Строительство »

Податок на майно: платити не переплачуючи

20.11.2016

Кадастрова вартість, з якої тепер розраховують майновий податок, може в кілька разів перевищувати ринкову

Як, не вдаючись до допомоги юристів, оскаржити багаторазово зрослий податок на нерухомість? Рецепт власникам нерухомості - фізичним особам пропонує керівник ТОВ «Юридична фірма« Татюрінформ »Марат Камалов.

20

Керівник ТОВ «Юридична фірма« Татюрінформ »Марат Камалов Фото: Оксана Черкасова

ПОДАТОК ВИРІС, І ЦЕ ТІЛЬКИ ПОЧАТОК

Сьогодні серед власників нерухомості панує ажіотаж. Пов'язано це з тим, що вони отримали повідомлення з податкових органів з вимогою сплатити до 1 грудня податок на майно, розмір якого по деяких об'єктах, включаючи нежитлові, житлові приміщення (квартири, будинку) і земельні ділянки, став значно відрізнятися від раніше сплачуваних сум. І якщо для одних сьогодні це істотні витрати в сімейному бюджеті, то для інших вже непосильні суми, особливо якщо у сім'ї є у ​​власності кілька об'єктів нерухомого майна.

Як було раніше? Громадяни платили податки на майно з так званої інвентаризаційної вартості, і вони ніколи не били боляче по кишені. Тому люди, бачачи повідомлення податкової, спокійно вносили необхідні суми. Російська держава довгі роки ставилося до власників майна лояльно: бюджету вистачало доходів від нафти, митних платежів і т. Д. Але з приходом економічної кризи ситуація змінилася. Тепер податок на майно і земельний податок розраховуються виходячи з кадастрової вартості, а вона не має ніякого відношення до дійсної (ринкової) вартості майна, оскільки кадастрова вартість, яка внесена до державного кадастр нерухомості щодо кожного об'єкта (кімнати, квартири, житлового будинку, земельної ділянки), визначається методом масової оцінки з урахуванням таких параметрів як вид дозволеного використання земельної ділянки, категорії земель, площі і його місця розташування. І вона може істотно перевищувати ринкову вартість. Сьогодні зустрічаються випадки, коли кадастрова вартість перевершує ринкову в два, три, п'ять і більше разів. Безумовно, кожен повинен нести тягар утримання свого майна. Але цей тягар має бути розумним і посильним. Сам законодавець у статті 3 Податкового кодексу Російської Федерації вказує, що податки і збори повинні мати економічне підгрунтя і не можуть бути довільними. Таким чином, можна сказати, що думка держави з даного питання розходиться. З одного боку, воно відзначає, що податки повинні бути обгрунтованими, а з іншого - встановлює дуже завищену кадастрову вартість. В результаті порушуються права платників податків.

У зв'язку з цим сьогодні тисячі громадян відмовляються платити збільшений податок. Відразу скажу: це не вихід. У разі несплати податків податкові органи будуть домагатися винесення судових наказів, рішень, арешту майна: банківських рахунків, пенсій, машин, квартир. Державна машина зі збору податків працює як годинник. Це може привести до того, що люди потраплять буквально в боргові ями.

Зазначу: в цьому році платники податків отримали повідомлення про сплату податків за минулий податковий період, тобто за 2015 рік. Зараз власники нерухомості ахають, адже за минулий рік, судіться НЕ судіться, ви зобов'язані сплатити податок. Багато хто не розуміє того, що це тільки початок. Податок, який необхідно внести до 1 грудня цього року, - це всього лише 20% від тієї суми, яку вони дійсно мали заплатити, оскільки поки діє пільговий період: по квартирах і житлових будинках податок на майно ще розраховується із застосуванням коефіцієнта 0,2 . У наступному році сума податкових виплат зросте вже до 40%, потім 60, 80% і т. Д. Вона буде збільшуватися з кожним роком, поки не досягне 100%. А якщо ви раптом щось придбаєте або отримаєте спадщину, розмір податку і зовсім може виявитися фантастичним.

