Антон Вінер: "Традиційна девелоперська схема для нас нецікава"

Житловий комплекс "Олімпійське село Новогорск" встигла стати одним з найбільш амбітних проектів Підмосков'я. Забудовник проекту ТОВ "Земельні технології" разом з інвесторами планує вкласти в його розвиток близько 2 млрд руб. і побудувати тут не просто дорогі будинки, а принципово нове середовище проживання. Примітний і той факт, що одним із співзасновників ТОВ "Земельні технології" і ідейним натхненником "Олімпійського селища Новогорск" є віце-президент Всеросійської федерації художньої гімнастики, заслужений тренер Росії Ірина Вінер, що є дружиною засновника холдингу «Металоінвест» Алішера Усманова. Про те, що буде побудовано в Новогорську, який обсяг інвестицій буде потрібно проекту, наскільки створення "якісно нового середовища" при будівництві об'єктів заміської нерухомості на ринку нерухомості Московської області в нинішніх економічних умовах взагалі рентабельно, RealEstate.ru поговорив з девелопером проекту Антоном Вінером, який в московській бізнес-середовищі давно відомий своїми проектами в області комерційної нерухомості, сфери послуг, ресторанного справи і т.д.

Антон, підприємства, в яких Ви брали участь в свій час, досить різноманітні: це і мережа соляріїв «Сан і Сіті», і ресторанний бізнес, і девелопмент комерційної нерухомості. У яких проектах Ви зберігаєте свою частку, а з яких вийшли? Чому?

Всі проекти, які ми свого часу починали, до сих пір досить успішно працюють. Можливо, з тієї причини, що ми завжди в першу чергу намагалися вгадати бажання людей - наших потенційних клієнтів і задовольнити їх потреби. Наприклад, москвичі в більшості своїй працюють по 15 годин на добу, кожен день проводять по декілька годин в пробках і таким чином піддають себе колосальною психічною і фізичного навантаження. А тривалий зимовий сезон, короткий світловий день не дає жителям столиці повністю відновити свої сили. У якийсь момент ми зрозуміли, що городянам не вистачає здоров'я, тепла і гарного настрою. Тоді з'явилася ідея створити мережу соляріїв, клубів і центрів краси «Сан і Сіті». З 1998 року, коли був відкритий перший «Сан і Сіті» на Пресненський Валу, в Москві функціонує вже 8 наших салонів.

Також ми активно розвиваємо ресторанний бізнес. Один з найвідоміших наших проектів - мережа ресторанів «хівинського Чайхона« Урюк-кафе ». Спочатку планувалося, що мережа буде демократичною, тому ми зробили ставку на знайому багатьом з дитинства, а значить, зрозумілу і улюблену, кухню народів СРСР, перш за все, середньоазіатських республік. Але в той же час ми постаралися зробити це місце по-східному гостинним, таким, куди захочеться приходити великою компанією, адже недарма Чайхона в Узбекистані вважається центром суспільного життя. Ще один наш проект - рибний ресторан «Буйабес», який отримав свою назву від культової марсельської юшки - шедевра французької кулінарії. Концепція закладу передбачала його елітарність, адже хороший рибний ресторан в Москві не може бути дешевим. Тому ми орієнтувалися на саму вимогливу публіку - тих, хто домігся успіху в бізнесі, володіє найдорожчою нерухомістю не тільки в столиці, а й за кордоном, відпочиває на елітних гірськолижних і морських курортах і знає толк в хорошій кухні. Для таких клієнтів ми намагалися створити ресторан з шикарною, але одночасно легкої атмосферою, яка має до неквапливої ​​бесіди і насолоди кулінарними шедеврами. На даний момент ми продовжуємо розвивати цей напрямок і буквально найближчим часом запустимо серйозний проект ресторанно-розважального центру з живою музикою, де звучатимуть хіти з радянських кінофільмів.

Будь ласка, вкажіть, яка середньомісячна відвідуваність мережі соляріїв, а також середній чек в ресторані.

Середній рахунок в Чайхона «Урюк-кафе» - 1300 руб., Відвідуваність в кожному окремо взятому ресторані близько 3000 чоловік в місяць. Кожен з соляріїв «Сан і Сіті» в місяць, в середньому, відвідує 500 чоловік.

Однак, зазначу, що в даний момент в якості основного напрямком ми все-таки вибрали девелопмент і, хоча професійними девелоперами себе не вважаємо в тому сенсі, що, наприклад, ніколи не забудовували цілі райони житлом економ-класу, впритул займаємося проектом «Олімпійське селище Новогорск ».

Розкажіть, чому взагалі було прийнято рішення зайнятися будівництвом житла в такий непростий для забудовників час? Як народилася концепція «Олімпійського селища Новогорск»?

