Торги нерухомості з питань банкрутства: як купити квартиру на аукціоні?

1. Що таке аукціон з питань банкрутства?
2. Яке майно можна купити на торгах з питань банкрутства?
3. Як визначається переможець?
4. Де шукати інформацію про проведення торгів?
5. Стратегії для заробітку на торгах з питань банкрутства
6. «Для клієнта»
7. «Для інвестора»
8. Підводні камені аукціонів на банкрутство
9. На аукціони не виставляють лоти за «10% від ринкової вартості»
10. Якими законами регулюються торги по банкрутству?
11. З чого почати навчання торгів?
12. плюси аукціонів

Вітаю! Сьогодні в Мережі активно розкручується тема «супервигідної бізнесу на аукціонах». Воно й не дивно. Адже з 2014-го року число банкрутів в Росії зростає з лякаючою швидкістю. Банки, компанії-гіганти, дрібні приватники і фізичні особи все частіше не можуть розплатитися з боргами. Майно банкрутів виставляється на спеціальних аукціонах за зниженою ціною.

Автори навчальних курсів обіцяють «дохід в 1000% річних» і «квартири в новобудові за 200 000 рублів». Але так чи йдуть справи насправді?

Сьогодні я розповім про те, як купити нерухомість на торгах з питань банкрутства. Дам покрокову інструкцію і, звичайно, опишу плюси-мінуси і «підводні камені».

Що таке аукціон з питань банкрутства?

Аукціон з питань банкрутства (в тому числі і торги нерухомості) - це система торгів в електронному вигляді. Головне завдання такого аукціону - швидко реалізувати майно банкрута (фізичної чи юридичної). Вирученими від продажу засобами погашається заборгованість перед кредитором.

Умовний приклад. Віктор оформив в Альфа-Банку іпотеку на квартиру на 5 млн. Рублів. Сплативши 2 млн. Банку, позичальник раптом втратив джерело доходу. Банк виставив його квартиру, закладену в банку, на аукціон. Лот був проданий за 4 млн. Рублів. Банк повернув собі залишок заборгованості в 3 млн. (Плюс пеня, штрафи і нараховані відсотки). Залишок грошей дістався Віктору.

Скажімо прямо, вкрай невигідна для позичальника угода. Зате вдалося «полюбовно» розійтися з банком і закрити іпотеку.

Детально описувати процедуру банкрутства юридичної або фізичної особи я не буду. Почну з моменту, коли майно банкрута вже виставлено на продаж. На цьому етапі в гру вступають покупці-інвестори.

Торги на аукціонах з питань банкрутства проводять в три етапи:

1. Первинні торги на підвищення. Спочатку нерухомість виставляється по «околориночной» ціною. В ході торгів її ціна покроково зростає. Якщо бажаючих купити не знайшлося - лот переходить на наступний аукціон.
2. Повторні торги. Ціна знижується на 10-20%, і стартує другий раунд торгів на підвищення. Якщо переможця визначити знову не вдалося - об'єкт виходить на «третього кола».
3. Публічні торги. Це найцікавіший для інвестора етап. За умовами публічних торгів з продажу нерухомого майна об'єкт виставляється на аукціон з кроком на зниження вартості.

Яке майно можна купити на торгах з питань банкрутства?

1. Заставне майно (найчастіше, за іпотечними кредитами з великою простроченням).
2. Майно, арештоване за борги (наприклад, по аліментах).
3. Активи, які розпродаються через банкрутство фізособи або компанії (житлові квартири, земельні ділянки, стріт-рітейл).

Як взяти участь в аукціоні з питань банкрутства?

• Отримати електронний цифровий підпис.

ЕЦП підтверджує приналежність інформації її власнику. Без такої «підпису» (набір букв і цифр на флешці) не можна отримати доступ до електронному торговельному майданчику та взяти участь в торгах.

Важливо! Вибираючи компанію для оформлення ЕЦП, зверніть увагу на те, до яких майданчикам вона дає доступ. Ціна питання: 5-10 тис. Рублів. Як правило, електронні підписи видаються терміном на один рік.

• Акредитація на електронному торговельному майданчику.

Щоб пройти безкоштовну акредитацію, достатньо завантажити на сайт необхідні ресурсом документи (для фізосіб - це паспорт і ІПН). За часом процедура акредитації займає 3-5 робочих днів.

Крім самого лота, варто уважно вивчити і всі документи, які мають до нього відношення (звіти про оцінку, документи про право власності). Нерухомість краще оглянути ще до початку торгів. Варто заздалегідь прорахувати і термін окупності інвестицій!

• Налаштування програмного забезпечення.

Для участі в електронних аукціонах використовують спеціальні програми (формату Кріпто-про) і сертифікати. Інструкції для роботи з електронним підписом видають в компаніях, які їх виготовляють.

• Оформити заявку на участь в аукціоні та сплатити завдаток.