Що ж робити? На щастя, чинне законодавство передбачає один можливий варіант для самозахисту громадян. Так, федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» передбачає порядок оскарження результатів визначення кадастрової вартості. У зв'язку з цим у власників нерухомості є шанс мінімізувати розмір податку за 2016 рік, якщо вони до 31 грудня цього року встигнуть подати адміністративний позов про оскарження результатів визначення кадастрової вартості в суд. У нас в республіці ці справи тепер розглядаються у Верховному суді Республіки Татарстан як суді першої інстанції. У разі задоволення позову у платників податків буде можливість заплатити в 2017 році за нинішній рік податок набагато меншого розміру.

Думаю, в першу чергу можливість заперечування буде цікава тим, у кого податок на майно став непідйомним. Наприклад, це громадяни, які володіють великою кількістю нерухомості, або ті, у кого її не так багато, але сильно завищена її кадастрова вартість. Причому дізнатися розмір кадастрової вартості своєї нерухомості може кожен. Для цього необхідно звернутися в Федеральну кадастрову палату Росреестра по Республіці Татарстан за кадастрової довідкою про кадастрової вартості . Вона готується протягом тижня після звернення і видається безкоштовно. Також оспорювання кадастрової вартості актуально для тих, хто володіє комерційною нерухомістю, потрапила в перелік , Затверджений мінземмайна РТ. Це торгові центри площею понад 2 тис. Кв. м і приміщення в них, а також земельні ділянки в передмісті Казані або самої столиці.

Якщо ми звернемося до суду з адміністративним позовом в 2016 році, неважливо, що судовий розгляд завершиться вже в 2017 році, нова кадастрова вартість в разі задоволення адміністративного позову буде застосовуватися з 1 січня 2016 року. З одним але: за весь 2016 рік за новою вартості можна буде оплачувати податок, якщо тільки характеристики об'єкта, щодо якого оскаржується кадастрова вартість, не змінювалися. Якщо ж, наприклад, площа об'єкта нерухомості змінилася (проводилася перепланування) у вересні 2016 року, ми можемо просити суд застосовувати нову кадастрову вартість тільки з вересня 2016 року.

ІНСТРУКЦІЯ

Як все це відбувається на практиці, наочно можна показати на прикладі процедури оскарження результатів визначення кадастрової вартості майна громадян. Процедура для юридичних осіб трохи інша. При цьому даний покроковий рецепт мінімізації податку - це не панацея, а лише керівництво до дії, оскільки кожен випадок індивідуальний і має свої особливості.

Отже, для заперечування результатів визначення кадастрової вартості є два шляхи. Перший - це звернення в спеціальний орган - комісію при управлінні Росреестра по РТ. Для організацій звернення в комісію є обов'язковим: не пройшовши цей досудовий порядок, вони не можуть заперечити кадастрову вартість в судовому порядку. Що стосується громадян, законодавець надав вибір: можна йти в комісію, а можна відразу звернутися в суд. Власнику нерухомості вирішувати, який варіант віддати перевагу. Але наша практика свідчить про дуже маленькому відсотку перегляду комісією кадастрової вартості, тому радимо відразу звернутися до суду, так як це дозволить заощадити час.

Дана категорія справ розглядається за правилами Кодексу адміністративного судочинства України, який пред'являє непрості вимоги як до самого заявою, так і до документів, що додаються до нього. Причому з цим порядком знайомі не всі, оскільки він діє тільки з 15 вересня минулого року.

Вартість юридичних послуг по супроводженню заперечування результатів визначення кадастрової вартості на ринку починається від 20 тис. Рублів. Для звичайних громадян сума чимала, тому розповім, як обійтися без дорогої юридичної допомоги.

ПЕРЕЛІК НЕОБХІДНИХ ДОКУМЕНТІВ

Перш ніж звернутися до суду, необхідно провести підготовчі роботи зі збору документів. А перелік документів, які додаються до адміністративного позовної заяви, досить значний.