Відповідь на це питання хочу почати з того, що до будівництва житла ми приступили, маючи досвід девелопменту комерційної нерухомості. Крім того, ми деякий час займалися генпідрядними, дизайнерськими роботами, виконували замовлення в області індивідуального житлового будівництва. В «Олімпійському селищі Новогорск» ми, по суті, постаралися застосувати ті технології, які освоїли, розвиваючи ці напрямки бізнесу, тільки в більшому масштабі.

Що стосується концепції «Олімпійського селища Новогорск», то її ідейним натхненником стала Ірина Олександрівна Вінер. Задумка була в тому, щоб створити житловий комплекс з унікальною інфраструктурою, яка б надала мешканцям всі можливості для гармонійного і комфортного життя, збереження здорової і щасливої ​​родини. Основним завданням ми поставили собі створення на ринку нерухомості московського регіону проекту, що не має конкурентів як серед міського житла, так і серед житла заміського. У підсумку в 0 км від Москви по Машкінскому шосе на ділянці 12 га почалося будівництво житлового комплексу з освітньо-спортивною інфраструктурою «Олімпійське селище Новогорск». По завершенню проекту тут буде зведено близько 40 тис. Кв. м житла (120 приватних будинків і 2 житлових малоквартирних будинку) і близько 20 тис. кв. м комерційних площ та інфраструктури. Причому саме багата, орієнтована на потреби мешканців інфраструктура, як ми припускаємо, стане тим, що буде нас відрізняти від житлових комплексів і котеджних селищ, які у величезній кількості зводяться на території Московської області. Так, в «Олімпійському селищі Новогорск» будуть розташовуватися Міжнародна Академія Спорту Ірини Вінер, викладати в якій будуть провідні спортсмени РФ, причому не тільки художню гімнастику, але і єдиноборства, бальні та спортивні танці і т.д., сучасний дитячий садок «Академія дитинства »на 100 місць, власна британська гімназія на 330 місць з навчанням російською та англійською мовами, що видає два дипломи - російського і міжнародного зразків, фітнес-клуб World Class, медичний центр, де буде практикуватися традиційна і нетрадіці нна медицина, не кажучи вже про ресторанах, власної набережній, прогулянкових зонах. Всі ці об'єкти інфраструктури також будуть побудовані «Земельними технологіями».

Крім того, на чільне місце ми вирішили ставити не кількість зведених і продаваних площ, а якість об'єктів, що зводяться, якість благоустрою комплексу, рівень життя в ньому. Створювати таку інфраструктуру на такому невеликому ділянці і при такій щільності забудови більшості наших колег було б просто нерентабельно, особливо в кризовий час.

А чому ж це рентабельно для «Земельних технологій»?

Як я вже говорив, ми не девелопери в прямому розумінні цього слова, тому традиційна девелоперська схема «отримав фінансування, побудував залізобетонну коробку, продав в ній квартири» для нас не цікава. Ми плануємо отримати дохід не тільки від продажу житла, але і від інфраструктури, коли вона запрацює на повну силу.

До речі, коли буде повністю завершено будівництво в комплексі?

Ми розбили будівництво на дві черги. В рамках першої черги вже зведені 52 приватних будинки, або 14,5 тис. Кв. м житла. Зараз ведеться будівництво другої черги - ще 68 приватних будинків загальною площею 15,5 тис. Кв.м, а також двох житлових малоквартирних будинки загальною площею в 7 тис. Кв. м. Друга черга буде завершена в травні 2011 року. Що стосується інфраструктури, то на її реалізацію ми заклали 2 роки. Всі інфраструктурні та комерційні об'єкти будуть здані в кінці 2012 року.

Який загальний обсяг фінансування, який буде потрібно проекту?

Всього в житловий комплекс з освітньо-спортивною інфраструктурою «Олімпійське селище Новогорск» буде інвестовано близько 2 млрд руб.

Чиї це кошти? Чи залучали ви кредити або проектне фінансування в банках?

Все фінансування проекту здійснюють наші акціонери, спеціальних кредитів для будівництва «Олімпійського селища Новогорск» або проектного фінансування ми не залучали.

Чому? Дорого?

Ні, просто не було необхідності користуватися позиковими грошима.

Який вплив акціонери надали на концепцію житлового комплексу?

Сама ідея «Олімпійського селища Новогорск» була повністю схвалена акціонерами, спосіб її втілення в життя - теж. На даному етапі акціонерів в основному цікавлять економічні показники, темпи продажів. З поставленими завданнями ми справляємося, реалізуючи в місяць по 4-5 будинків. На даний момент продано майже 80% першої черги. При цьому нам вдалося зберегти ліквідні і видові об'єкти. Їх продаж, а також реалізація будинків другої черги - ми їх називаємо «будинку біля річки» - почнеться після завершення робіт з ландшафтного дизайну та деяких об'єктів інфраструктури.