Заявка на участь в аукціоні оформляється на бланках встановленого зразка. На деяких майданчиках її автоматично формують з даних, зазначених при реєстрації. На інших - заявку кожен раз доводиться створювати вручну і прикріплювати до них сканкопіі паспорта та ІПН.

Перед подачею заявки учасник і організатор підписують угоду про завдаток. Завдаток - це гарантія того, що Ви виконаєте всі умови аукціону (в тому числі, викупите лот в разі виграшу).

Після того, як Ви перерахували завдаток на розрахунковий рахунок, потрібно «показати» організатору платіжне доручення з відміткою банку (оригінал). Крайній термін подачі платіжного доручення - останній день прийому заявок на участь в торгах.

• Участь в електронному аукціоні.

У процесі ведення торгів учасники бачать тільки номер учасника і ціну, яку він запропонував (ПІБ або назва компанії приховані до моменту оголошення результатів).

Крок торгів вказано в умовах аукціону (від 0,5% до 5% початкової вартості майна). Подати свою цінову пропозицію можна протягом тимчасового періоду (він теж вказано в умовах).

Протягом півгодини після закінчення торгів організатор формує протокол про хід аукціону. А далі протягом трьох днів готує ще один протокол: про підведення підсумків. Другий протокол і містить інформацію про переможця.

• Завершення аукціону.

Для учасників, які не стали переможцями, торги завершуються тим, що вони отримують свій завдаток назад (протягом декількох днів).

А ось для переможця все тільки починається. Він повинен підписати договір купівлі-продажу. Якщо з якихось причин переможець передумав викуповувати свій «приз», завдаток йому не повертають.

• Оплата лота і вступ у права власності.

Після підписання договору переможець вносить залишок суми за викуплений лот. Зверніть увагу! Часто реквізити для внесення застави та оплати решти суми не збігаються! Після повної оплати і підписання договору купівлі-продажу переможець торгів стає повноправним власником нерухомості.

Як визначається переможець?

22 червня 2015 в закон №127-ФЗ були внесені серйозні поправки. Якщо не вдаватися в юридичні деталі, то тепер переможцем визнається той, хто запропонував більшу ціну. Нагадаю, що раніше аукціон вигравав той, хто першим подав заявку. І перемогти на торгах можна було тільки за допомогою автоматичних систем (роботів).

Конкурсного керуючого дається п'ять днів на те, щоб запропонувати договір купівлі-продажу переможцю. Якщо з моменту отримання пропозиції пройшло п'ять днів, а переможець не дає відповіді, то керівник повинен запропонувати договір учаснику, який подав таку за ціною заявку. В цьому випадку переможцю №1 задаток не повертається.

Ще пара важливих моментів:

1. Якщо в ході торгів була подана тільки одна заявка на участь, керуючий оголошує неспроможність аукціону. Він може запропонувати договір єдиному учаснику або «не зарахувати» торги зовсім.
2. Якщо після визначення переможця були виявлені порушення з його боку (наприклад, учасник не надав всі необхідні документи), свій «приз» він не отримає.

Де шукати інформацію про проведення торгів?

• Російський аукціонний будинок.

РАД - перша аукціонна майданчик для продажу приватного і державного майна по всій території Росії. Основні засновники: Сбербанк, компанія «Русский ювелір» і Російська Гільдія Керуючих і Девелоперів.

• Центр реалізації. Одна з найбільших російських майданчиків.
• Сбербанк АСТ.

З плюсів відзначу зручний і інтуїтивно зрозумілий інтерфейс. Мінус сайту - обмежений вибір об'єктів для покупки. На аукціоні Ощадбанку продаються активи позичальників Ощадбанку.

• Фабрікант.ру. Одна з кращих російських майданчиків з великою кількістю лотів.

Додатково можна користуватися базами конфіскованого майна. На таких сайтах-агрегаторах зібрані пропозиції по всьому конфіскованого майна, яке виставлено на торги (наприклад, митний конфіскат). Приклад: сайт https://konfiskator.com/.

Стратегії для заробітку на торгах з питань банкрутства

"Для себе"

Учасник переглядає весь ринок аукціонів і вибирає лоти в хорошому стані. Порівнює ціну покупки на аукціоні і поточну ціну на ринку. Купує нерухомість і перепродує дефолтний актив з прибутком для себе.

Іноді стратегія «для себе» приносить не прибуток, а збиток. Наприклад, якщо учаснику не вистачило досвіду. Або він неправильно прорахував ризики.

«Для клієнта»

Ви заздалегідь знайшли клієнта, який готовий купити квартиру, склад або торговий павільйон. Розмір доходу залежить від того, наскільки великий дисконт лота на аукціоні. Клієнт викупить у Вас об'єкт нерухомості, якщо його ціна буде наближена до ринкової!

