Строительство »

Будувати будуть активніше, але ціни на житло впадуть нескоро

У плановому порядку. Замість хаотичної забудови наші міста почнуть будуватися строго по генпланів. Фото: А. Іскрицька

Будувати будуть активніше, але ціни на житло впадуть нескоро Ряполов Костянтин https://cdn.segodnya.ua/img/article/2336/48_main.jpg https://cdn.segodnya.ua/img/article/2336/48_tn.jpg 2011-01-25T10: 26: 01 + 02: 00 Нерухомість Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» пожвавить будівництво, зменшить турбот будівельникам, але може принести проблеми з екологією і безпекою наших міст.

Початок року ознаменувався важливою подією для будівельної галузі і всього вітчизняного ринку нерухомості: 13 cічня 2011 року український парламент прийняв Закон "Про регулювання містобудівної діяльності". У разі підписання його президентом цей документ може радикально змінити "правила гри" в сфері будівництва.

ВІД ХАОСА До зонінгу. По-перше, новий закон повинен покласти край хаотичній забудові наших міст. Тепер генеральний план населеного пункту стає свого роду "священною коровою": йому потрібно строго слідувати, а міняти його можна не рідше, ніж раз в 5 років. Важливим документом є т. Н. зонінг, в якому територія розбивається на зони, в яких вводяться умови та обмеження щодо використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості. Поміняти щось в зонінг можна тільки при внесенні відповідних змін до генплану.

БУДУВАТИ СТАНЕ ПРОСТІШЕ. По-друге, новий закон полегшить життя забудовникам, спрощуючи і прискорюючи процедури, необхідні для початку будівництва і введення будинку в експлуатацію. Житлові будинки до двох поверхів площею до 300 кв. м можна буде будувати на підставі будівельного паспорта, без розробки проекту і отримання дозволу. Для об'єктів І-ІІІ категорій складності (а це зараз аж до 9-поверхових житлових будинків) не потрібно експертиза проектів, не потрібно отримувати дозвіл, а достатньо подати в інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю відповідну декларацію. Подання декларації досить і для введення такого будинку в експлуатацію. Для будівництва об'єктів ІV і V категорій складності (наприклад, висотних будівель) дозвіл потрібно, повинен бути і акт готовності об'єкта до експлуатації. Однак і тут передбачено значне спрощення процедур.

МЕТА. Як передбачається, ці нововведення значно скоротять для чиновників можливості тиснути на забудовників з метою отримання хабара, і в цілому зменшать вартість будівництва. Що не тільки пожвавить галузь, але і допоможе знизить вартість житла. За словами прем'єр-міністра Миколи Азарова, до 8000 грн. за кв. м. А президент компанії "21 століття" Лев Парцхаладзе вважає, що квадратний метр може коштувати і всі 4000 грн. "Сегодня" вирішила розібратися, чи реально зможе знизити новий закон ціни на житло і на скільки.

ЦІНИ: ПОТРІБЕН ДЕРЖКОНТРОЛЬ

Головний упор захисники містобудівного закону роблять на те, що, вступивши в дію, він обвалить ціни на квадратні метри. "Зменшення бюрократичних перепон і скорочення термінів будівництва може значно сприяти здешевленню житла на ринку", - говорить віце-прем'єр-міністр України , Міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Віктор Тихонов. Питання в іншому. Коли може відбутися довгоочікуване зниження цін? "Довго, - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. - Адже ціни можуть знизитися тільки на будинки, будівництво яких розпочнеться після вступу в силу цього закону. А тільки років 2-3 піде на завершення розпочатого. Появи ж великого числа нових проектів найближчим часом чекати не варто ".

З цією думкою згоден і аналітик консалтингової компанії SV Development. "Закон просто не встигне зробити свій вплив на формування середніх цін на ринку в 2011 році, - говорить він. - З урахуванням того, що у нас дуже багато недобудованих об'єктів, в основному роботи будуть вестися на тих об'єктах, які вже знаходяться на будь то стадіях будівництва. На будинку "з нуля" доведеться не більше 20% будівництв ". Цей відсоток може бути ще нижче, якщо виправдається прогноз Олександра Охріменка, президента Українського аналітичного центру. "Через подорожчання газу і руди можуть піднятися ціни на метал. Газ також може штовхнути вгору ціни на цемент і цеглу. Якщо це станеться, буде падіння обсягів будівництва на 10-20%". Так що буде не до початку будівництва нових будинків. Хоча б старі добудувати.

