після статті про підозрілу забудові в Ладозький шхерах ми отримали лист з Управління Росреестра Карелії. Глава відомства Анна Кондратьєва стверджувала, що за можливі земельні порушення Росреестр відповідальності не несе, оскільки згідно із законом не зобов'язаний перевіряти дані кадастрових інженерів.
«Нова» вирішила з'ясувати, хто в такому випадку відповідає за перевірку відомостей і які наслідки має «кадастрова безкарність». Внесення відомостей до Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН) здійснюється в декларативному порядку. Росреестр цілком довіряє «показаннями» комерційних структур - кадастрових інженерів.
Власник, який побудував на ділянці будинок або який вирішив «відкоригувати» межі ділянки, наймає кадастрового інженера, який офіційно поєднує функції довіреної особи замовника і незалежного контролера. Наприклад, якщо замовник хоче отримати у власність берегову смугу (що заборонено Земельним кодексом), він може дуже попросити свого кадастрового інженера відмежувати її так, щоб за документами вона не виглядала береговою смугою. Наприклад, в Рощино на Острівний вулиці інженер на прохання замовника продовжив берег під воду. Підводний ділянку шириною 20 метрів став сухопутної береговою смугою, а справжня берегова смуга таким чином перетворилася на ділянку, що підлягає приватизації.
У наявності передбачений законом конфлікт інтересів. Людина не може одночасно бажати заробити гроші і намагатися себе в цьому перешкодити. Тим більше що до останнього часу не тільки Росреестр, але і кадастрові інженери відповідальності за свої помилки не несли.
Ось лише кілька прикладів. У 2014 році група рейдерів в Токсово, щоб захопити ділянку в береговій смузі Чайного озера, вирішила до підробленим документам додати хоч один справжній - акт про присвоєння ділянці поштової адреси. Тодішньому голові адміністрації Токсово Вадиму Кузнєцову принесли кадастровий паспорт на нібито стоїть за адресою вул. Чайне Озеро, 17а капітальний будинок. Роль будинку виконувала побутівка . Втім, інженер кадастрової палати Всеволожського району В. Садикова без проблем видала паспорт будинку за своїм підписом. На щастя, екс-глава Токсово відмовився погоджувати неіснуючий будинок.
Але куди частіше адміністрації «забувають» перевірити показання кадастровіков. По сусідству з уже наведеної вище Рощинський історією, теж на Острівний, дачник Петро Кожевников вирішив приватизувати берег перед своєю ділянкою. Інженер заніс в межові справу техпаспорт на чужій житловий будинок, який нібито належить здобувачеві ділянки.
«Капітальний» житловий будинок на березі Чайного озера / Фото: Ірина Андріанова
Справа обставили так, немов Кожевников оформляв у власність берег, який раніше перебував у нього в користуванні. Відповідно до Земельного кодексу, власник об'єкта нерухомості має виключне право приватизації земельної ділянки, на якому він знаходиться (якщо ділянка за законом підлягає приватизації). Тобто - без торгів і за пільговою ціною. В результаті вісім соток впритул до води були передані у власність за 300 тисяч рублів. З огляду на ринкову вартість такої землі, а також протизаконність угоди, держава втрачала гроші і отримувало соціальну напруженість.
Рощинський активістці руху «Проти захоплення озер» Наталії Павлової знадобився рік листування з прокуратурою, щоб змусити її повернути берег через суд. В результаті глава адміністрації Виборзького району Костянтин Патраї, який підписав неправомірну ухвалу, назвав подію «технічною помилкою».
Аналогічне оформлення берегових ділянок відбулося на Нахімовському озері між селищами Цвелодубово і Вівсяне. Кілька старих хатин, належним чином оформлених в кінці 2000-х років, через кілька років породили протяжний т. Н. прокурорський берег з десятка величезних ділянок ІЖС.
Коли в липні цього року наш кореспондент побачив довгу лінію потьомкінських сарайчиків в Ладозький шхерах, то єдине розумне пояснення для них давала лише стаття 39.20 Земельного кодексу (виключне право приватизації ділянки власником будівлі).
