу станцій метро. Втім, оренда в жодному разі - не дуже прибутковий бізнес в Москві. Швидше це спосіб отримувати проміжний дохід в надії на зростання капіталізації (простіше кажучи, на поступове зростання вартості самого житла). Що стосується перспектив вигідного перепродажу, то вони досить ефемерні: все-таки вимоги до якості квартир поступово підвищуються, і навіть цегляні стіни вже мало кого переконують в необхідності віддати кревні мільйони за житло позавчорашнього дня.
ДУМКА
Лев Литовкин, керівник офісу «Мітіно» компанії «Інком-Нерухомість»:
«Хрущовки, безумовно, застаріли, і в майбутньому їх знесуть або реконструюють. Інша справа, що як тип забудови цегляні п'ятиповерхівки мають більше шансів залишитися на архітектурній мапі столиці. У зв'язку з проведеною владою політикою вони можуть знайти другу молодість, відродившись в сучасних будівлях, перш за все на нових територіях міста ».