«Для інвестора»

Учасник аукціону знаходить інвесторів, які знають про вигоди аукціону, але не хочуть брати особисту участь в торгах. Стратегія передбачає, що Ви знаходите для нього об'єкт, готуєте всі документи і подаєте заявку через агентський договір.

Ваш дохід - це відсоток від прибутку інвестора (різниця між ціною покупки на аукціоні і продажем на відкритому ринку).

Підводні камені аукціонів на банкрутство

Потрібно витратити купу часу і сил

98% часу буде йти на пошук ліквідного лота. Це нудна і монотонна робота для людей з ангельським терпінням і старанністю. Ще трохи доведеться витратити на збір інформації по лоту, аналіз ринку, вивчення документів і прийняття рішення про участь в торгах.

Безпосередньо угода забирає приблизно 0,5% всіх сил і часу. І більшість інвесторів «зливається» набагато раніше.

На аукціони не виставляють лоти за «10% від ринкової вартості»

По-справжньому «смачні» об'єкти змітають в перші ж секунди публічної пропозиції. А якщо об'єкт «дожив» до останніх етапів торгів і коштує сущі копійки - з ним точно щось не так. Наприклад, в квартирі прописані неповнолітні або земельна ділянка знаходиться в глухій провінції.

Ліквідна нерухомість на аукціоні продається за цінами, близькими до ринкових!

І ще один момент. Дуже цікаві лоти з хорошим дисконтом на практиці доступні небагатьом. «Вибрані» створюють цілі команди і фірми, через які і викуповують лоти до публічної пропозиції.

Якими законами регулюються торги по банкрутству?

Основний закон: ФЗ-127 «Про неспроможність (банкрутство)». Закон встановлює норми проведення аукціонів з реалізації майна боржника.

З 1 жовтня 2015 року набули чинності окремі положення «Закону про банкрутство громадян» (№154-ФЗ). По-іншому його називають «Законом про банкрутство фізичних осіб». З моменту його прийняття банкрутом в Росії можуть визнати не тільки юридична, а й фізична особа, та ВП.

А це означає, що майно «фізичного» банкрута тепер теж може бути виставлено на електронні торги. У тому числі і нерухомість: квартира, будинок, дача, гараж, земельну ділянку. Причому, реалізувати на торгах з питань банкрутства можна навіть єдине житло (якщо воно оформлено в іпотеку).

З чого почати навчання торгів?

Є три способи навчитися торгів на аукціонах з питань банкрутства.

1. Вивчення спеціалізованих форумів. Спосіб безкоштовний, але витратний за часом. Він більше підходять не новачкам, а учасникам з мінімальним досвідом торгів.
2. Навчальний відеокурс. У таких курсах вся технологія торгів описана покроково: від простого до складного. Багато прикладів, практики і реальних кейсів. Мінус - величезна кількість «липових» експертів на ринку, які обіцяють «золоті гори» і заробіток «від 5 000 000 в місяць». Потрібно розуміти, що участь в аукціонах з питань банкрутства - це копітка і складна робота. Але ніяк не «легкі гроші».
3. Відеоуроки на Youtube. Уроки в такому форматі викладає, наприклад, «Академія торгів з питань банкрутства».

плюси аукціонів

1. Доступна ціна реалізованої на торгах нерухомості. Скажімо, «іпотечні» квартири часто можна купити на 20-30% нижче їх ринкової вартості.
2. Дії конкурсних керуючих регулюються державними органами. Виключена ситуація «подвійного продажу» або відмови боржника передати квартиру переможцю аукціону.
3. Об'єкт в будь-якому випадку повинен бути проданий: на першому, другому чи третьому аукціоні. При відсутності попиту ціна може впасти в два-три рази від стартового значення.

мінуси аукціонів

1. Завжди є ймовірність, що виставлений на торги об'єкт нерухомості не відповідає конкурсній документації. В ідеалі, нерухомість потрібно оглядати ще до початку аукціону.
2. Не завжди учасники можуть перевірити об'єкт «від і до» (немає окремих документів або керуючий тягне з їх відправкою до останнього).
3. Участь в торгах з питань банкрутства вимагає знань і досвіду.

висновок

На торгах з питань банкрутства, дійсно, можна купити ліквідну нерухомість за ціною на 20-40% нижче середньоринкової. Але такі «діаманти» до публічних торгів доходять нечасто. Хороші квартири і будинки на аукціонах «за копійки» не продаються або «відлітають» з торгів зі швидкістю звуку.

Купівля на аукціонах з питань банкрутства - це трудомісткий заняття, а не пасивний дохід. Доведеться вивчити «матчастину». Обробляти гігабайти інформації. «Просіяти» тонни «сміття».

Але незважаючи на всі «але», я особисто знаю пару чоловік, які зробили покупку-продаж майна на торгах з питань банкрутства своїм основним (і вельми прибутковим) бізнесом.

Підписуйтесь на оновлення та діліться свіжими постами з друзями в соціальних мережах!