У протоці навпроти західної частини островів Кухка і Паярінсаарі, на березі, менше ніж за рік з'явилося два десятка тимчасових будівель. Ми заглянули всередину - це були порожні коробки.
Приміщення - крихітні, прихожих немає, отворів під комин немає, між покладеними в один шар дошками стін зяяли щілини. Як сараї для зберігання садового інвентарю підійде, але для життя навряд чи. А зовні вони були оформлені як солідні споруди.
Будиночки побудовані на орендованих ділянках сільгосппризначення, що дозволяє припустити наступну схему. Запрошується розуміючий кадастровий інженер зареєструвати сарайчики як об'єкти нерухомості. Росреестр не мав права перевіряти його дані. «До 31.12.2016 підставою для реєстрації права власності на створений об'єкт нерухомості, для якого не потрібен дозвіл на будівництво, були декларація і правовстановлюючий документ на земельну ділянку», - повідомили в управлінні. Декларація заповнювалася громадянином власноруч, і теоретично він взагалі міг обійтися без кадастрового інженера. Після вступу в силу ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості (01.01.2017) без професіонала вже не обійтися, тому що, крім декларації, в Росреестр для реєстрації необхідно надати технічний план. «Чинне законодавство передбачає громадянську, а також адміністративну і кримінальну відповідальність за внесення кадастровим інженером завідомо неправдивих відомостей в технічний план», - нагадує Ганна Кондратьєва.
На скелі побудована каплиця, в процесі - котедж. Внизу - лазня / Фото: Ірина Андріанова
До речі, про відповідальність. У 2013 році на сайті прокуратури Ленінградської області з'явилася інформація про те, що співробітник Виборзького БТІ виготовив якомусь громадянинові неправдивий документ про наявність на ділянці капітального будинку. На підставі чого правовласник незаконно оформив у власність ділянку в селищі Чулково Селезнівського МО. Матеріали перевірки були направлені до слідчих органів, але ніякої нової інформації на сайті не з'явилося: мабуть, в порушенні справи було відмовлено.
Єдина форма перевірки документів, яку здійснює Росреестр, - це правова експертиза. Але вона зводиться до уточнення відповідності споруди та виду дозволеного використання ділянки. «Управління не наділене повноваженнями виїзду на місцевість, - стверджують у відомстві. - Тому неприпустимо покладати на Росреестр відповідальність за недостовірні відомості в технічних планах або деклараціях ».
Так як ділянки сільгосппризначення за законом не виключають капітальних будівель, то теоретично ніщо не заважає інженеру занести в техплан сарайчики як капітальні будинки, а Росреестр - зареєструвати їх у власність власника. Слідом можна звертатися в районну адміністрацію із заявою про укладення договору приватизації ділянки «з метою експлуатації житлового будинку». Оскільки торгів в цьому випадку не проводиться, то викупна ціна визначається адміністрацією відповідно до затвердженої в регіоні методикою. Формула обчислення досить складна, але підсумок простий як п'ять копійок: лоти завжди викуповуються за ціною в кілька разів нижче ринкової.
При існуючому порядку реєстрації нерухомості створюється серйозний ризик фінансових втрат для держави. Гіпотетична відповідальність кадастрових інженерів нікого не лякає: очікувані вигоди учасників ґешефту в кілька разів перевершують можливі ризики.
Зміст виписки з ЕГРН, яке стає підставою для запуску процедури, за замовчуванням не піддається сумніву. Притому що сам орган, який її видав, не несе відповідальності за її правдивість.
Росреестр стверджує, що влаштовує наглядові перевірки за заявами громадян. Однак за заявами про берегозахватах в Рощино і Токсово ленінградський Росреестр спочатку переносив перевірки на наступний рік (!), А потім і зовсім забував про них. Втім, можливо, карельський Росреестр виявиться спритнішим. Ми послали відомству координати п'яти точок спірних забудов в Лахденпохском шхерах і чекаємо відповіді.