Як оформити договір купівлі-продажу нерухомості в Україні 2019?

1. Які документи потрібні для продажу квартири в Україні?

Продаж квартири і її перехід від власника до власника регламентується Законом України "Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Які документи потрібні продавцеві квартири і як правильно оформляти цю угоду в Україні?

Які документи потрібні для продажу квартири в Україні?

Розрізняють 2 види договорів купівлі-продажу нерухомості - попередній і основний. Мета попереднього документа - зафіксувати факт домовленості про купівлю-продаж нерухомості між конкретними особами. Також попередній договір письмово фіксує факт внесення частини суми (завдатку), оскільки без документального підтвердження повернути гроші в разі відмови від угоди буде неможливо.

Оформляючи попередній договір, сторонам необхідно також вказати в ньому нюанси домовленості, а саме:

• ціну квартири, про яку було досягнуто згоди;
• суму зобов'язального платежу (завдатку);
• дії сторін у разі розірвання даного договору - відмови від покупки або продажу і порядок повернення завдатку;
• термін підписання основного договору;
• термін (із зазначенням дати), який надається продавцеві для повного звільнення квартири.

Перш ніж укласти договір, продавець повинен з'ясувати у компетентного юриста або нотаріуса, які папери слід підготувати. Підготовлені заздалегідь документи позбавлять продавця від можливих бюрократичних зволікань і будуть сприяти якнайшвидшому завершенню угоди з потенційним покупцем.

Перелік необхідних документів для продажу квартири може змінюватися в залежності від виду документів, що підтверджують право власності, кількості, віку та соціального статусу прописаних в ній і сімейного стану продавця. У стандартний список входять:

• документ про право власності на продавану нерухомість - договір купівлі-продажу, документи про отримання в дар або обміні житла, свідоцтво про приватизацію об'єкта нерухомості, свідоцтво про право на спадщину, будинкова книга та ін. - оригінали документів;
• посвідчення особи і ІПН всіх осіб, які є власниками об'єкта нерухомості (для неповнолітніх осіб - свідоцтво про народження);
• при наявності неповнолітніх або недієздатних осіб, що мають право власності на квартиру або прописаних в ній, необхідно надати дозвіл на продаж житла, видане органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб;
• звіт про експертну грошову оцінку майна;
• технічний паспорт на квартиру;
• якщо квартира купувалася власником в дійсному або вже расторгнутом на даний момент шлюбі, то необхідно свідоцтво про шлюб або про розлучення і згода чоловіка / дружини на продаж нерухомого майна;
• довідка з ЖЕКу за формою №3 (про осіб, зареєстрованих у квартирі);
• при продажу житла за дорученням - оригінал довіреності, паспорт і ІПН повіреного.

Від покупця при оформленні угоди купівлі-продажу квартири потрібно надати власний паспорт і ІПН. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то необхідна особиста присутність дружини / чоловіка на угоді з пред'явленням посвідчення особи і оригіналу свідоцтва про шлюб. При неможливості особистої присутності слід надати нотаріально завірену заяву про відсутність заперечень проти угоди.

У разі, коли квартира була подарована нинішнього власника, отримана їм у спадок ( за заповітом або на інших законних підставах), придбана або приватизована до укладення законного шлюбу, правила не вимагають згоди подружжя на її продаж. Якщо приватизація квартири була проведена вже після укладення шлюбу, то об'єкт нерухомості вважається спільно нажитим майном і згода подружжя на продаж необхідно.

Якщо продавець квартири не є громадянином України, то, крім оригіналу паспорта, нотаріально завірений переклад документа.

Довідка за формою №3 дійсна протягом 7 днів, що потрібно врахувати при підготовці документів до операції.

Після того, як покупець вибрав для себе підходящу квартиру, починається процес продажу майна, оформлення угоди, підписання договорів і розрахунку з продавцем.

Як правильно продати квартиру в Україні з дотриманням вимог закону, інтересів покупця і продавця? Дана процедура складається з таких етапів:

1. Підготовка документів і їх перевірка - нотаріус і сторони процесу купівлі-продажу нерухомості зачитують і перевіряють документи.
2. Оформлення попереднього договору - при цьому потрібно звернути пильну увагу на нюанси технічних характеристик житла, на правильність написання імен і прізвищ учасників угоди, ідентифікаційні номери, дати та суми розрахунків і т.д.
3. Написання необхідних заяв від осіб, які можуть пред'явити майнові претензії (чоловік / дружина) про те, що вони не заперечують проти даної угоди;
4. Оплата продавцем (або продавцем і покупцем, якщо досягнуто згоди про спільну оплаті) необхідних податків і зборів;
5. Грошовий розрахунок сторін - відбувається в банку шляхом відкриття рахунку, з якого покупець переводить вартість квартири на рахунок продавця. Передача грошей в нотаріальній конторі від покупця продавцю можлива, якщо вартість нерухомості не вище 150 тис. Грн.
6. Після повного розрахунку між сторонами основний договір завіряється у нотаріуса.

Перед продажем нерухомості власнику необхідно упевнитися у нотаріуса, чи присутній квартира в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У Держреєстрі містяться дані:

• про власників квартири;
• про наявні обтяження;
• про наявність арешту на продаж квартиру;
• про діючу іпотеці;
• про заставу.

Якщо нерухомість не внесена до Держреєстру до виставлення на продаж, її необхідно зареєструвати найближчим часом. Ця процедура займає близько 2-3 тижнів. Держреєстр речових прав замінює собою з 01.01.2013 р базу БТІ. На сьогодні доступ до реєстру мають реєстратори БТІ, державні та приватні нотаріуси.

Підписувати основний договір можна тільки після підтвердження того, що гроші надійшли на рахунок продавця в повному обсязі.

Податок на продаж квартири є окремим випадком податку на доходи фізичних осіб і може бути дорівнює 5% або 0%. Умови, при яких продавець не платить ПДФО при продажу нерухомості:

• особа здійснює продаж нерухомості вперше в звітному році;
• квартира є власністю особи більше 3-х років;
• якщо квартира була отримана шляхом успадкування.

Крім ПДФО , Продавець оплачує держмито в розмірі 1% від вартості житла і збір до Пенсійного фонду в аналогічному розмірі. 1% збору на державне пенсійне страхування не платять особи, які купують житло вперше або ті, хто перебуває на квартирному обліку. Нерідкі випадки, коли при оформленні угоди нотаріус вимагає підтвердження оплати 1% пенсійного збору. Це є надмірною мірою, і якщо таке сталося, покупець по закінченню угоди може звернутися до відповідних органів для повернення надміру сплаченої суми.

Після підписання і завірення основного договору продавець отримує на руки його нотаріально завірену копію, а покупець - оригінал договору, його нотаріально завірену копію, виписку з Держреєстру про його реєстрацію як нового власника квартири і техпаспорт житла.