ЖКГ: ЗАПИТАННЯ.

Проживаючи в багатоквартирному будинку, кожен з нас зобов'язаний оплачувати свою частину його змісту, ремонт, одержувані комунальні послуги. Але в житті часто трапляється так, що ми, не отримуючи цих самих послуг, платимо за них зайві гроші.
Як змусити керуючу компанію працювати чесно, щоб в під'їзді було чисто і світло, працював ліфт, вчасно робилися косметичний і капітальні ремонти, нормально функціонували всі комунікації, в порядку містилися прибудинкові території, дитячі та спортивні майданчики і місця відпочинку.
У законодавстві РФ є реальні і дієві механізми захисту прав мешканців, потрібно тільки вміти ними користуватися.
Знати свої права, розуміти, як діяти - необхідно для кожного.
Тут наведені найелементарніші питання, знати відповіді на які повинен будь-який дорослий громадянин, який проживає в багатоквартирному будинку.

Хто такі наймачі і власники?

Наймачі житлових приміщень особи, які користуються житловим приміщенням за договором соціального найму і договором найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду.
Власники приміщень -Особи (фізичні і юридичні), які мають право власності на приміщення (приватизовані приміщення, купили його і т.д.) в тому числі надають приміщення наймачам за договорами найму.

Що належить власникам приміщень, крім власного приміщення (квартири)?

Власникам приміщень в багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності належить спільне майно будинку, а саме:

• приміщення в будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше яке обслуговує більше одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
• даху, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
• земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (далі - спільне майно в багатоквартирному будинку). Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимоги земельного законодавства і законодавства про містобудівну діяльність.
  (Житловий кодекс РФ, ст. 36, п.1)

Що таке управління багатоквартирним будинком?

Управління багатоквартирним будинком це:

• забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян;
• належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
• вирішення питань користування зазначеним майном;
  надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку.
  (ЖК РФ, ст. 161, п.1)

Хто керує багатоквартирним будинком?

Багатоквартирним будинком керують власники приміщень. Власники приміщень на відміну від наймачів беруть участь у вирішенні всіх питань, що стосуються будинку, в тому числі формування платежів, формуванні переліку послуг і т.д.

Які способи управління будинком існують?

Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із таких способів управління багатоквартирним будинком:

• безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку (всі питання вирішуються на загальних зборах власників);
• управління товариством власників житла, або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (власники створюють кооператив або ТСЖ для управління будинком;
• управління керуючої організацією (збори власників житла приймає рішення про співпрацю з тією чи іншою організацією і доручає їй управління будинком).
  (ЖК РФ, ст.162, п.2, п.3).

Як призначається керуюча організація, якщо власники не прийняли рішення про її виборі?

Якщо власники не вибрали спосіб управління будинком, то уповноважений орган місцевого самоврядування проводить відкритий конкурс з відбору керуючої організації для управління будинком. Переможець конкурсу отримує право управління багатоквартирним будинком.
(ЖК РФ, ст.161, п.4).

Як укладається договір з керуючою компанією, якщо власники не приймали рішення про укладення договору?

Орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня проведення відкритого конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати конкурсу і про умови договору управління будинком.
(ЖК РФ, ст.161, п.5)

Переможець конкурсу протягом 20 днів з дати затвердження протоколу конкурсу направляє підписані ним проекти договорів управління багатоквартирним будинком власникам приміщень у багатоквартирному будинку для підписання зазначених договорів.
(Правила проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком, утв.постановленіем Уряду РФ від 6.02.2006г. №75, зі змінами від 18.07.2007г).

Які обов'язки керуючої організації з утримання будинку та надання комунальних послуг?

За договором управління багатоквартирним будинком керуюча організація зобов'язується за плату надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень і особам, які користуються приміщеннями в цьому будинку.
(ЖК РФ, ст.162, п.2).

Що повинно бути в договорі управління багатоквартирним будинком?

У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:

1. склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління і адреса такого будинку;
2. перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, яка надає керуюча організація;
3. порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
4. порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
   (ЖК РФ, ст.162, п.3).

Як дізнатися, яка управляє компанія управляє вашим будинком, якщо вона не надала вам договір?

Відомості про керуючої компанії повинні міститися в платіжному документі (квитанції) на оплату житлового приміщення та комунальних послуг.

Які права по контролю за діяльністю керуючої організації мають власники?

Власники приміщень відповідно до умов договору вправі:

• отримувати від керуючої організації інформацію про переліки, обсяги, якість і періодичності наданих послуг і (або) виконаних робіт;
• перевіряти обсяги, якість і періодичність надання послуг і виконання робіт (в тому числі шляхом проведення відповідної експертизи).
  (Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006г. №491.)

Які обов'язки керуючої компанії з надання відповідей на запити власників?

Керуюча компанія зобов'язана протягом трьох робочих днів надати на запит власника документи, пов'язані з виконанням зобов'язань за договором управління багатоквартирним будинком.
(Правила проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком, утв.постановленіем Уряду РФ від 6.02.2006г. №75, зі змінами від 18.07.2007г).

З чого складається сума в платіжці?

Плата за житлове приміщення для наймача включає в себе:

• плату за користування житловим приміщенням (плата за наймання);
• плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку.

Плата за житлове приміщення для власника включає в себе:

плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку.

Плата за комунальні послуги для власника і наймача включає в себе:

плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (в тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення, теплопостачання (в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
(ЖК РФ, ст.154)

Коли проводиться перерахунок плати за житлове приміщення?

У разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, керуюча організація зобов'язана знизити розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення.

Коли проводиться перерахунок плати за комунальні послуги?

• При наданні комунальних послуг неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, розмір плати за кожну комунальну послугу підлягає зменшенню;
• При перервах в наданні комунальних послуг, що перевищують встановлену тривалість, а також при проведенні 1 раз в рік профілактичних робіт, плата за комунальні послуги знижується на розмір вартості ненаданих комунальних послуг.

Читайте також:

Як змусити керуючу компанію працювати?
Як зробити перерахунок плати за квартиру.
Як знизити комунальний платіж, якщо ви не жили в квартирі?
Договір управління багатоквартирним будинком - що в ньому?