ФАКТОР ИПОТЕКИ. Процес "допікання" будинків могла б прискорити іпотечна відлига. Адже чим м'якше будуть умови позик, тим більше людей зможуть купити квартири на "первинці". А все до цього йде. Так, якщо в жовтні 2010 року було 30 банків, що видають іпотеку, то зараз вже їх 40. При цьому пом'якшилися умови кредитування. Восени середня ставка була в районі 19-21%, зараз - 18-20%. Все більше банків готові позичити при 30-процентному первинному внеску (раніше вимагали майже всі 50%). Ну і поповнилися ряди банків, готових видавати кредити на 20 років.

В найближчому майбутньому нас чекають ще більш сильне іпотечне "потепління". Так, на думку першого заступника голови правління АТ "Сбербанк Росії" Олександра Ведяхіна, протягом року середня ставка за іпотечними кредитами знизиться з нинішніх 18-20% до 16%. Крім того, статутний фонд Державної іпотечної установи був збільшений з 200 млн грн. до 2,2 млрд грн. "І хочеться вірити, що тепер ДІУ займеться справжнім рефінансуванням іпотечних кредитів, - говорить Олександр Охрименко. - Якщо воно буде продовжувати рефінансувати за ставкою 11%, нехай банки накинуть ще свої кілька відсотків, у багатьох людей з'явиться можливість взяти іпотечний кредит під 14-15 % ".

І тут ми плавно підходимо до зворотної сторони медалі. З одного боку, добре, що іпотека стає доступнішим. А з іншого боку - погано: згадайте, що до кризи саме іпотека була тими дріжджами, на яких росли ціни на житло.

РЕЗЮМЕ. Отже, якщо раніше на будівництво будинку йшло 2-3 роки (1,5 року на збір документів, 1,5 року - на саме будівництво, за даними консалтингової компанії SV Development), то з набуттям чинності нового закону будинок зможуть побудувати, по думку Сергія Костецького, за рік з хвостиком. Якщо закон президент підпише найближчим часом, то забудовники зможуть їм керуватися з літа. "Самим законом визначено, що протягом 3-х місяців з дня його опублікування Кабмін повинен вжити необхідних нормативно-правові акти. А також забезпечити, щоб міністерства та інші центральні і місцеві органи влади призвели свої нормативні документи у відповідність з новим законом і прийнятими актами ", - говорить Віктор Тихонов. Т. е. Будинок, побудований за нормами нового містобудівного закону, можна буде побачити за ідеальних розкладів восени 2012 року. А до цього часу іпотека може бути доступною більшості. За словами Олександра Охріменка, середні ставки можуть опуститися до докризового рівня - 12%. "Але за умови, що банкам вдасться залучати дешеві кредитні ресурси за кордоном", - уточнює експерт. А буде попит, забудовники з доброї волі ніколи не знизять ціни. Тому потрібен додатковий гальмо з боку держави, щоб ціна квадратного метра була на заявленому Азарова рівні - 8000 грн. за квадратний метр. Інакше апетити забудовників не дотримати, і ціни будуть залежати, як сказав Віктор Тихонов, "не тільки від спрощення дозвільної системи, а й від ринкової кон'юнктури".

ЦІНА МЕТРА ПІСЛЯ ПІДПИСАННЯ ЗАКОНУ

Зараз середня ціна квадратного метра в Києві в не введені в експлуатацію будинку - 9000-10 000 грн.

За словами Сергія Костецького, головного аналітика консалтингової компанії SV Development, після підписання закону витрати забудовників можуть зменшитися на 15%. Разом, квадратний метр може коштувати 7650-8500 грн.

ГРОМАДСЬКІСТЬ МОЖЕ РОЗСЛАБИТИСЯ

Як йдеться у відкритому листі Всеукраїнської екологічної ліги президенту України, новий закон звужує предмет громадського обговорення. Так, нині чинний Закон України "Про планування і забудову територій" передбачав проведення громадського обговорення:

  • узгоджених в установленому законодавством порядку проектів схем планування територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин;

  • генеральних планів населених пунктів;

  • детальних планів територій;

  • проектів забудови територій;

  • містобудівного обґрунтування розміщення об'єктів містобудування.