Перший документ, який необхідний, - це кадастрова довідка, яка містить відомості про кадастрової вартості вашого об'єкта нерухомості. Як її можна отримати, я розповідав вище.

По-друге, необхідно додати нотаріально завірену копію правоподтверждающій або правовстановлюючого документа на об'єкт нерухомості. Наприклад, копію свідоцтва про реєстрацію права власності.

По-третє, необхідний оригінал складеного оцінювачем звіту про ринкову вартість оспорюваного об'єкта, оскільки підставою для перегляду кадастрової вартості за законом є встановлення щодо об'єкта нерухомості ринковою вартістю. Якраз для цього і залучається оцінювач.

Плюс оцінювач повинен надати звіт на СD-диску. Причому це має бути не просто скан звіту, а саме звіт в електронній формі, підписаний посиленою кваліфікованої електронним підписом оцінювача. Ці файли зазвичай заархівовані в спеціальній програмі.

По-четверте, адміністративному позивачеві (в нашому випадку громадянину) в обов'язковому порядку необхідно додати документ, що підтверджує оплату державного мита в розмірі 300 рублів щодо кожного об'єкта нерухомості, кадастрова вартість якого оскаржується.

Якщо є, до адміністративного позовної заяви можна прикласти кадастровий паспорт об'єкта нерухомості.

По-п'яте, необхідно зробити комплекти документів для всіх осіб, які беруть участь у справі: для відповідачів (їх, як звичайно, три) і для зацікавленої особи.

Таким, чином, загальний порядок оскарження результатів визначення кадастрової вартості виглядає наступним чином:

- збір необхідних документів;

- оформлення даних документів в належному порядку;

- подача адміністративного позовної заяви до суду;

- судовий розгляд.

РИЗИКИ

Начебто все так просто, але, як і в будь-якій справі, і тут існують певні ризики. Найголовніше - дотриматися всіх вимог до написання самого адміністративного позовної заяви.

Крім загальних вимог по адміністративних справах, встановлених Кодексом адміністративного судочинства Російської Федерації, є нюанси. Додаю два зразка адміністративних заяв щодо оскарження результатів визначення кадастрової вартості (див. В кінці тексту). Одне стосується приміщень, інше - земельної ділянки. Зразки складені для об'єктів, які знаходяться в Казані, і їх ринкова вартість відрізняється від кадастрової не більше ніж на 30%. Відразу обмовлюся: ці документи не можна розглядати в якості універсального шаблону.

По-перше, в залежності від виду об'єкта нерухомості кадастрову вартість стверджують різні органи. За землі в місті Казані - кабінет міністрів Республіки Татарстан, по приміщеннях (мова як про нежитлових приміщеннях, так і квартирах) - міністерство земельних і майнових відносин Республіки Татарстан. І в залежності від того, з якого об'єкту нерухомості йде суперечка - приміщень або земельної ділянки, - буде змінюватися і склад відповідачів. У числі відповідачів завжди присутні управління Росреестра по РТ і Федеральна кадастрова палата. Також суди в якості зацікавлених осіб зазвичай привертають орган, який є одержувачем платежів. Земельний податок і податок на майно фізичних осіб - це місцеві податки. Відповідно, їх отримує муніципальне утворення, в якому знаходиться нерухомість.

Існують ризики, пов'язані зі звітом про ринкову вартість об'єкта нерухомості. Так, не всякий оцінювач здатний підготувати звіт, який, по-перше, буде відповідати всім вимогам законодавства (федеральним стандартам оцінки), по-друге, ринкова вартість об'єкта нерухомості в якому буде визначена правильно. Необхідно знати, що у оцінювачів є своя спеціалізація. Всі вони повинні бути членами саморегулівної організації (СРО), яка веде контроль за якістю послуг. Відповідальність оцінювача повинна бути застрахована. Крім того, у нього повинен бути досвід проходження його звіту через судові інстанції. Тому перед тим як доручити того чи іншого оцінювача проведення оцінки раджу перевірити, чи є у нього досвід в таких справах.