Яка середня ціна квадратного метра в «Олімпійському селищі Новогорск»? Коли ви будете підвищувати ціни?

Зараз середня ціна «квадрата» в житловому комплексі становить 4,5 тис. Дол. США. Зрозуміло, ми постійно відстежуємо ситуацію на ринку нерухомості Москви і Підмосков'я. Тенденції, які ми відзначаємо, а також поступове збільшення ступеня готовності житлового комплексу «Олімпійське селище Новогорск» дозволяють нам говорити про те, що до кінця першого кварталу 2011 року ми підвищимо ціни. Крім того, до цього часу клієнти, які придбали житло в «Олімпійському селищі Новогорск», отримають можливість оформляти право власності на придбані об'єкти, що автоматично зробить вкладення в нерухомість в житловому комплексі безризиковими. Думаю, підвищення до зазначеної дати складе 10-15%.

Чи передбачені в проекті комерційні площі? Здаєте Ви їх в оренду? За якими ставками? Хто є орендарем?

Так, у нас достатньо комерційних площ. Фактично всі вони вже здані в оренду. Нашими «якорями» є, наприклад, фітнес-центр класу люкс World Class, який орендує у нас 3,5 тис. Кв. м, а також Центр освіти «Новогорск», який орендує в сукупності 6 тис. кв. м.

Який портрет покупця житла в комплексі?

Зазвичай це подружня пара, обоє - немедійні люди, однак вони з тих, хто не постраждав під час кризи, займаються або власною справою, або працюють в крупних російських і міжнародних компаніях на посаді рівня віце-президента. Часто у них 2 і більше дитини.

А чи є серед Ваших покупців відомі бізнесмени, спортсмени, знаменитості? Чи плануєте Ви самі або Ірина Олександрівна Вінер жити в «Олімпійському селищі Новогорск»?

Так, кілька спортсменів і акторів придбало нерухомість в нашому житловому комплексі, є ті, які придивляються, але з етичних міркувань мені б не хотілося називати їх імена. Що ж стосується Ірини Олександрівни, то вона найближчим часом переїде в новий будинок в «Олімпійському селищі Новогорск», так само як і я перевезу туди свою сім'ю.

Житлові комплекси в безпосередній близькості від шкіл, викладання в яких ведеться на іноземній мові, вкрай цікаві клієнтам-іноземцям. Не було спокуси перетворити «Олімпійське селище Новогорск» в «Покровські пагорби» або «Росинку», займатися здачею житла в оренду?

Ні, в рамках даного проекту таких планів немає, тим більше, що наші покупці переважно росіяни. Однак не виключаю, що в майбутніх проектах ми будемо передбачати близько 10-15% від загального обсягу пропозиції під орендний бізнес, в тому числі і для здачі в найм іноземцям.

Не секрет, що між жителями заміських котеджних селищ і ТСЖ або КК, які займаються експлуатацією селища, досить часті конфлікти з приводу вартості комунальних платежів і оплату інфраструктури? Чи плануєте Ви керувати селищем і інфраструктурою в ньому самостійно після завершення його реалізації? Яка плата стягуватиметься з мешканців «Олімпійського селища Новогорск»? Як вона буде розрахована?

Сподіваюся, наш житловий комплекс уникне подібних проблем. Для даної роботи ми запросили сторонню керуючу компанію, яка добре зарекомендувала себе на ринку. Комунальні платежі для мешканців «Олімпійського селища Новогорск» будуть розраховуватися з стандартного набору послуг: охорона комплексу, прибирання території, послуги ЖКГ і тому подібних, цілком звичайних складових. Ніякої додаткової плати за інфраструктуру житлового комплексу брати з мешканців ми не будемо, тим більше, що Центр освіти «Новогорск», медичний центр і спортивні об'єкти будуть працювати як самостійні організації, будуть відкриті для всіх відвідувачів. Інша справа, що для жителів комплексу буде передбачена система знижок і пріоритетів при користуванні інфраструктурою. Передбачаючи ваше запитання про те, як буде забезпечуватися комфорт і спокій для власників нерухомості в «Олімпійському селищі Новогорск», зазначу, що комплекс буде розділений на громадську і приватну зону. Потрапити в першу зможуть всі бажаючі, а в другу - тільки мешканці та їхні гості.
Які плани компанії на найближчу перспективу і на більш віддалений час? Чи плануєте Ви розвивати нові проекти? Якщо так, то якою буде їхня спрямованість?

У найближчій перспективі головне завдання - добудувати і реалізувати «Олімпійське селище Новогорск». У більш віддаленій - зайнятися девелопментом житлових комплексів з інфраструктурою в Підмосков'ї. У нас вже є заділ по 2-3 проектам, зараз ведуться проектні роботи, вирішується питання з фінансуванням. Думаю, найближчим часом ми їх офіційно анонсуємо.

компанія: Правила Спілкування PR-агентство