Тобто старий порядок дозволяв громадськості впливати на рішення влади на декількох етапах підготовки містобудівних рішень.

Тепер же закон передбачає громадське обговорення тільки розроблених і вже узгоджених проектів генеральних планів населених пунктів. Тобто перетворює громадське обговорення в порожню формальність. Більш того, як каже керівник Всеукраїнської екологічної ліги Тетяна Тимочко, "насправді генеральний план - це як би загальна схема. На ньому, наприклад, неможливо побачити бензозаправку, мостовий перехід, інші дрібні об'єкти". А ось обговорення більш конкретних містобудівних рішень вже не передбачено.

ЕКСПЕРТИЗИ - побоку

Не дуже чемно новий закон обійшовся і з держекспертизи майбутніх містобудівних рішень. Генплан їм ще підлягає, а ось зонінг і все, що "нижче", - вже немає. Нам знову-таки пропонують вірити на слово і розробникам містобудівних рішень, і проектувальникам з будівельниками, що вони зроблять все на найвищому рівні, з дотриманням всіх норм і з захистом наших з вами інтересів. "Державна екологічна експертиза - єдиний інструмент, який захищає від будівництва небезпечних об'єктів", - вважає Тетяна Тимочко. Навряд чи можна сумніватися також в необхідності санітарно-епідеміологічної або археологічної експертизи. А адже новий закон дозволяє будувати без перевірок і експертиз не тільки багатоповерхові будинки. З ст. 8 З-на України "Про інвестиційну діяльність" видалено вимога отримання позитивного комплексного висновку державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екологічної безпеки, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності будівель і споруд, а також архітектурних вимог. "А інвестиційні проекти, - нагадує Тетяна Тимочко, - це сміттєспалювальний завод на Троєщині, це заводи з виробництва скловолокна, мінеральних добрив. І інші об'єкти, за якими свого часу державна екологічна експертиза давала негативний висновок". Таким чином, новий закон дає можливість реалізації в Україні екологічно шкідливих і небезпечних в інших відносинах проектів (така можливість була і раніше, але за неї забудовники платили великі гроші).

КОМЕНТАР

Віктор Тихонов, віце-прем'єр-міністр України, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства

Про СТРОКІВ РОЗРОБКИ зонінгу. При достатньому фінансовому забезпеченні та наявності генплану в населеному пункті проект зонування територій може бути розроблений за шість місяців. Коли детального плану або зонінгу не буде, органам містобудування та архітектури дається право надавати вихідні дані для проектування в установлені терміни. Така норма буде діяти один рік, щоб дати можливість місцевій владі розпочати розробку проекту зонування територій, не стримуючи будівельний процес. Але якщо протягом цього річного терміну місцеві ради та їх виконавчі органи будуть діяти, то, дійсно, можуть виникнути проблеми з будівництвом об'єктів.

ПРО ЗАХИСТ ВІД хаотичної забудови. Сьогодні інструментом такої забудови в переважній більшості випадків є містобудівне обгрунтування. Воно розробляється для обгрунтування місця розміщення кожного конкретного об'єкта, а також для внесення відповідних змін до детального плану забудови. Саме цим документом зараз регулюється забудова територій в "ручному режимі". Це не завжди на користь жителям, оскільки така забудова відбувається виключно в інтересах забудовника за рахунок скверів і парків, спортивних майданчиків, прибудинкових територій. Новим законом передбачається інший підхід до будівництва: тільки на підставі затвердженої містобудівної документації. А положення закону передбачають, що вносити зміни в генплан, детальний план та проект зонування територій можна лише один раз в п'ять років. І генплан не може бути змінений за ініціативою місцевої влади. При цьому містобудівне обґрунтування скасовується. Мета такого підходу - впорядкувати забудову територій виключно відповідно до генплану, незалежно від зміни місцевої влади та забудовників.

Читайте докладніше Віце-прем'єр Віктор Тихонов: "Новий закон буде сприяти здешевленню житла на ринку"

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Підписуйтесь на нашу розсилку

Коли може відбутися довгоочікуване зниження цін?