ВИТРАТИ

Визначимося з витратами, які необхідно буде понести при оскарженні результатів визначення кадастрової вартості.

Як було зазначено вище, це оплата державного мита в розмірі 300 рублів.

Звіт оцінювача обійдеться громадянам від 3 тис. Рублів (вартість оцінки залежить від площі, унікальності об'єкта і т. Д.). Якщо ринкова вартість об'єкта нерухомості більше ніж на 30% відрізняється від кадастрової, необхідно отримати ще й позитивний експертний висновок. Його видає СРО, членом якої є оцінювач, який зробив звіт. Воно обійдеться ще в суму від 10 тис. Рублів.

Потрібно бути готовим ще й до витрат на проведення судової експертизи. Суддя повинен перевірити, чи відповідає цей звіт, який представив адміністративний позивач, всім вимогам закону і федеральних стандартів оцінки і правильно їм визначена ринкова вартість. Тому суди зазвичай не обмежуються звітом оцінювача, який приніс громадянин і призначають судову експертизу, - за клопотанням адміністративного позивача, або адміністративного відповідача. Вона коштує близько 20 - 30 тис. Рублів.

Зазначу: якщо адміністративний позивач виграє справу, він може заявити про відшкодування судових витрат. Вони стягуються з органу, який затвердив результати кадастрової вартості. Якщо поданий звіт відповідає всім вимогам законодавства і ринкова вартість в ньому визначена правильно, витрати на нього і позитивний експертний висновок, а також держмито і судову експертизу суд стягує в повному обсязі. Витрати ж на юридичні послуги, якщо позивач ними все-таки скористався, зменшує до розумних меж.

НАЙПОШИРЕНІШІ ПОМИЛКИ

Згідно зі статистикою Верховного суду Республіки Татарстан, до 90% відмов у такого роду адміністративні позови пов'язані з процесуальними порушеннями при їх подачі. Які помилки найпоширеніші?

Перша: до позову не додано копії заяви і пакета документів для всіх осіб, які беруть участь у справі. У цьому випадку суддя спочатку залишає позов без руху. І якщо це порушення не було усунуто, то без розгляду.

Друга: звіт оцінювача зроблений не на ту дату, яка необхідна. У законі чітко сказано: ринкова вартість повинна бути встановлена ​​виключно за станом на дату, на яку встановлена ​​кадастрова вартість. Наприклад, у власника було два різних земельні ділянки, а потім він взяв і об'єднав їх. Вийшов один новий унікальний об'єкт з іншим кадастровим номером. В такому випадку оцінку ринкової вартості потрібно робити саме на цю дату внесення відомостей про новий об'єкт. Якщо він буде на іншу дату, всі зусилля і гроші будуть витрачені даремно.

ТЕРМІНИ

На збір необхідних документів та складання звіту оцінювача піде близько місяця.

Саме судовий розгляд триває від 4 до 7 місяців. Все залежить від того, яким експертній установі суддя доручить провести експертизу. Суд зазвичай вибирає за ціною - щоб вартість експертизи була дуже накладної для сторін - і термінами. А оскільки в суді знаходяться сотні справ про перегляд кадастрової вартості, експертні установи, коло яких не такий вже і великий, теж завалені роботою.

Якщо заява складена правильно і оцінювач дійсно кваліфікований і сумлінно підготував звіт, ринкова вартість в якому відповідає дійсності, суди задовольняють вимоги. Зауважу: суд при ухваленні рішення грунтується в основному на думці експертної організації. І якщо суми, визначені оцінювачем і експертом, розрізняються (навіть незначно), буде необхідно подати заяву про уточнення позовних вимог, вказавши в ній ті цифри, які назвав експерт.

Зміни до реєстру вносяться після того, як вступить в силу судове рішення. Запитавши через якийсь час нову кадастрову довідку, ви побачите в ній вже нову кадастрову вартість. Вона буде діяти до моменту проведення нової державної кадастрової оцінки.

Марат Камалов

Як було раніше?
Що ж робити?
Які помилки найпоширеніші?